Afgørelse

Indsigelse om at pengeinstituttet i forbindelse med et ejendomssalg ikke rettidigt ydede rådgivning om differencerenter (opsigelsesrenter)

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea skulle have ydet klageren rådgivning om differencerenter (opsigelsesrenter) samt opsigelsesvarsel i forbindelse med klagerens salg af hans ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea, hvorigennem han ifølge det oplyste i 2009 havde optaget et realkreditlån i sin ejendom på 816.000 kr. med årlig refinansiering i november/december.

I august 2011 ønskede klageren at sælge ejendommen til sin datter D, og kontaktede i den forbindelse bankens medarbejder, for at høre om muligheden for D’s overtagelse af realkreditlånet i ejendommen. Af klagerens forespørgsel fremgik blandt andet følgende:

"…

Jeg er i gang med at sælge mit hus … til min datter [D]. Vi har d.d. været hos vores advokat og han fortæller, at I kan lade [D] overtage det lån jeg har i huset på 816.000, hvis I finder hende kreditværdig.

…

Har du et svar og evt. en melding om, hvilke dokumenter I skal have.

…"

D foretrak imidlertid at lade sit eget pengeinstitut, P, stå for finansieringen af hushandlen.

Den 19. september 2011 underskrev klageren og D ifølge det oplyste skødet på ejendommen.

Samme dag skrev klageren til Nordea, at D skulle overtage ejendommen den 1. oktober 2011, og at han snarest muligt derefter ville tilbagebetale lånet i ejendommen. Klageren anmodede samtidig banken om at opgøre, hvad han samlet skulle tilbagebetale.

Den 20. september 2011 svarede Nordeas medarbejder følgende i en e-mail til klageren:

"…

Restgælden på dit lån er 816.000 kr. Men den helt nøjagtige indfrielsessum kan jeg ikke oplyse da den først kendes den dag lånet indfries. Men kursen ligger tæt på 100. Derudover er der et indfrielsesgebyr til kreditforeningen på 1000 kr. Men hvem kører salgssagen? Hvis jeg skal køre den, skal jeg have en kopi af skødet. Så opretter jeg en deponeringskonto hvor din datter skal sætte pengene ind og sørge for indfrielse af dit lån 1/10… Men hvis du har en anden til at køre sagen, skal de indfri dit lån.

…"

I en e-mail samme dag svarede klageren, at det var P, der kørte sagen.

Den 10. oktober 2011 modtog klageren et lånetilbud fra P’s samarbejdspartner, Totalkredit. Det fremgik heraf, at tilbuddet var udarbejdet på baggrund af oplysninger fra låntager, samt at der ikke var taget højde for eventuel indfrielse af lån.

Den 19. oktober 2011 underskrev klageren en anmodning om hjemtagelse af tillægslån udfærdiget af P. Under punktet "Øvrige aftaler/særlige bemærkninger" fremgik det, at sælgers pengeinstitut skulle stå for indfrielse af nuværende hæftelser på ejendommen.

Den 27. oktober 2011 blev det nye realkreditlån på 824.564,29 kr. udbetalt til klageren på en konto i P.

Nordea har oplyst, at banken den 1. november 2011 blev kontaktet af P med anmodning om et indfrielsestilbud fra Nordea Kredit.

Den 14. november 2011 modtog klageren opkrævning for første terminsydelse på det nye lån på 7.499,75 kr.

I et udateret brev skrev klageren efterfølgende til Nordeas medarbejder:

"…

Nu har jeg forstået, at mit lån hos dig først kan indløses i jan. Det har du på intet tidspunkt fortalt mig. Har fået information fra [P].

…

Du svarede 20.09. at du ikke kunne opgøre summen før senere. Det er lidt uheldigt, at du på intet tidspunkt har informeret mig om jeres regler om, at lånet ikke kan ophøre på det tidspunkt, hvor vi ønsker det. Jeg fik meddelelsen fra [P].

Sku du ikke have fortalt mig det 3. aug.?

…

Nu er vores skødeskriver-advokat jo heller ikke helt klar i skødet om, hvordan det skal foregå, så der må være flere ansvarlige for, at der opstår problemer.

…"

Den 5. januar 2012 modtog klageren et indfrielsestilbud på 823.771,63 kr., hvoraf 522,16 kr. udgjorde terminsydelse for perioden 1. - 13. januar 2012, og 13.648,74 kr. udgjorde differencerenter for perioden 14. januar 2012 til 31. december 2012.

Den 6. januar 2012 skrev klageren blandt andet følgende til både Nordeas og P’s medarbejder:

"…

Da I har trukket 1. kvartals termin 2012-01-06 må den vel fratrækkes. Du har fortalt om de 1000 kr. i gebyr, men de 13.648 i diff.rente har jeg ikke hørt om.

Så er det da vist bedre at lade lånet løbe til 31.12.12, men hvordan får vi så det andet lån stoppet?.

Kunne du ikke tale med [D’s] bank om det? […] Jeg minder om at det var 3. aug. jeg skrev til dig om handlen. Vi skal ikke have 2 lån kørende et helt år vel?

…"

Ved e-mail samme dag skrev Nordeas medarbejder blandt andet til klageren:

"…

Du får differencerenterne retur igen, men det er den måde et flexlån bliver indfriet på, at når man indfrier (opkøber obligationer) betaler man differencerenter frem til næste refinansiering men får dem så retur fra kreditforeningen igen. Der plejer at gå 1 uges tid så skulle de være på din Nemkonto…

Og igen, ja du skrev til mig i august MEN har hele tiden sagt jeg gerne ville køre sagen, men fik hver gang besked på at det var [P] der kørte sagen. Så alt hvad du fremover gerne vil have forklaring på (utilfreds med) må du gerne henvende dig direkte til [P].

Det er ikke fordi jeg ikke vil hjælpe dig, men føler som sagt ikke at jeg har gjort noget forkert i denne sag…

…"

Den 8. januar 2012 accepterede klageren indfrielsestilbuddet fra Nordea på betingelse af, at han modtog betalt kvartalstermin samt differencerenter retur.

Den 21. februar 2012 opgjorde klagerens advokat klagerens krav til 18.680,90 kr. svarende til 4.310 kr. i terminsrente for 4. kvartal, 522,16 kr. i rente for perioden 1.-16. januar 2012 samt 13.848,74 kr. i differencerenter.

Parternes påstande

Den 10. april 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale 25.000 kr.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at han har modtaget urigtig og dårlig rådgivning fra banken, som han opfatter som ansvarlig for, at lånet ikke blev opsagt og indfriet pr. overtagelsesdagen den 1. oktober 2011.

Allerede den 3. august 2011 meddelte han banken, at huset skulle sælges til D.

Bankens medarbejder bekræftede i en e-mail den 20. september 2011, at hun kunne forestå indfrielsen af hans lån til den 1. oktober 2011.

Han har forsøgt at få Nordea Kredit til at sende ham en kopi af de oprindelige lånebetingelser, som han underskrev ved lånoptagelsen, men fik at vide, at disse ikke kunne fremskaffes. I stedet modtog han nogle standardregler fra tiden for lånets optagelse. Af dem fremgår det, at afdragsfri flexlån kan indfries ved at opkøbe obligationer i samme serie – og at disse obligationer kan indleveres den dag lånet skal ophøre.

Den meddelelse kunne banken have givet ham allerede den 3. august 2011.

Bankens medarbejder meddelte i forbindelse med indfrielsen af det oprindelige lån, at han ville få differencerenterne tilbage, men efterfølgende har han fået at vide, at det ikke kan lade sig gøre.

Han har forøget sit krav fra 18.681 kr. til 25.000 kr. som følge af sit tidsforbrug på sagen.

Nordea Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.

I forbindelse med berigtigelsen af en ejendomshandel er det et fundamentalt krav, at indfrielse af eksisterende lån sker under samtidig sikring af, at sælger modtager købesummen. Det forudsætter dispositionsadgang over den deponerede kontantkøbesum og provenuet af købers nye lån. En adgang, som efter almindelig praksis tilkommer berigtigende advokat og depositaren – i dette tilfælde P.

Klagerens forespørgsel til banken den 3. august 2011 vedrørte D’s mulighed for at overtage realkreditlånet ved det forestående salg af ejendommen.

Ved klagerens henvendelse om indfrielse af realkreditlånet gjorde banken det omgående klart, at banken kun kunne stå for denne ekspedition, hvis Nordea var berigtigende pengeinstitut.

Klageren kunne således ikke være i tvivl om, at han skulle rette henvendelse til P for at få gennemført indfrielsen og eventuelt blive rådgivet herom. Forløbet viser også, at klageren har samarbejdet med P om ekspeditionen.

At lånet blev opsagt for sent, og dermed blev refinansieret for 2012 har været helt uden for bankens rækkevidde. Hvorvidt klageren i den anledning kan gøre et krav gældende mod andre må bero på P’s eller berigtigende advokats håndtering af ekspeditionerne.

I lyset heraf er det beklageligt, men undskyldeligt, at bankens medarbejder uden kendskab til forløbet og dokumenterne kom til at svare forkert på klagerens mail af den 6. januar 2012 til både P og Nordea. På dette tidspunkt var skaden imidlertid sket og fejlen har ikke medført et tab for klageren.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet bemærker, at klagerens henvendelse til banken den 3. august 2011 vedrørte muligheden for D’s overtagelse af klagerens oprindelige realkreditlån i ejendommen.

På bankens forespørgsel oplyste klageren den 20. september 2011, at P stod for ejendomshandlen.

Ankenævnet finder herefter ikke, at banken har handlet erstatningspådragende ved ikke at rådgive klageren yderligere vedrørende vilkårene for indfrielse af hans realkreditlån.

Ankenævnet har ikke taget stilling til, hvorvidt klageren kan rette et erstatningskrav mod P.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.