Omkostninger.
| Sagsnummer: | 205 /1993 |
| Dato: | 22-10-1993 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Ravn, Søren Geckler, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Omkostninger. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I forbindelse med at klageren i august 1992 solgte sin ejendom, henvendte hun sig i indklagedes Tagensvej afdeling vedrørende den omprioritering af ejendommen, som skulle finde sted som følge af handel. Ved omprioriteringen skulle der optages et ejerskiftelån på 745.000 kr. og indfries to kreditforeningslån på henholdsvis 566.116 kr. og 17.058 kr.
Den 4. september 1992 underskrev klageren en regaranti og en håndpantsætningserklæring. Det var i regarantierklæringen anført:
"Så længe garantien løber, betaler jeg provision, der betales efter [indklagedes] til enhver tid gældende regler."
Den 9. september 1992 underskrev klageren en fuldmagt til hjemtagelse af kreditforeningslånet samt en håndpantsætningserklæring. Den 27. oktober 1992 oprettedes en boligsalgskonto i klagerens navn. Der var ikke knyttet trækningsret til denne boligsalgskonto. Den 28. oktober debiteredes kontoen for garantiprovision 5.587,50 kr., som den 29. oktober blev overført fra klagerens løbende konto i afdelingen. I forbindelse med udstedelsen af garantien blev klageren endvidere opkrævet et udfærdigelsesgebyr på 375 kr., som ikke blev debiteret boligsalgskontoen.
Den 27. oktober 1992 fremsendte afdelingen anmodning om hjemtagelse af ejerskiftelånet, og provenuet heraf, 685.793,71 kr., blev modtaget den 2. november samme år og krediteredes boligsalgskontoen. Afdelingen indhentede herefter tilbud på de indestående prioriteter, der skulle indfries, og disse blev indfriet henholdsvis den 9. november og 12. november 1992 med henholdsvis 18.299,44 kr. og 655.125,08 kr., som blev hævet på boligsalgskontoen. Kontoen blev efterfølgende debiteret et formidlingsgebyr på 2.100 kr. og krediteret nettorente på 738,13 kr., garantiprovision 3.849,16 kr. og yderligere nettorente 2,16 kr.
Efter at klageren og indklagede har brevvekslet om berettigelsen af de af indklagede opkrævede gebyrer, har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre hende udfærdigelsesgebyret på 375 kr., garantiprovisionen med fradrag af renteindtægt på boligsalgskontoen, 1.021 kr., samt godtgøre hende det tab, hun har lidt som følge, at indklagede ikke har indfriet de to kreditforeningslån samtidig med optagelsen af ejerskiftelånet, ca. 3.875 kr.
Efter at sagen er indbragt for Ankenævet, har indklagede tilbudt at godtgøre klageren det tab, hun har lidt som følge af indklagedes sene indfrielse af den største af de to indestående prioriteter. Tabet er opgjort som kurs- og rentetab med fradrag af renteindtægter på boligsalgskontoen, ialt 5.603,46 kr. Indklagede har derudover nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har ikke ønsket at acceptere indklagedes tilbud.
Klageren har anført, at hun, forinden omprioriteringssagen startede, rettede henvendelse til afdelingen og anmodede om at få oplyst, hvor stort indklagedes gebyr i forbindelse med omprioriteringssagen ville blive. Indklagede meddelte klageren, at gebyret ville være ca. 2.000 kr. Klageren finder derfor ikke, at indklagede er berettiget til at beregne sig gebyr derudover.
Indklagede har anført, at klageren forespurgte om størrelsen af gebyrer og henviste til, at det i salgsopstillingen anførte gebyr for indfrielse og kurtage på kreditforeningslånet var 2.170 kr. Afdelingen var derfor af den opfattelse, at forespørgslen om gebyret skyldtes et ønske om at vurdere gebyrstørrelsen i ejendomsmæglerens opstilling. Denne medtager ikke alle omkostninger til låneformidling, men alene de typiske gebyrer. Afdelingen oplyste, at gebyrerne skønsmæssigt ville blive i størrelsesordenen 2.000 kr., hvilket beløb er sammenligneligt med beløbet i salgsprovenuberegningen. Klageren har, forinden omprioriteringssagen påbegyndtes, underskrevet en regaranti og har således været bekendt med, at indklagede i forbindelse med omprioriteringssagen skulle afgive garanti overfor kreditforeningen for hjemtagelsen. Det fremgår af regarantien, at der skal betales provision, så længe garantien løber. De nøjagtige omkostninger til regarantien kan ikke forudberegnes, da de er afhængige af sagsforløbet og ekspeditionstiden. Garantiprovisionen beregnes fra tidspunktet for afgivelsen, og indtil denne frigives. Kreditforeningens meddelelse om frigivelse af garantien blev modtaget i afdelingen den 23. november samme år, og først på dette tidspunkt kunne garantien gøres op. Klageren må derfor være forpligtet til at dække den opkrævede garantiprovision på ialt 1.738,04 kr. og gebyret for udstedelse af garantien 375 kr. Låneprovenuet vedrørende ejerskiftelånet var til disposition den 2. november 1992. Indklagede kunne således allerede på dette tidspunkt have købt de obligationer, der skulle anvendes til indfrielse af det største lån, og indfrielsen, der først skete den 12. november, er således ikke sket indenfor en rimelig ekspeditionstid. Såfremt der var disponeret tidligere, ville kursen på det indfriede lån have været lavere og dermed gunstigere for klageren. Indklagede har derfor tilbudt kompensation i form af dækning af kurstab og forøgede renteudgifter, idet indklagede har lagt til grund, at der blev handlet den 2. november og ikke som sket den 12. november. Det mindre lån, der skulle indfries kontant, er baseret på kursen den 2. november 1992, og indklagede finder derfor ikke, at der er baggrund for at kritisere denne disposition.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede har tilbudt at godtgøre klageren det kurs- og rentetab, hun har lidt som følge af, at indklagede ikke indfriede den største af de indestående prioriteter, så snart låneprovenuet fra ejerskiftelånet var til disposition, og har beregnet denne godtgørelse til 5.603,46 kr. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagedes personale har udtalt sig således om størrelsen af de samlede gebyrer i forbindelse med omprioriteringen, at udtalelserne må anses som et løfte om, at de samlede gebyrer ikke ville overstige 2.000 kr. Da størrelsen af gebyrerne ikke findes urimelig, findes der ikke grundlag for at tage klagerens påstand til følge ud over, hvad der følger af indklagedes tilbud.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger godtgøre klageren det kurs- og rentetab, hun har lidt i forbindelse med omprioriteringssagen, således som det er beregnet af indklagede. Derudover tages klagen ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.