Afgørelse

Personlig fordring. Medvirkensalg.

20120102020

Personlig fordring. Medvirkensalg.
Klagerne havde i deres ejendom 2 lån til det indklagede realkreditinstitut samt et engagement med deres pengeinstitut. Klagerne kom i økonomiske vanskeligheder, og der blev på initiativ af deres pengeinstitut og en ejendomsmægler indgået aftale om et medvirkensalg, som det indklagede institut tiltrådte med forbehold for klagernes personlige gældsansvar. Handelsprovenuet til dækning af instituttets lån udgjorde 1.574.442 kr. Instituttet fik efterfølgende indbetalt yderligere 60.370 kr. som restprovenu ved handlen. Instituttets lån blev i november 2009 indfriet med i alt 1.873.210 kr. Klagerne indgik i marts 2010 et frivilligt forlig med deres pengeinstitut. Realkreditinstituttet gjorde i juli 2011 en personlig fordring på 238.399 kr. gældende mod klagerne. Klagerne protesterede herimod, blandt andet med henvisning til den tid, der var gået efter handlen.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at beløbet på ca. 60.000 kr. hidrørende fra refusionsopgørelsen skulle afskrives på gælden i henhold til det frivillige forlig. Klagerne påstod endvidere, at instituttet ikke kunne gøre et krav gældende mod dem vedrørende lån med pant i den afhændede ejendom. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet afviste klagernes krav om, at beløbet på 60.000 kr. skulle afskrives på gælden i henhold til det frivillige forlig med klagernes pengeinstitut, idet dette spørgsmål henhører under Pengeinstitutankenævnet. Nævnet bemærkede, at kravet af instituttet var opgjort til 238.398 kr. På baggrund af de fremlagte opgørelser fra henholdsvis klagernes pengeinstitut og instituttet svarede dette beløb til instituttets indfrielsesbeløb på i alt 1.873.210 kr. med fradrag af handelsprovenuet på 1.574.442 kr. efter afholdelse af diverse omkostninger, og med fradrag af restprovenuet på 60.370 kr., som af pengeinstituttet blev fremsendt til instituttet den 7. oktober 2010. Da instituttet havde gjort sit krav gældende mod klagerne ca. 2 år efter indgåelsen af det frivillige salg og ca. 1 år efter modtagelsen af restprovenuet fra pengeinstituttet, kunne kravet ikke anses for forældet, jf. Forældelseslovens § 5, stk. 1, nr. 1. Nævnet fandt heller ikke, at fordringen kunne anses for bortfaldet som følge af passivitet, ligesom Nævnet ikke fandt, at instituttet ved sin adfærd havde givet direkte eller indirekte afkald på sin restfordring. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at instituttet muligvis ikke havde indberettet gælden til SKAT for årene 2009 og 2010. Som følge af det anførte blev instituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 31. maj 2012



JOURNAL NR.: 2012-01-02-020-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Personlig fordring. Medvirkensalg.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 23. maj 2012


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen (2 stemmer jfr. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)
Per Englyst (2 stemmer jfr. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne erhvervede efter det oplyste i 2005 en ejendom, som blev finansieret blandt andet ved optagelse af et 4 pct. obligationslån på 1.408.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut.

Klagerne optog yderligere i 2006 et 5 pct. obligationslån på 516.000 kr. hos indklagede.

Pantebrevene for begge lån til indklagede indeholder i de særlige bestemmelser følgende passus:

”Debitor hæfter over for …(indklagede)… såvel med det pantsatte som personligt for lånet…”

Efter det oplyste havde klagerne endvidere et engagement med deres pengeinstitut, som var sikret ved pant i den omhandlede ejendom.

Klagerne fremsendte den 23. juni 2008 følgende brev til indklagede:

”…Iflg. aftale med …(medarbejder i det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… i … sender jeg/vi hermed en ansøgning om henstand på vores termin til huset er solgt.

Vi er kommet i en økonomisk situation hvor vi bor i et hus vi ikke har råd til mere.

Vi har sat huset til salg og har sat det langt ned ifht. vores gæld. Men har gjort det for at ramme en større kundegruppe.

Har medsendt salgsbudget og kontrakten med ejendomsmægleren.

På forhånd tak…”

Indklagede bevilgede den 26. juni 2008 klagerne henstand til den 30. september 2008 med betaling af ydelserne for perioden 1. juni 2008 til 31. august 2008.

Den ejendomsmægler, der forestod salget af klagernes ejendom, udarbejdede den 15. maj 2009 følgende provenuberegning:

”…2. Provenuberegning

Indtægter

Kontant betales 1.725.000
… _________
Indtægter i alt kontant 1.725.000

Udgifter:
Indfrielse af eksisterende lån, jf. pkt. 3.1. 1.745.759
…
Diverse omkostninger, jf. pkt. 3.3. 635.126
Ejendomsmæglerens vederlag, jf. pkt. 4 39.450
Moms 9.863 49.313
Øvrige salgsfremmende foranstaltninger,
jf. pkt. 5.1. 24.700
Moms 6.175 30.875
Udlæg til tredjemand for annoncering,
markedsføring mv., jf. pkt. 5.2. 0
Moms 0 0
Udlæg for dokumentationsomkostninger, jf. pkt. 6. 4.815

Budgetteret salgsprovenu, kontant, jf. dog pkt. 8. -740.887

…

3. Eksterne udgifter vedrørende finansiering, prioritering og berigtigelse mv.

3.1. Indfrielse af eksisterende lån mv.

Kontantlåns- Obl./pantebrevs- Anslået Kontant
Kreditor restgæld restgæld Pr. kurs/dato indfrielsesbeløb
…(Indklagede)… 1.358.217 1.358.217 010109 91,28/070509 1.239.821
…(Indklagede)… 509.970 509.970 010109 97,50/070509 497.195
…

Indfrielsesgebyrer og kurtage til pantekreditor 6.243
Omk. til sælgers pengeinst… 2.500

Indfrielser i alt … 1.745.759

…

3.3. Diverse omkostninger…
Sælgers andel af ejerskifteforsikring 6.006
*Tilstandsrapport 5.600
Energimærke 3.520
Indf. af …(klagernes pengeinstitut)… ca. 580.000
Indf. af …(indklagede)… lån manglende betaling 40.000

I alt … 635.126
…”


Som sagen er oplyst, blev der efterfølgende indledt bestræbelser på at sælge ejendommen i en frivillig handel - et såkaldt medvirkensalg. Klagernes pengeinstitut forestod efter det oplyste sammen med ejendomsmægleren den frivillige handel.

Efter henvendelse fra ejendomsmægleren meddelte indklagede den 2. juni 2009 sin accept til medvirkensalget. Af brevet fremgår følgende:

”I besvarelse af Deres henvendelse skal vi herved bekræfte, at …(indklagede)… som panthaver er indforstået med, at ovennævnte ejendom sælges i fri handel for kontant 1.725.000 kr. og med overtagelse hurtigst muligt, jf. det fremsendte salgsprovenue, forudsat:

• At provenuet ved ejendommens salg anvendes til dækning af sædvanlige handelsomkostninger, betaling af restancer og i øvrigt til dækning af panthaverne i prioritetsorden, som det ville være tilfældet ved en tvangsauktion,
• At udækket pant kvitteres og aflyses af tingbogen,
• At dokumentation for provenuets anvendelse forelægges os til godkendelse.

Hvis vi ikke får fuld dækning ved handelen, forbeholder vi os …(klagernes)… personlige gældsansvar for den udækkede del af vores fordring.

Vi beder Dem meddele os, når handelen er endelig og der er stillet fornøden sikkerhed for handelens gennemførelse, hvorefter vi vil bede vores advokat standse inkassosagen.

Kopi af dette brev er sendt til …(advokaten)…”

Klagernes pengeinstitut fremsendte den 14. oktober 2009 følgende opgørelse til indklagede:

” Regnskab vedr. …(ejendommen)…

Kontonummer Dato Beløb I alt

Indtægter

Deponering … 14.07.2009 1.635.000,00
Rentetilskrivning … 30.09.2009 442,35 1.635.442,35

Udgifter

Indfrielse 3. prioritet …(klagernes pengeinstitut)… 0,00
…(k’s pengeinstitut)… Gebyr 1.000,00
Tilbageholdt til Refusionssaldo 10.000,00 11.000,00

Beløb til indfrielse af 1. + 2. prioritet, …(indklagede)…

Indtægter 1.635.442,35
Udgifter 11.000,00
Tilbageholdt til evt. restancer 50.000,00 1.574.442,35


Beløbet er overført til kontonr. … den 14.10.2009. …(Pengeinstituttet) indestår for, at ethvert overskydende beløb af de tilbageholdte 61.000 kr. vil blive overført til …(indklagede)… ved den endelige frigivelse fra købers advokat.

Beløbet sendes under forudsætning af, at jeres to pantebreve aflyses af tingbogen med besked til os…”

Indklagedes lån blev den 26. november 2009 indfriet med i alt henholdsvis 1.334.611,18 kr. og 538.599,27 kr. inklusive restancer og indfrielsesomkostninger.

Klagernes pengeinstitut fremsendte den 11. marts 2010 et frivilligt forlig til klagerne, som de efter det oplyste tiltrådte. Af det frivillige forlig fremgår følgende:

”Mellem debitor og …(klagernes pengeinstitut) er der indgået aftale om nævnte forfaldne gæld:

Restgældens størrelse (hovedstol) kr. 607.823,14
og renter fra 30. september 2009 til 11. marts 2010
(historisk rente) kr. 28.138,28
Den samlede forfaldne restgæld kr. 635.961,42

Som debitor ved sin underskrift erkender at skylde banken. Det frivillige forlig kan bruges som udlægsgrundlag jf. Retsplejelovens § 478, stk. 1.

Betinget akkord

På betingelse af, at det indgåede forlig overholdes, vil banken akkordere (eftergive) følgende beløb:

Akkorderingsbeløb af hovedstol kr. 407.823,14 Rest hovedstol til afvikling kr. 200.000,00
Akkorderingsbeløb af
historisk rente kr. 28.138,28 Rest historisk rente
til afvikling kr. 0,00
Det samlede akkorderede beløb kr. 435.961,42 Samlet restgæld til afvikling kr. 200.000,00

Når den samlede restgæld til afvikling er indbetalt, får debitor saldokvittering for restbeløbet. Hvis forliget overholdes, beregnes der ikke rente af den del af gælden, der bortakkorderes.

Aftalen om akkordering har ingen indflydelse på bankens krav mod eventuelle meddebitorer, kautionister eller andre, der måtte hæfte for gælden sammen med debitor. Ethvert regreskrav fra medhæftende, og ethvert regreskrav i øvrigt mellem flere medhæftende, er banken uvedkommende og berøres ikke af denne aftale.

Hvis debitors indbetaling måtte blive omstødt efter konkurslovens regler, kan banken gøre sit fulde krav gældende og har ret til at anmelde den fulde gæld i henhold til ovennævnte opgørelse i boet.

Rente

Der vil ikke blive beregnet og tilskrevet rente i afviklingsaftalens løbetid, med mindre den indgåede aftale misligholdes…

Ved misligholdelse er det aftalt, at debitor betaler samtlige omkostninger ved inddrivelse af gælden, herunder bankens udgifter til juridisk bistand.


Skattemæssige konsekvenser

Debitor er gjort bekendt med, at denne aftale har skattemæssige konsekvenser, fx for retten til rentefradrag. Banken har ikke rådgivet om aftalens skattemæssige konsekvenser og er uden ansvar herfor, herunder for i hvilket omfang ovenstående fordeling af indbetalinger giver grundlag for rentefradrag. Debitor er opfordret til at søge skattemæssig rådgivning.

Supplerende bestemmelser:

Banken oplyser, at gælden kan være bogført på flere konti, og i den anførte saldo i kontoudskrifter og årsopgørelser fra banken er der i visse tilfælde ikke medtaget skyldige rente- og omkostningsbeløb m.v.

Det er aftalt, at for forliget gælder i øvrigt bankens almindelige forretningsbetingelser i det omfang, disse ikke er fraveget i denne aftale. Debitor erklærer ved sin underskrift at have gennemlæst dette forlig og bankens almindelige forretningsbetingelser samt at have modtaget en kopi af forliget og et eksemplar af bankens almindelige forretningsbetingelser…”

Den 7. oktober 2010 fremsendte klagernes pengeinstitut følgende e-mail til indklagede:

”Vi har d.d. overført restprovenu kr. 60.369,54 i ovennævnte ejendomshandel. Beløbet er indsat på konto …

Salgssagen hos os er afsluttet.”

Indklagede fremsendte den 1. juli 2011 enslydende breve til klagerne vedrørende indklagedes udækkede tilgodehavende. Af brevene fremgår følgende:

”Ovennævnte ejendom er solgt i fri handel for 1.725.000,00 kr. med overtagelse 15.07.2009. Salgsprisen har ikke dækket (indklagedes)… tilgodehavende, hvorfor du fortsat hæfter for den udækkede del af vores tilgodehavende.

Vi har opgjort din personlige hæftelse til 238.398,56 kr. jf. nedenfor. Hertil kommer renter på 5,00000% p.a. fra lånets indfrielse 26.11.2009.

Indtægter
Købesum 1.725.000,00 kr.
Renteindtægt af skødekonto 581,12 kr.
Indtægter i alt 1.725.581,12 kr.

Udgifter:
Indfrielse lån nr. 4910450441 1.334.611,18 kr.
Indfrielse lån nr. 3112391878 538.599,27 kr.
Mæglersalær 83.283,75 kr.
Ekspeditionsgebyr …(k’s pengeinstitut)… 1.000,00 kr.
Refusionssaldo 6.485,48 kr.
Udgifter i alt 1.963.979,68 kr.
Manglende dækning efter salg 238.398,56 kr.

Ifølge aftale mellem (indklagede)… og …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, har …(det koncernforbundne pengeinstitut)… afgivet garanti, der dækker vores tilgodehavende. Derfor er …(det koncernforbundne pengeinstitut)… indtrådt i vores rettigheder ifølge ovennævnte hæftelse.

Vi har valgt, at lade salgsprovenuet primært dække renter og omkostninger.

Fordringen forældes efter gældende regler.

Vi beder dig om, at du indenfor 10 dage kontakter …(det koncernforbundne pengeinstitut)… på telefon … for at drøfte mulighederne for afvikling af beløbet, idet fordringen ellers overgives til inkasso uden yderligere varsel…”

Det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 21. juli 2011 følgende brev til klager 2:

”Din gæld til …(det koncernforbundne pengeinstitut)… skal betales nu

Som oplyst i brev af 01.07.2011, er …(det koncernforbundne pengeinstitut)… … afdeling, indtrådt i …(indklagedes)… rettigheder, for den del af gælden, som …(det koncernforbundne pengeinstitut)… har dækket via garanti.

Der er i den forbindelse oprettet en …(konto)…, som er overgivet til bankens Inkasso Service. Vi skal derfor bede dig betale din gæld plus renter og omkostninger senest den 04.08.2011.

Gælden er opgjort på denne måde:

Konto …
Restgæld af hovedstol 238.398,56 kr.
Beregnede, men endnu ikke tilskrevne renter
Rente 5,00000% pr. år fra den 11.07.2011 til 21.07.2011 359,23 kr.
Omkostninger 0,00 kr.
I alt 238,757,79 kr.

Beløbet skal sættes ind på konto …

Vi har krav på renter af den samlede gæld, indtil hele gælden er betalt. Renterne indberettes dog først til SKAT, når de er betalt.

Frivilligt forlig
Kan du ikke betale hele gælden, beder vi dig skrive under på det vedlagte frivillige forlig, der er en anerkendelse af gældens størrelse og forrentning.

Undgå flere omkostninger
Hvis gælden ikke bliver betalt – eller der ikke aftales en afvikling af gælden med os – senest den 04.08.2011, overdrager vi sagen til retslig inkasso hos vores advokat. Det vil betyde flere omkostninger for dig.

Har du spørgsmål til oplysningerne i dette brev, eller vil du høre mere om en eventuel afdragsordning, kan du ringe til os på …”

Klagerne fremsendte den 11. august 2011 følgende brev til det koncernforbundne pengeinstitut:

”…Ovennævnte ejendom er solgt, med overtagelse d. 150709

Men vi var da i vores bedste overbevisning, ret sikker på at, al gæld var opgjort.

Så denne her opgørelse, har da gjort os utrygge og frustreret. Det giver jo slet ikke mening, at der kan gå så lang tid, og der så lige dumper en regning ind på knap 240.000 kr.

Vi skriver i dag 110811, dvs. at der er gået 2 år siden huset er blevet solgt og overtaget.

Da vi flyttede fra huset, var vores økonomiske situation belastet. Huset havde været til salg i 2½ år inden det blev solgt.

…(Klager 1)… havde været uden arbejde i 1½ år.

Vi havde ingen jordisk chance for, at betale restgælden, da huset var solgt.

Uden jeres ekstra beregning, gik vi ud med et minus på 613.000 kr.

Vi fik derfor lavet et privat forlig med (klagernes pengeinstitut)…

Det har vi været glade for, for det var enten et privat forlig, eller vi måtte søge en gældssanering.

Trods vi er uforstående overfor denne ”nye” regning, vil vi gerne være imødekommende og få lavet en aftale med jer også.

Men vi vil også gerne bede jer, at tage hensyn til flere instanser:

Jeres meget sene opgørelse, er det i det hele taget i orden?

Der er i forvejen gjort op med et passende beløb, på baggrund af vores økonomi for 1 år siden, i forhold til forlig med (klagernes pengeinstitut)…

Refusionsopgørelse på ca. 60.000 kr. er også for længst opgjort ifbm. huset. Pengene er dog gået direkte til …(klagernes pengeinstitut)… Har dækket noget af det minus, banken har haft ved, det private forlig.

Vi er samtidig ved, at flytte hver til sit, så der bedes tages hensyn til vores nye familiesituation.

Jeg bliver boende, med vores 5 årige søn. Han har det svært i forvejen og starter i støttegruppe her i uge 35, ifbm. gennemgået PPR (Pædagogisk Psykologisk Rådgivning).

Vi ønskede jo allerhelst, at denne gæld ikke eksisterede og er som sagt, meget uforstående overfor, at der skal gå 2 år. Det må i også give os ret i, at det tæt på utilgiveligt.

Vi har intet af værdi, vi har ingen bil og bor i lejet bolig.

Så hvis i kan dele regningen i 2, da vi som skrevet er ved at flytte fra hinanden.

Afskrive alle renter.

Afskrive gælden til i alt 40.000, så vi hver især afdrager 20.000

Vi medsender budget, årsopgørelser og 2 mdr’s lønsedler.

Vi ser frem til, at høre fra jer…”

Det koncernforbundne pengeinstitut meddelte den 7. september 2011 klagerne, at deres akkordtilbud ikke kunne accepteres, idet gælden ønskedes fuldt afviklet.

Den 7. oktober 2011 fremsendte det koncernforbundne pengeinstitut følgende forslag til klager 2 vedrørende afvikling af gælden:

”Forslag til afvikling af gæld

Som aftalt pr. telefon sendes to forslag til afvikling af din gæld:

1. Enten afvikler du hele gælden, inklusive renter og omkostninger, ved at betale 4.000,00 kr. om måneden – første gang den 01.11.2011. Hvis den variable rente ikke ændrer sig, er gælden betalt tilbage den 01.04.2018.
2. Eller du betaler en midlertidig nedsat ydelse på 2.500,00 kr. i 24 måneder. Herefter skal aftalen genforhandles.

I begge forslag er renten variabel og den tilskrives en gang om året. Renten er for tiden …

Kontakt os senest den 21.10.2011
Hører vi ikke fra dig senest den 21.10.2011, overvejer vi uden varsel at sende sagen til retslig inkasso hos vores advokat. Det vil betyde flere omkostninger for dig.”

Klagerne indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at beløbet på ca. 60.000 kr. hidrørende fra refusionsopgørelsen skal afskrives på gælden i henhold til det frivillige forlig med klagernes eget pengeinstitut. Klagerne påstår endvidere, at indklagede ikke kan gøre et krav gældende mod dem vedrørende lån med pant i den ejendom, som blev afhændet ved den frivillige handel.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne anfører, at de er af den stærke overbevisning, at der er noget galt med hensyn til salget af ejendommen.

Pengeinstituttet samt ejendomsmægleren stod for salget af ejendommen.

De har efterfølgende indgået et privatforlig med pengeinstituttet vedrørende restgælden på huset.

Der er således indgået privatforlig vedrørende den officielle restgæld på 635.561,42 kr. om betaling af et beløb på 200.000 kr. med 2.500 kr. i afdrag pr. måned. Beløbet på 635.561,42 kr. svarer til provenuet fra ejendomsmægleren.

Inden for et år efter hussalget blev de ringet op af ejendomsmægleren, der oplyste, at der var ca. 60.000 kr. til gode på refusionsopgørelsen. De kontaktede en medarbejder fra inkassoafdelingen i pengeinstituttet. Medarbejderen informerede dem om, at de penge ville dække det minus, pengeinstituttet nu engang har haft i forbindelse med det private forlig.

De mener, at de 60.000 kr. burde afskrives de 200.000 kr., men dette skete ikke.

Ca. den 1. juli 2011 - tæt på 2 år efter, at salget efter deres overbevisning var afsluttet - kom der brev fra indklagede om, at de skylder indklagede 238.757,79 kr. De var meget forundrede over dette brev.

De kontaktede igen medarbejderen fra pengeinstituttet, men hun afviste straks, at der var sket en fejl. Medarbejderen henviste til, at sagen fra hendes position var afsluttet. Pengeinstituttet har på intet tidspunkt henvist til eller oplyst dem om, at der var anden gæld til andre kreditorer.

Salget af huset har desværre været en stor følelsesmæssig rutchetur, og de er ekstremt forundrede over, at der kan komme et brev så tæt på 2 år efter, at huset er solgt og overtaget.

De havde på det tidspunkt betalt deres afdrag til pengeinstituttet som aftalt, havde fået ro på deres liv og havde kunnet lægge dette dårlige hussalg bag sig.

Da de fik brevet fra indklagede, prøvede de i starten at snakke med indklagede, men der var slet ikke noget at komme efter. De skyldte indklagede penge, og dem ville indklagede gerne have nu.

Indklagede har informeret dem om, at det er indklagede uforstående, at pengeinstituttet har kunnet lave et privatforlig med dem så hurtigt, da hussalget ikke har været afsluttet på daværende tidspunkt. Indklagede har samtidig sagt, at det drejede sig om et tvangssalg. Disse informationer er de uforstående overfor. De kender ikke til noget tvangssalg. Hvordan har pengeinstituttet kunnet lave et privatforlig med dem, hvis hussalget ikke har været afsluttet?

På baggrund af mange års dårlig økonomi er de ikke samlevende mere.

Med deres klage ønsker de at opnå følgende:

Punkt 1:
De ca. 60.000 kr., der er kommet tilbage fra refusionsopgørelsen på huset efter salget, ønsker de, bliver fratrukket det skriftlige forlig. Pengene kom ca. 1 år efter, at forliget blev indgået.

Punkt 2:
Det krav, der er kommet fra indklagede på 238.757,79 kr. (opgjort 21. juli 2011) mener de ikke, at de skal hæfte for. De synes, at det er helt urimeligt, at huset er solgt og overdraget til ny ejer 15/7-2009, og at de først modtager et brev, der er skrevet 1. juli 2011. Det er 23 måneder og 14 dage, hvor de intet har hørt fra indklagede. Deres pengeinstitut har stået for hele hussalget, det vil sige, at de intet har haft med salget at gøre.

Da de underskrev forliget med pengeinstituttet, var de helt overbevist om, at det var den sidste regning på huset, da gælden på 635.961,42 kr. svarede til det provenu, ejendomsmægleren havde beregnet. Da pengeinstituttet har siddet med alle papirerne fra huset, har pengeinstituttet vidst, at der også var en regning til indklagede. Det har pengeinstituttet undladt at oplyse/hemmeligholdt for dem. Der føler de, at pengeinstituttet ikke har været ærligt.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne i 2005 købte den omhandlede ejendom.

Klagerne optog i den forbindelse lån i indklagede med en hovedstol på 1.408.000 kr. mod pant i ejendommen. Senere i 2006 optog klagerne yderligere et tillægslån med en hovedstol på 516.000 kr.

I begge pantebreve for lånene er under ”Særlige bestemmelser” blandt andet anført følgende:

”7. Hæftelse
Debitor hæfter over for …(indklagede)… såvel med det pantsatte som personligt for lånet.”

I juni 2008 fik klagerne svært ved at betale ydelserne på deres realkreditlån og satte ejendommen til salg. Samtidig anmodede klagerne om henstand med betaling af ydelserne.

Først i 2009 blev ejendommen solgt. Ejendommen blev solgt i fri handel, men som en ”underskudshandel” for 1.725.000 kr. med overtagelse 15. juli 2009.

Indklagede afgav den 2. juni 2009 sin betingede accept af underskudshandlen. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

”Hvis vi ikke får fuld dækning ved handelen, forbeholder vi os …(klagerne)… personlige gældsansvar for den udækkede del af vores fordring.”

Efter salget fremsendte pengeinstituttet regnskab vedrørende salget af ejendommen. Af regnskabet fremgår blandt andet:

”…(Pengeinstituttet)… indestår for at ethvert overskydende beløb af de tilbageholdte 61.0000 kr. vil blive overført til …(indklagede)… ved den endelige frigivelse af købers advokat.”

Indklagede modtog i oktober 2010 handlens restprovenu på 60.369,54 kr.

Herefter blev den udækkede del af indklagedes tilgodehavende opgjort til 238.398,56 kr. Det koncernforbundne pengeinstitut indfriede som garant indklagedes tilgodehavende og indtrådte herved i indklagedes krav mod klagerne.


ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres følgende gældende,

at det personlige gældsansvar fremgår af pantebrevene, som klagerne har underskrevet,

at indklagede ved accept af handlen forbeholdt klagernes personlige gældsansvar for den udækkede del af indklagedes tilgodehavende,

at det frivillige forlig med pengeinstituttet ikke vedrører indklagedes fordring mod klagerne,

at indklagede ikke har udvist forhold, der af klagerne har kunnet tolkes som afkald på den personlige fordring,

at fordringen således ikke kan anses som bortfaldet på grund af passivitet, jf. Østre Landsrets dom af 2. oktober 2007, og

at det koncernforbundne pengeinstitut som garant har ret til at indtræde i indklagedes krav mod klagerne.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klagerne har i sagen fremlagt årsopgørelser fra SKAT for årene 2008-2010. Årsopgørelserne indeholder blandt andet følgende oplysninger:

” Gæld til realkredit, reallån, pengeinstitutter

2008 klager 1 1.188.063 kr.
2008 klager 2 1.135.698 kr.

2009 klager 1 325.011 kr.
2009 klager 2 296.889 kr.

2010 klager 1 312.262 kr.
2010 klager 2 283.916 kr.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER.

Klagernes krav om, at beløbet på 60.000 kr. skal afskrives på gælden i henhold til det frivillige forlig med klagernes pengeinstitut afvises, idet dette spørgsmål henhører under Pengeinstitutankenævnet.

Kravet, som indklagede har gjort gældende mod klagerne, er af indklagede opgjort til 238.398 kr. På baggrund af de fremlagte opgørelser fra henholdsvis klagernes pengeinstitut og indklagede svarer dette beløb til indklagedes indfrielsesbeløb på i alt 1.873.210 kr. med fradrag af handelsprovenuet på 1.574.442,35 kr. efter afholdelse af diverse omkostninger, jf. opgørelse af 14. oktober 2009 fra klagernes pengeinstitut til indklagede, og med fradrag af restprovenuet på 60.369,54 kr., som af pengeinstituttet blev fremsendt til indklagede den 7. oktober 2010.

Indklagede gjorde sit krav gældende mod klagerne ca. 2 år efter indgåelsen af det frivillige salg og ca. 1 år efter modtagelsen af restprovenuet fra pengeinstituttet. Indklagedes krav kan ikke anses for forældet, jf. Forældelseslovens § 5, stk. 1, nr. 1.

Efter det oplyste sagsforløb finder Nævnet heller ikke, at fordringen kan anses for bortfaldet som følge af passivitet, ligesom Nævnet ikke finder, at indklagede ved sin adfærd har givet direkte eller indirekte afkald på sin restfordring. Det kan ikke føre til et andet resultat, at indklagede muligvis ikke har indberettet gælden til SKAT for årene 2009 og 2010.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen