Afgørelse

Spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån i 2008

Indledning

Denne sag vedrører om Nordea Bank ydede mangelfuld rådgivning til klagerne i forbindelse med optagelse af et 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån i efteråret 2008.

Sagens omstændigheder

Klagerne er kunder i Nordea Bank, hvor de den 14. august 2008 var til møde vedrørende omlægning af deres realkreditlån, der ifølge det oplyste var på oprindeligt 2.799.000 kr. Af bankens mødereferat fremgår blandt andet følgende:

”…

Vi har talt om fordele og ulemper ved en omlægning af jeres nuværende lån i ejendommen.

I har valgt at omlægge jeres nuværende rentegaranti-lån til et 5% stående obligationslån, da I får en lavere restgæld og ydelse.

I er gjort bekendt med at lånet løber i 10 år, hvorefter lånet udløber til kurs 100 og skal omlægges eller indfries. Hvad renten er herefter kendes ikke på nuværende tidspunkt.

Lånet kan indfries til enhver tid men kun ved køb af obligationer til markedskurs. De[nn]e kurs kan være over eller under kurs 100, men udsvingene i kursen vil være mindre efterhånden som vi nærmer os udløb af lånet.

…”

Den 17. september 2008 sendte banken et lånetilbud til klagerne vedrørende et 10-årigt 5 % obligationslån med en hovedstol på 2.516.000 kr. og afdragsfrihed i 10 år.

Sammen med lånetilbuddet modtog klagerne ”Standardiseret Europæisk Informationsblad”, hvoraf følgende fremgik vedrørende førtidig eller ekstraordinær indfrielse af lånet:

”…

Lånet er ydet på baggrund af inkonverterbare stående obligationer, og kan derfor alene ekstraordinært indfries helt eller delvis ved til Nordea Kredit at indlevere obligationer, svarende til obligationsrestgælden eller det delvise beløb hvormed lånet ønskes nedbragt, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet er effektueret.

I det sidste år af lånets løbetid kan lånet i perioden indtil den 30. november indfries helt eller delvist ved at indbetale det beløb til Nordea Kredit, der kræves til hel eller delvis indløsning af obligationsrestgælden til pari, med tillæg af omkostninger herunder eventuelle differencerenter.

…”

Samme indfrielsesvilkår er anført i pantebrevet for lånet.

Ifølge en samtidig udarbejdet erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, jf. Finanstilsynets bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, var klagernes erfaring med at optage lignende lån ”lille”. Af erklæringen fremgik videre, at klagerne ønskede fast rente og afdragsfrihed på lånet. Klagerne havde i øvrigt ingen præcise forventninger til lånets løbetid.

Om klagernes begrundelse for valg af lån fremgik følgende af erklæringen:

”…

I har valgt at lave en omlægning af jeres nuværende rentegarantilån, max. 5 % til et nyt 5 % stående obligationslån, som løber i ca. 10 år. I forbindelse med omlægningen er det aftalt at I nedbringer lånets [hovedstol] med ca. 108.000 kr., således [at] lånet ligger indenfor 80 % af belåningsværdien.

…”

Som alternativ til det valgte lån fremgik af erklæringen et 30-årigt 7 % obligationslån med en hovedstol på 2.505.000 kr. og afdragsfrihed i op til 10 år.

Vedrørende væsentlige egenskaber ved det valgte lån fremgik ved afkrydsning, at det ikke var muligt at opsige lånet. Endvidere fremgår blandt andet:

”…

…”

I følge det oplyste indgav klagerne den 7. januar 2013 en klage til banken vedrørende rådgivningen i forbindelse med låneoptagelsen. Ved brev af 28. januar 2013 afviste banken klagen.

Parternes påstande

Den 9. april 2013 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale en eventuel overkurs ved indfrielse af klagernes realkreditlån før udløb, samt at banken skal tilkendegive at ville yde klagerne et afdragsfrit realkreditlån af tilstrækkelig størrelse til at kunne indfri lånet i 2018 uanset ejendommens værdi.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken ikke har overholdt § 4, stk. 5, § 8, stk. 1, og § 34 i den dagældende bekendtgørelse om investorbeskyttelse ved værdipapirhandel.

De blev ikke rådgivet om fordele og ulemper vedrørende optagelse af lån baseret på inkonvertible obligationer. De blev ligeledes ikke rådgivet om betydningen af et eventuelt rentefald.

At lånet var baseret på inkonverterbare obligationer blev først nævnt i det materiale, som de modtog i september 2008. På det tidspunkt drejede det sig imidlertid kun om at fuldbyrde det, som var aftalt på mødet i august 2008.

Bankens rådgivning tog ikke højde for deres mulighed for at omlægge lånet før udløb eller deres mulighed for at omlægge til et tilsvarende lån ved udløb. De blev ligeledes ikke rådgivet om konsekvensen i tilfælde af, at ejendommens værdi er faldet, når lånet udløber i 2018.

Som følge af et fald i værdien af deres ejendom, vil realkreditinstituttet formentlig ikke yde et lån af tilsvarende størrelse ved lånets udløb i 2018. Det betyder, at de selv skal fremkomme med et beløb, hvilket de ikke finder rimeligt, da de ikke har modtaget tilstrækkelig rådgivning.

Banken har anført, at der i henhold til realkreditloven § 7, stk. 1, altid kan ske refinansiering af lånet ved en såkaldt vandret konvertering. Dette harmonerer imidlertid ikke med lovens § 7, stk. 2, hvorefter der kun må ydes lån efter stk. 1, såfremt pantsikkerheden ikke herved forringes væsentligt. Bankens bemærkning står i øvrigt i misforhold til, at samtlige realkreditinstitutter i foråret 2013 rettede henvendelse til ministeren om lige netop denne problemstilling. Såfremt lånet overstiger 80 % af ejendommens værdi, skal de ved afdragsfrihedens udløb begynde at afdrage på hele lånet, hvilket vil betyde en kraftig stigning i ydelsen. Dette burde banken ligeledes have rådgivet dem om.

Ankenævnet har i sag nr. 535/2011 lagt vægt på, at det af erklæringen vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom fremgik specifikt, at virkningen af et rentefald indgik i rådgivningen. Det er ikke tilfældet i deres sag. Betydningen af et rentefald er heller ikke omtalt under punktet ”Ulemper”. Dette understøtter, at deres sag bør falde ud i overensstemmelse med mindretallets udtalelse i ovennævnte sag.

Nordea Bank har anført, at banken ikke overfor klagerne har optrådt som værdipapirhandler, men som rådgiver om realkreditlån, hvorfor klagen rettelig skal behandles efter dagældende bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder.

Efter en række varslinger i bankens gældsplejesystem blev det på mødet den 14. august 2008 aftalt at gennemføre en omlægning af klagernes eksisterende realkreditlån.

Formålet var at få en lavere restgæld og ydelse på lånet. Klagernes udgangspunkt var, at der skulle være 10 års afdragsfrihed og fast rente. Herefter stod valget mellem det optagne lån og et 30-årigt 7 % obligationslån.

Banken gennemgik fordele og ulemper ved begge lånetyper, herunder kursrisikoen ved førtidig indfrielse af det inkonverterbare lån. Af samme grund lagde banken vægt på, at klagerne ikke havde planer om et boligskift.

Klagerne foretrak det inkonverterbare lån på grund af den lavere renteudgift.

Det fremgik af samtlige lånedokumenter, at lånet var baseret på inkonverterbare obligationer.

Kun et helt usædvanligt rentefald i den første del af låneperioden og en optimal konverteringsaktivitet vil kunne udligne eller måske overstige rentefordelen ved det inkonvertible lån. Dette kan imidlertid først opgøres og med stor usikkerhedsmargin, når det inkonverterbare lån udløber.

Klagernes påstand om indfrielse til kurs 100 er udtryk for et ønske om både at få fordelen af den lavere ydelse på det inkonverterbare lån, hvis renten skulle stige eller være uændret, og samtidig få muligheden for at konvertere i tilfælde af et rentefald. En sådan gevinstoptimering bør ikke fremmes i Ankenævnet.

For så vidt angår refinansieringen af lånet ved udløb i 2018 kan klagerne i henhold til lov om realkreditlån § 7, stk. 1, refinansiere lånet ved en såkaldt vandret konvertering. Der kræves alene fornyet vurdering, hvis klagerne ønsker afdragsfrihed. Forbeholdet i § 7, stk. 2, anvendes ikke i praksis med mindre der for eksempel er tale om uomsættelige erhvervsejendomme eller værdiforringende skader. Der er desuden tale om et hypotetisk spørgsmål, som Ankenævnet ikke kan tage stilling til.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne omlagde i efteråret 2008 deres daværende realkreditlån til et 10-årigt afdragsfrit 5 % obligationslån med en hovedstol på 2.516.000 kr.

Ankenævnet finder efter det foreliggende, at det må lægges til grund, at Nordea Bank forud for klagernes låneomlægning i 2008 på fyldestgørende måde informerede om forskellige låntyper og fordele og ulemper herved.

Det må endvidere lægges til grund, at klagerne valgte det omtvistede 10-årige inkonvertible lån med henblik på at opnå en ydelsesbesparelse, og at de blev informeret om, at der var risiko for, at en eventuel førtidig indfrielse skulle ske til overkurs, hvilket understøttes af bankens referat af rådgivningsmødet, pantebrevet for lånet samt af erklæringen vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom.

Der er efter det anførte ikke grundlag for at pålægge Nordea Bank at holde klagerne skadesløse for eventuelle negative konsekvenser af låneoptagelsen, herunder betaling af en eventuel overkurs, hvis lånet indfries før tid.

Det kan heller ikke pålægges banken at indestå for, at klagernes ejendom ved udløbet af det nuværende lån kan refinansieres med et realkreditlån eller et tilsvarende banklån af samme størrelse.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.