Underskud på omprioriteringskonto. Ekstraordinært afdrag til efterstående panthaver.
| Sagsnummer: | 32/1995 |
| Dato: | 30-11-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Bolt Jørgensen, Peter Nedergaard, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Underskud på omprioriteringskonto. Ekstraordinært afdrag til efterstående panthaver. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I efteråret 1993 rettede klageren henvendelse til indklagede med henblik på omprioritering af sin ejendom, idet to eksisterende lån i Realkredit Danmark ønskedes omlagt til et kontantlån på 579.000 kr. i samme realkreditinstitut. Det blev aftalt at indhente en efterstående panthavers rykningstilsagn, inden omprioriteringen påbegyndtes.
Ved skrivelse af 1. oktober 1993 accepterede den efterstående panthaver at rykke for omprioriteringslånet mod betaling af et eventuelt nettoprovenu som ekstraordinært afdrag. Panthaveren accepterede, at rimelige omkostninger i relation til omprioriteringen blev fratrukket ved opgørelsen af nettoprovenuet, men accepterede ikke, at rykke for "belåning af friværdi, eksempelvis renter, terminsydelser og lignende".
Kopi af rykningstilsagnet blev ved indklagedes skrivelse af 4. oktober 1993 fremsendt til klageren med opfordring til at kontakte afdelingen pr. telefon.
Indklagede har anført, at den efterstående panthaver forinden accepten af 1. oktober 1993 havde stillet betingelser for rykning, der rakte ud over, hvad der i medfør af tinglysningslovens § 40 var berettiget.
Klageren har anført, at hun ved modtagelsen af skrivelsen af 4. oktober 1993 kontaktede afdelingen. Det blev forklaret, at omprioriteringen ville koste hende ca. 26.000 kr., idet den efterstående panthaver ikke accepterede at rykke for omkostninger og differencerente, hvorfor omprioriteringen ikke kunne betale sig for hende. Indklagede var ikke indstillet på at låne hende beløbet. Senere samme dag blev hun telefonisk kontaktet af afdelingen, som nu oplyste, at skrivelsen fra den efterstående panthaver skulle forstås som et ubetinget rykningstilsagn, således at der ikke skulle betales noget beløb. Afdelingen havde netop kontaktet pantebrevets administrator, som havde forklaret den rette tolkning af pantebrevets ordlyd. Det blev herefter aftalt at gennemføre omprioriteringen. Det anførte fremgår af klagerens notater på bagsiden af indklagedes skrivelse af 4. oktober 1993.
Klageren underskrev omprioriteringsaftale med indklagede den 6. oktober 1993.
Ved skrivelse af 9. november 1993 til klageren opgjorde indklagede omkostningerne i forbindelse med lånesagen til 4.978,50 kr., heraf 2.100 kr. i ekspeditionsgebyr til indklagede. Indklagede tog forbehold "for eventuelle yderligere omkostninger, der måtte opstå under sagens ekspedition".
Omprioriteringslånet blev hjemtaget den 6. december 1993. De eksisterende lån blev straksindfriet ved modregning i låneprovenuet. I forbindelse med indfrielserne betaltes termin pr. 11. december 1993 med i alt 12.748 kr. samt differencerente på i alt 13.598 kr. Da låneprovenuet herefter var utilstrækkeligt til dækning af indfrielserne, forlangte Realkredit Danmark indbetaling af 2.901,91 kr., som den 7. december 1993 blev trukket på klagerens omprioriteringskonto hos indklagede.
Den 29. december 1993 indbetalte klageren 12.748 kr. på omprioriteringskontoen.
Den 5. januar 1994 betalte indklagede ved træk på omprioriteringskontoen et ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver på 18.594 kr., hvorved der opstod et underskud på omprioriteringskontoen på ca. 14.000 kr. Underskuddet finansieredes ved etablering af en kassekredit. Indklagedes ekspeditionsgebyr blev debiteret den 7. marts 1994.
På selvangivelsen for 1993 anførte klageren differencerentebeløbet som fradrag. Fradraget blev ikke accepteret af skattevæsenet, idet differencerenterne var medtaget i opgørelsen fra kreditforeningen.
Klageren har senere afhændet ejendommen.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på i alt 35.517,19 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at omkostningerne ved omprioriteringen blev væsentligt større end beregnet af indklagede, idet et gebyr for garantistillelse på 400 kr. og efterbetalingen på 2.901 kr. til Realkredit Danmark ikke var indregnet. Indklagede havde forsikret hende om, at sagens omkostninger ikke ville overstige 4-5.000 kr., og at udgifter der ikke vedrørte indklagedes behandling af omprioriteringen ville blive indregnet i det nye lån. Indklagede bør refundere omkostningerne i det omfang, de overstiger 5.000 kr., hvilket beløb kan opgøres til 3.324,07 kr. Indklagede undlod at oplyse, at der skulle betales et ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver. Tværtimod blev det oplyst, at rykningstilsagnet ikke var betinget af kontant betaling. Da hun i februar/marts 1994 blev opmærksom på det ekstraordinære afdrag, og at hun som følge af dette skyldte indklagede ca. 14.000 kr., forklarede afdelingen, at det var begrundet i en ny lov, og at hun ikke var blevet orienteret herom, fordi indklagede "sandelig ikke kunne sende breve ud til de ca. 400 boligejere, de omlagde lån for". Hun var herefter nødsaget til at underskrive en kassekredit på beløbet. Det bestrides, at kassekreditten kunne indfries med ydelsesbesparelsen i første halvår af 1994. Indklagede bør betale erstatning på 18.594,12 kr. svarende til det ekstraordinære afdrag. Indklagede havde oplyst, at differencerenterne kunne trækkes fra i skat, hvorfor hun anførte beløbet som fradrag på selvangivelsen. Indklagede burde have oplyst, at beløbet var indregnet i opgørelsen fra kreditforeningen, hvorved hun havde undgået, at der opstod restance til skattevæsenet. Indklagede bør herefter være ansvarlig for differencerentebeløbet på 13.599 kr.
Indklagede har anført, at omkostningerne blev forøget med 400 kr. i forhold til det anslåede beløb på 4.978,50 kr. i skrivelsen af 9. november 1993. Beløbet vedrører garantiprovision i forbindelse med indklagedes garantistillelse over for Realkredit Danmark. Der var ved opgørelsen taget forbehold for eventuelle yderligere omkostninger. Efterbetalingen på 2.901 kr. til Realkredit Danmark var en følge af, at der ved indfrielse af de eksisterende lån blev medregnet terminsydelser pr. 11. december 1993 samt differencerenter, og er således ikke en omkostning i forbindelse med lånesagen. Klageren blev orienteret om mulighederne for opsigelse af de eksisterende lån til termin eller straksindfrielse af eksisterende lån med deraf følgende differencerenter. Klageren blev ligeledes orienteret om, at overskydende beløb skulle betales som ekstraordinært afdrag på det efterstående pantebrev, og indklagede har ikke meddelt klageren, at panthaveren havde frafaldet dette krav. Kassekreditten, der blev etableret til dækning af underskuddet på omprioriteringskontoen, var påtænkt afviklet ved, at klageren fortsatte med at betale termin svarende til de indfriede lån frem til henholdsvis 1. april og 1. juli 1994, pr. hvilke datoer de to gamle lån kunne være opsagt. Indklagede gav korrekte oplysninger om fradragsretten for differencerenter og var uden ansvar for udfærdigelsen af klagerens selvangivelse.
Ankenævnets bemærkninger:
Beløbet på 2.901,91 kr., som den 7. december 1993 blev betalt til kreditforeningen og debiteret klagerens omprioriteringskonto, kan ikke betragtes som en omkostning ved låneomlægningen. Indklagede findes i kraft af forbeholdet i omkostningsopgørelsen af 9. november 1993 at have været berettiget til ud over de deri anførte beløb at beregne sig beløbet på 400 kr. i garantiprovision.
Når henses til klagerens notater på bagsiden af skrivelsen af 1. oktober 1993 fra den efterstående panthaver og til det forhold, at der ikke på forhånd blev aftalt noget om, hvorledes et underskud på omprioriteringskontoen skulle finansieres, finder Ankenævnet i overensstemmelse med klagerens forklaring at måtte lægge til grund, at hun af indklagede fik oplyst, at den efterstående panthaver havde frafaldet sit krav om betaling af nettoprovenuet som ekstraordinært afdrag. Betalingen af dette afdrag er imidlertid ikke i sig selv udtryk for, at klageren har lidt et tab, og klagerens erstatningspåstand kan derfor ikke tages til følge. Ankenævnet finder dog, at indklagede som følge af den begåede fejl bør nedsætte sit ekspeditionsgebyr med skønsmæssigt 1.000 kr., hvilket beløb findes at burde forrentes som nedenfor bestemt.
Den opståede misforståelse vedrørende selvangivelsen af det skattemæssige fradrag for differencerenterne kan ikke begrunde, at indklagede skal betale erstatning.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale 1.000 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 7. marts 1994. Klagegebyret tilbagebetales klageren.