Underskud på omprioriteringskonto.
| Sagsnummer: | 526/1994 |
| Dato: | 27-04-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Ole Just, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Underskud på omprioriteringskonto. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 29. december 1993 tilbød Realkredit Danmark klageren et 30-årigt kontantlån på 640.000 kr. til indfrielse af et 9% mixlån med en restgæld på 356.239 kr. i samme realkreditinstitut og et 17,6% kontantlån i Nykredit med restgæld på 264.396 kr. Af en konsekvensberegning vedlagt lånetilbudet fremgår bl.a., at første års nettoydelse efter omlægning ville blive reduceret med 12.519 kr. De samlede omkostninger i forbindelse med låneomlægningen blev anslået til 19.148 kr., heraf differencerente til Realkredit Danmark 6.143 kr.
Den 3. marts 1994 underskrev klageren omprioriteringsaftale, hvorefter indklagede skulle forestå hjemtagelse af det tilbudte lån og indfrielse af de to eksisterende kreditforeningslån. Omkostningerne til indklagede i forbindelse med hjemtagelsen blev anslået til ca. 5.000 kr. incl. tinglysningsafgift.
Omprioriteringslånet blev hjemtaget den 21. april 1994. Det eksisterende lån i Realkredit Danmark blev straksindfriet ved modregning af 360.541,66 kr. i låneprovenuet. Af indfrielsesbeløbet var 1.861,70 kr. rente fra seneste termin til indfrielsesdagen og 3.398,33 kr. differencerente i 69 dage.
Lånet i Nykredit blev straksindfriet den 25. april 1994 ved betaling af 275.289,76 kr., hvoraf rente fra seneste termin til indfrielsesdagen udgjorde 2.077,44 kr. og differencerente udgjorde 10.511,15 kr.
Ifølge indklagedes beregning udgjorde nettoprovenuet i forhold til en efterstående panthaver 9.660 kr., som den 26. maj 1994 blev fremsendt som ekstraordinært afdrag til pantehaveren med anmodning om nedsættelse af den fremtidige ydelse i henhold til pantebrevets vilkår. Ved omprioriteringens afslutning den 27. juni 1994 var der et underskud på omprioriteringskontoen på 21.500,88 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagede har under sagens forberedelse refunderet 1.500 kr. af ekspeditionsgebyret på 3.850 kr.
Klageren har anført, at hun på baggrund af indklagedes oplysninger forventede en månedlig besparelse på 1.100 kr. Til dækning af underskud på omprioriteringskontoen har hun i sit nye pengeinstitut optaget et lån på 22.500 kr. med månedlig ydelse på 1.000 kr., hvorfor hun reelt først opnår en besparelse efter mindst 1½ år. Såfremt hun havde været bekendt hermed, ville hun ikke have omprioriteret sin ejendom og havde således også sparet ca. 10.000 kr. til gebyrer m.v. i forbindelse med omprioriteringssagen. Da det viste sig, at hun ved omprioriteringssagens afslutning ikke opnåede den forventede likviditetslettelse, var hun nødsaget til at sælge sin ejendom.
Indklagede har anført, at refusionen af 1.500 kr. er ydet som kompensation for manglende orientering til klageren om forpligtelsen til at betale ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver. Herudover er der ikke udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med omprioriteringssagen, der blev gennemført på normal vis og pålagt sædvanlige omkostninger. Underskuddet på omprioriteringskontoen opstod som følge af, at den efterstående panthaver ikke var forpligtet til at rykke for differencerenter, hvorfor der skulle betales et ekstraordinært afdrag 9.660 kr. Differencerenterne er fradragsberettigede, og det ekstraordinære afdrag har medført en lavere ydelse på det efterstående pantebrev. Det resterende underskud på omprioriteringskontoen var dækket af et "overskud" på klagerens budgetkonto, idet overførslerne hertil blev fortsat indtil lånesagen var endeligt afsluttet. Beløbet svarer til renter af de indfriede lån fra seneste termin til indfrielsesdagen, 4.144 kr., og den samlede besparelse i juni-terminen i forhold til de hidtidige kvartalsydelser, 7.253 kr. Klagerens hævning af 2.000 kr. til privatforbrug har også medvirket til underskuddet på omprioriteringskontoen. Klageren har således ikke lidt noget tab i forbindelse med omprioriteringen.
Ankenævnets bemærkninger:
Underskuddet på ca. 21.500 kr. på klagerens omprioriteringskonto til indklagede opstod hovedsagelig som følge af, at der ved indfrielsen af lånene til Realkredit Danmark og Nykredit betaltes ydelser fra seneste termin til indfrielsesdagen med ca. 4.000 kr. samt differencerente ca. 14.000 kr. Bl.a. som følge af, at differencerenter ikke kan fratrækkes i opgørelsen af nettoprovenuet i forhold til den efterstående panthaver, skulle der betales et ekstraordinært afdrag på det efterstående pantebrev på 9.660 kr. Ankenævnet finder, at gennemførelsen af omprioriteringen ved straksindfrielse af de eksisterende lån ikke har medført et tab for klageren. Herved bemærkes, at klageren måtte forvente at skulle betale ydelser på de eksisterende lån frem til indfrielsen, at differencerenterne er fradragsberettigede, at gælden til den efterstående panthaver er nedbragt og at gennemførelsen af omprioriteringen og den dermed forbundne besparelse fandt sted tidligere end ved indfrielse til terminen.
Som erkendt af indklagede, har informationen til klageren af fordele og ulemper ved straksindfrielse og om betaling af ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver været utilstrækkelig. Da indklagede har refunderet 1.500 kr. af omprioriteringsgebyret, finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde yderligere kompensation herfor.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.