Afgørelse

Indsigelse mod dispositioner i forbindelse med køb og senere salg af en fast ejendom.

Sagsnummer:	342 /2004
Dato:	08-06-2005
Ankenævn:	John Mosegaard, Tina Dhanda, Karin Duerlund, Jørn Ravn, Ole Simonsen
Klageemne:	Indlån - øvrige spørgsmål Udlån - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Indsigelse mod dispositioner i forbindelse med køb og senere salg af en fast ejendom.
Indklagede:	Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens indsigelser mod dispositioner i forbindelse med hans køb af en ejendom i 1999 og salg af ejendommen i 2001.

Sagens omstændigheder.

Klageren, der er kunde hos indklagede, købte i slutningen af 1999 en fast ejendom. Til finansiering af bl.a. udbetalingen, som var på 50.000 kr., ydede indklagede klageren et boliglån på 60.000 kr. Indklagede fik håndpant i et ejerpantebrev på 60.000 kr. i ejendommen.

Provenuet af lånet, som var på 55.296 kr., blev den 7. december 1999 indsat på klagerens lønkonto. Samme dag blev der på lønkontoen hævet 50.000 kr. til dækning af udbetalingen. Saldoen på lønkontoen var herefter på 1.687,93 kr. Til lønkontoen var der knyttet en kredit på 3.500 kr.

Den 9. december 1999 blev der overført 5.295 kr. fra lønkontoen til en nyoprettet omprioriteringskonto. Den 14. december 1999 blev et indestående på 6.700 kr. på klagerens opsparingskonto (Danske Indlån) overført til omprioriteringskontoen. Endvidere blev der på omprioriteringskontoen indsat i alt 2.825 kr., der vedrørte tilbageførsel af gebyr og tinglysningsomkostninger. Om baggrunden for tilbageførslerne har indklagede oplyst, at beløbet tidligere var blevet opkrævet til dækning af stempelafgift m.v., men at det efterfølgende blev aftalt, at klagerens advokat skulle udfærdige ejerpantebrev samt foranledige dette tinglyst m.v. Indsættelserne på omprioriteringskontoen var herefter på i alt 14.820 kr.

Den 14. december 1999 blev der på omprioriteringskontoen hævet 18.374,45 kr. til klagerens advokat. Omprioriteringskontoen udviste herefter en negativ saldo på 3.554,45 kr.

Klageren havde en millionærkonto med et indestående pr. 31. december 1999 på 10.030,66 kr.

Den 20. januar 2000 blev der overført 9.900 kr. fra millionærkontoen til nedbringelse af et overtræk på lønkontoen. Efter overførslen havde lønkontoen en negativ saldo på 5.185,18 kr.

Klageren havde et privatlån, hvorpå der i sommeren 2000 var en restgæld på ca. 46.000 kr. Den 29. august 2000 blev lånet forhøjet med 32.000 kr. Provenuet af forhøjelsen, som var på 30.860 kr., blev anvendt til inddækning af et overtræk på ca. 26.500 kr. på klagerens lønkonto, samt overtrækket på omprioriteringskontoen, der på grund af rentetilskrivninger var steget til knap 4.000 kr.

Den 20. december 2000 blev privatlånet forhøjet med yderligere 34.300 kr. Provenuet af forhøjelsen, som var på 33.800 kr., blev anvendt til indfrielse af et overtræk på lønkontoen på ca. 12.000 kr. og til indfrielse af klagerens billån, som havde en restgæld på ca. 21.000 kr.

Samme dag blev restindeståenderne på klagerens opsparingskonto (Danske Indlån) og millionærkonto på henholdsvis ca. 70 kr. og ca. 80 kr. opgjort og indsat på lønkontoen.

I efteråret 2001 solgte klageren ejendommen for en kontant købesum på 355.000 kr.

Efter afregning af omkostninger, indfrielse af et udlæg m.v. fremsendte den ved handelen medvirkende advokat den 6. september 2001 337.422,90 kr. til indklagede. Beløbet blev indsat på en skødekonto. Indklagede forestod herefter indfrielsen af to eksisterende lån i ejendommen med restgæld på henholdsvis 76.943,47 kr. og 178.832,70 kr. Endvidere blev ejerpantebrevet på 60.000 aflyst og boliglånet, der havde en restgæld på 58.438,54 kr., blev indfriet. Restindeståendet på skødekontoen, der var på 23.481,64 kr., blev frigivet den 17. oktober 2001 og indsat på klagerens lønkonto, som herefter udviste en negativ saldo på 1.735,96 kr.

I november 2001 overgik klagerens gæld på lønkontoen og privatlånet til inkasso hos en advokat.

På grund af mangler ved ejendommen førte klageren en retssag mod den tidligere ejer. Den 11. juli 2002 fik indklagede udlæg for 129.192,66 kr. i klagerens fordring mod den tidligere ejer. En anden kreditor havde tidligere fået udlæg i den samme fordring. Klagerens fordring mod den tidligere ejer blev efterfølgende endeligt opgjort til 35.523,96 kr. I henhold til et fordelingsudkast af den 18. juli 2002 fra fogedretten i Hjørring fik indklagede udbetalt 19.292,50 kr., hvoraf 11.058,63 kr. blev anvendt til indfrielse af gælden på lønkontoen og 8.233,87 kr. blev anvendt til nedskrivning af gælden på privatlånet.

Af årsoversigten pr. den 31. december 2004 fremgår, at klagerens mellemværende med indklagede består af en misligholdt gæld på privatlånet på 103.775,18 kr. ekskl. renter og et indestående på en selvpensioneringskonto på 2.339,09 kr. Der fremgår i øvrigt følgende oplysninger om selvpensioneringskontoen:

"Aftalt udbetalingstidspunkt er den 16.04.2021.
Maksimum indskud pr. år	3.000,00
Maksimum indskud i alt	40.000,00
Indbetalt i alt	1.350,00	"

Parternes påstande.

Den 23. december 2004 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal udbetale det beløb, han har til gode.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han på tre konti hos indklagede havde opsparet henholdsvis 17.000 kr., 9.000 kr. og 9.000 kr., som skulle bruges til udbetalingen i forbindelse med ejendomskøbet. Indklagede overførte beløbene til hans lønkonto.

Kort efter krævede indklagede, at han skrev under på et lån på 36.000 kr. Han kunne ikke få en forklaring og heller ikke få lov til at se papirerne. Det var der ifølge indklagede "ingen grund til".

Efterfølgende konstaterede han, at der to gange var blevet hævet 18.000 kr. til advokat.

Materialerne til istandsættelsen af ejendommen blev ikke betalt som forudsat.

Det bestrides, at der som anført af indklagede blev tilbageholdt løn til dækning af børnebidrag. På grund af nogle uacceptable forhold på hans arbejdsplads var han imidlertid nødt til at skifte job.

Ved salget af ejendommen beholdt indklagede alle pengene, og han har hverken set papirer eller bilag i forbindelse hermed.

På grund af fejl og mangler ved ejendommen havde han et krav på 89.000 kr. mod den tidligere ejer. Sagen endte imidlertid med, at han kun fik udbetalt 35.000 kr. + renter. Han har ikke fået udbetalt de ca. 40.000 kr. og ved ikke, hvor de er blevet af.

Indklagede har oprettet en pensionsopsparing på 40.000 kr., selvom han ikke har anmodet herom.

Indklagede bør fremlægge alle papirer.

Indklagede har anført, at man ikke skylder klageren noget beløb i forbindelse med ejendomshandlerne eller i øvrigt.

Klageren har fået tilsendt de dokumenter vedrørende salget af ejendommen, som man er i besiddelse af. Endvidere er der fremlagt kontoudskrifter for klagerens konti. Klageren må rette henvendelse til advokatfirmaet med henblik på at få yderligere oplysninger.

Ved ejendomskøbet var det forudsat, at en del af finansieringen skulle tilvejebringes med klagerens opsparing, hvilket også skete. Klagerens opsparing bestod af opsparingskontoen Danske Indlån med et indestående på 6.700 kr. og millionærkontoen med et indestående på ca. 10.000 kr. Klageren havde derudover en kapitalpensionskonto, hvorpå der indestod ca. 17.000 kr.

Der blev i december 1999 overført 18.374,45 kr. til advokaten. Det ses ikke, at advokaten har fået betaling to gange.

Forhøjelserne af privatlånet skete med henblik på inddækning af overtræk og senest til bl.a. indfrielse af klagerens billån. Overtrækkene på lønkontoen skyldtes tilsyneladende bl.a., at kommunen i en periode tilbageholdt 30% af klagerens løn til dækning af børnebidrag, og at klageren skiftede job.

I forbindelse med ejendomssalget skulle man forestå indfrielserne af de indestående prioriteter, hvilket skete med indeståendet på skødekontoen. Boliglånet var sikret med ejerpantebrevet på 60.000 kr. i ejendommen og blev derfor indfriet i forbindelse med handelen.

Overskuddet, efter at indfrielserne var gennemført, blev overført til klagerens lønkonto til nedbringelse af overtrækket herpå.

Der foreligger ikke oplysninger om manglende betalinger til leverandører i forbindelse med klagerens istandsættelse af ejendommen.

Det fremgår af årsoversigten pr. den 31. december 2004, at der maksimalt kan indskydes 40.000 kr. på klagerens selvpensioneringskonto, som har et aktuelt indestående på 2.339,09 kr. Der er således ikke tale om, at klageren har en pensionsopsparing på 40.000 kr.

Klagerens tilgodehavende hos den tidligere ejer af ejendommen blev fordelt mellem tredjemand og indklagede, som begge havde udlæg i tilgodehavendet. Den del af beløbet, der blev udbetalt til indklagede, blev anvendt til nedbringelse af engagementet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Der foreligger ikke oplysninger, der tyder på, at betalingen til advokaten på 18.374,45 kr. i forbindelse med ejendomskøbet i 1999 skete to gange.

Der er heller ikke noget, der tyder på, at indklagede har undladt at ekspedere betalinger til klagerens leverandører i forbindelse med istandsættelsen af ejendommen.

Forhøjelserne af privatlånet blev anvendt til nedbringelse af overtræk og til indfrielse af klagerens billån, og der er ikke grundlag for at tilsidesætte aftalerne herom.

Købesummen i forbindelse med salget af ejendommen blev anvendt til indfrielse af de lån, der ikke skulle overtages af køber, og overskuddet blev overført til klagerens lønkonto, hvorpå der var overtræk. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte disse dis­positioner.

Indklagede var berettiget til at anvende de ca. 19.000 kr., der blev udbetalt på grundlag af udlægget i klagerens fordring mod den tidligere ejer, til nedbringelse af klagerens engagement, der var misligholdt og forfaldent til betaling.

Det må lægges til grund, at indklagede ikke har oprettet en pensionsopsparing til klageren på 40.000 kr., og at klagerens antagelse herom beror på en misforståelse af det anførte i årsopgørelsen pr. den 31. december 2004, hvoraf det fremgår, at der højst kan indsættes 40.000 kr. på klagerens selvpensioneringskonto.

Som følge af det anførte, og idet Ankenævnet ikke i øvrigt finder grundlag for at antage, at indklagede har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med klagerens engagement, tages klagen ikke til følge.

Som følge af

Klagen tages ikke til følge.