Størrelse af et provenu ved omprioritering og tillægsbelåning.
| Sagsnummer: | 315/2004 |
| Dato: | 22-03-2005 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Ole Jørgensen |
| Klageemne: |
Emneregister/Ny søgning
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Størrelse af et provenu ved omprioritering og tillægsbelåning. |
| Indklagede: | Nordea Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører størrelsen af provenuet ved en omprioritering og tillægsbelåning af klagernes ejendom.
Sagens omstændigheder.
I marts 2002 blev klagernes ejendom prioriteret med et rentetilpasningslån i Nordea Kredit med en hovedstol på 183.900 EUR.
På baggrund af drøftelser om en eventuel omprioritering og tillægsbelåning fremsendte indklagede ved skrivelse af 27. august 2004 to ydelsestabeller til klagerne vedrørende et 30-årigt 5% obligationslån henholdsvis med og uden afdragsfrihed. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Som nævnt på telefonen er jeres hus vurderet til 2.150.000,- kr. i.f.m. en realkreditbelåning. 80% heraf giver 1.720.000,- kr.
Det "gl." lån kan pr. d.d. indfries med ca. 1.280.000,- kr. (Kurs 100,7 og 7,431 på valutaen.)
…
Omkostninger alt incl. udgør ca. 17.000,- kr.
Således kan i få et provenue på ca. 423.000,- kr."
Den 17. september 2004 underskrev klagerne en aftale med indklagede om hjemtagelse af et nyt 30-årigt 5% obligationslån i Nordea Kredit med en hovedstol på 1.795.000 kr. og indfrielse af det eksisterende lån. Omprioriteringen skulle ske pr. den 28. september 2004. De anslåede omkostninger var følgende:
"Til banken | 1.400,00 | kr. |
Til det offentlige | 8.420,00 | kr. |
Til realkreditinstitut mv. | 7.431,00 | kr. |
I alt | 17.251,00 | kr." |
Indfrielsen skete ved en af indklagede gennemført strakshandel den 23. september 2004 til kurs 100,53. Valutakursen var 744,97.
Indklagede har under sagen imødekommet et klagepunkt om betaling af 876,09 kr., hvorved klagerne stilles, som om obligationerne vedrørende indfrielsen var blevet afregnet til gennemsnitskursen den pågældende dag, som var 100,46, i stedet for en strakskurs på 100,53.
Omprioriteringslånet blev hjemtaget til kurs 95,85 svarende til en kursværdi på 1.720.507 kr.
Ved skrivelse af 11. oktober 2004 rettede klagerne henvendelse til indklagede. Klagerne anførte bl.a., at de ikke som forventet havde opnået et provenu på 423.000 kr., men alene et provenu på 407.845 kr. Klagerne kritiserede indklagedes informationer om omprioriteringen, som efter deres opfattelse var omfangsrige og uigennemskuelige.
Indklagede afviste klagernes krav om en erstatning på 15.000 kr. Indklagede anførte bl.a., at der efter gennemførelsen af omprioriteringen måtte være et overskud på klagernes betalingskonto, idet der i forbindelse med indfrielsen af det eksisterende lån blev betalt terminsydelse for perioden 1. juli - 28. september 2004 på 2.671,87 EUR svarende til 19.904,63 DKK. Omkostningerne i forbindelse med omprioriteringssagen blev endeligt opgjort til 17.638,13 kr.
Ved skrivelse af 25. oktober 2004 meddelte indklagede, at man pr. kulance havde godtgjort klagerne 960 kr. svarende til halvdelen af lånesagsgebyret.
Parternes påstande.
Den 19. november 2004 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet. Klagerne har nedlagt endelig påstand om, at indklagede skal tilpligtes at betale "de ca. 15.000 kr. som mangler i vores provenu", og at indklagede skal "svare på vores kritik af papirgangen".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at omprioriteringen blev gennemført i tillid til indklagedes oplysning om, at de ville få et provenu på ca. 423.000 kr. Provenuets størrelse blev efterfølgende mundtligt bekræftet af indklagede to gange, herunder at terminsbetalingen i forbindelse med indfrielsen var indregnet. Ved underskrivelsen af dokumenterne spurgte de den ekspederende medarbejder, om alle udgifter - herunder betaling for den sidste termin på EUROlånet - var trukket fra i provenuberegningen således, at de 423.000 kr. ville være deres faktiske provenu i forbindelse med omlægningen. Medarbejderens svar var et bekræftende "ja, det må det være".
Hvis de havde vidst, at de kun ville få et provenu på ca. 408.000 kr., ville de ikke have omlagt EUROlånet i utide, men ventet til almindelig indfrielse ved årsskiftet. I givet fald kunne de have sparet kursskæring og overkurs på EUROlånet, ligesom de ville have opnået en bedre kurs på obligationerne vedrørende omprioriteringslånet.
Det er almindeligt kendt, at et provenu er det beløb, man har i hånden efter, at alle udgifter i forbindelse med en handel er afregnet. Indklagede bør som det øvrige erhvervsliv stå til ansvar for sine løfter. De blev både skriftligt og mundtligt garanteret et provenu på ca. 423.000 kr. og havde ikke mulighed for at ophæve aftalerne, da det viste sig, at prisen var højere end aftalt.
Papirgangen i forbindelse med omprioriteringen var omfangsrig og uforståelig. De fik tilsendt ca. 10 forskellige dokumenter, der var skrevet i banksprog og umulige at forstå for almindelige kunder. Indklagede bør udarbejde en pjece, som kort fortæller om papirgang, omkostninger, indfrielsesbetingelser m.m. Ved afslutningen bør der sendes en samlet og let forståelig opgørelse, således at det er muligt at danne sig et overblik over, hvordan omlægningen reelt er foregået. Formålet med klagepunktet er at forhindre, at andre kunder skal opleve de samme problemer, som de oplevede. Ankenævnet bør forholde sig til, at det for almindelige mennesker kan være svært at følge med i papirgangen fra banker/realkreditinstitutter.
Indklagede har anført, at man ikke har givet nogen form for garanti eller indeståelse for, at klagerne ville opnå et provenu på ca. 423.000 kr.
Da skrivelsen af 27. august 2004 blev fremsendt, var der ikke aftalt nærmere om forløbet af omlægningen. Oplysningerne om omkostninger og forventet provenu var cirkaangivelser.
Det bestrides, at man over for klagerne skulle have oplyst, at terminsbetalingen var indregnet i det forventede nettoprovenu.
Indklagede har ikke begået fejl eller forsømmelser ved at undlade at oplyse om terminsbetalingen, der forfaldt den 30. september 2004 eller to dage efter indfrielsesdagen.
Klagerne har ikke lidt noget tab. Det forhold, at klagerne som følge af terminsbetalingen pr. den 30. september 2004 blev skuffet i deres forventninger til det økonomiske resultat af omprioriteringen, kan ikke i sig selv begrunde, at de har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom refereret i Ugeskrift for Retsvæsen, 1996, side 200.
I overensstemmelse med Ankenævnets praksis er klagerne blevet godtgjort halvdelen af omprioriteringsgebyret.
Det er udtryk for efterrationalisering, når klagerne nu oplyser, at de ikke ville have omlagt EUOROlånet, hvis de havde vidst, at de ville få et provenu på ca. 408.000 kr. i stedet for de forventede ca. 423.000 kr.
Klagepunktet om papirgangen vedrører ikke en formueretlig tvist, der kan behandles af Ankenævnet. Indklagede har noteret sig klagernes kritik.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
På baggrund af parternes modstridende opfattelser af hændelsesforløbet må det anses for uafklaret, om indklagede fejlagtigt bibragte klagerne en berettiget forventning om, at delterminen på det eksisterende lån ville blive finansieret af provenuet af omprioriteringslånet, og at der ved beregningen af provenuet på 423.000 kr. var taget højde herfor. Ankenævnet finder imidlertid ikke grundlag for at fastslå, at indklagede tilsikrede klagerne et provenu af denne størrelsesorden.
Den gennemførte låneomlægning og tillægsbelåning var ikke økonomisk ufordelagtig for klagerne. Det forhold, at de blev skuffet i deres forventninger til det økonomiske resultat af låneomlægningen, kan ikke i sig selv begrunde, at de har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom refereret i Ugeskrift for Retsvæsen, 1996, side 200.
Indklagede har tilbagebetalt halvdelen af gebyret for omprioriteringssagens behandling.
Klagepunktet vedrørende indklagedes forretningsgang i omprioriteringssager vedrører ikke en formueretlig tvist, som kan behandles af Ankenævnet.
Som følge heraf
Klagen afvises for så vidt angår klagepunktet om indklagedes forretningsgang i omprioriteringssager. Den øvrige del af klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.