Afgørelse

Forsinkelse med indfrielse af lån i forbindelse med ejendomshandel

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar som følge af sen indfrielse af lån i forbindelse med klagernes salg af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.

Ved købsaftale af 23. maj 2000 solgte klagerne deres faste ejendom til overtagelse den 1. oktober 2000.

Den ved handlen medvirkende ejendomsmægler fremsendte en kopi af købsaftalen til indklagedes Hellerup afdeling, hos hvem klagerne var kunder.

Ejendommen var prioriteret med et realkreditlån i Danske Kredit og et pantebrevslån hos indklagede. M og H havde endvidere et boliglån hos indklagede med en restgæld på 176.000 kr.

Ved skrivelse af 21. september 2000 rettede købernes advokat henvendelse til indklagede vedrørende handlen. Af skrivelsen fremgår bl.a.:

"Som berigtigende advokat i ovennævnte handel skal jeg herved meddele, at De fra [købers pengeinstitut] vil modtage deponering af den kontante restkøbesum kr. 1.455.007,- pr. 1. oktober d.å.

Deponeringen sker betinget af, at mine klienter opnår anmærkningsfrit skøde på en restancefri ejendom.

De er dog berettiget til at disponere over det deponerede beløb til indfrielse af eksisterende pantegæld. herunder ejerpantebreve á kr. 210.000 og 100.000.

For en ordens skyld gør jeg opmærksom på, at pantebrevet til Danske Kredit ikke må indleveres til aflysning, men det kvitterede pantebrev bedes fremsendt til [købers pengeinstitut], bilagt kopi af indfrielsesopgørelsen.

Endelig beder jeg Dem orientere mig, når skødet kan tinglyses anmærkningsfrit."

Ved skrivelse af 28. september 2000 fremsendte købers pengeinstitut 1.455.007 kr. til indklagede til deponering i klagernes navn. Af fremsendelsesskrivelsen fremgår bl.a.:

"Til brug for overførsel af tinglysningsafgift og eventuel registrering af kurstabsfradragskonto ønsker vi en kopi af indfrielseskvitteringerne tilsendt.

Af hensyn til overførsel af tinglysningsafgift, må de indfriede pantebreve ikke aflyses af tingbogen, før ejerskiftelånet er tinglyst."

Ved skrivelse af 6. oktober 2000 anmodede den berigtigende advokat indklagede om at "orientere mig, når retsanmærkningerne på skødet kan slettes".

Indklagede har anført, at man i perioden efter deponeringen forgæves forsøgte at få kontakt med klagerne med henblik på at indhente instruks om indfrielse af prioriteterne, der ikke skulle overtages af køber. Først den 9. oktober 2000 fik man telefonisk kontakt med H, som meddelte, at klagernes engagement ville blive overført til et andet pengeinstitut, og at indklagede derfor ikke skulle foretage sig yderligere i sagen.

Klagerne har bestridt, at H under telefonsamtalen den 9. oktober 2000 skulle have meddelt, at indklagede ikke skulle foretage sig yderligere i sagen.

Den 13. oktober 2000 modtog indklagede en anmodning fra klagernes nye pengeinstitut om overførsel af engagementet. Af overførselsanmodningen fremgår bl.a.:

"Dog skal udlægskredit/omprio. ikke indfries før at salg af ejendom er afsluttet, til den tid trækker I bare beløbet i mellemregningen."

Ved skrivelse af 25. oktober 2000 anmodede den berigtigende advokat indklagede om at meddele "hvorvidt skødet nu kan tinglyses uden retsanmærkninger".

Ved skrivelse af 27. oktober 2000 anmodede indklagede klagerne om at bekræfte, at lånene skulle indfries. Klagernes skriftlige bekræftelse blev modtaget hos indklagede den 1. november 2000.

Danske Kreditlånet blev straksindfriet den 1. november 2000 med afvikling den 7. s.m., mens pantebrevet blev indfriet den 6. november 2000.

Efter indfrielserne indestod der 73.578 kr. på skødekontoen, hvilket var utilstrækkeligt til indfrielse af boliglånet. Dette blev derfor overført til klagernes nye pengeinstitut sammen med det øvrige engagement.

Den 13. december 2000 blev skødekontoen opgjort. Det fremgår, at indeståendet blev forrentet med 2,5% p.a., og at der blev tilskrevet 3.496 kr. i rente.

Parternes påstande.

Den 9. januar 2001 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning for merrente og kurstab.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at M allerede i april 2000 meddelte indklagede, at ejendommen var solgt. I forbindelse med handlen var de ikke repræsenteret ved advokat, men såvel ejendomsmægleren som de selv gjorde indklagede opmærksom på, at de eksisterende lån i ejendommen skulle indfries.

Indklagede fik tilsendt flyttekort med oplysning om deres nye telefonnummer og adresse.

De modtog ingen meddelelser fra indklagede og har ikke observeret, at indklagede skulle have haft ringet, selv om de i hele sagens forløb var i besiddelse af både telefonsvarer og nummerviser.

Under telefonsamtalen den 9. oktober 2000 gjorde H indklagede bekendt med, at deres engagement skulle overføres til et andet pengeinstitut. Hun anmodede ikke indklagede om at undlade at foretage sig yderligere i sagen, hvilket heller ikke var overensstemmende med deres interesse i at få indfriet de eksisterende prioriteter med den deponerede købesum.

Som følge af den sene indfrielse har de lidt såvel et kurstab som et rentetab. Indklagede bør betale erstatning herfor.

Indklagede har anført, at man i perioden efter deponeringen flere gange forsøgte at indhente instruks om indfrielse fra klagerne. Indledningsvis ringede man til et af M opgivet arbejdsnummer, hvor det blev oplyst, at M ikke længere var ansat. Så vidt den sagsbehandlende medarbejder erindrer, forsøgte man også at ringe både til klagernes nye og gamle privattelefonnummer.

Den 9. oktober 2000, hvor det lykkedes komme i kontakt med H, blev det oplyst, at engagementet ville blive overført til et andet pengeinstitut, og at man derfor ikke skulle foretage sig yderligere i sagen.

Man hørte ikke yderligere fra klagerne før sidst i oktober 2000, hvor M anmodede indklagede om alligevel at indfri hæftelserne på ejendommen. Med henblik på klagernes skriftlige bekræftelse af dette, blev skrivelsen af 27. oktober 2000 fremsendt. Da skrivelsen blev modtaget retur med klagernes underskrifter, blev indfrielserne straks iværksat.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

På baggrund af købsaftalen og den berigtigende advokats skrivelse af 21. september 2000 måtte indklagede indse, at handlens parter forventede, at de indestående prioriteter i ejendommen pr. overtagelsesdagen den 1. oktober 2000 blev indfriet af indklagede med midlerne fra den kontante deponering på 1.455.007 kr.

Ankenævnet finder, at indklagede, såfremt man anså det for nødvendigt at indhente en bekræftelse fra klagerne om, at de eksisterende pantehæftelser skulle indfries af det deponerede beløb, burde have rettet henvendelse til klagerne herom straks efter modtagelsen af skrivelsen af 21. september 2000 fra den berigtigende advokat, og at indklagede, såfremt man ikke umiddelbart kunne komme i telefonisk kontakt med klagerne, burde have rettet skriftlig henvendelse til dem herom.

Ankenævnet finder det ubetænkeligt at lægge til grund, at indfrielserne, såfremt indklagede havde forholdt sig på denne måde, kunne være sket pr. 1. oktober 2000. Indklagede bør derfor erstatte klagerne det tab - rentetab med tillæg eller fradrag af kursdifference - som klageren måtte have lidt ved, at indfrielserne ikke skete den 1. oktober 2000. Det bemærkes, at det ikke er godtgjort, at den ene af klagerne under telefonsamtalen den 9. oktober 2000 tilkendegav, at indklagede ikke skulle foretage indfrielserne.

Som følge heraf

Indklagede skal inden 4 uger betale erstatning til klagerne som foran anført.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.