Etablering af lån/kredit som følge af indklagedes hævning på skødedeponeringskonto.
| Sagsnummer: | 208 /2005 |
| Dato: | 08-06-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Lotte Aakjær Jensen, Rut Jørgensen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - øvrige spørgsmål
Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Etablering af lån/kredit som følge af indklagedes hævning på skødedeponeringskonto. |
| Indklagede: | Arbejdernes Landsbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagernes indsigelse mod indklagedes rentetilskrivning på en udlånskonto etableret som følge af indklagedes hævning af beløb på en skødedeponeringskonto oprettet i forbindelse med klagernes salg af en lejlighed.
Sagens omstændigheder.
Klagerne forhandlede i sommeren 2003 om salg af deres anpartslejlighed til køberen G.
Ved skrivelse af 26. august 2003 fremsendte G's advokat til klagernes advokat et skødeudkast om overdragelse af anpartslejligheden. Advokaten bemærkede, at han tog forbehold for G's godkendelse af skødeudkastet.
På foranledning af klagernes advokat blev en oprindelig fastsat overtagelsesdag - 1. september 2003 - ændret til 1. oktober 2003. Ved skrivelse af 2. september 2003 fremsendte G's advokat nyt skødeudkast, hvorefter overtagelsesdagen var ændret til den 1. oktober 2003.
Ved skrivelse af 4. september 2003 meddelte klagernes advokat G's advokat, at klagerne i tillid til en mundtlig aftale med G havde opsagt eksisterende realkreditlån til indfrielse den 30. september 2003. Advokaten foreslog derfor overtagelsesdagen fastsat til den 29. september. Af skrivelsen fremgår endvidere, at G havde ønske om en opdeling af anpartslejligheden og havde haft drøftelser med indehaveren af den anden anpartslejlighed i ejendommen.
Den 1. oktober 2003 fremsendte pengeinstituttet P på foranledning af G 1.850.000 kr. til indklagede til deponering i forbindelse med G's køb af lejligheden. Beløbet skulle ifølge skrivelsen indsættes på en spærret konto i favør af klagerne til opfyldelse af "købers forpligtelser ifølge skødeudkast, hvoraf vedlægges en kopi". Fremsendelsen af beløbet skete endvidere på betingelse af, at der blev tinglyst anmærkningsfrit skøde til G samt opfyldelse af øvrige betingelser i henhold til skrivelse af samme dato fra G's advokat til klagernes advokat. Af sidstnævnte skrivelse fremgår, at deponeringen hos indklagede skete på følgende betingelser:
"1. Det af sælgerne underskrevne skøde fremsendes til mig, idet der stadig tages forbehold om købers endelige godkendelse heraf.
2. Overtagelsesdagen fastsættes til d.d. og nøglerne udleveres til min klient d.d.
3. Den af ejeren af anpart nr. 2 […], afgivne erklæring af den 26. september 2003 skal forstås således, at det kun er min klient, der har en tilladelse til at opdele stuelejligheden i 2 lejligheder. Når/hvis min klient imidlertid opdeler lejligheden i 2 lejligheder og der efterfølgende sker videresalg, er der en ubetinget ret til at opretholde opdelingen i 2 lejligheder, herunder mulighed for og ret til at opdele anpart nr. 1. i 2 anparter. Det forudsættes endeligt, at der er indgået en aftale vedr. etablering af 1 ny parkeringsplads, således at der hører 2 parkeringspladser til anpart nr. 1.
Jeg går ud fra, at De for god ordens skyld indhenter […'s] bekræftelse af det i pkt. 3 angivne."
Ved skrivelse af 2. oktober 2003 anmodede klagernes advokat indklagede om at indfri tre lån i Nykredit opsagt til indfrielse den 30. september 2003. Indfrielsen skulle ske med midler fra det fra pengeinstituttet P modtagne beløb.
Indklagede gennemførte indfrielserne af lånene i Nykredit med i alt 1.207.542,37 kr. (inkl. terminsydelse pr. 30. september 2003 på 25.684,13 kr.); beløbet blev hævet på skødedeponeringskontoen.
Efterfølgende opstod der uenighed mellem klagerne og G om de endelige betingelser for købet. Uenigheden vedrørte G's ønske om opdeling af lejligheden, som forudsatte accept fra indehaveren af den anden anpartslejlighed.
Ved skrivelse af 4. december 2003 meddelte G's advokat klagernes advokat, at han anså handelsforhandlingerne for afsluttet, uden at der var indgået nogen købsaftale, og at han derfor ønskede det deponerede beløb frigivet omgående.
Ved skrivelse af 8. december 2003 anmodede P indklagede om at returnere købesummen på 1.850.000 kr., idet betingelserne for handlen ikke var opfyldt.
Ved skrivelse af 9. december 2003 meddelte klagernes advokat indklagede, at der ikke var enighed med G om, at handlen ikke skulle gennemføres. Advokaten vedlagde samtidig kopi af skrivelse af samme dag til G's advokat.
Ved skrivelse af 11. december 2003 meddelte indklagede P, at som følge af, at der tilsyneladende ikke var enighed mellem ejendomshandlens parter om handlens ophævelse, kunne indklagede ikke efterkomme ønsket om returnering af købesummen.
Ved skrivelse af 16. marts 2004 til indklagede meddelte G's advokat indklagede, at da indklagede trods henvendelse fra P ikke havde returneret det deponerede beløb, så han sig nødsaget til at tage forbehold om at iværksætte retslige skridt, såfremt beløbet ikke blev frigivet inden fem dage.
Den 19. marts 2004 etablerede indklagede en ny deponeringskonto med et beløb på 1.850.000 kr.; heraf var 643.010,67 kr. overført fra den i oktober 2003 etablerede deponeringskonto, der nu blev opgjort, samt 1.206.989,33 kr. fra en ligeledes den 19. marts 2004 etableret omprioriteringskonto i klagernes navn.
Den 6. maj 2004 underskrev klagerne tre pantebreve udstedt til indklagede på henholdsvis 650.019,84 kr., 295.996,63 kr. samt 235.841,47 kr. svarende til restgældene på de tre indfriede lån til Nykredit. Pantebrevenes vilkår var i øvrigt svarende til vilkårene for de indfriede Nykreditlån.
I løbet af august/september 2004 blev der opnået enighed mellem klagerne og G om betingelserne for G's køb af anpartslejligheden.
Skødedeponeringskontoen blev ophævet den 6. januar 2005. På kontoen var der den 30. december 2004 tilskrevet 5.991,48 kr. i rente. Omprioriteringskontoen blev ophævet samtidigt; på kontoen var der i 2004 samlet tilskrevet 97.596,75 kr. i renter. Indklagede kvitterede samtidig de tre pantebreve, der var etableret i maj 2004.
Parternes påstande.
Klagerne har den 1. august 2005 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, "at tilskrevne renter på omprioriteringskonto bortfalder".
Indklagede har under sagens forberedelse godtgjort klagerne differencen mellem det tilskrevne rentebeløb på 97.596,75 kr. på omprioriteringskontoen og en beregnet rente i henhold til pantebrevene udstedt i maj 2004 for perioden 19. marts 2004 til 6. januar 2005 på 57.657,55 kr. eller 39.939,20 kr. med tillæg af renter fra 1. februar 2005. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de opsagde Nykreditlånene i tillid til aftalen om salg af lejligheden. Det var med henblik på at indfri lånene, at G skulle indbetale købesummen direkte til indklagede.
Indklagede oprettede uden deres accept en omprioriteringskonto og hævede på denne de beløb, der var anvendt til indfrielse af Nykreditlånene.
Der er ikke sket ændringer i indklagedes situation eller andet, der har kunnet legitimere indklagede til at disponere som sket.
Når fratrækkes det tilskrevne rentebeløb på den nye deponeringskonto på 5.991,48 kr., har indklagede opnået en berigelse på 91.605,27 kr.
Det er uden betydning, at der opstod diskussion mellem dem og G om handlens gennemførelse.
Indklagede har for egen vinding handlet til skade for dem.
I forbindelse med oprettelsen af de tre pantebreve med indklagede som kreditor blev det oplyst, at det skete alene for at bevare det erlagte stempel. Til trods for at pantebrevene ifølge deres indhold forrentes, ligesom der skulle betales terminsydelse, er dette aldrig sket. Der er således ikke aftalt nogen rente på pantebrevene.
Indklagede har anført, at man fulgte instruksen fra klagernes advokat og foretog indfrielse af Nykreditlånene. På grund af parternes uoverensstemmelse var det imidlertid ikke muligt at fortsætte procedurerne, hvorfor man var nødsaget til at retablere deponeringskontoen.
Omprioriteringskontoen har været forrentet med sædvanlig rente for en omprioriteringskonto. Da skødedeponeringskontoen blev retableret, gav klagerens advokat ikke indklagede instruks om, hvordan der skulle forholdes med hensyn til beløbet anvendt til indfrielse af Nykreditlånene. Man måtte derfor hæve beløbet på den etablerede omprioriteringskonto.
Indklagede lod de indfriede Nykreditpantebreve afløse af pantebreve udstedt til indklagede for på den måde at bevare såvel et gælds- som et panteforhold til klagerne. Pantebrevene blev udstedt med samme vilkår som de indfriede Nykredit pantebreve.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det beløb på 1.850.000 kr., som indklagede primo oktober 2003 modtog fra det pengeinstitut, der repræsenterede køberen af klagernes lejlighed, blev fremsendt til opfyldelse af køberens forpligtelser vedrørende købet og skulle indsættes på en spærret konto.
Der er ikke godtgjort et aftaleretligt grundlag, hvorefter klagernes advokat uden køberens samtykke kunne disponere over midlerne til indfrielse af Nykreditlånene. Det var således en fejl, hvilket for så vidt også må anses for erkendt af indklagede, at indfrielsen af Nykreditlånene blev foretaget med midler fra det deponerede beløb.
I forbindelse med, at indklagede den 19. marts 2004 retablerede deponeringskontoen med det deponerede beløb på 1.850.000 kr., overførte indklagede 1.206.989,33 kr. fra en samtidig oprettet omprioriteringskonto i klagernes navn. Efterfølgende lod indklagede klagerne underskrive tre pantebreve med hovedstole svarende til de indfriede Nykreditlån.
Under sagen har indklagede godtgjort klagerne et rentebeløb, således at de rentemæssigt stilles, som om der ikke var sket indfrielse af lånene til Nykredit, og således at de ikke skal forrente omprioriteringskontoen, men et beløb svarende til restgælden på Nykreditlånene med rentesatserne for disse lån.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde yderligere kompensation, idet klagerne da ville blive stillet, som om de for perioden 19. marts 2004 til 5. januar 2005 ikke skulle forrente en gæld svarende til restgælden på Nykreditlånene.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.