Afgørelse

Omprioritering. Frigivelse af garantibeløb.

Sagsnummer:	177/1992
Dato:	26-10-1992
Ankenævn:	Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Kirsten Nielsen, Allan Pedersen, Lars Pedersen
Klageemne:	Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Garanti - frigivelse
Ledetekst:	Omprioritering. Frigivelse af garantibeløb.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Ved slutseddel underskrevet den 11. november 1990 solgte klageren og dennes ægtefælle en villa til overtagelse pr. 1. februar 1991. I forbindelse med handelen skulle optages et ejerskiftelån på 730.000 kr. Endvidere stillede køberne bankgaranti for kontantudbetalingen med 291.329,06 kr. Klageren skulle indfri et kreditforeningslån med en restgæld i størrelsesordenen 900.000 kr.

I slutsedlens standardbestemmelser pkt. H var anført:

"Vilkår for kontant udbetaling/deponering.

(.....)

Såfremt der stilles sikkerhed forrentes dette beløb af køber fra overtagelsesdagen som aftalt i slutsedlen.

Som led i handelens berigtigelse drager berigtigende advokat/depositar omsorg for betaling af:

a) Pantegæld, der ikke skal overtages. b) (....) c) Restancer. d) Evt. refusionssaldo i købers favør. e) Beløb, som ifølge handelens vilkår skal betales af sælger eller modregnes købesummen. f) Sælgers andel af handelens omkostninger. g) Salgssalær og udlæg m.v.

(....)

Berigtiges handelen ved advokat, har denne ret og pligt til at sælge obligationer hidrørende fra optagelse af ejerskiftelån samt sælgerpantebrev (eller, hvis sælger har bemyndiget andre til at afhænde obligationer/sælgerpantebrev, da at disponere over provenuet af et sådant salg) for så vidt dette er nødvendigt for at foretage de førnævnte indfrielser og betalinger m.v.

Berigtigende advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under a - g nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."

Af slutsedlens pkt. 6.3.3. fremgik, at såfremt køber stillede sikkerhed vedrørende kontantudbetalingen, skulle sikkerheden forrentes med 10% p.a. fra overtagelsesdagen.

Den 21. januar 1991 stillede købernes pengeinstitut en garanti på 291.329,06 kr. overfor klagerne. I henhold til garantien skulle beløbet "frigives i henhold til slutsedlen og forrentes med 5% fra overtagelsesdagen. Den øvrige forrentning i henhold til slutsedlens pkt. 6.3.3. reguleres over refusionsopgørelsen". Af garantiens fortrykte tekst fremgik:

"Såfremt garantianmoder rejser indsigelse mod udbetaling under denne garanti, må betaling afvente forlig eller retsafgørelse ....".

Garantien fremsendtes til indklagedes Birkerød afdeling, som skulle foreslå omprioriteringen.

Køberne, hvoraf den ene er advokat, var ved handelen repræsenteret af en advokat med samme kontoradresse som den pågældende køber.

Køberne af ejendommen gjorde - efter det oplyste i slutningen af januar 1991 - mangler gældende, og efter afholdelse af udenretligt syn og skøn anlagde de den 24. juni 1991 erstatningssag mod klageren og dennes ægtefælle vedrørende mangler for 210.777 kr.

Efter at et ejerpantebrev, der havde haft pant i den solgte ejendom, var overflyttet til klagerens og ægtefællens ejendom i juli 1991, hjemtog indklagede ejerskiftelånet med et provenue på 674.072,91 kr., som indklagede modtog den 1. august 1991. Provenuet fra ejerskiftelånet indsattes på en sikringskonto, der forrentedes med 7,5% p.a. Indklagede beregnede herefter klagerens og dennes ægtefælles likviditetsbehov til ca. 250.000 kr., og ultimo juli 1991 bevilgede indklagede herefter klageren og dennes ægtefælle en boligskiftekredit på maksimum 250.000 kr. Til sikkerhed herfor fik indklagede transport i den garanterede kontantudbetaling, og transporten fremsendtes til notering i købernes pengeinstitut. Indklagede modtog transporten retur primo august 1991 med en noteringspåtegning, i hvilken der blev taget forbehold om tilbageholdelse af 211.000 kr. af garantibeløbet i anledning af den verserende mangelssag. Indklagede har anført, at det var første gang, man blev orienteret om mangelsproblemet. Klageren har bestridt dette.

Indklagede afviste herefter at indfri kreditforeningslånet på ca. 900.000 kr. Man betalte over boligskiftekontoen marts termin 1991, som var blevet taget til inkasso, men afviste at betale senere restancer.

Der pågik herefter korrespondance og drøftelser mellem klageren og dennes advokat, indklagede, købernes advokat og købernes bank. Efter at klageren havde indbragt sagen for advokatmyndighederne, fremsendte købernes pengeinstitut ved skrivelse af 27. november 1991 til indklagede 315.363,71 kr., som udgjorde garantibeløbet med tillæg af rente 10% p.a. fra 1. februar 1991 til 28. november 1991.

Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 50.804,- kr. Beløbet vedrører rentetab, morarenter, inkassoomkostninger, udgift ved boligskiftkonto, overtræksrente, advokatbistand, tort og kurstab.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at indklagede efter modtagelsen af den af køberne stillede bankgaranti burde have orienteret klageren om det af køberne på egen hånd indførte forbehold, som gjorde garantien værdiløs.

Klageren tilbød, da forbeholdet blev gjort gældende, at stille yderligere likviditet til rådighed, således at kreditforeningslånet kunne indfries med provenuet fra ejerskiftelånet, boligskiftkontoens kredit samt yderligere 50.000 kr. indbetalt af klageren. Dette afslog indklagede imidlertid. Klageren har lidt et rentetab som følge indklagedes hjemtagelse af ejerskiftelånet på et tidspunkt, hvor indklagede ikke havde sikret sig, at det fornødne beløb til indfrielse af det gamle kreditforeningslån var tilstede. Endvidere er klageren blevet påført morarenter og inkassoomkostninger på kreditforeningslånet, idet indklagede afviste at betale forfaldne terminsydelser, selvom midlerne var til stede, eftersom det garantistiftende pengeinstitut og den berigtigende advokat havde givet tilladelse til at frigive de fornødne beløb hertil. Boligskiftekontoen burde ikke være oprettet, hvorfor gebyr og rente vedrørende kontoen bør refunderes klageren. Denne er blevet påført udgifter til advokat som følge af indklagedes særprægede sagsbehandling. Ejerskiftelånet blev hjemtaget på et ugunstigt tidspunkt, således at klageren har lidt et kurstab. På en hvilken som helst anden dato end den valgte ville klageren have opnået et bedre provenue ved lånets hjemtagelse. Endelig bør indklagede betale klageren erstatning for tort, bl.a. fordi indklagedes sagsbehandling indebar en nærliggende fare for inkassosager med efterfølgende anmeldelse til kreditoplysningsbureau.

Klageren bestrider, at indklagede først ultimo juli/primo august 1991 blev bekendt med den verserende mangelssag. I forbindelse med oprettelsen af boligskiftkontoen orienterede klageren medio juli 1991 en medarbejder hos indklagede om mangelssagen.

Indklagede har anført, at tilstedeværelsen af den kontante udbetaling var en væsentlig forudsætning for indklagedes kredittilsagn, men forudsætningen bristede på grund af mangelsproblemet. Derfor afviste indklagede at indfri det indestående kreditforeningslån, indtil problemet omkring købernes tilbageholdelse af garantien var afklaret. Indklagede blev først bekendt med den verserende mangelssag, efter at man havde modtaget transporten i garantien retur ultimo juli 1991. Indklagede har ikke i forbindelse med sagens behandling udvist fejl eller forsømmelser, der kan begrunde et erstatningskrav. Problemet i sagen må udelukkende henføres til den uhjemlede garantitekst, som køberne/deres advokat har udnyttet i strid med indgåede aftaler. Indklagede har ikke haft ret til at disponere over garantien, idet en sådan ret alene tilkom den berigtigende advokat. Med hensyn til de enkelte punkter i klagerens tabsopgørelse har indklagede vedrørende morarenterne på kreditforeningslånet anført, at man ikke havde nogen forpligtelse til at betale ydelsen, hvorfor disse renter og inkassoomkostninger er indklagede uvedkommende. Såfremt klageren i forbindelse med oprettelsen af boligskiftkontoen havde orienteret om problemerne med køberne, ville kontoen ikke være blevet etableret. Indklagede finder ikke grundlag for at betale udgifter til klagerens advokat, ligesom klageren ikke har krav på betaling af erstatning for tort. Med hensyn til kurstab har indklagede anført, at hjemtagelsen af ejerskiftelånet blev påbegyndt, efter at ejerpantebrevet var aflyst af ejendommen, og efter klagerens underskrivelse af boligskiftkontoen. Havde indklagede været klar over mangelssagen, var hjemtagelse af lånet ikke blevet iværksat.

Ankenævnets bemærkninger:

Efter garantiens individuelle tekst ville garantibeløbet blive frigivet i henhold til slutsedlen, og indklagede, hvem det ikke kunne påhvile at foretage en nærmere juridisk undersøgelse af garantidokumentet, kunne derfor med føje gå ud fra, at garantien var stillet i overensstemmelse med slutsedlens indhold. Ankenævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at man ikke gjorde klageren opmærksom på, at det fortrykte forbehold om indsigelse fra garantianmoderen mod udbetaling under garantien indebar en risiko for, at forbeholdet ville blive gjort gældende på den måde, som det senere skete. Det bemærkes herved, at denne påberåbelse af forbeholdet må anses at have været uberettiget i hvert fald i forholdet mellem klageren og dennes ægtefælle og køberne af ejendommen. Hertil kommer, at klageren, som efter det oplyste allerede i slutningen af januar 1991 blev bekendt med, at mangelskrav ville blive gjort gældende, selv har haft anledning til at foranstalte en undersøgelse af, om dette kunne få indflydelse på udbetalingen af den kontante del af købesummen.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede, da ejerskiftelånet blev hjemtaget og boligskiftkreditten blev oprettet, var bekendt med mangelssagen, endsige med købernes standpunkt vedrørende frigivelse af kontantudbetalingen.

Efter at have modtaget transporten i garantibeløbet retur med forbehold om, at 211.000 kr. af beløbet ville blive tilbageholdt i anledning af mangelssagen, var indklagede, da den forudsatte sikkerhed herefter ikke var til stede, berettiget til at afvise at yde den tidligere tilsagte kredit på op til 250.000 kr., indtil spørgsmålet om tilbageholdelsen var afklaret.

Klageren har endvidere anført, at såvel køberne som disses advokat og pengeinstitut var villige til at frigive den resterende del af garantibeløbet til betaling af forfaldne ydelser på det kreditforeningslån, der skulle indfries, men at indklagede afviste at medvirke hertil. Indklagedes medvirken var imidlertid ikke nødvendig, med mindre forholdet var det, at køberne og disses repræsentanter som betingelse for udbetalingen stillede krav om, at indklagede skulle indestå for anmærkningsfri tinglysning af skødet, og en sådan indeståelse kunne det efter det foran anførte ikke påhvile indklagede at afgive.

Ankenævnet finder herefter ikke, at indklagede har gjort sig skyldig i ansvarspådragende fejl i forbindelse med behandlingen af omprioriteringssagen.

Som følge heraf

Den indgivne klage tages ikke til følge.