Renteudgift ved mellemfinansiering af ejendomskøb, hvor frigivelse af midler fra solgt ejendom trak ud.
| Sagsnummer: | 338/2008 |
| Dato: | 06-04-2009 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Karin Duerlund, Carsten Holdum, Bent Olufsen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - forrentning
|
| Ledetekst: | Renteudgift ved mellemfinansiering af ejendomskøb, hvor frigivelse af midler fra solgt ejendom trak ud. |
| Indklagede: | Andelskassen MistVest |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagernes renteudgift i forbindelse med et ejendomskøb, hvor frigivelsen af midlerne fra en solgt ejendom trak ud.
Sagens omstændigheder.
Klagerne, der er ægtefæller og kunder i Andelskassen MidtVest, satte i slutningen af 2005 deres ejendom på B-vej til salg.
På et ikke nærmere angivet tidspunkt blev der indgået købsaftale om ejendommen med en købesum på 3,5 mio. kr. med overtagelse 1. maj 2006.
Af sagen fremgår, at klagerne i 2005 købte en ejendom på V-vej.
Den 5. december 2005 underskrev klagerne kreditaftale vedrørende en kredit på 1.690.000 kr. (konto -174), hvoraf en forhøjelse udgjorde 60.000 kr. Under særlige betingelser er anført, at kreditten indfries med provenu fra salget af ejendommen på B-vej. Senest 1. marts 2006 skulle kreditten tages op til drøftelse med henblik på eventuel forlængelse afhængig af status vedrørende salget af B-vej. Renten var 6,5 % p.a.
I den solgte ejendom på B-vej var lyst et lån til Nykredit med en obligationsrestgæld på ca. 1.600.000 kr., som klagerne skulle indfri i forbindelse med salget.
Andelskassen Midtvest har anført, at der i marts 2006 blev bevilget klagerne en overtræksret på 1,6 mio. kr. til brug for indfrielsen af Nykreditlånet. Overtræksretten blev tilknyttet en nyoprettet udlægskonto (-277); der blev ikke oprettet særskilt kreditaftale, da det forventedes, at overtrækket hurtigt ville blive indfriet med provenuet fra salget af ejendommen på B-vej.
Den 1. maj 2006 blev der i andelskassen indsat 3,5 mio. kr. på en skødedeponeringskonto vedrørende klagernes salg af ejendommen på B-vej. Andelskassen har anført, at der ikke er udfærdiget en kontoaftale om kontoen.
Den 10. maj 2006 blev Nykreditlånet indfriet med 1.588.710,63 kr., som blev hævet på udlægskonto -277.
Ved brev af 14. august 2006 orienterede andelskassen klagerne om rentetilskrivningen på skødedeponeringskontoen samt kontiene -174 og -277. Andelskassen redegjorde endvidere for skødedeponeringskontoens forrentning.
Af sagen fremgår, at berigtigelsen af salget af ejendommen på B-vej trak ud som følge af udstykningsmæssige forhold omkring ejendommen. Andelskassen har anført, at der den bekendt har været overvejelser fra klagernes side om at rejse erstatningskrav over for landinspektøren som følge af sagens forsinkelse.
Af brev af 20. december 2006 fra klagernes advokat til andelskassen fremgår, at skødet vedrørende B-vej netop var underskrevet, og at landinspektøren havde oplyst, at udstykningssagen forventedes færdigekspederet inden årets udgang.
Af brev af 25. februar 2008 fra andelskassen til klagernes advokat fremgår, at andelskassen efter aftale fremsendte oplysninger om rentebeløb tilskrevet klagernes konti. Andelskassen redegjorde for størrelsen af tilskrevne renter på skødedeponeringskontoen og konto -174 og 277; endvidere anførte andelskassen:
"Hvor lang ekspeditionstid der normalt ville kunne forventes i en handel som ovennævnte, er I meget bedre til at vurdere end og, men alt andet lige må det siges at [klagerne] har haft en betydeligt merrenteudgift end det der kunne forventes."
Den 3. marts 2008 frigav køber af B-vej skødedeponeringskontoen. Samme dag blev konto -277 og -174 indfriet.
Klagerne rettede gennem deres advokat henvendelse til andelskassen om størrelsen af rentetilskrivningen på konto -277.
Ved brev af 21. april 2008 meddelte andelskassen klagernes advokat, at det samlede rentebeløb først og fremmest skyldtes den lange ekspeditionstid, som andelskassen ikke havde haft indflydelse på. Pr. kulance tilbød andelskassen at ændre forrentningen af konto -277, som oprindeligt var oprettet som et bevilget overtræk, således at kontoens rente i stedet blev ændret svarende til rentesatsen for en kassekredit. Dette ville medføre tilbagebetaling af et rentebeløb på ca. 69.000 kr. Baggrunden var, at "du nok kunne have forhandlet dig til lidt bedre rentevilkår, såfremt det på et tidligere tidspunkt havde været kendt, at der ikke blot var tale om en kortvarig men i stedet om en længerevarende kredit".
Ved brev af 29. april 2008 anførte klagerens advokat, at han fandt, at forskellen på renten mellem deponeringskontoen og udlægskontiene ikke burde overstige 2 %.
Ved brev af 30. april 2008 fremsendte andelskassen i check 69.151,36 kr. til klagernes advokat. Andelskassen anførte, at alle konti havde været forrentet med sædvanlig sats, og at klagerne ikke uden en særskilt aftale havde ret til en renteforskel på for eksempel 2 %.
Under sagen er fremlagt kopier af fremsendte kontoudskrifter til klagerne vedrørende konto -174 og konto -277. Det fremgår, at udskrifter er sendt 29. december 2006 og 28. december 2007 samt ved kontoopgørelsen i marts 2008. Rentesatsen var efter udskriften af 29. december 2006 anført til 7,5 % på konto -174 og 6,0 % på konto -277.
Af årsoversigt for 2006 fremgår, at der på konto -174 var hævet 87.491,23 kr. i rente, mens der på konto -277 var hævet 115.841,59 kr. i rente. Af årsoversigten for 2007 fremgår, at de tilsvarende beløb var henholdsvis 116.404,09 kr. og 229.927,73 kr. På skødedeponeringskontoen blev i 2006 og 2007 tilskrevet i alt 126.081,62 kr. i rente.
Parternes påstande.
Klagerne har den 9. september 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med endelig påstand om, at Andelskassen MidtVest skal betale 268.697,28 kr., subsidiært et af Ankenævnet fastsat beløb.
Andelskassen MidtVest har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at ved etableringen af henholdsvis skødedeponeringskontoen og de to udlægskonti blev rente og løbetid ikke drøftet nærmere, bortset fra at der ved kredit -174 blev indføjet en passus om, at kreditten skulle indfries med provenuet fra salget af ejendommen på B-vej.
De modtog ikke oplysning om forrentningen af udlægskontoen. Rentevilkårene blev ikke fremhævet med en sådan tydelighed, som de måtte forvente henset til deres stilling som forbrugere.
Andelskassen handlede i modstrid med det under særlige bestemmelser anførte vedrørende kreditaftalen for konto -174, idet kreditten ikke senere blev taget op til drøftelse med henblik på anden finansiering.
Andelskassen tilsidesatte sin loyalitetsforpligtelse over for dem, idet den, da det stod klart, at handelen træk ud, ikke tilbød en ændring af det indgåede engagement. Dette er i strid med god skik.
Andelskassen løb ingen risiko, eftersom deponeringskontoens indestående væsentligt oversteg de løbende kreditter. Selvom indeståendet ikke var pantsat til sikkerhed for engagementet, skulle kontoen dog anvendes til at indfri gælden med, hvorfor der reelt ikke var nogen risiko for andelskassen ved engagementet henset til deres øvrige økonomiske forhold.
Såfremt aftalen må anses for indgået, må den anses for i strid med principperne i aftalelovens §§ 33 og 36. Herved bemærkes, at andelskassen i brevet af 25. februar 2008 anerkendte, at de havde haft "en betydelig merrenteudgift end det, der kunne forventes".
Det bestrides, at de har udvist en retsfortabende passivitet.
De har ikke indgået forlig med landinspektøren vedrørende et eventuelt krav mod denne.
De uddrag, af andelskassens bevillingsansøgninger, hvorfra andelskassen har citeret under sagens forberedelse, er ensidigt udarbejdet. De har ikke været bekendt med indholdet før nu.
Andelskassen MidtVest har anført, at klagerne har udvist en retsfortabende passivitet ved gennem hele forløbet at acceptere renten uden indsigelse. Renten er fremgået af kassekreditaftalen samt kontoudtog og årsopgørelser.
Andelskassen havde ikke sikkerhed i skødedeponeringskontoen.
Udlægskreditterne blev ydet før etableringen af skødedeponeringskontoen, hvorfor der ikke for tiden før skødedeponeringskontoens etablering kan blive tale om godtgørelse af en rentedifference.
Klagerne havde som udgangspunkt rigelige midler selv, og det blev ikke påtænkt at realkreditbelåne ejendommen på V-vej. Andelskassen rejste spørgsmålet om alternativ finansiering, men klagerne afviste dette.
Klagerne var repræsenteret ved sagkyndige rådgivere og var selv vant til at handle med fast ejendom, hvorfor de ikke kan anses at være forbrugere i gængs forstand.
Kreditterne og de bevilgede overtræk blev løbende taget op til behandling, og klagerne og deres rådgivere oplyste under hele forløbet, at en afklaring af handelen og udstykningsspørgsmålet lå lige om hjørnet. Andelskassen undlod at kræve kreditterne indfriet, hvilket man havde ret til.
Det er korrekt, at klagerne har haft en betydelig merrenteudgift, men dette er ikke ensbetydende med, at andelskassen erkender nogen fejl eller forsømmelse. Den væsentlige renteudgift skyldes den lange og særdeles usædvanlige sagsbehandlingstid, som andelskassen ikke havde indflydelse på.
Udlægskreditterne er anvendt til andet end indfrielse af gælden vedrørende B-vej, for eksempel køb og restaurering af den nye ejendom.
Måtte Ankenævnet nå til, at klagerne skal have medhold, kan det maksimalt være rente på direkte relaterede udlægskreditter, som kan have sammenhæng med rente på deponeringskontoen, det vil sige maksimalt renten af 1,6 mio. kr.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det er ubestridt, at Andelskassen MidtVest ikke har haft indflydelse på, at frigivelsen af skødedeponeringskontoen trak ud som følge af matrikulære problemer vedrørende salget af ejendommen på B-vej.
Forrentningen af kredit -174 etableret i december 2005 fremgik af kreditaftalen, som klagerne underskrev. Forrentningen af udlægskonto -277 blev klagerne bekendt med i hvert fald ved kontoudtoget af 29. december 2006, hvoraf tilskrevne renter for året var anført tilligemed oplysning om rentesatser.
For så vidt angår udlægskonto -277 gav andelskassen efter det oplyste ikke klagerne oplysning efter kreditaftalelovens §§ 10 og 12.
Ankenævnet finder imidlertid ikke, at Andelskassen MidtVest begik ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med spørgsmålet om forrentningen af deponeringskontoen og de to udlægskonti. Herved bemærkes, at klagerne modtog kontoudskrifter samt årsopgørelser for kontiene, hvoraf renteoplysninger fremgik.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.