Manglende oplysning om nødvendigheden af at forlænge lånetilbud, forsinket låneomlægning som følge heraf. Opsigelse af eksisterende lån som følge af udlæg tinglyst på ejendommen.
| Sagsnummer: | 742/1994 |
| Dato: | 30-11-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Bolt Jørgensen, Peter Nedergaard, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Manglende oplysning om nødvendigheden af at forlænge lånetilbud, forsinket låneomlægning som følge heraf. Opsigelse af eksisterende lån som følge af udlæg tinglyst på ejendommen. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I
I november 1993 indhentede klageren et lånetilbud hos Realkredit Danmark på et kontantlån på 174.000 kr. med henblik på omprioritering af sin ejendom. Lånetilbuddet udløb den 27. maj 1994.
Den 14. februar 1994 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede, der ifølge aftalen skulle forestå hjemtagelse af kontantlånet og indfrielse af to eksisterende lån i henholdsvis Realkredit Danmark og Nykredit med restgæld på i alt ca. 156.000 kr. Det aftaltes, at kurssikring ikke skulle foretages.
Efter pantebrevets tinglysning den 8. marts 1994 meddelte klageren, at hun ønskede at afvente hjemtagelse af lånet. Ifølge indklagede meddelte klageren den 15. juni 1994 på indklagedes forespørgsel, at hun fortsat ønskede at afvente hjemtagelse af lånet.
Ved telefax af 2. august 1994 meddelte klageren, at lånet nu ønskedes hjemtaget. Da lånetilbuddet af 27. november 1993 var udløbet, indhentede indklagede et nyt lånetilbud hos Realkredit Danmark, som forelå den 12. august 1994. Lånet blev hjemtaget den 8. september 1994 på grundlag af pantebrevet tinglyst den 8. marts 1994. Indklagede modtog låneprovenuet den 14. september 1994 med fradrag af indfrielsesbeløbet for lånet i Realkredit Danmark. Nykreditlånet blev indfriet den 19. s.m.
Den 3. oktober 1994 udbetaltes à conto 10.000 kr. fra omprioriteringskontoen til klageren. Den 26. s.m. frigav Realkredit Danmark indklagedes garanti for sletning af retsanmærkninger, og den følgende dag blev omprioriteringskontoen opgjort ved udbetaling af restsaldoen på ca. 3.500 kr. til klageren.
Lånet blev hjemtaget på basis af 9% obligationer til kurs 94,50, hvorved obligationsgælden blev på 184.127 kr. Såfremt lånet var blevet hjemtaget den 5. august 1994, ville obligationsgælden have været 179.567 kr. (kurs 96,90); ved hjemtagelse den 3. august 1994 ville obligationsgælden være blevet 177.732 kr. (kurs 97,9) Indklagede har fremlagt en beregning, der viser, at den gennemførte konvertering udviser et nutidsværdiresultat på 2.959 kr., mens nutidsværdiresultatet ved hjemtagelse den 5. august 1994 ville have været på 2.588 kr.
Ved omprioriteringssagen beregnede indklagede sig et gebyr på 2.000 kr. for hjemtagelse af lån, 600 kr. i indfrielsesgebyr og 348 kr. i garantigebyr.
Klageren har anført, at indklagede burde have påset, at lånetilbuddet blev forlænget. Da pantebrevet den 8. marts var tinglyst, modtog hun meddelelse om, at lånet var klar til hjemtagelse, og at hun telefonisk kunne foranledige lånet hjemtaget med dags varsel. Lånet burde således være hjemtaget den 3. august 1994, hvorved hun havde undgået en forøgelse af obligationsgælden med 6.394,61 kr. Indklagede bør erstatte kursværdien heraf svarende til 6.260,32 kr. (kursen den 3. august 1994, 97,9). Indklagede bør endvidere refundere omprioriteringsgebyret på grund af mangelfuld ekspedition herunder sen udbetaling af provenuet.
Indklagede har anført, det var afdelingens opfattelse, at klageren og dennes ægtefælle selv ville sørge for forlængelse af tilbudet fra november 1993, ligesom de selv overvågede kursudviklingen. Hjemtagelse på baggrund af klagerens meddelelse af 3. august 1994 kunne tidligst have fundet sted den 5. august 1994. Klageren har ikke lidt noget tab i forhold til hjemtagelse på dette tidspunkt. Lånetilbuddet af 12. august 1994 blev udleveret til klageren til gennemlæsning. Ultimo august 1994 henvendte klageren sig medbringende det nye lånetilbud og pantebrev. Det blev konkluderet, at lånetilbudene var identiske, hvorefter klageren anmodede om hjemtagelse af lånet.
II
I efteråret 1993 blev indklagede anmodet om at forestå en omprioritering af klagerens ægtefælles ejendom, idet et eksisterende lån på oprindelig 220.000 kr. ønskedes erstattet af et kontantlån på 229.000 kr.
Det blev konstateret, at der var lyst 5 udlæg i ejendommen. Ægtefællen foranledigede udlæggene slettet ved skrivelse af 17. november 1993 til udlægshaver, idet den manglende sletning beroede på en fejl.
Den 18. januar 1994, hvor udlæggene var aflyst af tingbogen, blev det eksisterende lån indfriet. I forbindelse med indfrielsen betaltes differencerente for perioden 18. januar til 30. september 1994 med 9.020,04 kr.
Klageren har anført, at lånet var et toterminerslån med fire indbetalingsterminer, og at der således kunne være sparet differencerente for perioden 1. april til 30. september 1994, såfremt lånet var blevet opsagt tidligere. Indklagede undlod at meddele, at udlæggene var årsag til manglende ekspedition af sagen. Den manglende sletning af udlæggene beroede på en ekspeditionsfejl på tinglysningskontoret, som både overfor indklagede og hendes ægtefælle har undskyldt fejlen.
Indklagede har anført, at det indfriede lån havde kreditortermin den 1. april og den 1. oktober med 5 måneders opsigelsesfrist til en termin. Opsigelse skulle have fundet sted inden 1. november 1993, såfremt differencerente for perioden efter 1. april 1994 skulle have været undgået. Indklagede ønskede først at påbegynde ekspeditionen, når udlæggene var blevet aflyst, hvilket blev meddelt klageren og ægtefællen.
III
I juli 1994 realiserede klageren sit værdipapirdepot til indfrielse af sin kassekredit hos indklagede.
Klageren har anført, at hun i tillid til et mundtligt tilsagn primo juli 1994 fra indklagede om forhøjelse af kreditmaksimum på kassekreditten med 15.000 kr. udstedte en check på 18.000 kr. Indklagede afviste imidlertid at honorere checken, hvorfor hun så sig nødsaget til at realisere sit værdipapirdepot til indfrielse af kreditten.
Indklagede har bestridt, at klageren fik tilsagn om forhøjelse af kreditten. Realiseringen af værdipapirdepotet og indfrielsen af kreditten skete på klagerens foranledning.
IV
Den 8. februar 1991 blev en beboelsesejendom, der var det eneste aktiv i et af klageren ejet anpartsselskab, solgt på tvangsauktion.
Klageren har anført, at ejendommen var udlejet, og at indklagede via selskabets driftskredit, som hun kautionerede for, opkrævede husleje og betalte prioriteterne. Underbalancen blev betalt af hende. Under forhandlinger med Nykredit og Kreditforeningen Danmark om omprioritering af ejendommen, opsagde indklagede kreditten uden saglig begrundelse. Opsigelsen medførte, at kreditforeningerne sprang fra forhandlingerne, og at hun måtte afvise nye lejere, hvorefter ejendommen blev solgt på tvangsauktion. Hendes personlige hæftelse overfor kreditforeningen og indklagede efter tvangsauktionen udgjorde henholdsvis 657.266 kr og 47.428 kr.
Indklagede har anført, at man var uden kendskab til klagerens forhandlinger med kreditforeningerne. Kreditten blev opsagt, da indklagede modtog indkaldelse til tvangsauktion over ejendommen. Et ejerpantebrev i ejendommen, der lå til sikkerhed for kreditten, blev slettet på tvangsauktionen.
V
Før klageren blev kunde i indklagedes Frederiksværk afdeling, var hun kunde i indklagedes daværende postordreafdeling.
Klageren har anført, at hendes anmodning om forhøjelse af en kredit i den pågældende afdeling blev afslået, idet man fandt det mere hensigtsmæssigt, at hun i stedet solgte et pantebrev med restgæld på 49.481,54 kr. til indklagede. Hun så sig nødsaget til at sælge pantebrevet til indklagede for 40.080,05 kr. Pantebrevet blev efterfølgende indfriet.
Indklagede har anført, at ingen af de medarbejdere, der var i afdelingen kan genkende det hændelsesforløb, der skitseres af klageren.
VI
Indklagede har under klagesagens behandling erklæret sig indforstået med at refundere kurtage på 130 kr. vedrørende en aktiehandel den 20. oktober 1992.
Påstande:
ad I
Klageren har påstået indklagede tilpligtet at betale en erstatning på 6.260,32 kr. for kurstab, og at refundere omprioriteringsgebyret på 2.948 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
ad II
Klageren har påstået indklagede tilpligtet at godtgøre ægtefællen differencerente for perioden 1. april 1994 til 30. september 1994, opgjort til 6.417,42 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
ad III
Klageren har påstået indklagede tilpligtet at erstatte omkostningerne til kurtage på 1.650 kr. ved salget af værdipapirerne.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
ad IV
Klageren har påstået indklagede tilpligtet at betale erstatning for usaglig opsigelse af driftskreditten.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
V
Klageren har påstået indklagede tilpligtet at betale kursdifferencen mellem restgælden på pantebrevet og indklagedes købspris.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Ankenævnets bemærkninger:
ad I
Tre medlemmer - Peter Blok, Peter Nedergaard og Jørn Ravn - udtaler:
Vi finder, at indklagede burde have sørget for forlængelse af lånetilbudet eller i hvert fald burde have gjort klageren opmærksom på, at forlængelse var nødvendig, såfremt hun ønskede at hjemtage lånet efter den 27. maj 1994. Det lægges til grund, at lånet, såfremt forlængelse af lånetilbudet var sket, kunne have været hjemtaget den 5. august 1994, og indklagede findes herefter at være erstatningsansvarlig for det tab, klageren led ved, at lånet først blev hjemtaget den 8. september 1994. I overensstemmelse med Ankenævnets praksis bør kurstabet vedrørende det nye lån beregnes som kursværdien pr. 8. september 1994 af forskellen mellem obligationsgælden ved hjemtagelsen denne dag og obligationsgælden ved hjemtagelse den 5. august 1994, dvs. 0,945 * (184.127 kr. - 179.567 kr.) eller 4.309 kr. Fra dette beløb fradrages den kursgevinst, klageren måtte have opnået ved, at de to eksisterende lån hos Realkredit Danmark og Nykredit ikke blev indfriet henholdsvis den 5. august og den 16. august, men først henholdsvis den 8. september og den 19. september.
Vi finder ikke grundlag for herudover at pålægge indklagede at godtgøre klageren omprioriteringsgebyret på 2.948 kr.
To medlemmer - Niels Bolt Jørgensen og Bjarne Lau Pedersen - udtaler:
Klageren indhentede selv lånetilbudet i Realkredit Danmark, hvoraf klart fremgår, at fristen for udbetalingen gælder indtil den 27. maj 1994.
Efter tinglysningen af pantebrevet den 8. marts 1994 afbrød klageren den igangværende ekspedition af lånesagen og ønskede hjemtagelsen sat i bero indtil videre. Denne beslutning blev gentaget ved indklagedes forespørgsel den 15. juni s.å.
Under disse omstændigheder finder vi ikke, at indklagede var forpligtet til af egen drift at forlænge lånetilbudet eller henlede klagerens opmærksomhed på den forsinkelse, der kunne opstå, såfremt hun på et senere tidspunkt besluttede sig for at hjemtage lånet.
Vi stemmer derfor for, at dette klagepunkt ikke tages til følge.
Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.
ad II
Ankenævnet lægger til grund, at det eksisterende lån skulle have været opsagt inden den 1. november 1993, såfremt differencerenterne for perioden 1. april 1994 - 30. september 1994 skulle have været undgået. Da det ikke kan kritiseres, at indklagede ikke ønskede at opsige lånet, før udlæggene i ejendommen var aflyst, tages dette klagepunkt ikke til følge.
ad III
Det er ikke godtgjort, at indklagede mundtligt havde givet klageren tilsagn om forhøjelse af kassekreditten. Allerede af denne grund tages dette klagepunkt ikke til følge.
ad IV
Dette klagepunkt angår indklagedes engagement med et af klageren ejet anpartsselskab og klagerens kautionsforpligtelser for dette. Da klagen herefter må anses at angå et erhvervsmæssigt kundeforhold, afviser Ankenævnet sagen for så vidt angår dette klagepunkt, jf. vedtægternes § 2, stk. 2 og 3.
ad V
Der er ikke grundlag for at antage, at indklagede har handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagerens salg af det omhandlede pantebrev til indklagede. Som følge heraf tages dette klagepunkt ikke til følge.
Efter det anførte