Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår i 2008 og i forbindelse med drøftelser om salg af andelsboligen og køb af hus i 2013/2014.

Indledning

Sagen vedrører klagernes indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår i 2008 og i forbindelse med drøftelser om salg af andelsboligen og køb af hus i 2013/2014.

Sagens omstændigheder

I forbindelse med at klagerne M og H havde købt en andelslejlighed for 1,3 mio. kr. med forventet overtagelsesdag den 1. september 2008, holdt klagerne og H’s far i starten af maj 2008 et indledende møde med Jyske Bank om finansiering af købet. H var kunde i banken i forvejen, mens M var kunde i et andet pengeinstitut.

Banken har oplyst, at H’s far ligeledes var kunde i banken og bistod klagerne under mødet, idet han havde viden om boligfinansiering.

Banken har anført, at klagerne oplyste, at det var vigtigt for dem, at renten ikke kunne stige, så deres udgangspunkt var, at de ønskede hele finansieringen med fast rente. Samtidig gav de udtryk for, at de ønskede at have mulighed for at kunne afdrage ekstraordinært på lånet.

Det indgik endvidere i drøftelserne, at klagernes eksisterende lån og kassekreditter skulle sammenlægges med finansieringen af købesummen for andelslejligheden.

Klagerne har anført, at de oplyste, at de ikke forventede at blive boende så længe i andelslejligheden, idet de på et senere tidspunkt forventede at købe et hus.

Banken har bestridt, at klagerne oplyste, at de ikke forventede at blive boende så længe i andelslejligheden.

Ud fra en samlet vurdering af klagernes økonomiske forhold anbefalede banken herefter klagerne at optage et fastforrentet andelsboliglån på 1,1 mio. kr. med en løbetid på 16 år og en variabelt forrentet andelskredit på 400.000 kr., således at der var mulighed for at afdrage ekstraordinært på andelskreditten.

Klagerne besluttede ud fra rådgivningen og deres ønske om et fastforrentet lån, at finansieringen skulle være fordelt mellem et fastforrentet andelsboliglån og en variabel andelskredit.

Banken har oplyst, at følgende blev noteret i bankens interne bevillingsdokumenter, der omhandlede andelsboliglånet og andelskreditten: ”den indstillede finansiering, som er grundigt drøftet med debitorerne …”.

Den 21. august 2008 underskrev klagerne en låneaftale/et gældsbrev vedrørende et andelsboliglån på 1.107.000 kr. med en løbetid på ca. 16 år til en fast rente på 8 % om året med kvartårlig rentetilskrivning. Klagerne udstedte samtidig et ejerpantebrev med pant i andelslejligheden, som de pantsatte til banken. Af låneaftalen fremgår blandt andet:

”…

Individuelle betingelser

REFERENCERENTEN ER 4,67 % PÅ LÅNETS OPRETTELSESTIDSPUNKT.

…

Referencerenten anvendes til beregning af kursregulering ved indfrielse af lånet før udløb og ved indbetaling af ekstraordinære afdrag. De kan læse mere om vilkårene for dette under ”Lånebetingelser”.

…

Lånebetingelser

...

Indfrielse af lånet før udløb

Indfrielsen sker til en kurs, der afhænger af, hvordan referencerenten (se nedenfor) har udviklet sig, siden lånet blev oprettet.

Hvis referencerenten er steget siden oprettelsestidspunktet, kan lånet indfries til en kurs under 100. Det vil sige, at lånet kan indfries med et beløb (kursværdien), der er mindre end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Hvis referencerenten er faldet siden oprettelsestidspunktet, skal lånet indfries til en kurs over 100. Det vil sige, at lånet skal indfries med et beløb (kursværdien), der er større end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Disse vilkår gælder uanset, om De frivilligt vælger at indfri lånet, eller om indfrielsen skyldes, at banken opsiger lånet.

Beregning af indfrielsesbeløbet

Beregning af indfrielsesbeløbet (kursværdien) tager udgangspunkt i en eventuel ændring i referencerenten fra det tidspunkt, hvor lånet oprettes til det tidspunkt, hvor lånet indfries.

Referencerenten er den effektive rente før skat på en statsobligation med en løbetid, der svarer til lånets aftalte løbetid på oprettelsestidspunktet.

… ”

Der er herudover i låneaftalen redegjort for beregning af indfrielsesbeløbet, hvis lånet skal indfries før udløb, ligesom låneaftalen giver eksempler på indfrielseskurser ved ændringer i referencerenten på +/- 1 og 3 procentpoint, og ved restløbetider på henholdsvis to, fem, ti og 15 år. De viste indfrielseskurser ligger i intervallet kurs 87 til kurs 117.

I 2013 overvejede klagerne at sælge andelslejligheden og købe en ny, større ejerbolig og drøftede finansiering af forskellige nye boligemner med banken.

Klagerne har fremlagt en vejledende beregning af 9. august 2013 fra banken af finansiering ved køb af en ny bolig til 1,6 mio. kr. samt en vejledende budgetberegning af 9. august 2013. Af budgetberegningen fremgår blandt andet:

”Vejledende budgetberegning

Det er forudsat at jeres SU lån er indfriet, jeres andelslejlighed er solgt og gælden herefter maximalt andrager 400.000 kr. samt at deres stilles ejerpantebrev på ca. 500.000 kr. til sikkerhed af [H’s far] for lånene hos os. Vi foretager en konkret vurdering af sikkerheden. …”

Klagerne har endvidere fremlagt en vejledende budgetberegning af 4. november 2013 fra banken ved køb af en anden ny bolig.

Banken har oplyst, at den frarådede klagerne at sælge andelslejligheden på daværende tidspunkt, da det ville medføre et tab. Anbefalingen fra banken var, at klagerne skulle vente nogle år og forsøge at spare op til finansiering af salg og køb af bolig over en årrække.

Klagerne har bestridt, at banken frarådede dem at sælge andelslejligheden. Det er imidlertid korrekt, at de første boligemner, som de drøftede med banken, var for dyre i forhold til deres budget med et tab på 400.000 kr.

Banken har ligeledes oplyst, at den havde en drøftelse med klagerne om den forventede salgspris på andelslejligheden, idet prisen var påvirket i nedadgående retning af, at der var foretaget en renovering af ejendommens tag, så andelskronen regnskabsmæssigt var blevet mindre. Banken rejste spørgsmål ved, om renoveringsudgiften fremgik korrekt af regnskabet og anbefalede klagerne at undersøge, om bogføringen af renoveringsudgifterne var foretaget korrekt.

Klagerne har oplyst, at banken godkendte dem til at købe et hus for 1,6 mio. kr.. Deres rådgiver lavede en udregning, som viste, at de alt inklusive skulle have et ekstra lån på 400.000 kr. De valgte imidlertid at vente.

Mandag den 31. marts 2014 om aftenen sendte klagerne en mail til banken. Af mailen fremgik blandt andet:

”…

Vi skriver til dig, fordi vi alligevel har valgt at sælge vores lejlighed til salg da der ikke er noget at hente ift. salgsprisen.

Vi satte til salg i torsdags og det hele er gået meget hurtigt. Vi har allerede køber. Oplysningerne vedrørende salg er sendt afsted til vores forening, men vi h dog ikke underskrevet noget endnu.

Salgsprisen er 982.500,-

Vi ønsker selvfølgelig stadig at købe og håber fortsat dette er en mulighed. Når har fundet noget der har interesse, kontakter vi dig.

…”

Den 1. april 2014 ønskede banken dem tillykke med salget og foreslog et møde om finansiering af deres forestående køb af en bolig.

Den 10. april 2014 afholdt rådgiveren et møde med klagerne, og senere samme dag sendte klagerne en salgsopstilling på et hus, som de var interesserede i at købe.

Klagerne har oplyst, at banken ikke kunne godkendte dem til købet. Baggrunden var tilsyneladende, at banken i efteråret 2013 havde opsagt sin samarbejdsaftale med TotalKredit og skiftet til BRF Kredit.

Den 13. maj 2014 modtog Jyske Bank en overførselsanmodning vedrørende klagernes engagement fra et andet pengeinstitut. Heri var anført følgende: ”Andelsboligen er solgt og andelsboliglånene bedes indfriet når provenu fra salg indgår hos jer”.

Klagerne har oplyst, at de valgte at skifte bank og blev godkendt til køb af hus med et forbrugslån på 405.000 kr. baseret på de oplysninger, som de havde fra Jyske Bank.

Klagerne har endvidere oplyst, at de efter indfrielsen af andelsboliglånet i Jyske Bank den 18. juli 2014 blev ringet op af deres tidligere rådgiver, der oplyste, at det fastforrentede andelsboliglån var blevet indfriet, og at kursreguleringen udgjorde 183.000 kr. Dette medførte, at underskuddet ikke udgjorde 405.000 kr., som først antaget, men i stedet knap 700.000 kr.

Parternes påstande

Den 30. juli 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal acceptere, at lånet indfries til kurs 100.

Jyske Bank har principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært om afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at rådgivningen i forbindelse med låneoptagelsen i 2008 ikke var optimal. De informerede banken om, at deres køb af en andelslejlighed var for en kortere periode, idet det skulle være et springbræt til senere køb af en større bolig.

Hverken på lånetidspunktet eller i forbindelse med drøftelserne i 2013 og 2014 med banken om salg af andelslejligheden og køb af en anden bolig blev de informeret om en kursregulering på ca. 200.000 kr. ved en indfrielse af andelsboliglånet før tid, ligesom ingen af beregningerne udfærdiget af banken viste en sådan kursregulering.

Rådgiveren oplyste, at det samlede underskud ved et salg af andelslejligheden ville være omkring 400.000 kr., som også var en forudsætning for den efterfølgende finansiering. Han oplyste endvidere, at deres opsparing på 90.000 kr. ikke var indregnet, og at de dermed havde til udgifterne til køb af et hus.

Rådgivningen var mangelfuld og ansvarspådragende og beregningerne var mangelfulde. Når et anslået tabsbeløb ved et eventuelt køb af en anden bolig samt påstået oplysning om kursregulering, som skal bruges til beregning af rådighedsbeløb, afviger med mere end 50 %, er der sket en fatal fejl.

Hvis de var blevet informeret om kursreguleringen og kursreguleringens størrelse, havde de ikke solgt andelslejligheden og ikke købt hus på daværende tidspunkt.

Deres nye pengeinstitut blev informeret om deres situation med salget af andelslejligheden og deres maksimale tab på 400.000 kr., som deres tidligere rådgiver i Jyske Bank havde lavet utallige beregninger på.

Deres nye pengeinstitut kontaktede deres tidligere rådgiver i Jyske Bank for at få bekræftet beløbets størrelse på 400.000 kr. På intet tidspunkt blev det nævnt, at tabet ville være mere end dette beløb. Deres nye pengeinstitut fik først beløbets størrelse samme dag, som de selv gjorde, og var meget overrasket.

Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at rådgiveren tydeligt husker rådgivningen ved det indledende møde i maj 2008, idet H’s far, som deltog i mødet, var kunde i banken, og idet det var usædvanligt, at kunder ønskede et 100 % fastforrentet lån på daværende tidspunkt. H’s far var under mødet en aktiv part, som spurgte ind til forholdene og udbad sig yderligere forklaringer i flere tilfælde. Rådgiveren var derfor meget omhyggelig med rådgivningen om de forskellige lånetyper, herunder om risikoen ved et boliglån med fast rente og risikoen ved en eventuel førtidig indfrielse af lånet, hvis referencerenten faldt.

Dette understøttes ligeledes af det i bankens bevillingsdokumenter anførte om, at den indstillede finansiering var grundigt drøftet med klagerne.

Rådgiveren var en medarbejder med 28 års erfaring i banken.

Det var klagernes udtrykkelige ønske, at deres eksisterende lån og kassekreditter skulle sammenlægges med finansieringen af købesummen for andelslejligheden, fordi de derved havde en bedre mulighed for at overskue deres samlede gæld.

Det fremgår tydeligt af låneaftalen, at der skal ske kursregulering af indfrielsesbeløbet ved førtidig indfrielse. I skemaform er der angivet eksempler på indfrielseskurser. Der er ikke tale om usædvanlige vilkår for lån med en fast rente.

Et eventuelt erstatningskrav vedrørende rådgivning i 2008 er forældet på nuværende tidspunkt.

I forbindelse med klagernes overvejelser om salg af andelslejligheden har rådgiveren adskillige gange mundligt gjort klagerne opmærksomme på, af der ved førtidig indfrielse af det eksisterende andelsboliglån ville være tale om indfrielse til overkurs på grund af rentefaldet på referencerenten. Klagerne er endvidere blevet oplyst mundligt om et anslået beløb for overkursen.

De vejledende budgetberegninger blev udarbejdet på baggrund af de oplysninger, som banken havde modtaget fra klagerne om salgsprisen for andelslejligheden. Beregningerne blev foretaget ud fra en forudsætning om, at klagernes samlede tab efter salg af andelslejligheden var på maksimalt 400.000 kr. efter førtidig indfrielse af det fastforrentede andelsboliglån til overkurs, jf. de anførte forudsætninger på den vejleende budgetberegning af 9. august 2013.

Budgetberegningerne og beregningen af finansiering af et køb af et boligemne var fremadrettede beregninger om økonomiske forhold efter klagernes salg af andelslejligheden. Sådanne beregninger indeholder ikke en opgørelse af kursreguleringen ved indfrielse af andelsboliglånet.

Banken frarådede klagerne at sælge andelslejligheden og anbefalede dem i stedet at vente nogle år og forsøge at spare op til finansiering af salg og køb af bolig over en årrække. Klagerne var imidlertid fast besluttet på, at de ville have en større og dyrere bolig med mere plads, uanset hvad banken anbefalede om tabet ved salget af andelsboligen.

Banken har ikke rådgivet klagerne i forbindelse med det konkrete salg af andelslejligheden og er ikke blevet kontaktet om beregning af indfrielseskurs og indfrielsesbeløb på andelsboliglånet hverken af klagerne eller af klagernes nye pengeinstitut.

Banken bærer ikke ansvaret for den rådgivning, som klagernes nye pengeinstitut har ydet i forbindelse med finansiering af klagernes nye huskøb.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at spørgsmålet om klagerne fik tilstrækkelig rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen i 2008 og ved de senere drøftelser om deres eventuelle salg af andelslejligheden i 2013 og 2014 beror på parts- og vidneforklaringer. En sådan bevisførelse kan ikke kan finde sted for Ankenævnet, men må ske for domstolene.

Ankenævnets bemærkninger

I 2008 optog klagerne et andelsboliglån i Jyske Bank på 1.107.000 kr. Lånet havde vilkår om fast rente, en løbetid på ca. 16 år og særlige indfrielsesvilkår.

Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrift på låneaftalen er bundet af aftalens vilkår vedrørende indfrielse, som i øvrigt ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af aftalen.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at Jyske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen.

Der var i perioden fra august 2013 til april 2014 løbende drøftelser mellem banken og klagerne om et eventuelt salg af klagernes andelslejlighed og finansiering af køb af forskellige ”boligemner”. Banken udfærdigede i den forbindelse nogle vejledende budgetberegninger til klagerne, der var opstillet under en række forudsætninger. En af forudsætningerne var salgsprisen for andelslejligheden og det tab, der opstod herved.

Banken har oplyst, at den anvendte de oplysninger om salgsprisen, som den havde modtaget fra klagerne.

I bankens vejledende budgetberegning af 9. august 2013 var det anført, at det var en forudsætning, at klagernes SU lån var indfriet, og at deres andelslejlighed var solgt, og at gælden herefter maksimalt måtte andrage 400.000 kr. Ankenævnet lægger til grund, at forudsætningen om, at tabet maksimalt måtte udgøre 400.000 kr., var gældende for drøftelserne i perioden. Der var ikke i beregningerne nærmere redegjort for, hvorledes det maksimale tab på 400.000 kr. var anslået.

Efter de foreløbige drøftelser med banken, valgte klagerne i slutningen af marts 2014 imidlertid at sætte andelslejligheden til salg uden, at banken var bekendt med dette.

Allerede fordi der ikke var tale om, at banken ydede klagerne rådgivning i forbindelse med selve salget af andelslejligheden, og fordi rådgivningen af klagerne om finansiering af købet af deres nye hus fandt sted i deres nye pengeinstitut, finder Ankenævnet ikke grundlag for at fastslå, at Jyske Bank har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i den anledning.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Klagerne får ikke medhold i klagen.