Afgørelse

Rådgivning om mellemfinansiering og om kurssikring ved køb og salg af fast ejendom.

Indledning.

Denne sag vedrører indklagedes rådgivning om mellemfinansiering og om kurssikring i forbindelse med klagerens køb og salg af fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Den 17. december 2002 blev der afholdt et møde mellem klageren og indklagedes Helsingør afdeling om finansiering af klagerens og dennes ægtefælles køb af en helårsbolig i Køge, indtil deres sommerhus i Hornbæk blev solgt. Købet af ejendommen i Køge forventedes gennemført som en kontanthandel.

Under et nyt møde den 7. januar 2003 underskrev klageren og ægtefællen en kontragaranti for en af indklagede udstedt garanti på 1.990.000 kr. til sælgeren af Køge ejendommen og en kreditkontrakt vedrørende en boligsalgskredit med et maksimum på 1,8 mio. kr. Af garantien fremgår, at indklagede beregnede sig garantiprovision på 2.985 kr. Renten på boligsalgskreditten var variabel p.t. 8% p.a. Etableringsomkostningerne for kreditten var på 1.000 kr.

Den 1. maj 2003 blev garantien afløst af en kontant deponering på 1.990.000 kr. i sælgers pengeinstitut. Beløbet blev trukket på boligsalgskreditten. Klageren og ægtefællen indsatte samme dag i alt 210.000 kr. på boligsalgskreditten, som herefter havde en saldo på 1.781.000 kr. (negativ).

Klageren har oplyst, at han den 15. februar 2003 indhentede et lånetilbud hos Realkredit Danmark på et 30-årigt 5% obligationslån på 525.000 kr. til en aktuel kurs på 97,19. Den 19. marts 2003 var kursen faldet til 95,10. Den 22. april 2003, hvor kursen var 96,08 kurssikrede han lånet efter anbefaling fra indklagede. Den 19. maj, hvor lånet blev hjemtaget, var kursen 98. Efterfølgende steg kursen til over 99,50.

Den 23. maj 2003 indbetalte klageren 400.000 kr. på boligsalgskreditten, hvorved saldoen blev nedbragt til 1.381.000 kr.

I slutningen af juni 2003 optog klageren et lån på 1,4 mio. kr. i et pengeinstitut i Luxemburg. Lånet blev anvendt til indfrielse af boligsalgskreditten.

I forbindelse med opgørelsen af boligsalgskreditten, som skete den 30. juni 2003, blev der beregnet renter på i alt 18.904,11 kr.

Klageren gjorde indsigelse imod omkostningerne ved finansieringen af boligkøbet.

Ved skrivelse af 16. juli 2003 meddelte indklagede, at der fejlagtigt var blevet opkrævet garantiprovision på 2.985 kr., i stedet for et garantigebyr på 1.000 kr., hvorfor indklagede snarest ville refundere klageren 1.985 kr. Indklagede afviste i øvrigt klagerens indsigelser.

Klageren har beregnet, at han ville have opnået en rentebesparelse på 18.458,20 kr. og en kursgevinst på 4.575,78 kr., såfremt finansieringen i perioden 1. maj - 30. juni 2003 havde været tilvejebragt ved et lån i schweiziske frank (CHF) frem for ved boligsalgskreditten. Såfremt finansieringen var blevet tilvejebragt ved et lån i DKK i banken i Luxemburg, ville han have opnået en rentebesparelse på 10.882,85 kr.

Klageren har endvidere opgjort sit tab som følge af kurssikringen af lånet i Realkredit Danmark til 10.080 kr., svarende til 1,92 kurspoint (98 - 96,08).

Parternes påstande.

Den 7. oktober 2003 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 23.033,98 kr. (18.458,20 kr. + 4.575,78 kr.), subsidiært 10.882,85 kr., og at betale 10.080 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med etableringen af boligsalgskreditten burde have orienteret ham om alternative og billigere løsninger, jf. bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder. Der kunne således være optaget et lån i CHF eller et rentetilpasningslån i sommerhuset, hvorved han ville have kunnet opnå en væsentlig besparelse også inklusiv en fortjeneste til indklagede. Optagelsen af lånet i pengeinstituttet i Luxemburg medførte også en væsentlig besparelse, idet renten på lånet var 3,75%.

Ifølge indklagede kunne disse alternative muligheder have været overvejet, såfremt han selv havde fremsat forslag herom. Det må imidlertid være indklagede, der som rådgiver har til opgave at anvise alternative muligheder.

Renten på boligsalgskreditten var urimelig høj.

Friværdien i sommerhuset var på 1.785.000 kr., og der var således fuld sikkerhed for engagementet.

Indklagede bør i hvert fald yde erstatning svarende til det rentetab, som han har lidt i forhold til de lånevilkår, han rent faktisk opnåede hos pengeinstituttet i Luxemburg.

Han henvendte sig jævnligt til indklagede om udviklingen i kursen på obligationerne vedrørende lånet i Realkredit Danmark. Da indklagede den 2. april 2003 anbefalede at fastlåse kursen, var dette i strid med forventningerne i markedet, idet der i dagspressen blev talt om en rentesænkning i ECB og dermed også i Danmark. Det var derfor forkert at anbefale ham at kurssikre på det pågældende tidspunkt. Den fejlagtige rådgivning medførte et kurstab på 10.080 kr., hvilket beløb indklagede bør erstatte.

Indklagede har anført, at man til private kunders boligfinansiering ikke generelt rådgiver om optagelse af lån i fremmed valuta på grund af den kursrisiko, der er forbundet hermed. Såfremt klageren selv havde anmodet om et valutalån, ville man dog have forholdt sig hertil. I givet fald ville man have oplyst om risikoen ved denne form for finansiering.

Et rentetilpasningslån i sommerhuset ville medføre for store omkostninger, idet sommerhuset skulle sælges, og lånet derfor skulle indfries efter forholdsvis kort tid.

Rentesatsen på boligsalgskreditten fremgår klart at kreditkontrakten. Den 11. juni 2003 blev renten i forbindelse med en generel nedsættelse af rentesatserne nedsat til 7,5 % p.a.

Lånet i Realkredit Danmark blev ikke ekspederet af indklagede, og man er således ikke bekendt med, om klageren valgte at indgå en kurskontrakt og dennes eventuelle indhold. Det er korrekt, at man anbefalede klageren at kurssikre, og at kursen på den pågældende obligation efterfølgende steg. Det anbefales generelt at kurssikre obligationslån med henblik på at fastlåse provenuet. Det var op til klageren selv, om han ønskede at følge anbefalingen om kurssikring. Klageren har ikke dokumenteret et tab.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke, at det i forbindelse med drøftelserne om mellemfinansieringen i forbindelse med klagerens ejendomshandler påhvilede indklagede at rådgive klageren om muligheden for at optage valutalån eller lån i udenlandske pengeinstitutter. Det må endvidere lægges til grund, at det ville have været forbundet med relativt store omkostninger at finansiere handlerne ved et realkreditlån i sommerhuset, som skulle sælges.

Rentesatsen på p.t. 8% p.a. fremgår tydeligt af kreditkontrakten vedrørende boligsalgskreditten og er ikke urimelig.

Der er herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde en rentekompensation til klageren.

Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at kritisere, at indklagede anbefalede klageren at kurssikre lånet i Realkredit Danmark. Klageren måtte indse, at han selv måtte træffe den endelige beslutning og bære risikoen for denne.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.