Finansiering af nybyggeri. Rådgivning.
| Sagsnummer: | 21610172 /0 |
| Dato: | 16-05-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Morten B. Pedersen (2 stemmer, jf. vedtægternes§ 16, stk. 1), Jacob Elverum og Anne Ellegaard Povlsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - ansvar
Låntype - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Finansiering af nybyggeri. Rådgivning. |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klagerne ejer ejendom 1, som er finansieret af realkreditinstitut 1 med et lån på 2.200.000 kr. Kursværdien af lånet udgjorde pr. 31. december 2015 et beløb på 2.210.449,53 kr.
Klagerne indgik den 1. marts 2016 en formidlingsaftale vedrørende salg af ejendom 1 til en forventet kontantpris på 3.398.000 kr.
Klagerne rettede efter det oplyste i forlængelse heraf henvendelse til det indklagede realkreditinstitut 2 om finansiering af et planlagt ejendomskøb og nybyggeri.
Rådgiver 1 fra indklagede inviterede den 6. april 2016 klagerne til et møde den 14. april 2016. Efter mødet udarbejdede rådgiver 1 følgende referat, som blev sendt til klagerne:
”Tak for behageligt møde i dag.
Vi drøftede jeres planer om, at købe grund og bygge selv. I har fundet grunden i … til kr. 4.000.000,- og forventer at byggeprojektet vil beløbe sig til kr. 2.000.000,- I har en udbetaling på kr. 500.000,- hver, hvoraf …(klager 1’s)… vil fremkomme ved provenu af salget …(ejendom 1)…
I ønsker ikke medbyg. I får udarbejdet byggeprojekter til gennemgang af os.
Jeg udarbejder jeres nuværende økonomi og fremtidig økonomi med baggrund i købet af …(ejendom 2)… I ønsker at have et rådighedsbeløb på ca. kr. 20.000,- hver måned til 2 voksne og 2(1) barn.
Finansieringen blev kort drøftet, og I syntes det vil være oplagt med lån over 20 år. Dette drøftes senere.
Priser/renter på mellemfinansiering fremsendes til Jer sammen med budgetterne.
Jeg forventer at have udarbejdet budgetterne i uge 18.
Pensionsordninger blev kort drøftet, men gennemgås senere.
Fremsend venligst
Salgsopstilling og kommissionsaftalen fra mægler
Pas og sundhedskort i farver
Restgældsoplysninger …(realkreditinstitut 2)…
Restgældsoplysninger i Bank
Hvis I har spørgsmål er i velkomne til at kontakte mig.”
Klagerne fremsendte den 20. april 2016 de ønskede dokumenter til indklagede.
Der var efterfølgende dialog om budgetlægningen, som resulterede i, at indklagede den 4. maj 2016 fremsendte følgende budget til klagerne:
”Budget
På baggrund af de oplysninger vi har modtaget fra dig, har vi udarbejdet et budget og beregnet dit månedlige rådighedsbeløb:
Nuværende rådighedsbeløb pr. måned 42.080 kr.
Fremtidigt rådighedsbeløb pr. måned 31.515 kr.
På de følgende sider kan du se et mere detaljeret overblik.
Budgettet er vejledende og er baseret på de oplysninger, som du har givet og standardforudsætninger. Disse forudsætninger kan afvige i forhold til de konkrete forhold. Evt. beregninger af ydelser på finansiering er baseret på aktuelle tal og kan ligeledes ændre sig. …(Indklagede)… opdaterer ikke budgettet og påtager sig ikke noget ansvar for dispositioner truffet på baggrund af budgettet.”
Af detaljerne til budgettet fremgik det, at ”Nuværende rådighedsbeløb” var beregnet ud fra aktuelle løn- og formueforhold og med de boligudgifter, der var forbundet med ejendom 1, medens ”Fremtidigt rådighedsbeløb” var beregnet ud fra aktuelle løn- og formueforhold og med de boligudgifter, der var forbundet med ejendom 2.
Den ejendomsmægler, som havde ejendom 2 til salg, bad den 13. maj 2016 pr. e-mail klagerne om at give oplysninger til brug for udarbejdelse af en købsaftale på 3,8 mio. kr. med en betinget frist på 14 hverdage til, at forhold omkring tegninger/bank m.m. kom på plads.
Klagerne meddelte den 17. maj 2016 rådgiver 1, at de havde gennemgået budgettet, som ikke gav anledning til bemærkninger. Rådgiver 1 kvitterede den 18. maj 2016 med følgende e-mail:
”Tak for informationerne.
Jeg glæder mig til at høre fra jer, når der er nyt.”
Ejendomsmægleren sendte den 18. maj 2016 følgende e-mail til klagerne:
”Hoslagt følger købsaftalen med bilag. Købsaftalen indeholder advokat- og bank-forbehold samt frist på 14 hverdage. Jeg beder venligst om købers underskrift og returnering til mit kontor – gerne skannet pr. mail/eller vi kan mødes torsdag ell. fredag for underskrift. Lad mig høre, hvad der passer jer bedst.”
Klagerne orienterede ved e-mail af 19. maj 2016 rådgiver 1 om handlen:
”Vi har modtaget vedlagte købsaftale på grunden og underskriver i dag. Samtidig er vi ved at indhente tilbud fra et byggefirma, og har tegningerne klar til huset.
Hvordan ser køreplanen ud for os i forhold til finansieringen?”
Samme dag bad rådgiver 1 klagerne om at ringe hende op hurtigst muligt.
Den 2. juni 2016 sendte klagerne følgende e-mail til rådgiver 1:
”Vi har nu arbejdet på byggesagen i de sidste par uger.
Tegningerne blev færdige i sidste uge, og derefter har vi i samarbejde med byggefirmaet arbejdet på at få et projekt stablet på benene.
Vi er i samarbejde med vores arkitekt nu ved at udarbejde et detaljeret projekt med budget etc. Samtidig har vores arkitekt haft møde med … kommune for at kunne foregribe evt. problemer i forbindelse med nedrivning og byggeriet.
I eftermiddag bliver vi præsenteret for et budget af vores arkitekt, så jeg regner med at kunne levere det til dig i morgen, eller aller-allersenest mandag.
Vi har indtil torsdag i næste uge til at informere sælger om vi ønsker at annullere købsaftalen, eller gå videre. Det er derfor vigtigt for mig at høre fra dig hvor lang tid du skal have til at godkende budgettet.”
Rådgiver 1 besvarede ligeledes den 2. juni 2016 henvendelsen:
”Lad os tale sammen på mandag, når I har sendt alle papirerne til mig.
Men min forventning til ekspedition/bevilling bør kunne nås til torsdag, hvis vi har alle de relevante papirer.”
Senere samme dag var der e-mailkorrespondance mellem parterne i relation til kontaktdata til den ene af klagerne og til indhentning af de fornødne underskrifter med henblik på indstilling af ejerskiftesagen.
Den 6. juni 2016 fremsendte klagerne byggebudgettet til rådgiver 1:
”Så har vi endelig fået samlet alle tallene. Det har været en lang proces.
Det endelige beløb som er udarbejdet i samarbejde med vores rådgiver bliver 6.679.863 – eller i runde tal 6,7 mill. indberegnet 5% af byggesummen til uforudsete udgifter.
…
Lad mig høre om der er noget du mangler.
Evt. svar etc. Gerne med kopi til vores advokat …”
E-mailen var vedlagt tilbud m.v. samt følgende overordnede budget vedrørende nedrivnings- og byggearbejder på ejendom 2:
”Håndværkerudgifter … 1.980.800
Arkitekt 30.000
Ingeniør 10.000
Landinspektør 6.000
Nedrivnings- og Byggetilladelse 5.000
Tilslutningsafgifter (skønnet) 10.000
Uforudselige udgifter (5% af h.v. udgifter) 102.090
I alt for bebyggelse 2.143.890
Moms 25% 535.973
Grund 3.800.000
Nedrivning og rydning – skønnet beløb! 200.000
I alt 6.679.863
…”
Rådgiver 1 takkede den 7. juni 2016 klagerne for de fremsendte papirer og meddelte samtidig, at hun havde overdraget sagen til rådgiver 2.
Klagerne fremsendte ligeledes den 7. juni 2016 følgende e-mail til rådgiver 2:
”Jeg ser at du er blevet ”forfremmet” til at være vores sagsbehandler. Jeg har forgæves forsøgt at få fat på dig i dag, så nu får du en mail.
Jeg vil høre dig om du regner med at nå at give dit tilsagn i løbet af i morgen som jeg har aftalt med …(rådgiver 1)…, eller om du har en anden tidsplan?
Helt aktuelt udløber vores advokat- og bankforbehold torsdag, så vores projekt er ved at være i farezonen.”
Rådgiver 2 sendte den 8. juni 2016 følgende e-mail til klagerne:
”Jeg har siddet i møde det meste af dagen.
Umiddelbart synes jeg selve købet af …(ejendom 2)… samt prisen på projektet ser meget realistisk ud. Jeg mangler dog nogle dokumenter for at kunne godkende projektet, så lidt afklaring angående jeres rådighedsbeløb.
Dog skal I have solgt huset på … inden vi kan lave den endelig godkendelse af jer. Der skal ligge en underskrevet købsaftale.
Det vi skal kunne godkende jer til, er at I sidder med et fastforrentet realkreditlån med afdrag samt boliglån med afdrag.
I det budget får I en nedgang på ca. 10.000 kr. i forhold til i dag.
Men jeg ved ikke om I løbende sparer noget op?”
Efter det oplyste var klagerne og rådgiver 2 i telefonisk kontakt, og rådgiver 2 sendte den 9. juni 2016 en e-mail til klagerne:
”Tak for snakken tidligere i dag.
Jeg kan forstå, at I har fået udskudt bank og advokatforbeholdet med et par dage, så det er rigtig fint.
I forhold til købet af …(ejendom 2)… til 3.800.000 kr. inden …(ejendom 1)… er solgt er det noget vi godt kunne være med på. Vi kan dog ikke godkende jer til, at låne til ombygningen af huset INDEN …(ejendom 1)… er solgt, altså at der ligger en underskrevet købsaftale.
De gebyrer der vil være som følge af finansiering af …(ejendom 2)… er:
…”
Efter det oplyste opgav klagerne på baggrund af denne tilbagemelding at gennemføre deres planer og modtog i juni 2016 opkrævninger dels fra en arkitekt vedrørende projektering m.v. på i alt 31.562,50 kr., dels fra et ingeniørfirma vedrørende miljøundersøgelse af ejendom 1 på 23.375 kr. og dels fra en advokat vedrørende rådgivning i forbindelse med den ikke gennemførte ejendomshandel på 17.250 kr.
Klagerne fremsendte den 4. august 2016 følgende klage til indklagedes klageansvarlige enhed:
”I forbindelse med at købe en byggegrund og husbyggeri har vi kontaktet …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… … i begyndelse af april 2016 for at undersøge muligheden for en finansiering.
Alle de nødvendige papirer og oplysningerne blev sendt til banken online gennem …(indklagedes)… hjemmeside. Senere blev vi kontaktet af …(rådgiver 1)…, som inviterede os til et møde den 14. april, 2016.
I løbet af vores møde gennemgik vi budgetter, økonomi og byggeplaner. …(Rådgiver 1)… var under hele mødet positiv omkring vores finansielle situation og hun gentog flere gange, at vores økonomi så så godt ud, at vi sagtens kan leve med to huslejer. Som der står i et mødereferat var …(rådgiver 1)… orienteret om at …(ejendom 1)… var sat til salg. På intet tidspunkt …(rådgiver 1)… har informeret os om, at en vigtig betingelse for at opnå en fuld finansiering af et byggeprojekt er, at …(ejendom 1)… er solgt. (Se mødereferat …)
Den 4. maj fik vi budgetterne fra …(rådgiver 1)…, som vi havde godkendt … Baseret på …(rådgiver 1’s)… beregninger og vores aftale gik vi i gang med byggeprojekt. Dette indebar at vi i de efterfølgende uger foretog følgende:
- Begyndte samtaler med en ejendomsmægler om en grund
- Fik en arkitekt til at tegne skitse til et hus som skulle passe til grunden
- Underskrev en købsaftale
- Fik detaljeret tegninger fra arkitekten
- Antog en advokat
- Fik foretaget en miljøvurdering af den eksisterende bebyggelse på grunden
- Fik tilbud fra nedrivningsfirmaer
- Fik foretaget en analyse af de jordbundsboringer sælger havde fået foretaget
- Fik tilbud fra et byggefirma til at bygge selve huset
- Fik udarbejdet kontraktgrundlag for husbyggeri sammen med advokat
- Holdt et møde med … kommune om husnedrivning og nybyggeri.”
Herefter foretog klagerne en gennemgang af de udvekslede e-mails, som blev citeret. I forlængelse af e-mailen af 8. juni 2016 fra rådgiver 2 fremkom klagerne med følgende bemærkninger:
”Udover at vi allerede havde gennemgået vores budget grundigt med …(rådgiver 1)…, var det første gang banken har stillet krav om en underskrevet købsaftale på … Da der ikke var udsigt til at kunne skaffe en sådan inden udløbet af vores ”forbeholdstid” i købsaftalen på grunden valgte vi at stoppe vores byggeprojekt helt.
Vi mener at den rådgivning som vi fik af …(rådgiver 1)… fra …(indklagede)… var meget mangelfuld, og gav klart indtryk af, at …(indklagede)… ikke så noget problem i at … ikke var solgt endnu. Vi gennemgik budgettet meget grundigt med …(rådgiver 1)…, men af …(rådgiver 2’s)… mail fremgår det at han ingen oversigt har over vores økonomi. At finansieringen var afhængig af at der forelå en salgsaftale på …(ejendom 1)… blev aldrig udtrykt i ord eller mail fra …(indklagede)…, og vi havde derfor ingen betænkeligheder med at påbegynde en bekostelig proces.
Vores udgifter udgør:
1. Arkitekt kr. 17.812,50
2. Advokat kr. 17.250
3. Miljørapport kr. 23.375,00
Baseret på ovenstående udredning beder vi …(det koncernforbundne pengeinstitut)… at erstatte vores tab på i alt kr. 58.437,50 og at overføre penge på kontoen …”
Indklagedes klageansvarlige enhed besvarede den 15. september 2016 klagen:
”Tak for jeres klage over rådgivningen i forbindelse med jeres byggeprojekt.
Vi har gennemgået de fremlagte dokumenter, mails samt modtaget en redegørelse fra …(rådgiver 2)…
Det er beklageligt at I har fået indtryk af, at der i maj var foretaget en endelig kreditgodkendelse af jer og jeres byggeprojekt og dermed tilsagn til finansiering.
Af den korrespondance der har været, samt jeres redegørelse over sagsforløbet, fremgår det, at vi først modtager alle dokumenter til brug for en kreditvurdering den 6. juni 2016. Allerede den 8. juni 2016, skriver …(rådgiver 2)… til jer med spørgsmål til rådighedsbeløb, samt besked om at en endelig godkendelse først kan foreligge når ejendommen … er solgt.
Det fremgår ikke af de fremlagte mails, eller af jeres beskrivelse af sagsforløbet, at …(rådgiverne)… har givet endeligt tilsagn til finansiering af byggeprojekt i forbindelse med udarbejdelsen af budgettet i maj måned.
På forsiden af budgettet, der er udarbejdet den 4. maj 2016, står der at, ”Budgettet er vejledende og er baseret på de oplysninger, som du har givet og standardforudsætninger. Disse forudsætninger kan afvige i forhold til de konkrete forhold. Evt. beregninger af ydelser på finansiering er baseret på aktuelle tal og kan ligeledes ændre sig. …(indklagede)… opdaterer ikke budgettet og påtager sig ikke noget ansvar for dispositioner truffet på baggrund af budgettet.”
Ydermere fremgår det af budgettet, at der i de nuværende beregninger, er regnet på …(ejendom 1)… og der i det fremtidige budget er regnet på … (ejendom 2)… Forudsætningen i budgettet er således at I kun har udgifter til én bolig ad gangen.
Dertil kommer at …(rådgiver 1)…, har skrevet i sin mail af den 14. april 2016, at ”I har en udbetaling på kr. 500.000,- hver, hvoraf …(klager 1’s)… vil fremkomme ved provenu af salget …” Dette indikerer, at det var forventningen at ejendommen … skulle være solgt, for at kunne fremskaffe udbetalingen på 500.000 kr.
Vi mener ikke, at vi på det foreliggende grundlag, har pådraget os et erstatningsansvar for de omkostninger I har haft til advokat, arkitekt og miljørapport i forbindelse med jeres byggeprojekt.
Da vi ikke mener, at der er et erstatningsansvar, kan vi ikke imødekomme jeres krav om betaling af 53.437,50 kr.
Såfremt I ikke er enig heri kan I klage til Realkreditankenævnet. I kan læse mere om jeres klagemuligheder på www.ran.dk.”
Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klagerne påstår indklagede tilpligtet at dække de udgifter på 53.437,50 kr., som de har haft i forbindelse med nedrivnings- og byggeprojektet.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERNES FREMSTILLING:
Klagerne oplyser, at de i forbindelse med ønske om finansiering af købet af ejendom 2 og nedrivning samt opførelse af nyt hus kontaktede indklagede og fik tildelt en rådgiver med speciale i byggeprojekter.
På et møde den 14. april 2016 fremlagde de deres privatøkonomi og spurgte om muligheden for en finansiering af det ønskede projekt. På baggrund af deres budget gav rådgiver 1 udtryk for, at deres økonomi var så fornuftig, at der ikke skulle være problemer med at finansiere et ejendomskøb på op til 6,5 mill. kr., og at denne finansiering ikke behøvede at være betinget af, at ejendom 1 blev solgt inden påbegyndelsen af projektet.
De spurgte derfor rådgiver 1, om de kunne underskrive en købsaftale og få udarbejdet et detaljeret byggeprojekt med budget, som rådgiver 1 derefter kunne tage endelig stilling til. Til dette var svaret klart, at det så rådgiver 1 ingen problemer i. Rådgiver 1’s ønske var blot en samlet oversigt over deres ønsker til finansiering, så rådgiver 1 kunne foretage den endelige kreditgodkendelse og dermed give tilsagn til finansiering.
Med denne rådgivning in mente gik de i gang med at få udarbejdet arkitekttegninger på et nyt hus, ligesom de modtog juridisk rådgivning og fik foretaget miljøundersøgelser. Løbende holdt de rådgiver 1 orienteret om deres dispositioner. Da de havde fået udarbejdet et færdigt projekt og klarlagt udgifterne, fremsendte de det som aftalt til rådgiver 1, som imidlertid ikke svarede. Efter ihærdig telefon- og mailaktivitet fik de den 8. juni 2016 kontakt til rådgiver 2, som havde overtaget sagen. Rådgiver 2’s første kommentar var, at så længe ejendom 1 ikke var solgt, kunne en finansiering af det fremsendte projekt slet ikke komme på tale. Som følge af dette aflyste de projektet.
Til støtte for deres påstand henviser de til, at der er tale om vildledende og dårlig rådgivning fra rådgiver 1, idet denne på intet tidspunkt rådgav dem om, at salget af ejendom 1 kunne blive en betingelse for finansieringen. De handlede på baggrund af rådgiver 1’s rådgivning og var sikre på, at intet ville kunne komme i vejen for et fornuftigt projekt inden for de rammer, rådgiver 1 havde udstukket.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede anfører indledningsvis, at klagerne ikke på noget tidspunkt har været finansieringsgodkendt, ligesom det har været en klar forudsætning for finansieringen af klagernes køb af og gennemførelse af byggeprojekt på ejendom 2, at ejendom 1 var solgt. Derudover mener indklagede, at klagerne ikke har lidt et tab, der kan gøres gældende mod indklagede.
Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
Klagerne, der ikke i forvejen var kunder, kontaktede den 24. marts 2016 indklagede via internettet med følgende besked:
”Vi er interesseret i at købe og evt. selv bygge hus, og vil i den forbindelse gerne høre hvordan vi bedst griber det an m.h.t. finansiering. Er det muligt at mødes med en af jeres rådgivere for at tale om dette. Venlig hilsen …”
Den 14. april 2016 afholdt rådgiver 1 et fysisk møde med klagerne. Efter mødet sender rådgiver 1 en mail til klagerne med referat fra mødet. Det fremgår heraf, at rådgiver 1 havde brug for yderligere dokumenter, og at det blev aftalt, at finansieringen skulle drøftes senere, ligesom det blev aftalt, at klagerne skulle udarbejde et byggeprojekt, herunder et budget, som skulle godkendes af indklagede.
Den 4. maj 2016 sendte rådgiver 1 et budget til klagerne. På første side fremgik det, at klagernes nuværende rådighedsbeløb var på 42.080 kr. og at klagernes fremtidige rådighedsbeløb ville være på 31.515 kr. I specifikationerne kan man se, at det nuværende budget er baseret ud fra, at klagerne har ejendom 1, mens det fremtidige budget er baseret ud fra, at klagerne alene har ejendom 2.
Der er på intet tidspunkt fremsendt et budget til klagerne, hvor de har omkostninger til begge ejendomme.
Den 19. maj 2016 sendte klagerne en mail til rådgiver 1 med orientering om, at de havde modtaget købsaftale, som de ville underskrive samme dag. Klagerne spurgte endvidere til køreplanen i forhold til finansieringen.
Den 2. juni 2016 sendte klagerne endnu en mail til rådgiver 1 vedrørende byggebudgettet og oplyste samtidig, at klagerne havde indtil torsdag i den efterfølgende uge til at informere sælgeren om, hvorvidt de ønskede at annullere købsaftalen eller gå videre, og at det derfor var vigtigt for klagerne at få at vide, hvor lang tid rådgiver 1 skulle have til at godkende budgettet.
Klagerne havde således skrevet under på en købsaftale, hvor fristerne for advokat- og bankforbehold først udløb torsdag den 9. juni 2016.
Det betød, at handlen med sælger først var endelig, hvis hverken klagernes advokat eller bank havde bemærkninger til handlen, hvilket i så fald skulle meddeles sælgeren senest den 9. juni 2016. Alternativt kunne klagernes advokat eller bank inden udløbet af samme frist fremsætte betingelser for godkendelsen, som sælgeren herefter skulle tage stilling til, om han kunne godkende.
Først den 6. juni 2016 fik klagerne fremskaffet alle oplysningerne i forbindelse med byggeprojektet, som sendtes til rådgiver 1.
Det byggeprojekt, som rådgiver 1 henviste til i sin mail af 14. april 2016, og som skulle gennemgås af indklagede i forbindelse med den finansielle godkendelse, blev således først modtaget 3 dage før bankforbeholdet i købsaftalen udløb. Derudover kan man også se, at byggeprojektet var blevet dyrere end oprindeligt forudsat, da beløbene efter klagernes møde med rådgiver 1 den 14. april 2016 var 4 mio. kr. til købet af ejendom 2 og ca. 2 mio. kr. til byggeprojektet, i alt ca. 6 mio. kr.
Rådgiver 1 meddelte ved mail af 7. juni 2016, at hun havde overdraget sagen til rådgiver 2, som den 8. juni 2016 orienterede klagerne om sin gennemgang af projektet.
Efter telefonisk kontakt med klagerne sendte rådgiver 2 en e-mail til klagerne, hvori han tilkendegav, at der kunne ske finansiering af køb af grunden til 3,8 mio. kr., men ikke af byggeprojektet, inden ejendom 1 var solgt. I mailen fremgår også de omkostninger, der vil være ved finansiering af købet af ejendom 2, herunder omkostning til forhåndsgaranti og byggekredit.
Klagerne svarede ikke på denne mail, og indklagede hørte ikke mere fra klagerne før fremsendelsen af klagen, hvoraf det fremgår, at klagerne er trådt tilbage fra handlen.
Indklagede behandlede klagen og afviste den ved brev af 15. september 2016, hvilket afslag indklagede fastholder.
Rådgiver 2 har som følge af denne klage udarbejdet et budget, som det ville se ud, hvis klagerne købte ejendom 2 og gik i gang med byggeprojektet uden at have solgt ejendom 1. Heraf fremgår det, at klagernes månedlige rådighedsbudget ville falde fra 44.361 kr. til 12.148 kr., hvilket ligger langt under de 20.000 kr. i månedligt rådighedsbeløb, som klagerne selv ønskede, jf. referatet fra mødet den 14. april 2016.
Indklagede er således ikke enig i, at indklagede skal betale klagernes omkostninger til miljøgennemgang, arkitekter og advokat ud fra følgende betragtninger:
1. Vedrørende finansieringsgodkendelse
Indklagede bestrider, at der har været givet et finansieringstilsagn til klagerne, eller at klagerne på anden måde har fået stillet i udsigt, at de var godkendt til både købet og byggeprojektet.
Som det fremgår af referatet fra mødet den 14. april 2016, skrev rådgiver 1 netop, at ”Finansieringen blev kort drøftet, og I syntes det vil være oplagt med lån over 20 år. Dette drøftes senere”. Derudover modtog indklagede først de endelige tal til vurdering af projektet den 6. juni 2016, hvilket er 3 dage før, bankforbeholdet i købsaftalen udløb.
Det har således på intet tidspunkt været stillet i udsigt, at klagerne kunne endeligt finansieringsgodkendes hos indklagede, så længe klagerne endnu ikke havde solgt ejendom 1.
Som det ligeledes fremgår af referat fra mødet den 14. april 2016 samt af det fremsendte budget, oplyste rådgiver 1, at klagerne skulle bruge provenuet fra salget af ejendom 1 til finansiering af købet og opførelsen af ejendom 2, ligesom det er fremgået af budgetterne, der er en del af baggrunden for indklagedes godkendelse af klagerne, at klagerne kun har ejet én ejendom ad gangen. Derudover har det slet ikke været muligt for klagerne at have begge ejendomme og et igangværende byggeprojekt på samme tid, da det ville betyde en nedgang i klagernes månedlige rådighedsbeløb fra 44.361 til 12.148 kr.
Klagerne har vidst, at de ikke var endelig finansieringsgodkendt, da de afholdt de forskellige omkostninger. Dette fremgår bl.a. af klagernes mail af 19. maj 2016, hvor klagerne spørger ind til køreplanen i forhold til finansieringen, samt af mail af 2. juni 2016, hvor klagerne meddeler, at budgettet snarligt vil blive sendt til indklagede, og hvor klagerne mindede indklagede om, at de havde indtil torsdag ugen efter til at meddele sælger, om de ville annullere handlen eller gå videre, hvorfor klagerne samtidigt spurgte om, hvor lang tid der skal bruges til godkendelse.
Det gøres gældende, at indklagede ikke har afvist at ville endeligt finansieringsgodkende klagerne til købet og til byggeprojektet, men blot har stillet som betingelse, at ejendom 1 skulle være solgt, før der kunne meddeles endelig godkendelse af byggeprojektet, da nedgangen i rådighedsbeløb i modsat fald ville være for markant og ville være langt under det rådighedsbeløb, som klagerne selv havde oplyst, at de ville have.
2. Vedrørende de afholdte omkostninger
Klagerne underskrev købsaftalen den 19. maj 2016 med frist for advokat- og bankforbehold den 9. juni 2016. I den forbindelse gøres det gældende, at det er klagernes egen risiko, at de inden udløbet af fristerne, dvs. inden både advokat og indklagede endeligt havde godkendt projektet, og inden handlen var endelig, rekvirerede og afholdt omkostninger til arkitekt og miljørapport.
Omkostningerne til arkitekten var en forudsætning for, at byggebudgettet kunne udarbejdes, hvilket indklagede skulle bruge i forbindelse med godkendelse af byggeprojektet. Omkostningerne til arkitekten har således ikke kunne afvente endelig finansieringsgodkendelse, idet det har været en forudsætning for, at indklagede har kunnet godkende klagerne økonomisk.
Det må antages at have været et vilkår for hele handlen, herunder for klagernes advokats godkendelse af handlen, at klagerne skulle rekvirere miljørapport og arkitekt, hvorfor disse omkostninger også af den årsag ikke har kunnet vente med at blive afholdt, til endelig finansieringsgodkendelse har foreligget.
Indklagede skal heller ikke betale klagernes omkostninger til advokatbistand til godkendelse af handlen og projektet, idet advokatens gennemgang og godkendelse ikke har kunnet afvente endelig finansieringsgodkendelse.
Samlet set gøres det således gældende, at de omkostninger, som klagerne har afholdt, har dannet grundlaget for indklagedes vurdering af klagerne i forhold til endelig finansiering, hvorfor alle omkostningerne har været nødvendige at afholde på de tidspunkter, de har været afholdt. Det bemærkes endvidere, at indklagede ikke har afvist at finansiere købet og byggeprojektet, men blot efter, at alle de endelige tal på byggeprojektet forelå den 6. juni 2016, har krævet, at ejendom 1 skulle sælges, før den endelige finansiering kunne falde på plads.
3. Egen skyld
Da indklagede inden udløbet af fristen for advokat- og bankforbehold skriftligt har oplyst, at den endelige finansieringsgodkendelse ville være betinget af salget af ejendom 1, havde klagerne mulighed for at få tilføjet som betingelse i købsaftalen og i handlen, at endelig finansieringsgodkendelse var betinget af eget salg, hvilket er muligt i handler, hvor en sælger har egen ejendom til salg.
Indklagede forsøgte at imødekomme klagerne ved i mail af 9. juni 2016 at meddele accept til, at klagerne kunne fortsætte handlen og købe ejendom 2, selv om ejendom 1 ikke var solgt, men at selve ombygningen og byggeprojektet måtte afvente salget af ejendom 1. Hvis klagerne havde accepteret dette, havde de ikke lidt noget tab, men selve byggeprojektet havde måttet udskydes.
4. Indklagede er ikke erstatningsansvarlig
Det afvises, at indklagede har handlet ansvarspådragende, da det har været en klar forudsætning for indklagedes godkendelse af klagerne, at ejendom 1 blev solgt, ligesom klagerne ikke har haft råd til at have omkostninger til begge ejendomme og byggeprojektet på samme tid. Det gøres endvidere gældende, at der foreligger accept af risiko hos klagerne, idet de rekvirerede og afholdt omkostninger til miljørapport og arkitekt, selv om købsaftalen først blev underskrevet 19. maj 2016, og forbeholdene udløb den 9. juni 2016 med den risiko, at advokat eller bank ikke kunne godkende handlen, hvilket delvist viste sig at være tilfældet. Det afvises endvidere, at indklagede skal betale klagernes omkostninger til advokat, da klagerne i alle tilfælde skulle afholde omkostningen til advokatens gennemgang af handlen, der heller ikke ville kunne afvente endelig finansieringsgodkendelse. Derudover gøres det gældende, at der ikke er lidt et tab, idet klagerne havde mulighed for at få handlen betinget af eget salg, ligesom indklagede faktisk accepterede, at klagerne kunne købe ejendom 2, men at selve byggeprojektet måtte afvente salget af ejendom 1, hvilket klagerne dog afviste.
Anbringender
Til støtte for den fremsatte påstand, gøres det gældende,
at der ikke på noget tidspunkt har været givet et finansieringstilsagn til klagerne, eller at indklagede på anden måde skulle have stillet i udsigt, at finansieringen var på plads,
at klagerne ikke har lidt et tab, og
at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende og derfor ikke er erstatningsansvarlig for de omkostninger, som klagerne har haft i forbindelse med købet og projektet.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Indklagede har til brug for sagen udarbejdet et budget, der viser, at klagernes rådighedsbeløb pr. måned i 2016 ville udgøre 12.148 kr., såfremt klagerne havde ejet både ejendom 1 og ejendom 2.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Selv om det fremgår forudsætningsvis af de budgetter, som blev tilsendt klagerne, og som de erklærede sig enige i, at klagerne kun skulle eje en ejendom ad gangen, finder Nævnet, at det havde været hensigtsmæssigt, om indklagede væsentligt tidligere i kommunikationen med klagerne om deres byggeprojekt mere direkte og skarpt havde præciseret, at ejendom 1 skulle være solgt, før klagerne kunne opnå et finansieringstilsagn. Nævnet bemærker i den forbindelse, at Nævnet ikke har mulighed for at afdække, om det på mødet den 14. april 2016 blev stillet i udsigt fra indklagede (ved rådgiver 1), at projektet kunne iværksættes inden salg af ejendom 1.
Der foreligger imidlertid ikke, som sagen er oplyst, et finansieringstilsagn fra indklagedes side, og som anført ovenfor fremgår det af de udarbejdede budgetter, at det var forudsat, at klagerne ikke ejede begge ejendomme på samme tid. Dertil kommer, at det var klagernes egen beslutning at træde tilbage fra købet af ejendom 2, idet indklagede forinden tilbagetrædelsen tilbød klagerne at finansiere deres grundkøb og åbnede for muligheden af finansiering af projektet på grunden, når ejendom 1 var solgt, jf. e-mail af 9. juni 2016 fra rådgiver 2 til klagerne. Nævnet finder på den baggrund ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har handlet ansvarspådragende over for klagerne, og kan derfor ikke give klagerne medhold i klagen.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.