Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

20160102017
Bidragsforhøjelse.
Klageren erhvervede i 2004 den omhandlede ejendom og overtog i den forbindelse et rentetilpasningslån F2 til det indklagede realkreditinstitut, som var optaget af sælgerne af ejendommen. Af pantebrevet fremgik det, at der skulle betales et bidrag på 0,1256425 pct. af lånerestgælden kvartårligt, ligesom pantebrevet indeholdt et vilkår om, at bidragssatsen kunne forhøjes og beregningsprincipperne ændres efter beslutning fra instituttets bestyrelse. Det fremgik yderligere af instituttets Almindelige forretningsbetingelser, som var en del af aftalegrundlaget, at bidragssatserne kunne ændres for både grupper af lån som individuelle lån. Bidragssatsen blev efterfølgende flere gange og senest pr. 1. januar 2015 ændret, og klageren anmodede i november 2015 instituttet om at nedsætte bidragssatsen til samme procentniveau, som da han optog lånet i 2004. Instituttet redegjorde som svar herpå for dels aftalegrundlaget, dels den seneste forhøjelse, som var beregnet ud fra ejendommens aktuelle værdi og belåning, og afviste, at der var grundlag for at nedsætte bidraget. Yderligere korrespondance førte ikke til en afklaring mellem parterne.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle 1) nedsætte bidragssatsen på hans lån til den procentsats, som var gældende, da han i 2004 optog lånet og accepterede satsen, og 2) med tilbagevirkende kraft refundere ham for meget betalt bidrag i forhold til den først aftalte bidragssats. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at instituttet ifølge aftalegrundlaget kunne forhøje såvel bidragssatsen som mindstebidraget på klagerens lån. Instituttet havde endvidere i aftalegrundlaget hjemmel til at indføre eller forhøje kursskæring ved refinansiering. Vilkårene i aftalegrundlaget gjaldt, uanset om lånet var gældsovertaget, idet en gældsovertagende debitor indtræder i alle den tidligere debitors rettigheder og forpligtelser. I sammenligning med niveauet af bidragssatserne på tilsvarende lån i branchen kunne instituttets bidragssatser ikke anses for åbenbart urimelige. Bidragsforhøjelserne kunne heller ikke antages at være vilkårlige. Ifølge de oplysninger, som Nævnet var i besiddelse af, var nogle af de af instituttet foretagne bidragsforhøjelser sket på basis af en bidragsberegningsværdi, som svarede til en tilnærmet LTV (belåningsgrad) på de enkelte ejendomme. Den tilpassede LTV-værdi var herefter anvendt som ”fordelingsnøgle” over for alle kunder. Nævnet kunne ikke kritisere denne fremgangsmåde og bemærkede, at LTV-modellen repræsenterede en værdiansættelsesmodel, som var godkendt af Finanstilsynet. Nævnet som følge af det anførte realkreditinstituttet.

K E N D E L S E

afsagt den 9. juni 2016


JOURNAL NR.: 2016-01-02-017-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 26. maj 2016


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Kia Dollerschell
Morten B. Pedersen
Jacob Elverum (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 16, stk. 1)



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Som sagen er oplyst, erhvervede klageren i 2004 den omhandlede ejendom. Klageren overtog i den forbindelse et rentetilpasningslån F2 til indklagede på 1.732.000 kr. Lånet var optaget af sælgerne af ejendommen.

Det for lånet udstedte pantebrev indeholder på forsiden følgende angivelse af bidragssatsen:

”Som tillæg til hver terminsydelse betales et kvartårligt bidrag på 0,1256425 % af lånerestgælden, dog min. p.t. 225,00 kr. Bidraget forfalder samtidigt med terminsydelsen og vedrører samme periode som denne. Se om ”Bidrag” under ”Særlige bestemmelser”.”

Pantebrevet indeholder endvidere i de særlige bestemmelser følgende vilkår:

”Bidrag
Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag kan forhøjes efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne for bidrag.”

Indklagedes Almindelige forretningsbetingelser, som er en del af aftalegrundlaget, indeholder følgende om priser:

”Priser

Bidrag, rentetillæg, rente m.v.
Udover afdrag og rente kan …(indklagede)… opkræve bidrag, rentetillæg, kurskæring, morarente samt andet vederlag.

De satser, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse af et lånetilbud, vil fremgå af Pantsætnings- og Låneaftalen eller …(indklagedes)… prisoversigt.

Satserne – herunder minimumsbidrag og beregning af bidrag og renten på lån uden oplysning om tilhørende obligationer – kan ændres for både grupper af lån og individuelle lån efter følgende principper:

Hvis ændringen omfatter grupper af lån og er til låntagers ugunst, skal ændringerne varsles mindst 3 måneder før den første periode, ændringen skal gælde for – for lån uden oplysning om tilhørende obligationer kan ændring efter a) dog ske uden varsel – og være begrundet i et eller flere af følgende forhold:

a) Penge eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker …(indklagedes)… adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(indklagede)…
b) Markedsmæssige eller forretningsmæssige grunde – dette kan fx være for at imødegå øgede omkostninger på grund af tab eller hensættelser, skatter og afgifter, for at opretholde eller styrke kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet og/eller lov- eller myndighedskrav eller – for lån uden oplysning om tilhørende obligationer – hvis prisfastsættelsen af kapitalfremskaffelsen er behæftet med ekstraordinær usikkerhed, fordi penge- eller obligationsmarkederne – ikke kun i få bankdage – i væsentlig grad fungerer unormalt.

c) …(Indklagede)… ønsker at ændre sin generelle prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, fx af indtjeningsmæssige årsager eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde.”

Bidragssatsen blev efter det oplyste efterfølgende ændret flere gange, senest pr. 1. januar 2015. Denne forhøjelse blev varslet over for klageren den 26. september 2014:

”Ændring af priser på realkreditlån til privatkunder
…(Indklagede)… forhøjer priserne på visse typer af realkreditlån. Baggrunden er et ønske om at imødekomme skærpede krav fra myndigheder og ratingbureauer, som bl.a. betyder, at der er behov for at nedbringe mængden af lån med afdragsfrihed og variabel rente.

Fra 1. januar 2015 betyder justeringerne følgende for dig
Lånenummer Lånetype Ændring i bidragssats pr. år med Ændring i tillæg for
Afdrag afdragsfrihed
… *Rentetilpasningslån 0,00174 0,04677

…

Ændringerne sker i overensstemmelse med …(indklagedes)… udlånsregulativ og bestemmelsen om ændring af bidrag, rentetillæg, rente m.v. i afsnittet om priser i …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser.”

Efter det oplyste fremsendte klageren den 13. november 2015 følgende e-mail til indklagede:

”Jeg skriver til jer for venligt at anmode jer om, at nedsætte min bidragssats til samme procentniveau, som da jeg i 2004 oprettede lånet.

Jeg er aldrig blevet spurgt, om jeg vil acceptere at I konstant ændrer den faste procentsats, som vi jo aftalte da jeg optog lånet og jeg finder det uretfærdigt og dybt krænkende, at I bare skruer satsen i vejret, især for en kunde der (siden sit første lån i …(indklagede)… i 1995) har betalt hver eneste rate af mit realkreditlån rettidigt.

Af hensyn til retssikkerheden vil jeg bede jer om både 1. at regulere min bidragssats ned til samme niveau, som da jeg optog lånet samt 2. at refundere det for meget opkrævede bidrag gennem tiderne. Med en egenkapital på over DKK 11.000.000.000,00 (11 milliarder) burde der være rigeligt med penge til at tilbagebetale det for meget opkrævede bidrag, uden at I behøver lukke butikken – korriger mig gerne hvis jeg tager fejl.

Jeg ser frem til at høre fra jer snarest og senest 20/11/2015 samt modtage en skriftlig afregning samt tilbagebetaling inden årets udgang.”

Indklagede besvarede den 20. november 2015 henvendelsen pr. e-mail:

”Til brug for de annoncerede bidragsændringer, anvender …(indklagede)… et beregningsgrundlag, der tager udgangspunkt i den enkelte bolig. Det er forhold som boligens type, alder, størrelse og fx opvarmningskilde. Dette er typiske oplysninger som man kan finde i BBR-meddelelsen. Men også forhold som beliggenhed og udviklingen i jeres lokale boligmarked, herunder udbudspriser på ejendomme til salg, samt informationer fra eventuelt tidligere vurderinger af jeres ejendomme indgår. Foreligger der en helt aktuel vurdering af ejendommen foretaget af …(indklagedes)… vurderingskorps, vil en sådan også have indflydelse på beregningsgrundlaget, men der er ikke nødvendigvis sket en besigtigelse af den konkrete ejendom i denne sammenhæng. Generelt set kan udmålingsgrundlaget for bidragssatserne betragtes som en model, analogt med f.eks. grundlaget for at udmåle en kaskoforsikring på en bil.

Denne model, og de generelle forudsætninger for udarbejdelse af en vurdering som grundlag for en belåning, nødvendiggør en vis forsigtighed, hvorfor udgangspunktet vil være lavere end faktuelle handelspriser og aktuelle udbudspriser på sammenlignelige ejendomme.

Som udgangspunkt fastsættes bidragssatsen på et lån samtidigt med udbetalingen, på baggrund af det datasæt som foreligger i den aktuelle situation.

Herefter reguleres bidragssatsen når der eventuelt sker en ændring i de generelle bidragssatser i …(indklagede)…, senest annonceret ultimo september 2014, med virkning fra og med 1.1.2015. Bidragssatsen beregnes ud fra lånerestgælden, og i den forbindelse skal man være opmærksom på, at der er angivet et minimumsbidrag pr. termin på de enkelte lån. Generelle bidragsændringer sker uafhængigt af eventuelle igangværende fastrenteforløb, og kan derfor medføre ydelsesændringer i løbet af et fastrenteforløb.

Dette betyder, at såfremt der sker en omlægning af det aktuelle lån, så genberegnes en ny bidragssats i forbindelse med udbetalingen af det nye. En ændring af refinansieringsperioden på et lån regnes ikke som en omlægning i denne forbindelse. Bidragssatsen ændres ikke i takt med en eventuel afvikling på lånet eller en oprykkende panteret, hvis en eventuel foranstående prioritet nedbringes eller indfries.

Derfor er udgangspunktet for bidragssatsen forankret i udbetalingstidspunktet fra april 2004 og de herefter følgende generelle bidragsændringer i …(indklagede)…, som indtræder uafhængigt af en eventuel fastrenteperiode.

Hjemmel til ændringer i bidragssatsen findes i lånetilbuddet, som er det grundlag låneaftalen i 2004 er indgået på baggrund af.

I lånetilbuddet står der under ”Oplysninger om nyt lån” følgende: ”Den fastsatte bidragssats og minimumsbidrag kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres.” og det fremgår af pantebrevets side 2 ”Særlige bestemmelser” at, ”Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag kan forhøjes efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne for bidrag.”, under punktet Bidrag. I henhold til disse bestemmelser er den kommende bidragsforhøjelse varslet på baggrund af de gældende regler herfor. Supplerende oplysninger kan findes i vores låneguide, som kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…

De seneste ændringer af bidragssatsen på Jeres lån fremgår af vores brev af 17.12.2012, hvor vi skriver ”Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at realkreditlån og især korte rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er blevet dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… en ny prisstruktur, hvor prisen fastsættes ud fra det enkelte låns risiko og kapitalomkostninger. Det betyder, at der fremover vil være en tættere sammenhæng mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med lånet for …(indklagede)… Den varslede ændring for nedenstående lån træder i kraft den 1. april 2013.”

I vores brev af 26.09.2014 suppleres med ”…(indklagede)… forhøjer priserne på visse typer af realkreditlån. Baggrunden er et ønske om at imødekomme skærpede krav fra myndigheder og ratingbureauer, som bl.a. betyder, at der er behov for at nedbringe mængden af lån med afdragsfrihed og variabel rente.”

Således er vores bidragsændringer adviseret i henhold til vores almindelige forretningsbetingelser, hvor der i vores Långuide side 42 under punktet ”Priser – Bidrag, rentetillæg, rente m.v.”, står: ”I henhold til Satserne – herunder minimumsbidrag og beregning af bidrag og renten på lån uden oplysning om tilhørende obligationer – kan ændres for både grupper af lån og individuelle lån efter følgende principper: Hvis ændringen omfatter grupper af lån og er til låntagers ugunst, skal ændringerne varsles mindst 1 måned før den første periode, ændringen skal gælde for …”. Den aktuelle version af vores Långuide kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…

Den konkrete stigning på dit lån kommer fra de forholdsmæssige ændringer der er varslet, med udgangspunkt i ovenstående. Vi har været din konkrete bidragssats igennem og kan konstatere, at disse er beregnet korrekt ud fra den model der er sat op herfor. Derfor er der ikke grundlag for at ændre på dette.”

Yderligere korrespondance førte ikke til en afklaring mellem parterne, og klageren indbragte derfor efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet 1) at nedsætte bidragssatsen på hans lån til den procentsats, som var gældende, da han i 2004 optog lånet og accepterede satsen, og 2) med tilbagevirkende kraft at refundere ham for meget betalt bidrag i forhold til den først aftalte bidragssats.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at klagen omhandler indklagedes konstante opjustering af bidragssatsen, siden lånet blev optaget i 2004. Han henviser til den refererede e-mailkorrespondance med indklagede.

Han er af den opfattelse, at han er blevet snydt af indklagede ved at blive lokket til et såkaldt ”Rentetilpasningslån”, hvor det så viser sig, at indklagede via sin nørklede kontrakt på ”side et eller andet” har sikret sig, at det også er et ”BIDRAGS-tilpasningslån”. Bidragssatsen fastsætter indklagede helt selv uden nogen form for fastliggende aftale, hvilket er en helt utilstedelig og uhæderlig forretningsskik. Indklagede har 11 milliarder kr. i kassebeholdning, så indklagede kan ikke påstå, at man ikke lever op til regeringens krav om, at indklagede skal være velpolstret.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2004 overtog et rentetilpasningslån til indklagede på 1.732.000 kr. med fastrenteperiode på 2 år og afdragsfrihed.

Der er tale om et ejerskiftelån samt en finansieret handel, hvor klageren gældsovertog lånet.

Af pantebrevet fremgår det, at såvel bidragssatsen som det anførte minimumsbidrag kan forhøjes efter beslutning af indklagedes bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne.

Klageren blev senest ved brev af 26. september 2014 orienteret om ændring i priser på realkreditlån. Her fik klageren oplyst baggrunden for ændringerne, nemlig at indklagede ønskede at imødekomme skærpede krav fra myndigheder og ratingbureauer, samt betydningen af ændringerne for klageren. Endvidere blev der i brevet henvist til, at ændringerne skete i overensstemmelse med indklagedes udlånsregulativ samt bestemmelsen om ændring af bidrag, rentetillæg, rente m.v. i afsnittet om priser i indklagedes almindelige forretningsbetingelser. Ændringerne trådte i kraft pr. 1. januar 2015.

Indklagedes almindelige forretningsbetingelser indeholder tilsvarende regler om prisændringer, hvad der kan udløse sådanne, samt hvorledes sådanne skal varsles.

Klageren er med mere end 3 måneders varsel blevet orienteret om ændringerne, som er begrundet i markedsmæssige eller forretningsmæssige forhold, jf. indklagedes almindelige forretningsbetingelser.

Indklagede har behørigt oplyst om, at der kan ske ændringer i bidragssatsen, samt hvilke forhold som kan medføre, at der sker ændring af satserne. Bidragssatsen afhænger af belåningsprocenten, låntypen og afdragsfrihed. Afdragsfrie lån med kort rente medfører større risiko og større omkostninger for indklagede end f.eks. et fastforrentet obligationslån med afdrag. Hertil kommer øgede krav fra myndighederne og ratingbureauer, som medfører større krav til realkreditinstitutternes solvensbehov, hvorfor indklagede og andre realkreditinstitutter har set sig nødsaget til at hæve bidragssatserne.

Anbringender
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at indklagede efter aftalegrundlaget har ret til at hæve bidragssatsen,

at klageren ved overtagelse af lånet har accepteret lånevilkårene, herunder at der kan ske ændringer i bidragssatsen, samt

at varsel om forhøjelse af bidragssatsen skete i brev af 26. september 2014, dvs. mere end 3 måneder før ændringen trådte i kraft.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Ifølge aftalegrundlaget kan indklagede forhøje såvel bidragssatsen som mindstebidraget på klagerens lån. Indklagede har endvidere i aftalegrundlaget hjemmel til at indføre eller forhøje kursskæring ved refinansiering. Vilkårene i aftalegrundlaget gælder, uanset om lånet er gældsovertaget, idet den gældsovertagende debitor indtræder i alle den tidligere debitors rettigheder og forpligtelser.

I sammenligning med niveauet af bidragssatserne på tilsvarende lån i branchen kan indklagedes bidragssatser ikke anses for åbenbart urimelige.

Bidragsforhøjelserne kan heller ikke, som sagen er oplyst, antages at være vilkårlige. Ifølge de oplysninger, som Nævnet er i besiddelse af, er nogle af de af indklagede foretagne bidragsforhøjelser sket på basis af en bidragsberegningsværdi, som svarer til en tilnærmet LTV (belåningsgrad) på de enkelte ejendomme. Den tilpassede LTV-værdi er herefter anvendt som ”fordelingsnøgle” over for alle kunder. Nævnet kan ikke kritisere denne fremgangsmåde og bemærker, at LTV-modellen repræsenterer en værdiansættelsesmodel, som er godkendt af Finanstilsynet.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen