Indsigelse mod banks aflysning af ejerpantebrev ved modtagelse af pantebrevets pålydende fra andelsboligforening i forbindelse klagerens salg af andelsbolig
| Sagsnummer: | 295 /2017 |
| Dato: | 24-05-2018 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - indfrielse
Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod banks aflysning af ejerpantebrev ved modtagelse af pantebrevets pålydende fra andelsboligforening i forbindelse klagerens salg af andelsbolig |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod banks aflysning af ejerpantebrev ved modtagelse af pantebrevets pålydende fra andelsboligforening i forbindelse klagerens salg af andelsbolig.
Sagens omstændigheder
I december 2006 fik klageren og hans ægtefælle, H, en andelskredit i Danske Bank på 360.000 kr. Banken fik samtidig underpant i et ejerpantebrev på 360.000 kr. i klagerens andelsbolig til sikkerhed for kreditten. Klageren havde endvidere en ejerbolig. Justitsministeriets pantebrevsformular ”ANDEL” var gældende ejerpantebrevet. Af formularen og af en pantsætningserklæring vedrørende ejerpantebrevet fremgik, at panteretten omfattede renter og morarenter samt omkostninger afholdt ved opsigelse og inddrivelse. Af pantsætningserklæringen fremgik, at det pantsatte ville blive frigivet af banken, hvis gælden til banken blev indfriet.
Ved et brev til klageren af 13. november 2013 rykkede banken for betaling af restancer på andelskreditten. Den 30. januar 2014 opsagde banken kreditten som misligholdt. Banken opgjorde gælden til 379.830,54 kr. Den 1. marts 2014 indgik parterne et frivilligt forlig, hvori klageren erkendte en gæld til banken vedrørende andelskreditten på 373.990,11 kr., som skulle forrentes med en debitorrente på for tiden 8,2 % p.a.
I slutningen af 2015 modtog banken et tilbud fra klageren om at indfri andelskreditten mod indbetaling af ca. 405.000 kr. I et brev af 19. januar 2016 til klageren afslog banken tilbuddet og meddelte:
”Vi har telefonisk den 18.01.16 aftalt følgende:
I undersøger om I senest den 01.02.16 har mulighed for at indfri [andelskreditten] med DKK 434.923,93.
Såfremt I ikke har mulighed for at indfri denne gæld, skal vi modtage underskrevet købsaftale på andelsboligen til godkendelse. Det er en betingelse, at der underskrives afviklingsaftale vedr. udækket gæld efter salg af andelsbolig – med betaling minimum kr. 500,00 pr. måned.
Ejendommen [ejerboligen]: Vi skal have kopi af underskrevet formidlingsaftale samt salgsbudget
Danske Bank notere transport i provenu vedrørende salg af [ejerboligen]
Er [ejerboligen] ikke solgt inden den 01.04.16, er det en betingelse, at I underskriver/signerer ejerpantebrev stort kr. 650.000. …
Som aftalt i telefonen bedes du kontakte os inden den 29.01.2016”
Klageren satte herefter andelsboligen til salg. Banken accepterede, at andelsboligen blev sat til salg for 450.000 kr.
I en e-mail af 26. januar 2016 til andelsboligforeningen rejste klageren indsigelse mod, at andelsboligforeningen havde afslået at godkende et salg af andelsboligen. Klageren anførte endvidere, at overdragelsessummen på 450.000 kr. skulle sendes til andelsboligforeningens konto, at andelsboligforeningen den 1. februar 2016 skulle videresende 434.923,93 kr. til banken, og at pantet herved ”frigives og slettes”. Den 30. januar 2016 godkendte andelsboligforeningen aftalen. Klageren har fremlagt uddrag af salgsaftale vedrørende andelsboligen, hvoraf fremgik, at salgsprisen på 450.000 kr. bestod af 360.000 kr. for andel (andelsværdi ifølge seneste årsregnskab 463.234 kr. med nedslag på 103.234 kr.) samt 90.000 kr. for forbedringer (243.449 kr. for forbedringer og tilpasset løsøre med nedslag på 153.449 kr.). I aftalen var anført, at parterne var gjort bekendt med andelsboligforeningslovens §§ 5, 6, 15 og 16.
I en e-mail af 11. april 2016 til banken meddelte andelsboligforeningen, at ejerpantebrevet ikke omfattede renter, og at andelsboligforeningen ønskede, at pantet skulle aflyses ved andelsboligforeningens indbetaling af 360.000 kr. I en e-mail af 14. april 2016 accepterede banken at aflyse ejerpantebrevet ved modtagelse af 360.000 kr. Banken henviste til, at andelsboligforeningen havde ”ret i, at i dette ejerpantebrev er det kun i tilfælde af tvangsauktion, at der kan beregnes rente.”
Andelsboligforeningen indbetalte herefter 360.000 kr. til banken. I sagen er fremlagt en foreløbig slutafregning fra andelsboligforeningen. Efter fradrag af beløb til fjernvarme (15.178,35 kr.), køkken/vvs/carport (ca. 22.500 kr.), andelsboligforeningens omkostninger (12.500 kr.), mellemværende mellem køber og sælger (15.458 kr.) og betalingen til banken på 360.000 kr. udgjorde det overskydende beløb 23.381,95 kr.
Klageren anlagde efter det oplyste retssag mod andelsboligforeningen. Af en e-mail af 20. februar 2017 fra klagerens advokat fremgik, at klageren i forbindelse med sagen fik overført 28.589,83 kr. efter fradrag af advokatens omkostninger.
Den 19. april 2017 og den 16. maj 2017 indbetalte klageren henholdsvis 11.500 kr. og 8.000 kr. til nedbringelse af kreditten.
Den 6. november 2017 opgjorde banken gælden på andelskreditten til 64.190,49 kr.
Parternes påstande
Den 20. september 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal eftergive ham gælden på andelskreditten samt tilbagebetale 19.500 kr. til ham.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har bl.a. anført, at han håndterede salget korrekt. Inden handlen blev afsluttet og godkendt af andelsboligforeningen, spurgte han banken om, hvilket beløb der skulle indbetales for at ophæve pantsætningen. Banken oplyste, at beløbet udgjorde 434.923,93 kr. inklusiv renter. Han spurgte fjernvarmeværket om restgælden for en oprettelseskontrakt, som andelsboligforeningen havde lavet for de enkelte huse. Varmeværket oplyste, at beløbet udgjorde 14.000 kr. Han fastsatte på baggrund heraf salgssummen til 450.000 kr. Han anmodede andelsboligforeningen om at fremsende 434.923,93 kr. af salgssummen direkte til banken, hvorved han ville være frigjort over for banken.
Banken accepterede efterfølgende uberettiget andelsboligforeningens krav om at frigive pantet mod foreningens overførsel af 360.000 kr. Pantet omfattede renter, omkostninger mv. Han blev påført et stort tab som følge af bankens fejlagtige frigivelse. Hvis banken havde opfyldt sine egne forudsætninger for frigivelse af pantet, havde salgssummen været tilstrækkelig til at indfri kreditten. Det var bankens fejl, at kreditten ikke blev indfriet med købesummen. Banken bør som følge heraf eftergive ham gælden på andelskreditten samt tilbagebetale hans indbetalinger af 19. april og 16. maj 2017 på i alt 19.500 kr.
Andelsboligforeningens foreløbige slutregning var fejlagtig. Foreningen havde ikke et beløb til gode hos ham. Det blev fastslået ved dom, at foreningen skulle betale for udbedringer anført i foreningens slutregning, med undtagelse af skade på køkkenbord, som han selv har betalt, og vvs.
Han var nødt til at oprette en konto i et andet pengeinstitut til finansiering af el, vand og udbedringer på i alt ca. 40.000 kr.
Det opkrævede beløb på 15.178,35 kr. fra fjernvarmeværket indeholdt også varme for april. Han havde aftalt med andelsboligforeningen, at forbrugsafgifter skulle betales frem til fraflytning.
Danske Bank har anført, at banken var berettiget til at aflyse pantet ved indbetaling af den tinglyste hovedstol på 360.000 kr. Banken havde ikke juridisk grundlag for at kræve et større beløb end 360.000 kr. som betingelse for at aflyse pantet. Oplysningen i pantsætningserklæringen om, at pantet dækkede ethvert beløb, som banken kunne kræve ifølge de sikrede faciliteter, herunder renter mv., gjaldt som udgangspunkt kun inden for pantets pålydende på 360.000 kr.
Et skyldforhold forsvinder ikke ved, at den tilhørende sikkerhed fjernes.
Banken har aldrig accepteret at eftergive gælden helt eller delvist, hverken ved accept af aflysning af pantet til 360.000 kr. eller ved accept af salget af andelsboligen til 450.000 kr. Banken og klageren havde tværtimod aftalt, at et eventuelt underskud ved salget skulle inddækkes ved en afdragsordning med betaling af minimum 500 kr. om måneden, jf. bankens e-mail af 19. januar 2016.
Gælden pr. 1. februar 2016 udgjorde 434.923,93 kr., hvoraf 360.000 kr. var sikret ved underpant i ejerpantebrevet. Banken oplyste alene klageren om, hvilket beløb kreditten kunne indfris med og ikke hvilket beløb, underpantet i andelsboligen kunne aflyses med.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende, og klageren har ikke lidt et tab som følge af aflysningen af pantet.
Af andelsboligforeningslovens § 6, stk. 10 fremgår, at overdragelsessummen skal indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender udbetaler resten til den fraflyttende andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere. Banken havde således ikke fortrinsret foran andelsboligforeningen til et provenu ved et salg. I den fremlagte overdragelsesaftale var anført, at parterne var gjort bekendt med andelsboligforeningslovens §§ 5, 6, 15 og 16. Klageren burde derfor vide, at andelsboligforeningens tilgodehavende skulle fratrækkes i salgssummen, før et eventuelt provenu kunne udbetales. Klageren havde antageligvis antaget, at andelsboligforeningen ikke havde et tilgodehavende. Af slutregningen fremgik imidlertid, at andelsboligforeningen havde et større tilgodehavende hos klageren. Provenuet ved salget var ikke stort nok, efter modregning af klagerens skyldige forpligtelser til andelsboligforeningen, jf. andelsboliglovens § 6, stk. 10. Klageren burde vide, at en salgssum på 450.000 kr. ikke ville dække hele andelskreditten, varmeregningen og andelsboligforeningens andre tilgodehavender.
Klageren har ikke brugt hele det modtagne provenu ved salget til at inddække banken. Efter fradrag for betalingerne på 360.000 kr., 11.500 kr. og 8.000 kr. til banken og 15.178,35 kr. til fjernvarmeværket udgjorde restprovenuet ca. 55.000 kr., som kunne have været anvendt til nedbringelse af kreditten. Banken er ikke klar over, om klageren har modtaget såvel det overskydende beløb på 23.381,95 kr. i andelsboligforeningens slutregning som beløbet på 28.589,93 kr., der blev overført efter forliget i forbindelse med retssagen.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder ikke, at Danske Bank havde givet klageren tilsagn om, at banken alene ville frigive sit ejerpantebrev, hvis banken modtog den fulde restgæld vedrørende klagerens andelskredit i forbindelse med salget. Et sådant tilsagn ville i øvrigt stride mod Andelsboligforeningslovens § 6, hvorefter en andelsboligforening skal foretage fradrag for sine eventuelle tilgodehavender hos den fraflyttende andelshaver, inden udbetaling af restbeløbet til panthavere, den fraflyttende andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere.
Ankenævnet finder herefter, at Danske Bank var berettiget til at aflyse pantebrevet ved modtagelse af den tinglyste hovedstol på 360.000 kr.
Aflysningen af pantebrevet medførte ikke, at klageren blev frigjort fra sin gæld til banken.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt foreligger oplysninger, der kan føre til, at banken skal pålægges at eftergive klagerens gæld eller at betale et beløb til klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.