Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for rådgivning om finansiering ved køb af ejendom før salg af eksisterende ejendom.

Indledning

Sagen vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar for rådgivning om finansiering ved køb af ejendom før salg af eksisterende ejendom.

Sagens omstændigheder

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt i perioden ultimo 2006/primo 2007 købte klageren sammen med sin ægtefælle en ejendom, E2, for 2.895.000 kr. Det var meningen, at klagerens eksisterende ejendom, E1, skulle sælges i forbindelse med købet. Banken har oplyst, at klageren på daværende tidspunkt forventede, at E1 kunne sælges med et provenu på ca. 1,5 mio. kr.

Til brug for betaling af en del af købesummen for E2 optog klageren en boligsalgskredit på 1,1 mio. kr. i banken.

Det viste sig efterfølgende, at det ikke var muligt at sælge E1. Banken har oplyst, at klageren i slutningen af 2007 besluttede sig for at udleje E1, og at E1 stadig er udlejet.

Banken har oplyst, at klageren i januar 2008 omlagde sine lån for at opnå en ny samlet finansiering. Han optog et realkreditlån på 1.527.000 kr. i Realkredit Danmark og et boliglån i banken på 1.144.000 kr. Den eksisterende bankgæld i form af boligsalgskredit, et boliglån samt et bevilget overtræk blev indfriet med provenuet af de nye lån. Faldende værdier på ejendomsmarkedet gjorde, at det ikke var muligt at finansiere hele gælden med realkreditfinansiering.

Banken har endvidere oplyst, at klageren efterfølgende har været i dialog med banken om renten på boliglånet. Banken har tilbudt at nedsætte renten på boliglånet, hvis de løbende indbetalinger blev forhøjet, således at løbetiden blev reduceret. Dette har klageren afvist.

Parternes påstande

Den 23. juni 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank skal godtgøre ham en del af de merudgifter, han har haft ved, at en del af den samlede finansiering af ejendomskøbet med videre skete ved optagelse af et banklån og ikke ved optagelse af et realkreditlån.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han mente, at det var en god ide at sælge E1, før han købte E2.

Banken oplyste imidlertid, at det skulle han slet ikke bekymre sig om. Banken rådgav ham i stedet til at optage en boligsalgskredit, så han kunne lægge en stor udbetaling ved købet af E2.

Efterfølgende faldt ejendomspriserne, hvilket medførte, at E1 ikke kunne sælges.

Bankens rådgivning har resulteret i, at han endte med at optage et dyrt banklån i stedet for et meget billigere realkreditlån.

Danske Bank har anført, at det var klageren selv, der traf beslutning om at købe E2, før han havde solgt E1. Klageren måtte være bekendt med risikoen ved at købe en ny fast ejendom uden først at have solgt sin eksisterende ejendom.

Således som boligmarkedet var i 2007, var det ikke usædvanligt at købe en fast ejendom uden først at have solgt sin eksisterende ejendom. Klageren bar selv risikoen for, at boligmarkedet efterfølgende ændrede sig, og at E1 ikke kunne sælges inden for den forventede tidshorisont og til den forventede pris.

Banken bevilgede, at klageren kunne købe E2 uden at have solgt E1, idet det på daværende tidspunkt var forventningen, at E1 kunne sælges med overskud, og endvidere ud fra en samlet vurdering af klageren og hans ægtefælles økonomi.

Boligkreditten blev optaget til brug for ”mellemfinansiering”, indtil E1 var solgt.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende, og klageren har ikke dokumenteret sit tab.

Da rådgivningen fandt sted i 2007, er forholdet endvidere forældet.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren har gjort indsigelse mod bankens rådgivning om finansiering ved hans køb af en ejendom, E2, før salg af hans eksisterende ejendom, E1.

Ankenævnet finder ikke, at det er godtgjort, at Danske Banks rådgivning vedrørende finansieringen af boligkøbet med videre var ansvarspådragende. Ud fra sagens omstændigheder finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at klageren i sidste ende selv traf beslutning om at købe E2, før han havde solgt E1.

Klageren måtte endvidere selv bære risikoen for, at priserne på ejendomsmarkedet faldt efter hans køb af E2.

Ankenævnet bemærker i øvrigt, at et eventuelt erstatningskrav mod Danske Bank, der vedrører rådgivning i 2007, på nuværende tidspunkt må anses for at være forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.