Afgørelse

Spørgsmål om Nordea Bank begik ansvarspådragende fejl i forbindelse med overdragelse af forældrekøbt lejlighed til klagerens datter, samt om handlen kan gå tilbage

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea Bank begik ansvarspådragende fejl i forbindelse med overdragelse af forældrekøbt lejlighed til klagerens datter i efteråret 2007, samt om det kan pålægges banken at lade handlen gå tilbage.

Sagens omstændigheder

Klageren foretog ultimo 2003 et såkaldt forældrekøb af en lejlighed til brug for sin datter D.

Klageren optog i den forbindelse et lån i banken [kontonummer -004] på ca. 170.200 kr. med variabel rente på for tiden 6,250 %. Lånet skulle tilbagebetales med en kvartårlig ydelse på 3.194 kr., som skulle dække både renter og afdrag på lånet. Ifølge det oplyste blev der i forbindelse med optagelsen af det pågældende lån oprettet en budgetkonto [-031] for lejligheden, hvor ydelsen på lånet skulle hæves fra.

Foruden ovenstående lån optog klageren et realkreditlån på 890.000 kr. med rentetilpasning.

I 2006 optog klageren endnu et realkreditlån i lejligheden på 220.000 kr., som blev anvendt til nedbringelse af restgælden på banklånet [-004], der herefter havde en restgæld på ca. 32.000 kr.

Den 1. september 2007 overdrog klageren lejligheden til D med salg for øje. Af skødet fremgår blandt andet følgende:

"…

Ejerlejligheden er pr. 01.10.2006 vurderet til ejendomsværdi kr. 1.450.000,00 kr. heraf grundværdi kr. 187.500,00.

For overdragelsen er aftalt følgende nærmere:

VILKÅR

…

3. Købesummen:

Købesummen er aftalt til kr. 1.232.500,00 skriver kroner Enmilliontohundredetretitotusindefemhundrede 00/00.

4. Købesummen berigtiges således:

A.

Køber gældsovertager rentetilpasningslån til Nordea Realkredit, ktl. % p.a. Oprindelig lyst for kr. 890.000,00. Ulyst til rest 01.09.2007 kr. 890.000,00

B.

Køber gældsovertager rentetilpasningslån til Nordea Realkredit, ktl. % p.a. Oprindelig lyst for Kr. 220.000,00. Utinglyst til rest 01.09.2007 kr. 122.500,00

C.

Ved skødets underskrift deponeres kontant i sælgers pengeinstitut kr. 122.500,00

KØBESUM I ALT KR. 1.232.500,00

…"

Banken har under sagen oplyst, at det angivne beløb på 122.500 kr. ikke blev deponeret i banken som anført i skødet.

Ifølge det oplyste fungerede klageren forsat som administrator vedrørende lejligheden, der i tiden efter overdragelsen til D forsøgtes solgt. D fraflyttede ifølge det oplyste lejligheden ved årsskiftet 2007/2008 og lejligheden var herefter udlejet.

Ved e-mail til banken den 8. februar 2008 anmodede klageren banken om at stoppe hans månedlige overførsel på 3.300 kr. til lejlighedens budgetkonto [-031], da der ikke længere var behov herfor. Klageren oplyste samtidig, at et salg af lejligheden på daværende tidspunkt formentlig måtte opgives, og at klageren i stedet måtte fortsætte med at udleje lejligheden.

Da lejligheden ikke blev solgt, ønskede klageren og D at tilbageføre engagementet vedrørende lejligheden, så klageren igen blev den juridiske ejer, idet D’s ejerskab af lejligheden forhindrede hende og hendes familie i selv at købe ejendom.

Banken ville imidlertid ikke medvirke til en udvidelse af klagerens engagement.

Lejligheden blev igen sat til salg i 2012. Klageren rettede i den forbindelse henvendelse til banken ved e-mail af 23. november 2012, hvoraf det blandt andet fremgik:

"…

Da vi i fællesskab besluttede at overføre lejligheden til [D] i september 2007, gav jeg besked om, at alle lån i lejligheden og tilhørende budgetkonto skulle overføres, hvilket vel også var naturlig[t], idet overtagelsen var baseret på overtagelse af alt gæld i lejligheden i Nordea.

Indtil nu har jeg været af den opfattelse, at dette også var sket. [D] har dog gjort opmærksom på, at hun ikke er bekendt med, at hun har et boliglån i Nordea, kun realkreditlån.

Gældsovertagelsen stod I som bekendt for. Jeg er bekendt med, at der er et boliglån på ca. 31.000 kr., som hele tiden har været betalt på den til lejligheden hørende budgetkonto, som i dag tilhører [D]. [D] kan ikke forstå, at I opkræver ydelser på hendes konto for et lån, som ikke tilhører hende.

Vil gerne bede dig bekræfte, at der ikke er glemt noget? Hvis jeg fortsat hænger på et boliglån i en lejlighed, som jeg ikke længere er ejer af, og [D] ejer de øvrige lån. Så kan jeg kun få øje på problemer i den situation, som I har fremprovokeret imod min vilje.

…"

Ved e-mail af 5. december 2012 svarede banken blandt andet følgende på klagerens henvendelse:

"…

Jeg kan oplyse at du har optaget ejerskiftelån konto nr. [-004] pr 29. december 2003

Lånet har kvartårlig ydelse p.t. kr. 1.010,00 næste gang 31.12.2012

Lånets restgæld pr dato kr 31.811,52

Der er ikke stillet særskilt sikkerhed for lånet.

Mig bekendt – ved ikke hvordan lånet betales – det ved du selv.

…"

Ifølge det oplyste modtog klageren et betalingskrav fra D om tilbagebetaling af fem års ydelse på lånet [-004], som var hævet fra den til lejligheden hørende budgetkonto [-031], som D havde overtaget sammen med lejligheden i september 2007.

Den videre dialog mellem klageren og banken førte ikke til nogen afklaring af forholdet. Dog fremgik det af dialogen mellem klageren og banken, at klageren havde haft fuldmagt til og rådet over budgetkontoen [-031], som også havde fungeret som klagerens lønkonto.

Klageren har under sagens forberedelse for Ankenævnet oplyst, at D har frafaldet betalingskravet mod ham.

Parternes påstande

Den 4. januar 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår klagerens påstand således, at Nordea Bank principalt skal annullere banklånet med tilbagevirkende kraft pr. 1. september 2007, sekundært at Nordea Bank skal indvillige i, at klageren overtager lejligheden fra D og at Nordea Bank afholder udgifter forbundet hermed, tertiært at Nordea Bank skal afholde de udgifter på 21.350 kr. han havde i forbindelse med overdragelsen af lejligheden til D.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at han i sensommeren 2007 var til møde i banken, da banken ønskede, at han skulle nedbringe sit engagement i banken.

Han nævnte i den forbindelse, at D påtænkte at fraflytte lejligheden, og at han derfor overvejede at sælge lejligheden for derved at nedbringe sin gæld til banken.

Banken foreslog i stedet at overdrage lejligheden til D, så provenuet kunne fritages fra skat, hvorved der kunne foretages en større nedbringelse af hans engagement i banken.

Banken ville stå for overdragelsen af lejligheden, og hvad der i den forbindelse var af engagementer i banken.

Han præsenterede idéen for D, der kun nødtørftigt indvilligede i at hjælpe. D accepterede løsningen på et møde i banken på betingelse af, at der kun var tale om en kort overgangsløsning, hvilket både han og banken lovede.

Salget af lejligheden blev imidlertid forhindret af finanskrisen. Da han og D erkendte, at et salg var urealistisk, anmodede de banken om at føre ejerskabet af lejligheden tilbage til ham, men nu ville banken ikke længere vedstå sig sit oprindelige løfte overfor D. Dette på trods af, at det aldrig havde været aftalt, at lejligheden skulle forblive i D’s ejerskab.

D har nu sat lejligheden til salg med et forventet tab på over 100.000 kr. I forbindelse med at lejligheden blev sat til salg, viste det sig, at banken ikke havde fuldført den overdragelsesopgave, som de påtog sig i 2007, idet de havde glemt at overføre banklånet med en restgæld på 32.000 kr. til D.

Det forhold, at lånet ikke fremgik af skødet skyldtes, at der ikke var pant for lånet i lejligheden.

Såfremt lånet ikke skulle have været overdraget til D, havde det været en naturlig konsekvens, at banken havde stoppet overførslen fra budgetkontoen til betaling af ydelsen på lånet, da budgetkontoen blev overdraget til D.

Banken har aldrig præsenteret D for lånet. Han står således som ejer af lånet, mens banken i fem år har hævet ydelsen på lånet fra budgetkontoen, der står i D’s navn. Hævningerne på D’s konto var således ulovlige.

Han har i sin tid som administrator af ejendommen observeret betalingerne på budgetkontoen, men var ikke klar over, at banken ikke havde overdraget lånet til D, hvorfor han ikke hæftede sig ved det.

Banken har egenhændigt truffet beslutning om, hvordan gælden skulle fordeles uden at informere ham, og har derved ganske gratis fået spredt og derved begrænset sin risiko. Bankens beslutning herom var både imod hans instruks og almindelig sund fornuft, idet passiverne burde følge aktivet.

Banken vil ikke annullere lånet. Han har nu et boliglån, men ingen bolig og dertil hørende værdi. Det samlede arrangement med realkreditlån, boliglån og budgetkonto bør derfor tilbageføres til ham sammen med skødet på lejligheden, således at passiver og aktiver igen samles under samme juridiske ejer. D er indforstået hermed. Banken bør afholde omkostninger forbundet hermed.

Han har tilmed tilbudt banken, at han i forbindelse med en tilbageførelse af det samlede engagement vedrørende lejligheden ville nedbringe sit engagement i banken med 100.000 kr. samt overflytte pensionsmidler for ca. 1.000.000 kr.

Såfremt ovenstående ikke kan realiseres på grund af et eventuelt salg af lejligheden, bør banken afholde de udgifter på 21.350 kr., han havde i forbindelse med overdragelsen af lejligheden til D.

Han har forsøgt at få afklaret en række relevante forhold hos banken, men banken har ikke ønsket at samarbejde med ham og har i stedet forsøgt at mistænkeliggøre ham.

Nordea Bank har anført, at lejligheden før salget til D var ejet af klageren og udlejet til D på forældrekøbsbasis med tilhørende skatteordning.

Da arrangementet skulle ophøre, blev lejligheden i første omgang solgt til D for at skatteoptimere et senere salg til tredjemand. Herved kunne en eventuel fortjeneste hjemtages skattefrit i datterens navn. Hendes købesum var bestemt af den skattemæssige minimumspris svarende til vurderingen med fradrag af 15 %.

Ifølge skødet skulle D alene overtage to realkreditlån og ikke det omhandlede banklån (-004). Den kontante udbetaling på 122.000 kr. blev ikke deponeret i banken som aftalt.

Banken har ikke været involveret i denne handel eller dens berigtigelse, bortset fra skyldnerskiftet på de to realkreditlån.

Klageren fortsatte som administrator af lejligheden efter salget. Dette skete via samme konto som hidtil (kontonr. -031) og hvorfra ydelserne på banklånet (-004) både før og efter salget blev trukket. Eneste forskel var, at kontoen blev navneskiftet til datteren som et led i salgsarrangementet med klageren som fuldmægtig.

Banklånet (-004) skulle ikke gældsovertages af D i forbindelse med hendes køb af lejligheden. Klageren har derfor hæftet for lånet både før og efter overdragelsen.

D er ikke blevet belastet af ydelserne på lånet fra overdragelsesdagen, idet de er hævet på konto -031, der hele tiden har fungeret som administrationskonto vedrørende lejligheden med klageren som reel ejer. D’s stilling som kontohaver er alene en formel foranstaltning for hendes køb af lejligheden skulle fremtræde som reel over for skattemyndighederne.

D har efter at være gjort bekendt med klagen frafaldet sit krav mod banken, hvilket indebærer, at klagerens regreskrav ligeledes bortfalder.

Der er ikke noget grundlag for at pålægge banken at tilbageføre handlen som anført af klageren.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren købte i 2003 en lejlighed som forældrekøb til sin datter D.

Den 1. september 2007 blev lejligheden overdraget til D. D overtog i den forbindelse to realkreditlån og en budgetkonto (-031) vedrørende lejligheden, mens et banklån (-004) ikke blev gældsoverdraget.

Ydelserne til banklånet (-004) blev hævet på budgetkontoen (-031), som klageren også efter D’s overtagelse af lejligheden administrerede.

Ankenævnet finder det ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at Nordea Bank i forbindelse med overdragelsen af lejligheden til D har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser.

Ankenævnet har i øvrigt ikke noget retligt grundlag for at pålægge banken at lade klageren overtage lejligheden og det dertil hørende engagement i banken.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.