Depositars disposition over skødedeponeringskonto inden købers overtagelse af ejendommen.
| Sagsnummer: | 720/1993 |
| Dato: | 12-07-1994 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Rytter Andersen, Peter Stig Hansen, Peter Møgelvang-Hansen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
|
| Ledetekst: | Depositars disposition over skødedeponeringskonto inden købers overtagelse af ejendommen. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I oktober 1993 underskrev klageren slutseddel om køb af en fast ejendom med overtagelse den 1. januar 1994. Slutsedlen var udformet på en af Ejendomsbranchens Fællesråd autoriseret formular indeholdende en individuel del og Dansk Ejendomsforenings standardbetingelser for overdragelse af fast ejendom. Købesummen var 2,3 mio. kr. kontant, og heraf skulle ifølge slutsedlens punkt 12.2 (den individuelle del) deponeres 2.220.000 kr. senest den 1. december 1993 i sælgers bank. I standardbetingelsernes punkt 12 var følgende fastsat:
"VILKÅR FOR KONTANT UDBETALING/DEPONERINGER
Renten af det i slutsedlen under punkt 12.2 nævnte beløb tilfalder sælger fra overtagelsesdagen (.....)
Det påhviler berigtigende advokat/depositar, af handlens samlede provenu, at
- ..........
- indfri pantegæld, der ikke skal overtages af køber,
- betale evt. restancer vedrørende ejendommen,
- ..........
- stille restbeløbet, reguleret med den kontante refusionssaldo til rådighed for sælger, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Den 30. november 1993 deponerede klageren 2.220.000 kr. i indklagedes Høje Taastrup Afdeling. Af indklagedes deponeringsmeddelelse fremgår, at beløbet vil blive frigivet "i overensstemmelse med deponeringsbestemmelserne i slutseddel/skøde." Den 1. december 1993 debiterede indklagede på kontoen 2.029.206,42 kr., som anvendtes til indfrielse af et af indklagede til sælgeren tidligere ydet realkreditlignende lån. Dette låns rentesats var 9,7008%.
Klageren protesterede gennem sin advokat mod indklagedes disposition over deponeringskontoen samt mod, at kontoen forrentedes med ½% p.a.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde klageren en rentekompensation af deponeringskontoen således, at han stilles som om hele det deponerede beløb på 2.220.000 kr. i december 1993 havde været forrentet på aftalevilkår.
Indklagede har under sagens forberedelse ydet klageren en rentekompensation svarende til, at kontoen med hensyn til den resterende kontante udbetaling havde været forrentet på aftalevilkår. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagedes disposition over deponeringskontoen er retsstridig og har udsat ham for en betydelig tabsrisiko. Den berigtigende advokat har det juridiske ansvar for handlens korrekte afvikling og er dermed legitimeret til at iværksætte indfrielser, m.v. Depositaren forpligtes som sådan til at frigive det nødvendige beløb af deponeringssummen efter henstilling fra berigtigende advokat, men har ikke en selvstændig legitimation til i samråd med sælger at disponere over deponeringskontoen. Hertil kommer, at man undlod at orientere om dispositionen. En konsekvens af indklagedes disposition er, at han finansierer ejendommen i en periode, hvor finansieringen af ejendommen påhviler sælger. Da skødet på ejendommen senere er lyst alene med anmærkning om det indfriede lån, som også nu er aflyst, bør sagen afgøres i overensstemmelse med den nedlagte påstand.
Indklagede har anført, at man på foranledning af sælgeren indfriede det realkreditlignende lån med pant i ejendommen. Som depositar var indklagede i medfør af den ovenfor citerede bestemmelse fra slutsedlen selvstændigt legitimeret og forpligtet hertil. Af slutsedlen fremgik endvidere, at køber var pligtig at tage endeligt skøde på ejendommen senest den 1. december 1993 og berettiget hertil, når den kontante udbetaling var berigtiget. Indfrielsen af pantebrevet må anses for et naturligt led i sælgerens bestræbelser på at opfylde betingelserne for, at den resterende del af det deponerede beløb kunne være til sælgers disposition på tidspunktet for ejendommens overtagelse. For at sikre sig forrentningen af det fulde deponerede beløb, måtte der ved parternes aftale have været taget højde herfor, herunder at parterne ikke havde vedtaget punkt 12 i slutsedlen. Klagerens forudsætning om at oppebære renten af hele det deponerede beløb frem til overtagelsesdagen er ikke kommet til udtryk i slutsedlen. Dette forhold må reguleres parterne imellem, eventuelt via refusionsopgørelsen. Havde indklagedes disposition medført et tab for klageren, ville banken have været erstatningspligtig efter almindelige erstatningsretlige regler; men et sådant tab er ikke opstået. Indklagede har ikke haft nogen rentemæssig fordel ved indfrielse, idet man ville have realiseret en positiv rentemarginal, såfremt indfrielsen af lånet var udskudt til den 1. januar 1994, idet lånets rente oversteg forrentningen af skødedeponeringskontoen.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder efter formålet med deponeringen, at § 12 i slutsedlens standardbetingelser må forstås således, at det var uberettiget af indklagede at disponere over det deponerede beløb, sålænge man ikke havde den berigtigende advokats accept, idet man herved udsatte køber for en risiko. Dette gælder uanset, at indklagede i givet fald ville være blevet erstatningsansvarlig overfor køberen.
Indklagede findes herefter at være ansvarlig for det tab, der måtte være lidt, fordi køberen ikke har fået det deponerede beløb forrentet efter aftalen med indklagede, indtil betingelserne for at indfri det eksisterende lån var opfyldt. Ankenævnet kan ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om den omstændighed, at lånet blev indfriet inden overtagelsesdagen har medført et sådant tilgodehavende for køberen hos sælgeren, at køberen ikke har lidt noget tab, eller i hvilket omfang tab måtte være lidt.
Som følge af det anførte
Indklagede bør anerkende, at det var uberettiget at disponere over deponeringskontoen uden samtykke fra den berigtigende advokat, og bør erstatte klageren dennes eventuelle tab derved. Klagegebyret tilbagebetales klageren.