Afgørelse

Indsigelse mod forløb af og omkostninger ved finansiering af sommerhuse i 2008-2011

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser om forløbet af og omkostningerne ved vestjyskBANKS finansiering af sommerhuse i 2008-2011.

Sagens omstændigheder

I 2007 havde klageren en boligkredit på 1.850.000 kr. og sammen med S en boligkredit på 300.000 kr. i den daværende Ringkjøbing Bank, nu vestjyskBANK.

Den 22. oktober 2008 udstedte Totalkredit til klageren tre lånetilbud vedrørende 30-årige rentetilpasningslån (X1) med afdragsfrihed og med hovedstol på henholdsvis 540.000 kr., 1.026.000 kr. og 732.000 kr.

Lånet på 540.000 kr. var et forhåndslån til om- og tilbygning af et sommerhus K22. Lånet på 1.026.000 kr. var et tillægslån i et sommerhus H137, og lånet på 732.000 kr. var et forhåndslån til opførelse af et sommerhus H99.

Kursen på de bagvedliggende obligationer var på lånetilbudstidspunktet 98,19, og rentesatsen var 5,6144 % om året. Lånene blev hjemtaget på garanti fra banken den 3. november 2008, hvor kursen var 98,2870 og rentesatsen 5,5567 %.

Bankens garanti over for Totalkredit blev modsvaret af en regaranti fra klageren. Heraf fremgår blandt andet:

”Undertegnede

[klageren]

[adresse]

anmoder herved pengeinstituttet om for min/vor regning at udfærdige en garanti af ovenstående ordlyd, og jeg/vi dækker på anfordring pengeinstituttet for ethvert beløb, som den måtte komme til at udrede som følge af denne garanti.

Så længe garantien er i kraft, debiterer pengeinstituttet mig/os provision efter pengeinstituttets til enhver tid gældende betingelser. Beløb udbetalt under garantien forrentes i forhold til pengeinstituttets gældende betingelser.

…”

Garantiprovision udgjorde 1,5 % om året og blev opkrævet kvartalsmæssigt.

Af bankens forhåndslånsgarantier af 30. oktober 2008 over for Totalkredit vedrørende K22 og H99 fremgår blandt andet:

”…

Endvidere garanterer vi som selvskyldnerkautionist for lånets indfrielse, helt eller delvist, når Totalkredit fremsætter anmodning herom,

…

- hvis det ikke inden 2 år fra lånets udbetaling godtgøres, at byggearbejderne er afsluttet på lovlig vis, og ejendommen er færdigmeldt, eller

- hvis ejendommen efter fuldførelsen ikke frembyder den efter Totalkredits vurdering fornødne sikkerhed under hensyntagen til de lånegrænser, der var gældende på lånetilbudstidspunktet, og de vilkår, der var indeholdt i tilbuddet, eller

…”

Den 16. september 2009 registrerede banken, at byggeriet af H99 var færdigt. Ejendommen blev vurderet til 995.000 kr.. Forhåndslånet, der var udbetalt på grundlag af en vurdering på 1.220.000 kr., skulle derfor nedbringes. Klageren fik mulighed for at udskyde nedbringelsen til udløbet af to-års perioden for garantien og med henblik på at sælge ejendommen forinden.

Garantien og dermed garantiprovisionen for H99 skulle med virkning fra den 30. september 2009 på baggrund af den lavere vurdering nedskrives med 600.000 kr. fra 720.000 kr. til 120.000 kr. Ved en fejl nulstillede banken i stedet garantien for lånet i K22.

Efter det oplyste solgte klageren pr. den 1. november 2009 en byggegrund, H111. I den forbindelse blev en boligkredit på cirka 100.000 kr. indfriet. H111 var den 19. august 2009 udgået af et ejerpantebrev på 1,6 mio. kr. med pant i H99.

I en e-mail af 29. januar 2010 bekræftede banken, at klageren vedrørende H99 ikke betalte garantiprovision, idet denne var blevet nulstillet pr. den 30. september 2009. Sagen var imidlertid ikke færdig, idet brandpolice manglede.

Den 1. juni 2010 overtog klageren et sommerhus S16 for en købesum på 578.000 kr. Der var tale om en familieoverdragelse i forbindelse med klagerens fars død. Den 18. juni 2010 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et 30-årigt rentetilpasningslån (X2) med afdragsfrihed og med en hovedstol på 405.000 kr. til finansiering af købet. Lånet blev udbetalt på garanti den 19. juli 2010.

Den 4. august 2010 købte klageren to sommerhuse H121 og H180 på tvangsauktion for en budsum på henholdsvis 550.000 kr. og 490.000 kr.

Efter det oplyste henvendte klageren sig efter købet til banken vedrørende finansiering af H121 og H180, herunder istandsættelse af ejendommene. Banken anbefalede klageren at overtage to eksisterende realkreditlån i Realkredit Danmark og at optage en kredit til istandsættelserne. Efterfølgende kunne klageren søge en samlet finansiering via Totalkredit.

Klageren fik afslag på at overtage Realkredit Danmark lånene, hvorfor banken den 8. december 2010 hos Totalkredit indhentede to lånetilbud vedrørende 30-årige rentetilpasningslån (X2) med afdragsfrihed og med hovedstole på 480.000 kr. til finansiering af H121 og H180.

Endvidere blev der den 7. december 2010 oprettet tre ejerpantebreve på hver 200.000 kr. med pant i henholdsvis S16, H121 og H180. Ejerpantebrevene blev pantsat til banken til sikkerhed for klagerens engagement.

I begyndelsen af 2011 blev klagerens boliglån og boligkredit i banken omlagt til to såkaldte ”Vestjysk Boliglån” på henholdsvis 161.100 kr. (kontonummer -449) og 577.000 kr. (kontonummer -431). Klageren har under sagen fremlagt ikke underskrevne eksemplarer af aftalerne.

Den 20. april 2011 refunderede banken 8.131,81 kr. som klageren ifølge bankens beregning havde betalt for meget som følge af bankens fejlagtige nulstilling den 30. september 2009 af garantiprovision for K22 i stedet for korrekt nedskrivning af garantien for H99. Efter det oplyste var den korrekte garantiprovision for K22 3.365,75 kr. og for H99, 2.250 kr. Klageren havde faktisk betalt 13.747,56 kr. for H99. Det refunderede beløb fremkom herefter således: 13.747,56 kr. - 3.365,75 kr. - 2.250 kr. = 8.131,81 kr.

Banken har under sagen godtgjort klageren garantiprovisionen på 2.250 kr.

Ombygningen af K22 blev ikke færdig inden for garantifristen, og forhåndslånet kunne derfor ikke endeligt udbetales af Totalkredit. Ved brev af 6. oktober 2011 til klageren anførte banken blandt andet:

”Til orientering oprettes et boliglån på kr. 545.000 til dækning af det Totalkreditlån som indfries i næste uge.

Totalkreditlånet bliver som bekendt indfriet, med baggrund i den manglende færdiggørelse af [K22].

Det nye boliglån oprettes i henhold til den re-garanti du underskrev tilbage i oktober måned 2008. Omkostninger ved låneoptagelsen er kr. 2.500 og renten er pt. 5 % (variabel rente).

…”

Den 10. oktober 2011 udarbejdede banken en låneaftale vedrørende et boliglån (kontonummer -329) med klageren som debitor. Låneaftalen blev ikke underskrevet af klageren. Den 11. oktober 2011 indfriede banken forhåndslånet ved betaling af 542.295 kr., der sammen med omkostningerne på 2.500 kr. blev hævet på boliglånet.

Pr. den 30. december 2011 beregnede banken sig 13.611,66 kr. i rente på boliglån -329. Heraf var 6.704,08 kr. ordinær rente på 5,5 % om året, mens 6.907,58 kr. var bankens faste tillæg på 12 procentpoint for overtræk. Rentebeløbet blev ved en fejl hævet to gange på klagerens budgetkonto i banken. Fejlen blev rettet ved en tilbageførsel den 2. januar 2012.

Banken har under sagen godtgjort klageren overtræksrenterne på 6.907,59 kr.

Parternes påstande

Den 9. december 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at vestjyskBANK skal yde en godtgørelse for garantiprovision, omkostninger, renter mv.

vestjyskBANK har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at lånene i H99, H137 og K22 i 2008 som følge af bankens forhaling af sagen først blev optaget cirka tre måneder efter vurderingerne. Herved blev hun påført unødige omkostninger og renteudgifter.

Bankens rådgivning i 2008 om finansiering af H99 og K22 var mangelfuld, og banken har opkrævet for meget garantiprovision.

Finansieringen af H99 og K22 ved hjemtagelse af forhåndslån i Totalkredit i stedet for via hendes eksisterende boliglån og boligkredit skete efter krav fra banken. Herved blev hun påført unødige omkostninger.

Hun fik ingen rådgivning i forbindelse med underskrivelsen af lånedokumenterne. Efterfølgende undrede hun sig over, at der løbende blev hævet beløb på hendes konti. Banken oplyste, at der var tale om garantiprovision, som var på 1 %, og at forhåndslånsfinansieringen trods udgiften til garantiprovision var billigere end boligkredit og boliglån. Efterfølgende blev hun klar over, at garantiprovision udgjorde 1,5 %.

Bankens forhaling af lånesagen medførte, at lånene blev hjemtaget til relativ høj rente og tilmed fastlåst i ét år. Sammenholdt med omkostningerne til garantiprovision, tinglysning og gebyrer, var finansieringen langt dyrere end hendes hidtidige boliglån og boligkredit.

Banken bør refundere garantiprovision for begge forhåndslån (H99 og K22), da hun ikke blev oplyst herom.

Kontoen vedrørende H99 blev først lukket i september 2011, selvom byggeriet var færdigmeldt i september 2009.

Det beror på banken, at forhåndslånet på 540.000 kr. i K22 måtte indfries og omlægges til et banklån. Totalkredit havde tilsyneladende forlænget fristen for færdiggørelsen af ombygningen med et halvt år, hvilket banken imidlertid undlod at informere om, trods gentagne forespørgsler fra hendes side. Hvis banken havde informeret om fristforlængelsen, ville hun have haft fornøden tid og overskud til at færdiggøre ejendommen. Banken bør derfor betale de meromkostninger, som hun er blevet påført som følge af omlægningen af Totalkreditlånet til et banklån.

I forbindelse med overtagelsen af H121 og H180 på tvangsauktion rådede banken hende til at renovere begge ejendomme, hvorved hun efterfølgende ville kunne få en større belåning hos Totalkredit. Renoveringerne skulle midlertidigt finansieres ved hendes overtagelse af to eksisterende Realkredit Danmark lån i ejendommene samt boliglån i banken. Banken forlangte efterfølgende sikkerhed i tre ejerpantebreve af 200.000 kr., hvilket hun ikke var blevet informeret om. Realkredit Danmark lånene burde straks være omlagt til Totalkreditlån. Som følge af forhalingen mistede hun fem måneders skattemæssigt fradrag vedrørende realkreditlånene, ligesom hun blev påført unødige meromkostninger til renter.

Banken bør endvidere annullere de tre ejerpantebreve og refundere omkostningerne i forbindelse hermed.

Da hun overtog S16, krævede banken ikke pant i denne ejendom. Kravet kom først, da hun købte H121 og H180 på tvangsauktion.

Ved optagelsen af Totalkreditlånet på 405.000 kr. i S16 blev hun påført urimeligt høje omkostninger og som følge af lang ventetid en højere rente. Omkostningerne udgjorde 4.800 kr. og 7.500 kr. Rentesatsen, der på lånetilbudstidspunktet udgjorde 1,5565 % endte på 1,7656 %.

Banken ændrede pludselig hendes engagement, idet de tidligere konti blev lukket og genåbnet med nye navne og kontonumre, ligesom hun blev anmodet om at underskrive nye dokumenter. Trods forespørgsler kunne banken ikke oplyse om baggrunden herfor, hvilket medførte, at hun fik mistanke om, at banken ville dække over fejl.

Banken har beregnet sig en urimelig høj rente på boliglånet vedrørende K22 efter indfrielsen af forhåndslånet.

vestjyskBANK har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en afgørelse af sagen vil forudsætte en bevisførelse blandt andet i form af parts- og vidneforklaringer, at sagen derfor ikke egner sig til behandling i Ankenævnet, og at sagen derfor bør afvises, jævnfør Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende og ikke er erstatningspligtig over for klageren.

Nedbringelsen af Totalkreditlånet på baggrund af den lavere vurdering af H99 blev udskudt til udløbet af toårsfristen for byggeriet afslutning, idet klageren forventede at sælge ejendommen forinden, hvilket dog ikke skete.

Banken har tilbagebetalt for meget betalt garantiprovision efter den 30. september 2009. Klageren har ikke krav på yderligere tilbagebetaling.

Det bestrides, at garantiprovision har været aftalt til 1 %. Bankens provisionssats på 1,5 % fremgår af bankens prisbog og af kontoudtog på garantierne.

Banken var nødsaget til at indfri Totalkreditlånet i K22, da byggeriet ikke blev færdigt. Dette fremgår også af forhåndslånsgarantien, som klageren underskrev den 25. oktober 2008.

Klageren havde tidligere opført to ejendomme under samme betingelser med to års byggefrist.

Klageren har til stadighed været bevidst om fristen for færdiggørelsen.

Da klageren ikke kunne overholde fristen for K22 blev en delvis færdigmelding drøftet med henblik på at give klageren mulighed for at beholde en del af Totalkreditlånet. Banken tog kontakt til en ejendomsmægler for løbende besigtigelse af ombygningen og opfordrede klageren til at færdiggøre denne hurtigst muligt. Banken har ikke kendskab til det af klageren anførte om en frist på et halvt år. På baggrund af bankens oplysninger om, at arbejdet var i gang opnåede klageren imidlertid faktisk et halvt års ekstra frist i forhold til den oprindelige aftale.

Boliglånet på 545.000 kr. til indfrielse af Totalkreditlånet blev oprettet med baggrund i klagerens regaranti. Stiftelsesomkostningerne var begrænset til 2.500 kr., hvilket var 8.900 kr. lavere end bankens standardomkostninger. Banken har frafaldet overtræksrenten.

Klagerens køb af H121 og H180 på tvangsauktion i august 2010 skete uden bankens viden. Den 27. august 2010 anbefalede banken klageren at overtage eksisterende lån og efter endt istandsættelse at søge lån i Totalkredit. Den 25. november 2010 meddelte klageren, at hun ikke kunne godkendes til overtagelse af Realkredit Danmark lånene og anmodede banken om at søge Totalkreditlån til afløsning af Realkredit Danmark lånene, som forfaldt til indfrielse. Finansieringen af ejendommene blev betinget af blandt andet yderligere sikkerhed i form af ejerpantebrevene. Totalkreditlånene blev hjemtaget i februar 2011. På baggrund af klagerens økonomiske situation kunne hjemtagelse ikke være sket før.

Banken har ikke været involveret i spørgsmål vedrørende skattemæssige fradrag.

Vedrørende renten på X1-lån har banken den 23. september 2008 oplyst en rentesats på 5,33 %. På lånetilbudstidspunktet den 22. oktober 2008 var renten 5,61 %, og på udbetalingstidspunktet var renten 5,56 %. Der var tale om almindelige renteudsving på lån af den pågældende art.

Renten på lånet på 405.000 kr. til finansiering af S16 var på lånetilbudstidspunktet den 18. juni 2010 1,5565 %. På udbetalingstidspunktet den 19. juli 2010 var rentesatsen 1,7656 %. Klageren var bekendt med, at renten var variabel og med mulighed for kurssikring. Beløbet på 7.500 kr. var tinglysningsafgift, hvilket også fremgik af blandt andet lånetilbuddet.

Ændringen af kontonavn i sommeren 2010 skete alene af tekniske årsager i bankens system.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.

Klagerens sommerhuse blev finansieret via Ringkjøbing Bank, nu vestjyskBANK, herunder ved realkreditbelåning i Totalkredit. Efter det foreliggende er der ikke grundlag for at fastslå, at banken i forbindelse hermed har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klageren, hverken som følge af for langs ekspeditionstid eller som følge af mangelfuld rådgivning eller på anden måde.

Mod bankens benægtelse kan det ikke lægges til grund, at klageren fik en aftale med banken om nedsat garantiprovision på 1 % i stedet for bankens standardsats på 1,5 %.

Den 20. april 2011 refunderede banken 8.131,81 kr. i garantiprovision, som klageren på grund af en fejl i banken havde betalt for meget.

Under klagesagen har banken refunderet yderligere garantiprovision 2.250 kr. Klageren er herved blevet stillet som om garantien for H99, som anført i bankens e-mail af 29. januar 2010 til klageren, var blevet nulstillet, selvom garantien faktisk blot skulle have været nedskrevet.

Banken var ikke involveret i klagerens køb af to sommerhuse på tvangsauktion i sommeren 2010. Efterfølgende søgte klageren på bankens anbefaling forgæves om gældsovertagelse af eksisterende realkreditlån. Ankenævnet finder, at banken er uden ansvar for de eventuelle meromkostninger, som klageren måtte være blevet påført i forbindelse hermed.

Banken var ikke forpligtet til at tilbyde finansiering af sommerhusene og kunne som det mindre betinge en eventuel finansiering af yderligere sikkerhed for engagementet i form af oprettelse af og pant i ejerpantebrevene på 3 x 200.000 kr.

Klageren var ifølge regarantien forpligtet til at holde banken skadesløs for indfrielsen den 11. oktober 2011 af Totalkreditlånet på 450.000 kr. i sommerhuset K22. Ifølge regarantierklæringen forrentes beløb udbetalt under garantien ”i forhold til pengeinstituttets gældende betingelser”. Banken har beregnet sig stiftelsesomkostninger og renter på basis af vilkårene for et boliglån i banken. På stiftelsesomkostningerne opnåede klageren en betydelig rabat i forhold til bankens standardpriser, og banken har under sagen refunderet opkrævede overtræksrenter på i alt 6.907,59 kr. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte vilkårene som urimelige, hverken helt eller delvist.

Ankenævnet bemærker, at banken som udgangspunkt ikke var berettiget til at beregne sig stiftelsesomkostninger for boliglånet, som klageren ikke havde anmodet om, og som klageren efter det oplyste heller ikke efterfølgende accepterede. I den konkrete sag, hvor klageren ikke på anden måde indfriede regarantien, og under hensyn til en samlet vurdering af omkostningerne på boliglånet, finder Ankenævnet ikke, at det kan pålægges banken at refundere stiftelsesomkostningerne.

Som følge af det anførte får klageren ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.