Spørgsmål om ansvar for manglende opsigelse af eksisterende lån med henblik på at begrænse differencerenter.
| Sagsnummer: | 14/1996 |
| Dato: | 30-09-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Niels Busk, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for manglende opsigelse af eksisterende lån med henblik på at begrænse differencerenter. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved købsaftale af 17. maj 1994 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 1. august 1994. Købesummen på 1.385.000 kr. skulle berigtiges kontant, idet 80.000 kr. blev deponeret hos den medvirkende ejendomsmægler, mens 1.305.000 kr. "ved skødets underskrift, dog senest 01.07.94" skulle deponeres hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Det påhviler berigtigende advokat/depositar af den samlede kontante udbetaling at
- betale evt. ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med renter til betalingsdagen
- indfri pantegæld, der ikke skal overtages af køber
- betale eventuelle restancer vedrørende ejendommen
- betale sælgers andel af stempel, gebyr salær m.v.
- betale/frigive ejendomsformidlerens tilgodehavende
- stille restbeløbet, reguleret med den kontant refusionssaldo, til disposition for sælger, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Ved skrivelse af 9. juni 1994 fremsendte ejendomsmægleren handlens dokumenter til indklagede, som samtidig blev anmodet om at indfri indestående prioriteter med en obligationsrestgæld på ca. 1.258.000 kr. billigst muligt.
Under et møde hos indklagede medio juni 1994 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede, hvorefter indfrielserne skulle "foretages billigst muligt omkring overtagelsesdagen 01.08.94".
Endeligt skøde blev underskrevet af køberen den 6. juli 1994 og af klageren den 12. s.m. Af skødet fremgår, at køberen den 30. juni 1994 havde deponeret 1.305.000 kr. hos indklagede. I øvrigt fremgår:
"Af depositum kan hæves til betaling af ikke overtagen pantegæld, eventuelle restancer vedrørende ejendommen, eventuel refusionssaldo m.v.
Depositum frigives, når skøde foreligger tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Ved skrivelse af 28. juli 1994 anmodede indklagede klageren om at kontakte afdelingen vedrørende indfrielse af de eksisterende prioriteter.
Ved skrivelse af 10. august 1994 fremsendte berigtigende advokat fotokopi af det tinglyste skøde til indklagede, som blev anmodet om at "drage omsorg for indfrielse af de 2 lån til BRFkredit, hvorom skødet har retsanmærkninger".
Lånene i BRFkredit blev straksindfriet den 16. august 1994, i hvilken forbindelse BRFkredit beregnede i alt 31.303,25 kr. i differencerente for perioden 23. august 1994 til 1. januar 1995.
Ved skrivelse af 25. august 1994 til indklagede rejste klageren krav om betaling af 22.010,26 kr., svarende til det beløb, han ifølge oplysning fra BRFkredit havde måttet betale i differencerente som følge af, at de indfriede prioriteter ikke var opsagt inden udgangen af juli måned 1994. Indklagede afviste klagerens krav.
Ved klageskema af 11. januar 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 22.010,26 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han i juni 1994 meddelte indklagede, at lånene i BRFkredit, der havde et opsigelsesvarsel på to måneder, skulle opsiges til udløbet af tredje kvartal 1994. Han rykkede indklagede to gange for at sikre sig, at det var i orden, hvilket blev bekræftet begge gange. Såfremt indklagede ikke ønskede at medvirke ved opsigelse af lånene, burde han have modtaget meddelelse herom, idet han til enhver tid selv kunne have opsagt lånene og dermed sparet differencerenter på ca. 20.000 kr. Købesummen var i sin helhed deponeret, og alle dokumenter vedrørende ejendommen, herunder skødet, var indklagede bekendt. Indklagede var endvidere bekendt med, at han var bortrejst ultimo juli 1994, men kunne have kontaktet ham via personalet på hans kontor. Hertil kommer, at indklagede burde have givet meddelelse i rimelig tid inden opsigelsesfristens udløb, såfremt man ikke kunne eller ville opsige lånene. Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar ved at have forhindret ham i at varetage sine interesser.
Indklagede har anført, at spørgsmålet om opsigelse ultimo juli 1994 kort blev berørt ved klagerens henvendelse i afdelingen medio juni 1994. Der blev dog ikke taget stilling hertil, idet man forventede, at ejendomshandlen ville være på plads inden opsigelsesfristens udløb. Den 26. juli 1994 blev der rettet henvendelse til berigtigende advokat, der meddelte, at skødet endnu ikke var sendt til tinglysning, og at midler fra deponeringskontoen ikke kunne frigives uden indklagedes indeståelse for sletning af retsanmærkninger. Indklagede ønskede ikke at påtage sig denne risiko, hvorfor man i dagene 26.- 28. juli 1994 forgæves forsøgte at kontakte klageren pr. telefon og senest pr. brev for at drøfte sagen. En opsigelse ville medføre, at lånene skulle indfries, selvom det måtte vise sig, at handlen ikke blev gennemført. Man ønskede ikke at påføre klageren den hermed forbundne økonomiske risiko, ligesom man ikke uden udtrykkelig aftale og uden en vurdering af klagerens kreditværdighed ønskede at påtage sig en eventuel nødvendig udvidelse af engagementet med klageren. Det er korrekt, at man var bekendt med, at klageren skulle holde ferie ultimo juli 1994, men man havde berettiget forventet, at ejendomshandlen var på plads den 26. juli 1994, hvor man rettede henvendelse til berigtigende advokat for at følge op på sagen. Sagen har været ekspederet korrekt, og det kan ikke bebrejdes indklagede, at det ikke lykkedes at få kontakt til klageren inden opsigelsesfristens udløb.
Ankenævnets bemærkninger:
Det må lægges til grund, at opsigelsesfristen på de eksisterende lån i BRFkredit blev drøftet ved klagerens henvendelse til indklagede medio juni 1994, og at klageren lagde vægt på, at lånene - således som det fremgår af omprioriteringsaftalen - blev indfriet billigst muligt. Det er endvidere erkendt af indklagede, at man var bekendt med, at klageren var bortrejst ultimo juli 1994.
Selvom det medio juni 1994 berettiget kunne forventes, at handlen var gennemført inden udløbet af opsigelsesfristen på de eksisterende lån den 29. juli 1994, finder Ankenævnet, at indklagede navnlig på grund af ovenstående burde have taget højde for den situation, at dette ikke blev tilfældet, f.eks. ved at aftale en nærmere drøftelse af opsigelsesspørgsmålet inden klagerens bortrejse, såfremt handlen ikke var gennemført inden da.
Ankenævnet finder, at klageren berettiget kunne forvente, at lånene blev indfriet "billigst muligt", nemlig ved indfrielse inden 1. august 1994 eller ved opsigelse inden udgangen af juli 1994 og indfrielse inden oktober 1994.
Ankenævnet finder herefter, at indklagede bør erstatte klagerens tab ved, at opsigelse ikke fandt sted. Tabet udgør 22.010,26 kr. svarende til differencerenterne på de indfriede lån i perioden 1. oktober 1994 til 1. januar 1995.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger betale klageren 22.010,26 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra 11. januar 1996 til betaling sker. Klagegebyret tilbagebetales klageren.