Afgørelse

Valg af renteprocent. Rådgiveransvar.

21209108

Valg af renteprocent. Rådgiveransvar.
Med henblik på finansiering af købet af en ejendom blev der i januar 2011 afholdt møde mellem klageren og det indklagede realkreditinstitut. Efter mødet fremsendte instituttet i flere omgange finansieringseksempler til klagerne på henholdsvis fastforrentet lån og kombinationer af fastforrentet lån og kortrentelån F5 respektive F1. Instituttet meddelte sidst i januar telefonisk klagerne, at det var blevet muligt at optage lån på 5 pct. obligationer til en bedre kurs end de hidtil diskuterede lån baseret på 4 pct. obligationer. Klageren optog herefter et lån baseret på 4 pct. obligationer til kurs 91,93. I forbindelse med låneoptagelsen tiltrådte klagerne et ”God Skik Skema”, der indeholdt en forklaring af de væsentligste egenskaber ved det valgte lån, samt en tekst under overskriften ”Atypiske forudsætninger”, hvoraf det fremgik, at klageren var gjort opmærksom på, at han ved optagelsen af lånet ville få et stort kurstab, som kunne blive realiseret, hvis han indfriede lånet før tid, og at klageren var rådgivet om, at han burde vælge en pålydende rente, der ville giver mindre kurstab. Efterfølgende klagede klageren over manglende rådgivning i forbindelse med optagelsen af lånet med et kurstab på 200.000 kr. Instituttet fastholdt, at klagerne var blevet rådgivet korrekt.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet ved sin mangelfulde rådgivning havde pådraget sig et erstatningsansvar. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet kunne ikke nærmere afdække indholdet af den mundtlige dialog mellem parterne, dels under det indledende møde forud for låneoptagelsen, dels telefonisk under ekspeditionsforløbet. Klagerne havde imidlertid tiltrådt ”God Skik Skema”, der blandt andet indeholdt en forklaring af de væsentligste egenskaber ved det valgte lån, herunder af begreberne kurstab, provenu m.v., ligesom det under overskriften ”Atypiske forudsætninger” var anført, at klageren var gjort opmærksom på, at han ved optagelsen af lånet ville få et stort kurstab, som kunne blive realiseret, hvis han indfriede lånet før tid, og at klageren var rådgivet om, at han burde vælge en pålydende rente, der ville giver mindre kurstab. På baggrund af indholdet af ”God Skik Skemaet” fandt Nævnet ikke grundlag for at fastslå, at realkreditinstituttet havde handlet ansvarspådragende ved rådgivningen af klagerne forud for låneoptagelsen, og frifandt som en følge heraf realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 27. marts 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-09-108-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Valg af renteprocent. Rådgiveransvar.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 21. februar 2013


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten Bruun Pedersen
Mads Laursen
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Efter det oplyste rettede klageren og dennes ægtefælle omkring årsskiftet 2010/2011 henvendelse til det indklagede realkreditinstitut med henblik på finansiering af en ejendom, som klageren og hans ægtefælle planlagde at købe.

Der blev aftalt et møde mellem parterne den 19. januar 2011. Forud for mødet fremsendte en kunderådgiver den 13. januar 2011 en e-mail til klageren, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”… Jeg vil kunne lave boliglån med variabel rente på p.t. 5%. Da vi har en stiftelsesprovision på 2% af lånet, vil rentebesparelsen i forhold til …(et andet pengeinstituts)… lån opveje stiftelsesprovisionen efter 3 år og herefter være en gevinst hos os.

Jeg har lige lavet 3 låneeksempler på hhv. et fastforrentet lån med to boliglån og et afdragsfrit Flexlån F5K med boliglån over hhv. 5 og 10 år …”

Efter mødets afholdelse sendte klagerens ægtefælle følgende e-mail til rådgiveren:

”… Tak for et rigtig godt møde i går... Selv om beslutningsevnen var lille, blev vi meget klogere.

Tak for dine udskrifter af lånemuligheder. De giver mig anledning til 2 spørgsmål:

-vil du sende mig et screen dump af den oversigt vi ”legede” med i går. På det figurerer nemlig den månedlige ydelse på de 3 låneforslag, og det virkede overskueligt for mig ift ydelse første år.

-der står nævnt en 12-terminers rabat på 0,8671%. Er den inklusiv eller eksklusiv i eksemplerne? Da vi ønsker månedlig betaling, er det nemlig relevant for os …”

Rådgiveren besvarede samme dag e-mailen på følgende måde:

”… 12 terminers rabatten er indregnet, idet vi som udgangspunkt tilbyder alle lån med månedlig betaling.

Jeg har oprettet dette ud fra hukommelsen, idet vore beregninger fra i går er slettet: …



Valuta Hovedstol Provenu Rente obl. Rente ktl. Løbe-tid Kurs Før skat Efter skat
Finansierings-eksempel 1 3,057,058 2,850,000 15,914 11,687
Obligationslån, afdragsfrit DKK 2,447,000 2,265,542 4,00 30:00 92,846 9.248 5.937
Boliglån DKK 610.058 584.458 5,65 10:00 100,000 6.666 5.750
Finansierings-eksempel 2 2,973,115 2,850,000 14,200 10,597
Flexlån F5K, afdragsfrit DKK 1.140.000 1.134.890 2,0 2,76 30:00 97,064 2.883 1.851
Obligationslån, afdragsfrit DKK 1.219.000 1.126.695 4,00 - 30:00 92,846 4.607 2.958
Boliglån DKK 614.115 588.415 5,65 - 10:00 100,000 6.710 5.788
Finansierings-eksempel 3 3,018,615 2,850,000 15,106 11,177
FlexLån F5K, afdragsfrit DKK 550.000 545.775 2,00 2,76 30:00 97,064 1.390 892
Obligationslån, afdragsfrit DKK 1.855.000 1.716.310 4,00 - 30:00 92,846 7.011 4.501
Boliglån DKK 613.615 587.915 5,65 - 10:00 100,000 6.705 5.784”

Dagen efter, den 21. januar 2011, skrev klagerens ægtefælle en ny e-mail til rådgiveren, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”… Vi kommer vidt og bredt omkring... …(Klageren)… foreslår nu at lave et dellån som F1 i stedet for F5!

Håber du har tid til at lave endnu en udregning med henholdsvis 50/50% og 30/70% og 20/70% for kombineret F1 og obligationslån... og så sende os et screen dump?

Hvad er omkostningerne ved at lægge F1-lånet om til fx et andet flexlån eller et fastforrentet lån? …”

Klageren korrigerede efterfølgende forespørgslen fra en 20/70 pct. kombination til en 20/80 pct. kombination, hvorefter rådgiveren samme dag sendte en ny e-mail med de ønskede beregninger. Af denne e-mail fremgår blandt andet følgende:

”… De ny tal ser sådan ud for FlexLån®F1K med første rentetilpasning pr. 1/4 2012:


Va-luta Hovedstol Provenu Rente obl. Rente ktl. Løbe-tid Kurs Før skat Efter
skat
Finansierings-eksempel 1 2.974,954 2,849,999 13,144 9,911
Obligationslån, afdragsfrit DKK 1.226.000 1.131..752 4,00 - 30:00 92,729 4.356 2.797
Flexlån®F1K, afdragsfrit DKK 1.138.000 1.132.893 2,00 1,67 30:00 100,385 2.113 1.356
Boliglån DKK 610.954 585.354 5,65 - 10:00 100,000 6.675 5.758
Finansieringseksempel 2 3.010.654 2.850.000 14,271 10,637
Obligationslån, afdragsfrit DKK 1.717.000 1.586.369 4,00 - 30:00 92,729 6.323 4.060
Flexlån F1K, afdragsfrit DKK 682.000 677.577 2,00 1,67 30:00 100,385 1.266 813
Boliglån DKK 611.654 586.054 5,65 - 10:00 100,000 6.682 5.764
Finansieringseksempel 3 3,028,460 2,850,000 14,829 10,995
Obligationslån, afdragsfrit DKK 1.962.000 1.813.214 4,00 - 30:00 92,729 7.304 4.690
FlexLån F1K, afdragsfrit DKK 455.000 450.918 2,00 1,67 30:00 100,385 845 542
Boliglån DKK 611,468 585.868 5,65 - 10:00 100,000 6.680 5.763”


Som sagen er oplyst, tog rådgiveren den 25. januar 2011 telefonisk kontakt til klageren og oplyste, at det på dette tidspunkt var blevet muligt at optage lån baseret på 5 pct. obligationer til en bedre kurs end de hidtil diskuterede lån baseret på 4 pct. obligationer.

Ligeledes den 25. januar 2011 sendte rådgiveren en ny e-mail til klageren, der indeholdt følgende nye finansieringseksempler:

”… Hermed låneberegning på 4% og 5% obligationslån …

Valu-ta Hovedstol Provenu Rente/ obl.rente Rente ktl. Løbe-tid Kurs Før skat Efter
skat
Finansierings-eksempel 1 3.004.171 2.850.001 14.215 10.580
Obligationslån, afdragsfrit DKK 1.718.000 1.585.054 4,00 - 30:00 92,645 6.326 4.063
Flexlån F1K, afdragsfrit DKK 683.000 678.576 2,00 1,73 30:00 100,310 1.303 836
Boliglån DKK 603.171 585.571 5,65 - 10:00 100,000 6.586 5.681
Finansierings-eksempel 2 2.887.439 2.850.000 15.170 11.214
Obligationslån, afdragsfrit DKK 1.596.000 1.588.581 5,00 - 30:00 99,898 7.197 4.622
Flexlån F1K, afdragsfrit DKK 680.000 675.580 2,00 1,73 30:00 100,310 1.297 833
Boliglån DKK 611.439 585.839 5,65 - 10:00 100,000 6.676 5.759
Finansierings-eksempel 3 2.274.000 2.263.800 11.068 9.696
FlexLån F1K, afdragsfrit DKK 2.274.000 2.263.800 2,00 1,51 23:00 100,090 11.068 9.696”

Klageren og hans ægtefælle optog herefter et lån hos indklagede med en hovedstol på 2.474.000 kr. baseret på 4 pct. obligationer til kurs 91,93. I forbindelse med optagelse af lånet underskrev klageren og hans ægtefælle den 31. januar 2011 ”God Skik Tjekskema”. Af tjekskemaet fremgår blandt andet følgende:

”God Skik Tjekskema
I får her et skema, hvor I kan se de væsentligste egenskaber ved det lån, I har valgt, og om der er et alternativt lån, som også kunne have opfyldt jeres behov. Derudover kan I se de oplysninger, I har givet os ved den seneste samtale, og som vi har baseret vores rådgivning på. Skemaet skal ses som et supplement til de mundtlige og skriftlige oplysninger, I i øvrigt modtager om det valgte lån. Vi skal udlevere skemaet til jer for at leve op til kravene i bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder …

Hovedstol på pantebrev/ejerpantebrev 2.474.000 DKK
Låneprovenu 2.268.022 DKK

…

Om min erfaring med at optage lån Jeg har ingen erfaring.

…

Om min risikovillighed Jeg lægger vægt på at have en fast rente i hele lånets løbetid.

Hvis jeg vælger lånetype med mulighed for afdragsfrihed, vil jeg benytte afdragsfriheden, selvom jeg sparer mindre op i ejendommen og den samlede renteudgift i lånets løbetid bliver større end ved almindelig afvikling af lånet. Jeg er indstillet på, at ydelsen vil stige i de perioder, hvor der ikke er afdragsfrihed.
Om mine forventninger til lånets reelle løbetid Jeg har ingen aktuelle forventninger om at indfri lånet.

…

Fastforrentet obligationslån - med afdragsfrihed …
Udbetaling af lånet
Når lånet udbetales, kan jeg få et kurstab. Kurstabet er ikke fradragsberettiget og kan blive til et reelt tab, hvis jeg indfrir lånet før tid, og renten er faldet. Med et lån på for eksempel 1 mio. kr. udbetalt til kurs 98 er provenuet 980.000 kr. Hvis lånet skal indfris før tid, og renterne er faldet, kan kursen på obligationerne bag lånet være steget. Lånet kan imidlertid altid indfris til pari (kurs 100). Det betyder, at jeg i en situation, hvor renterne er faldet, skal betale 1 mio. kr. for at indfri lånet, det vil sige 20.000 kr. mere, end jeg fik, da jeg optog lånet.

…

Begrundelse for valget af lånet i lyset af min økonomiske situation Obligationslån giver en fast ydelse i hele lånets løbetid, og det er vigtigt for mig, at jeg hele tiden ved, hvad mine udgifter til huslejen er.

Obligationslån giver en fast ydelse i hele lånets løbetid, kombineret med en god beskyttelse af min restgæld. Det skyldes, at kursen falder, hvis renten stiger.

Jeg ønsker fleksibilitet med mulighed for løbende at ændre afdragsforløbet.
Atypiske forudsætninger Jeg er gjort opmærksom på, at jeg ved optagelsen af lånet får et stort kurstab, som kan blive realiseret, hvis jeg indfrir lånet før tid. Jeg er rådgivet om, at jeg bør vælge en pålydende rente, der giver mindre kurstab.
Alternativt lån I forbindelse med rådgivningen er jeg opmærksom på, at Flexlån® F1K kan udgøre et alternativ til det lån, som jeg har indgået aftale om.…”


Efter telefonisk kontakt til indklagedes klageansvarlige enhed fremsendte klageren og hans ægtefælle den 7. august 2012 følgende klage:

”… Omkring årsskiftet 2010/2011 tog vi kontakt til …(indklagede)… vedrørende finansiering af en bolig på …(adresse 1)… Vi var førstegangskøbere uden erfaring med boligfinansiering og gjorde det derfor klart for vores rådgiver allerede ved første (og eneste) møde, at vi havde hårdt brug for rådgivning i forbindelse med optagelse af lånet. Ved mødet den 19. januar på …(indklagedes lokale adresse)… snakkede vi derfor om forskellige modeller, hvor både obligationslån og flexlån indgik. Vi lagde stor vægt på sikkerheden af den månedlige ydelse samt sikring af friværdien, hvorfor vi hurtigt blev klar over, at i hvert fald hovedparten af lånet skulle være et obligationslån... naturligvis med så lav en rente som muligt. På mødet fik vi at vide, at kursen på obligationslånet (4%) ikke var så god, men vi drøftede ikke obligationslån med andre renter (måske var der ikke andre åbne?). I det hele taget blev der ikke talt særlig meget om obligationslånet, inklusiv den ringe kurs, dog fraset anbefaling om kurssikring. Derimod brugte vi en del energi på at drøfte forskellige modeller med kombineret flex- og obligationslån.

Kursen på 4%’s-lånet var ca. 92 ved mødet. På trods af rådgivers oplysning om, at kursen ”ikke var så god”, fik vi ikke indtryk af, at den var særdeles dårlig, men blot at det var gældende vilkår, og vi blev desværre ikke oplyst, at det tilhørende kurstab var uforholdsmæssigt stort. Endvidere fik vi den klare opfattelse, at kurstabet først var noget som eventuelt ville lade sig realisere, når vi engang skulle ud af lånet igen. På intet tidspunkt i forløbet forstod vi (på trods af senere fremsendte screen-dumps uden medhørende rådgivning/forklaring), at kurstabet ville medføre en øget hovedstol, og at vi ud over at betale renter af kurstabet også i den grad ville få forringet muligheden for at oparbejde friværdi i boligen.

Den 25. januar ringede vores rådgiver pludselig og tilbød os et 5% obligationslån til en bedre kurs. Vi skulle give svar senest dagen efter, idet ”den kun var åben i kort tid”. Det forvirrede os, at han pludselig tilbød os et lån til en højere rente (kunne vi nu ikke længere få 4%-lånet eller hvad?). Derfor bad vi om et telefonmøde samme dag.

Ved den korte samtale blev vi ikke rådgivet om de klare fordele, der var ved at vælge 5% lånet til den bedre kurs, og efterfølgende stod det stadig ikke klart for os, hvorfor vi dog skulle vælge lånet med den højere rente.

På intet tidspunkt i telefonsamtalen fik vi påpeget nedenstående konkrete oplysninger, som vi i dag, i bagklogskabens lys, finder yderst relevante for uerfarne førstegangskøbere:

- En tommelfingerregel er, at man om muligt ikke skal låne til en kurs under 95 (denne uskrevne regel fik vi bekræftet, da vi ringede og snakkede med en anden …(indklagede)… medarbejder).
- Forskellen på de to låns kurstab var 200.000 kr. (og dermed også forskellen på de to låns hovedstole).
- Et simpelt regnestykke kunne hurtigt have ladet os forstå, at den højere renteudgift i de ca. 10 år, vi havde forventning om at blive i huset, på ingen måde ville beløbe sig på 200.000 kr.
- Et minimalt kurstab ville give os større mulighed for at oparbejde friværdi i boligen.

Efter samtalen var vi derfor stadig uforstående over for, hvorfor vi pludselig skulle skynde os at tage stilling til dette højere forrentede lån. Uden at have tid til at søge yderligere rådgivning (hvilket vel heller ikke er nødvendigt, når man har en rådgiver, der hvor lånet skal tegnes?) valgte vi derfor lånet med den laveste rente.

Dermed tegnede vi et fuldt 4% obligationslån til kurs 91,93.... Og benyttede os af kurssikring som anbefalet af vores rådgiver!! Kurstab: 200.000 kr.

Vi mener, at rådgivningen har været særdeles mangelfuld. Vi lagde ikke skjul på, at vi var uerfarne og havde brug for rådgivning i forhold til, hvad der ville være godt for os - det er naturligvis yderst rimeligt! Men vi mener, at der er tale om mangelfuld rådgivning, når uerfarne førstegangskøbere, som skal træffe mange store beslutninger på kort tid, ikke rådgives om konsekvensen af at foretage sig noget så tåbeligt, som at vælge et lån til kurs 91,93 - når der findes langt bedre alternativer.

Qua den mangelfulde rådgivning har vi troet, at vores valg var fornuftigt - at kursen og det medhørende tab lå inden for rimelighedens grænser. Men i forbindelse med et bankskifte blev det påpeget, at kursen, vi havde accepteret, var væsentlig lavere end hvad man normalt anbefaler. Det chokerede os.

Vi har derfor efterfølgende drøftet forløbet med flere rådgivere - både hos …(indklagede)…, andre realkreditinstitutter og i Realkreditankenævnet, som alle, ligesom os, er uforstående overfor, at vi ikke blev frarådet at optage et lån til kurs 91,93.

Kort sagt:
Vi har ikke fået forholdene omkring vores obligationslån tilstrækkelig forklaret.

Vi forstod ikke, hvad der foregik, da rådgiver ringede vedr. et højere forrentet lån, og vi fik ingen oplysning om konsekvenserne af vores valg.

Ydermere må vi som kommentar til det udleverede ”God skik Tjekskema” under punktet ”Atypiske forudsætninger” anfægte, at rådgiver har rådgivet om at vælge et lån med et mindre kurstab... han har blot tilbudt os det.

Med forventning om økonomisk kompensation ser vi frem til resultatet af jeres klagebehandling …”

Efter at have indhentet en redegørelse fra den involverede kunderådgiver fremsendte den klageansvarlige enhed den 13. september 2012 følgende e-mail til klageren og hans ægtefælle:

”… Først og fremmest vil jeg gerne beklage, at I føler jer dårligt rådgivet. Jeg har imidlertid gennemgået sagen, og kan ikke finde grundlag for en økonomisk kompensation, hvilket jeg her skal begrunde.

I nævner selv, at I fra start lagde vægt på, at I selv ønskede et obligationslån, men jeres kunderådgiver rådgav om andre muligheder, bl.a. fordi kursen ikke var god på 4% obligationslån. Det fremgår også af mailkorrespondancen, at I har fået tilsendt oversigter over forskellige kombinationer af obligationslån og rentetilpasningslån, bl.a. på foranledning af jer selv, og at I løbende har fået forklaringer om jeres muligheder ved et fysisk møde, ved mailkorrespondance samt telefonisk. Tilbuddet om et 5% obligationslån med en bedre kurs end det tidligere drøftede 4% obligationslån blev oplyst i telefonen samt understreget i ”God Skik Tjekskema”. Både i telefonen og i God Skik Tjekskemaet blev I gjort opmærksom på det store kurstab ved valg af 4% obligationslån. Tilbuddet om 5% obligationslånet var ganske vist med et kort varsel, men det er desværre vilkårene for optagelse af obligationslån, hvor kurserne ændrer sig hele tiden. På trods af drøftelserne om de forskellige kombinationsmuligheder valgte I selv at optage hele jeres lån som 4% obligationslån.

På denne baggrund mener jeg, at I er blevet rådgivet korrekt om jeres muligheder. Jeg kan naturligvis ikke vide præcist, hvordan rådgivningen er foregået, men jeg mener, at I har fået den fornødne rådgivning til, at I kunne træffe et oplyst valg om finansiering af jeres boligkøb.…”

Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at instituttet ved sin mangelfulde rådgivning har pådraget sig et erstatningsansvar.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at han i januar 2011 er blevet mangelfuldt rådgivet i forbindelse med optagelse af et realkreditlån hos indklagede.

På det pågældende tidspunkt eksisterede der et 4 pct. obligationslån til kurs 92. Da muligheden åbnede sig for et 5 pct. obligationslån til en kurs nær 100, blev han tilbudt lånet, men han modtog ikke den nødvendige rådgivning om de meget klare økonomiske fordele, han ville få ved at vælge 5 pct. obligationslånet frem for 4 pct.

På trods af, at rådgiveren kendte til klagerens tidshorisont på 8-10 år i huset, og at han var førstegangskøber uden erfaring med obligationslån, gjorde rådgiveren ham på intet tidspunkt opmærksom på, at kurstabet på 200.000 kr. langt oversteg de ekstra renteudgifter, han ville få ved et 4 pct. kontra et 5 pct. obligationslån.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger, idet klageren først og fremmest henviser til sin beskrivelse af forløb og klagepunkter i hans brev til indklagede den 7. august 2012.

Kommentarer til instituttets udtalelse:

1)Indklagede anfører,

a) ”… kunderådgiveren understreger, at det vil give et betydeligt mindre kurstab, men en lidt højere ydelse end et afdragsfrit 4 pct. obligationslån.”

Efter telefonsamtale med rådgiver stod fordelene ved 5 pct. lånet på ingen måde klart for klageren og hans ægtefælle, hvorfor klageren må anfægte, at rådgiveren har understreget fordelen ved det mindre kurstab.

b) ”Af det fremsendte screen dump fremgår tydeligt det store kurstab…”

- Kurstabet fremgik ikke tydeligt for klageren, idet provenu og hovedstol på daværende tidspunkt ikke var begreber, klageren var fortrolig med, ligesom disse ikke var blevet drøftet eller forklaret ved mødet eller pr. mail/telefon. Ved mødet blev screen dumps gennemgået med klageren med henblik på ydelse – før og efter skat – og ikke med fokus på hovedstol og provenu.

Ad indklagedes anbringender:

Klageren mener, som tidligere anført, ikke, at der var tale om rådgivning, idet rådgivning som minimum bør tydeliggøre fordele og ulemper ved et givent valg.

Som anført i klagen medførte telefonsamtalen den 25. januar 2011 ingen rådgivning i forhold til fordelene ved det tilbudte 5 pct. obligationslån. Derimod havde klageren stadig den opfattelse, at 4 pct. lånet var et fornuftigt valg. Dette ser klageren som et resultat af den dårlige og mangelfulde rådgivning. Med et væsentligt tidspres og forventning om at have modtaget tilstrækkelig rådgivning, overvejede klageren ikke at anmode om yderligere møder.

Rådgiveren har tilbudt ham men på intet tidspunkt anbefalet ham et 5 pct. obligationslån.

Kommentarer til god skik tjekskema.

1) Ad Udbetaling af lånet

”Når lånet udbetales, kan jeg få et kurstab. Kurstabet er ikke fradragsberettiget og kan blive til et reelt tab, hvis jeg indfrier lånet før tid og renten er faldet.”

Ordlyden i ovenstående forklarer meget godt den forståelse, klageren havde fået: At kurstabet først ville blive realiseret, når han skulle ud af lånet igen, og ikke allerede ved optagelsen af lånet. På intet tidspunkt i forløbet forstod klageren, at kurstabet ville medføre en øget hovedstol, og at han ud over at betale renter af kurstabet også i den grad ville få forringet muligheden for at oparbejde friværdi i boligen.

2)Ad Atypiske forudsætninger.

a) ”Jeg er gjort opmærksom på, at jeg ved optagelse af lånet får et stort kurstab, som kan blive realiseret, hvis jeg indfrier lånet før tid.”

Se svar under punkt 1.

b) ”Jeg er rådgivet om, at jeg bør vælge en pålydende rente, der giver mindre kurstab.”

Som anført ovenfor må klageren anfægte, at rådgiveren har rådgivet ham til at vælge et lån med et mindre kurstab – rådgiveren har blot tilbudt ham det.

Endelig finder klageren det ærgerligt, at rådgiveren brugte tid og kræfter på at anbefale fastkursaftale på en elendig kurs frem for at rådgive ham om fordelene ved at vælge 5 pct. obligationslån.

Med henvisning til ovenstående kommentarer og hans klage af 7. august 2012 vil klageren fortsat fastholde, at rådgivningen i forbindelse med optagelse af hans realkreditlån var mangelfuld, og at det har medført et stort økonomisk tab for ham.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren og hans hustru i slutningen af oktober 2010 kontaktede indklagede i forbindelse med, at de ønskede at købe ejendom 1. Det blev aftalt, at indklagede først skulle sørge for at få kreditbevillingen på plads, og at klageren efterfølgende skulle komme til finansieringsmøde, hvor den endelige finansiering skulle fastlægges.

Den 11. november 2010 blev finansieringen af ejendom 1 bevilget, og indklagede meddelte klagerens hustru, at bevillingen var på plads.

Den 19. december 2010 sendte klageren og hans hustru en e-mail, hvori de oplyste, at ejendom 1 ikke blev deres, men at de havde fundet et andet hus. De vil byde 100.000 kr. mere på denne ejendom og oplyste samtidig, at klageren havde fået en lille lønforhøjelse.

Den 22. december 2010 anmodede indklagede klageren om ny lønseddel, som blev fremsendt samme dag. Den 23. december 2010 blev kreditansøgningen lavet, og den 29. december 2010 blev finansieringen af ejendom 2 bevilget. Dette meddelte indklagede samme dag klagerens hustru, og hun lovede at vende tilbage, når der var nyt i sagen.

Den 12. januar 2011 oplyste klagerens hustru, at sælgeren havde accepteret købstilbuddet mod en hurtig handel med overtagelse 1. april 2011, og at forbehold udløb dagen efter den 13. januar 2011. Det aftaltes, at klageren og hans hustru skulle sende købsaftale, når den var underskrevet.

Den 13. januar 2011 aftalte klageren og indklagede finansieringsmøde til afholdelse den 19. januar 2011.

Den 18. januar 2011 modtog indklagede endelig, underskrevet købsaftale.

Den 19. januar 2011 om eftermiddagen kom klageren og hans hustru til finansieringsmøde, og det aftaltes, at indklagede skulle finansiere 80 pct. af boligkøbet med realkreditlån, og at klagerens pensionsbank skulle stå for efterfinansieringen. På mødet blev forskellige låntyper og deres fordele og ulemper gennemgået. Kunderne oplystes om, at der ikke kunne laves lånetilbud på et fastforrentet 5 pct. obligationslån, både med og uden afdrag, da obligationskursen var over 100. Beregningseksempler med fastforrentede lån kunne derfor alene laves på baggrund af et fastforrentet 4 pct. obligationslån, selv om obligationskursen herpå ikke var så god. På mødet blev både kombinationslån med rentetilpasningslån og obligationslån og rentetilpasningslån og obligationslån alene beregnet. Klageren og hans hustru var meget i tvivl om finansieringen, hvorfor de gerne ville overveje mulighederne og vende tilbage.

De efterfølgende dage den 20. og 21. januar 2011 mailede klagerens hustru flere gange og anmodede om screen dumps af oversigter over de lånemuligheder, der var blevet set på under finansieringsmødet samt nye screen dumps med nye varianter af kombinationslån. Indklagede svarede hurtigt tilbage med de ønskede screen dumps.

Den 24. januar 2011 gik obligationskursen på et afdragsfrit 5 pct. obligationslån under 100, og indklagede kontaktede den 25. januar 2011 klageren og tilbød denne mulighed, idet indklagedes kunderådgiver understregede, at det ville give et betydelig mindre kurstab, men en lidt højere ydelse end et afdragsfrit 4 pct. obligationslån, som klageren tidligere havde set på. For at illustrere forskellen på henholdsvis 4 pct. og 5 pct. afdragsfrit obligationslån fremsendte indklagedes kunderådgiver screen dump, der viste en låneberegning på henholdsvis et 4 pct. og et 5 pct. afdragsfrit obligationslån kombineret med et FlexLån® af typen F1. Af det fremsendte screen dump fremgik tydeligt det store kurstab ved valg af et 4 pct. obligationslån samt forskellen i ydelse pr. måned.

Den 26. januar 2011 sendte klageren og hans hustru en mail, hvori de anmodede om lånetilbud på et afdragsfrit 4 pct. obligationslån (med kurssikring). Lånetilbuddet blev lavet og sendt til klagerens pensionsbank. ”God Skik Tjekskema” blev udfyldt, underskrevet af rådgiveren og sendt til klageren og hans hustru.

I ”God Skik Tjekskema” fremgår følgende i feltet ”Atypiske forudsætninger”:

”Jeg er gjort opmærksom på, at jeg ved optagelsen af lånet får et stort kurstab, som bliver realiseret, hvis jeg indfrier lånet før tid. Jeg er rådgivet om, at jeg bør vælge en pålydende rente, der giver mindre kurstab.”

Klageren og hans hustru underskrev ”God Skik Tjekskema” den 31. januar 2011.

Ved mail af 7. august 2012 fremsendte klageren og hans hustru en klage til indklagede over mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansieringen af deres boligkøb. Ved mail af 13. september 2012 afviste indklagede klagen.

Herefter blev sagen indbragt for Realkreditankenævnet.

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstandene gøres gældende:

at indklagede har rådgivet klageren om kurstab vedrørende valg af 4 pct. obligationslån både på det fysiske møde med klageren, telefonisk, i mail af 25. januar 2011 samt i ”God Skik Tjekskema”,


at rådgivningen vedrørende 5 pct. obligationslånet ikke blot forelå i form af den telefoniske rådgivning, men også i form af det fremsendte screen dump i mail af 25. januar 2011, der tydeligt viser både forskellen i hovedstole (dvs. kursværdi samt muligheden for at oparbejde friværdi) og forskellen i ydelse mellem et 4 pct. obligationslån og et 5 pct. obligationslån,

at klageren i hele rådgivningsforløbet selv har anmodet om fremsendelse af beregninger i form af screen dumps og dermed givet rådgiveren indtryk af, at han og hans hustru forstod at læse disse screen dumps/beregninger.

at klageren og hans hustru ikke anmodede om yderligere fysiske møder med indklagede ud over mødet den 19. januar 2011,

at klageren og hans hustru, på trods af, at de ikke havde forstået den rådgivning og de beregninger, de havde modtaget vedrørende 5 pct. obligationslånet, selv valgte ikke at søge yderligere rådgivning, og

at klageren således ikke modtog forkert eller mangelfuld rådgivning, men

at klageren selv valgte ikke at følge rådgiverens anbefaling om at optage et 5 pct. obligationslån som alternativ til et 4 pct. obligationslån.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 1406 af 20. december 2012 om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. indeholder følgende bestemmelser om rådgivning:


”… Kapitel 3

Rådgivning


§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog §§ 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor.

Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden.

Stk. 4. En finansiel virksomhed kan udbyde produkter med standardiseret information med lille eller ingen tilknyttet individuel rådgivning. I så fald skal den finansielle virksomhed gøre særskilt opmærksom på disse begrænsninger. Bestemmelsen gælder ikke for lån med sikkerhed i fast ejendom.

§ 8. Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse om sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed.

Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som den finansielle virksomhed allerede har modtaget.

Stk. 3. Den finansielle virksomhed kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige.

§ 9. Rådgivning skal tage udgangspunkt i relevante oplysninger indhentet i henhold til § 8 og det kendskab, den finansielle virksomhed i øvrigt har til kundens forhold.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal anmode kunden om at opdatere oplysninger indhentet i henhold til § 8, i det omfang det er nødvendigt for at kunne yde kunden rådgivning i løbende kundeforhold.

§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov. For lån skal der oplyses om de årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet …


Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, herunder tilbud af visse lån med sikkerhed i fast ejendom


§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån …

§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. Når der samtidigt indgås aftale om flere lån, som udgør en lånepakke, anvendes standardskemaet i bilag 3. En kopi heraf udleveres til kunden …”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet kan ikke nærmere afdække indholdet af den mundtlige dialog mellem parterne, dels under det indledende møde forud for låneoptagelsen, dels telefonisk under ekspeditionsforløbet.

Klagerne har imidlertid tiltrådt ”God Skik Skema”, der blandt andet indeholder en forklaring af de væsentligste egenskaber ved det valgte lån, herunder af begreberne kurstab, provenu m.v., ligesom det under overskriften ”Atypiske forudsætninger” er anført, at ”Jeg er gjort opmærksom på, at jeg ved optagelsen af lånet får et stort kurstab, som kan blive realiseret, hvis jeg indfrir lånet før tid. Jeg er rådgivet om, at jeg bør vælge en pålydende rente, der giver mindre kurstab.”

På baggrund af indholdet af ”God Skik Skemaet” finder Nævnet ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har handlet ansvarspådragende ved rådgivningen af klagerne forud for låneoptagelsen.

Som følge heraf


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef