Krav om erstatning eller godtgørelse begrundet i blandt andet overbelåning af en fast ejendom, som i 2016 blev solgt med tab. Indsigelse om uansvarlig långivning.
| Sagsnummer: | 23/2018 |
| Dato: | 21-08-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Mor-ten Bruun Pedersen og Søren Geckler |
| Klageemne: |
Udlån - stiftelse
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning eller godtgørelse begrundet i blandt andet overbelåning af en fast ejendom, som i 2016 blev solgt med tab. Indsigelse om uansvarlig långivning. |
| Indklagede: | Nordea |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører krav om erstatning eller godtgørelse begrundet i blandt andet overbelåning af en fast ejendom, som i 2016 blev solgt med tab. Indsigelse om uansvarlig långivning.
Sagens omstændigheder
Klageren blev kunde i Nordea Danmark (herefter banken) i 2006. Samme år købte klageren og hendes nu fraskilte ægtefælle, M, en fast ejendom for en købesum på 1.660.000 kr. Ejendommen, der skulle istandsættes, blev finansieret med et 30-årigt 5% forhåndslån/obligationslån i Nordea Kredit på 2.082.000 kr. med afdragsfrihed de første ti år.
I juli 2008, hvor byggeriet var færdigt, blev ejendommen vurderet til 2.800.000 kr., og klageren og M optog som tillægslån et 30-årigt 6% obligationslån på 354.000 kr. i Nordea Kredit. Banken har oplyst, at det fremgår af bankens registreringer, at provenuet fra tillægslånet blev anvendt til færdiggørelse af ejendommen og til indfrielse af et forbrugslån og et studielån tilhørende klageren.
I begyndelsen af 2009 blev Nordea Kredit lånet på 2.082.000 kr. omlagt til et 28-årigt rentetilpasningslån på 2.004.000 kr. med årlig rentetilpasning og afdragsfrihed i syv år. Lånet blev tinglyst med panteret efter tillægslånet på oprindelig 354.000 kr. Banken har oplyst, at ejendommen på daværende tidspunkt blev vurderet til 2.505.000 kr., og at banken ikke længere er i besiddelse af lånetilbuddet.
Banken har fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af en erklæring af 29. januar 2009 fra klageren og M vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, jf. Finanstilsynets bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder. Af erklæringen fremgik blandt andet, at klageren og M ved omlægningen opnåede at nedbringe deres gæld med cirka 80.000 kr. De havde valgt rentetilpasningslån, fordi renten for tiden var lav, og de ville tage situationen op igen ved løbende at følge renteudviklingen.
Banken har oplyst, at det fremgår af bankens registreringer i sagen, at ejendommen i 2010 var udbudt til salg for 2.900.000 kr.
I 2015 blev klageren og M separeret, og ejendommen blev sat til salg.
Den 16. februar 2015 udarbejdede banken en rådighedsberegning for klageren, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 7.944 kr.
I efteråret 2015 blev ejendommen vurderet til 2.080.000 kr.
I slutningen af 2015, hvor ejendommen endnu ikke var solgt, blev Nordea Kredit lånene omlagt til dels et Kort Rente lån med afdragsfrihed på 1.666.000 kr. i Nordea Kredit, dels et prioritetslån på 660.000 kr. i banken. Klageren og M underskrev i den forbindelse henholdsvis den 14. og 7. december 2015 i banken en erklæring for hvert lån vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, jf. Finanstilsynets bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder. Ifølge erklæringerne var formålet med omlægningen i forbindelse med samlivsophævelsen at opnå lavest mulige låneudgifter indtil ejendommen var solgt.
Den 14. december 2015 udarbejdede banken en rådighedsberegning for klageren, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 7.785 kr.
Den 19. februar 2016 udarbejdede banken en rådighedsberegning for klageren, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 7.001 kr.
Den 3. marts 2016 udarbejdede banken en rådighedsberegning for klageren, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 6.476 kr.
Banken har fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af en bodelingsoverenskomst mellem klageren og M, hvorefter M pr. den 1. juli 2016 skulle udtage ejendommen for en aftalt værdi på 1.895.000 kr. M og en tredjemand skulle overtage restgælden på Nordea Kredit lånet, og restgælden på prioritetslånet i banken skulle deles med 437,290,75 kr. til M og 220.000 kr. til klageren. Aftalen var godkendt af henholdsvis Nordea Kredit og banken.
Den 30. september 2016 udarbejdede banken en rådighedsberegning for klageren, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 8.786 kr.
Banken har fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af et gældsbrev af 27. oktober 2016 vedrørende et lån til klageren med en hovedstol på 220.800 kr., hvoraf 800 kr. var omkostninger. Renten var variabel, for tiden 10,25 % om året.
Ved et brev af 19. december 2016 til M’s advokat i bodelingssagen bekræftede Nordea Kredit, at hæftelsen for Nordea Kredit lånet i ejendommen var overtaget af M og tredjemand, og at klageren var frigjort for hæftelsen.
Den 26. december 2016 indgav klageren en klage over Nordea Kredit til Realkreditankenævnet. Klageren anførte ti klagepunkter og nedlagde påstand om, at Nordea Kredit skulle betale erstatning eller godtgørelse og slette hende i tingbogen på ejendommen som meddebitor for Nordea Kredit lånet. Den 11. december 2017 traf Realkreditankenævnet afgørelse i sagen. Realkreditankenævnet afviste at behandle fire af klagepunkterne. Klageren fik ikke medhold i de øvrige seks klagepunkter. Der henvises til sagsfremstillingen og afgørelsen i Realkreditankenævnets sag nr. 2017-01-01-001.
Ved en e-mail af 3. januar 2017 anmodede banken klageren om at tage stilling til, om hun ville beholde en gruppelivsforsikring, som var tegnet gennem banken. Cirka ét år efter – den 11. januar 2018 – anmodede klageren om at få sin gruppelivsforsikring opsagt.
Den 15. januar 2018 indgav klageren en klage over banken til Pengeinstitutankenævnet.
Ved en e-mail af 22. januar 2018 til klageren anførte banken, at forsikringen var knyttet til klagerens lån i banken og derfor først kunne opsiges, når lånet var indfriet. Klageren gjorde indsigelse mod dette under klagesagen. Ved et brev af 19. marts 2018 til Ankenævnet accepterede banken at slette forsikringen.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal betale erstatning, nedsætte renten på hendes lån og slette hende i tingbogen som meddebitor på Nordea Kredit lånet.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at tabet på realkreditlånet efter salget af ejendommen udgjorde 422.290 kr. plus renter og omkostninger. Banken bør erstatte dette tab. Der var tale om lån med solidarisk hæftelse. Da hun nu er skilt fra M kræver hun erstatning på egne vegne, svarende til 50 % pr. den 1. december 2016. Banken bør endvidere betale en godtgørelse på baggrund af forkert beregning af økonomien samt lovbrud.
Både ved ejendomskøbet i 2006, ved låneoptagelsen i 2008 og ved låneomlægningen i 2009 gav banken lov til en for høj gældsætning i forhold til hendes og M’s lønindtægter (klagepunkt 1-2). Deres indtægter rakte ikke til at til afdrage på et tilsvarende 30-årigt lån med fast rente. Banken ydede dermed dårlig rådgivning og handlede i strid med loven.
På tidspunktet for låneoptagelse i 2006 var hun under uddannelse, og hun havde i forvejen en gæld til en sparekasse.
Banken burde i hvert fald have afslået at udvide engagementet med tillægslånet på 354.000 kr. i 2008.
Banken skabte et afhængighedsforhold, som hun og M ikke kunne afdrage sig ud af på 30 år. Dette var ulovligt og urimeligt.
Banken overtrådte § 21 og § 19 stk. 2 i bekendtgørelse om god skik for boligkredit og § 9 stk. 3 i bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder.
Ifølge § 21 i bekendtgørelse om god skik for boligkredit må boligkreditgiveren som udgangspunkt kun tilbyde boligkreditaftaler med pant i fast ejendom med variabel rente og/eller afdragsfrihed til forbrugere, der har en økonomi, som efter boligkreditgiverens vurdering medfører, at kunden kan godkendes til at optage et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed.
I 2007 og 2008 brugte hun og M af deres opsparing for at få økonomien til at hænge sammen.
Låneaftalerne bør endvidere tilsidesættes i medfør af aftalelovens § 36 og § 38 C som følge af misforhold mellem lånenes samlede størrelse og deres indtægt.
Banken undlod at informere om, at ejendommen i 2009 blev vurderet til 2.505.000 kr.
Banken vildledte hende til at tro, at hun ved låneomlægningen i 2015 fik den lavest mulige ydelse (klagepunkt 3). Dette var imidlertid ikke korrekt, idet hun også kunne og burde have fået afdragsfrihed på prioritetslånet i banken. Banken gav dårlig, vildledende og illoyal rådgivning ved ikke at udnytte de muligheder, der var for at bistå hende, og har dermed været en medvirkende årsag til, at ejendommen skulle sælges hurtigt. De blev derved afskåret fra at vente på den rette køber og dermed begrænse tabet.
Prioritetslånet svarede til en belåning på 111,8 % og oversteg dermed 95 % af ejendomsværdien, som var en af betingelserne for prioritetslån i banken. Banken informerede ikke om dette og opfyldte derved ikke reglerne i prisoplysningsbekendtgørelsen.
Banken fik i 2015 af Finanstilsynet påbud om, at skabe bedre sammenhæng mellem kreditpolitikken og kundernes risikoprofil, idet der blev konstateret mange lånesager med en højere gældsfaktor end anbefalet i forretningsgangen.
Bankens rådighedsberegninger var mangelfulde og vildledende (klagepunkt 4-5).
Banken har ikke overholdt Lov om forbrugeraftaler (klagepunkt 6) i forbindelse med indgåelsen af låneaftalen på 220.800 kr. Banken pressede hende til at indgå aftalen. Hun var ikke i en tilstand, hvor hun var i stand til at give et udtrykkeligt samtykke, jf. lov om forbrugeraftale § 31, hvorefter erhvervsdrivende kun kan kræve betaling for ydelser, der ligger ud over hovedydelsen, hvis forbrugeren inden aftaleindgåelsen har givet udtrykkeligt samtykke hertil. Låneaftalen er endvidere ugyldig, jf. aftalelovens § 31, da banken udnyttede hendes betydelige økonomiske vanskeligheder og manglende indsigt. Banken bør forlænge løbetiden på lånet til 30 år og nedsætte rentesatsen svarende til et kort rente realkreditlån.
Banken har givet dårlig rådgivning og medvirket til at indfri en studiegæld til ca. 3 % i rente og erstattet lånet med 6 % realkreditlån (klagepunkt 7). Hun er herved blevet påført unødige renter på cirka 68.069 kr. Endvidere kunne studiegælden siden 2008 have været nedbragt med 103.869 kr.
Banken har undladt at opfylde en aftale om at slette hende i tingbogen som meddebitor på Nordea Kredit lånet (klagepunkt 8).
Der er ikke indtrådt forældelse. Forældelsesfristen er 10 år for fordringer i henhold til pengelån. Forældelsen blev afbrudt ved indgivelsen af klagen til Realkreditankenævnet i december 2016. Forholdet fra 2006 er reguleret af den gamle forældelseslov, jf. 1908-lovens § 4, af, hvor fristen er 20 år fra fordringens stiftelsestidspunkt. Forældelsesfristen kan efter både de gamle og de nye regler suspenderes grundet ukendskab til juraen. En eventuel forældelsesfrist bør tilsidesættes med aftalelovens § 36.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har ydet fejlagtig rådgivning over for klageren.
Klageren har ved sin underskrift på pantebreve og gældsbreve bindende påtaget sig de omhandlede forpligtelser.
Låneomlægningerne i 2009 og 2015 skete i overensstemmelse med klagerens ønsker.
Banken kan på nuværende tidspunkt ikke dokumentere den rådgivning, der fandt sted i forbindelse med låneoptagelserne i 2006 og 2008.
Der skete ingen gældsudvidelse, hverken ved konverteringen i 2009, konverteringen i 2015 eller ved klagerens låneoptagelse i 2016.
Rådighedsberegningerne til klageren er foretaget på baggrund af de oplysninger, som klageren oplyste til banken.
Klageren og M har til stadighed overholdt deres forpligtelser over for såvel banken som Nordea Kredit.
Et eventuelt erstatningskrav i relation til klageren låntagning i 2006 og 2008 er forældet. Forældelsen indtrådte senest i januar 2012, eller tre år efter omlægningen i 2009, da det på dette tidspunkt måtte stå klageren klart, hvilken gæld hun havde påtaget sig i 2006 og 2008, hvorfor klageren i hvert fald på dette tidspunkt fik tilstrækkelig kenskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et eventuelt erstatningskrav.
Klageren accepterede at optage lånet på 220.800 kr. i 2016 som en nødvendig forudsætning for opfyldelse af den bodelingsoverenskomst, som hun selv havde indgået.
Klageren har ikke dokumenteret noget tab ved hendes optagelse og omlægning af lån gennem sin tid som kunde i banken.
Klagepunktet vedrørende sletning af klageren i tingbogen som meddebitor på realkreditlånet vedrører Nordea Kredit og er blevet afgjort af Realkreditankenævnet ved afgørelsen den 11. december 2017.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at Nordea Bank har pådraget sig et ansvar over for klageren i forbindelse med klagerens låneoptagelser og låneomlægninger i 2006-2016.
Ankenævnet finder heller ikke, at det kan pålægges banken at nedsætte rentesatsen på 10,25 % på lånet på 220.800 kr., som klageren optog i forbindelse med, at hendes og hendes tidligere ægtefælles fælles prioritetslån i banken blev opdelt mellem parterne.
Klageren får herefter ikke medhold i sine klagepunkter 1-7.
Ankenævnet finder ikke, at banken har forpligtet sig til at sørge for, at klageren i tingbogen slettes som meddebitor på realkreditlånet i Nordea Kredit, som nu er gældsovertaget af hendes tidligere ægtefælle og tredjemand. Klagepunktet er i forhold til Nordea Kredit blevet behandlet af Realkreditankenævnet, som ved en afgørelse af 11. december 2017 besluttede ikke at give klageren medhold.
Klageren får derfor heller ikke medhold i sit klagepunkt 8.
Banken har under sagen imødekommet et klagepunkt 9 om at slette en gruppelivsforsikring, der var tegnet i tilknytning til klagerens lån i banken.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.