Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 44 /1999 |
| Dato: | 18-05-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Ole Just, Ole Reinholdt, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om klagerne er bundet af særlige indfrielsesvilkår i et pantebrev udstedt til indklagede.
Sagens omstændigheder.
Ved pantebrev af 4. marts 1993 ydede indklagede klagerne et 30-årigt realkreditlignende lån på 654.448,98 kr. Lånet blev ydet mod sikkerhed i klagernes faste ejendom. Renten var 9,74369 % p.a. Af pantebrevets forside fremgår:
"BOLIGLÅN med særlige indfrielsesvilkår udstedt til sikkerhed for lån omfattet af par. 2 i lov om realkreditlignende lån og andelsboliglån m.v."
Pantebrevet er på 7 sider; på side 3-4 er under "Særlige Bestemmelser" anført:
"4. Opsigelse
Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.
.....
5. Indfrielse
I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. Særlige Bestemmelser pkt. 4, gælder følgende regler:
Debitor skal, som anført nedenfor, betale et indfrielsesbeløb og et indfrielsesgebyr tillige med påløbne renter, løbende administrationsprovision og evt. påløbne gebyrer.
Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Ud over indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35000% af indfrielsesbeløbet dog mindst kr. 400,00. Hvis ikke banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forstås det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindeligt aftalte afvikling.
Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stats)-obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højst andrage de beløb, der fremgår af det skema vedr. ydelsesforløbet, som samtidig hermed er udleveret til debitor (Kolonnen "Max. indfr. beløb"). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, der er lavere end pantebrevets pålydende restgæld."
I tilknytning til pantebrevet udarbejdedes en tabel, der angiver lånets afviklingsforløb. Tabellen indeholder seks kolonner, hvoraf den sidste er benævnt "Max. indfr. beløb". Tabellen er ikke påført klagernes underskrift som kvittering for modtagelse.
Ved skrivelse af 14. oktober 1998 til klagerne meddelte indklagede, at lånet kunne indfries til kurs 114,92 svarende til 678.365 kr. eller en overkurs på 88.912 kr. Skrivelsen var vedlagt et nyt 7% lånetilbud til eventuel indfrielse af lånet.
Parternes påstande.
Den 27. januar 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre kurstabet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at lånet blev optaget i forbindelse med deres køb af bolig i 1993. Indklagedes rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld, idet man undlod at informere om de særlige indfrielsesvilkår og konsekvenserne heraf. Såfremt de havde været bekendt med konsekvenserne af de særlige indfrielsesvilkår, ville de i stedet have optaget det lån, som de i forbindelse med handelen fik tilbudt gennem ejendomsmægleren, og som til enhver tid kunne indfries til kurs 100. De mener ikke at have fået udleveret tabellen med kolonnen "Max. indf. beløb". Den af indklagede under sagen fremlagte tabel bærer ikke deres underskrifter som kvittering for modtagelsen. Såfremt den ekspederende medarbejder havde opfyldt indklagedes retningslinier for rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen, ville dokumentet vel også være underskrevet. Låneoptagelsen har medført, at deres muligheder for at omlægge lånet og eventuelt optage et tillægslån på fornuftige og rimelige vilkår er blevet forringede. Indklagede bør leve op til sit rådgivningsansvar og godtgøre dem kurstabet på 88.912 kr.
Indklagede har anført, at de særlige indfrielsesvilkår fremgår klart af pantebrevets forside, pantebrevets punkt 4 og 5 og tabellen over afviklingsforløbet. Ud fra de instruktioner, som man i sin tid gav medarbejderne, må det anses for givet, at klagerne blev rådgivet professionelt og klart om betingelserne for lånet, herunder indfrielsesbestemmelserne, og at tabellen vedrørende lånets afviklingsforløb blev udleveret til klagerne. Ved valget af det optagne lån opnåede klagerne den laveste ydelse efter skat. Optagelsen af lånet var den mest optimale løsning for klagerne ud fra de dagældende forudsætninger, lovgivning m.v. Lånet er udformet efter samme princip som kontantlån, som realkreditinstitutterne ikke kunne tilbyde på daværende tidspunkt. Overkursen ved førtidig indfrielse er blot en udskudt betaling af kurstabet. En finansiering med et obligationslån med samme provenu ville have medført en højere hovedstol.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrift af pantebrevet på bindende måde har tiltrådt de særlige indfrielsesvilkår, som klart fremgår af pantebrevet, og som ikke er usædvanlige for pantebreve af denne karakter. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med låneoptagelsen har givet klagerne vildledende oplysninger eller mangelfuld rådgivning.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.