Ekspedition af hjemtagelse af ejerskiftelån. Kurstab for køber.
| Sagsnummer: | 266 /1999 |
| Dato: | 16-12-1999 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Villy Dyhr, Inge Frølich, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Ekspedition af hjemtagelse af ejerskiftelån. Kurstab for køber. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede I og/eller indklagede II som følge af mangelfuld ekspedition af en ejerskiftesag har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 31. august 1998 købte klagerne en fast ejendom med overtagelse den 1. oktober 1998. Købesummen skulle bl.a. berigtiges ved hjemtagelse af et 30-årigt kontantlån på 839.000 kr. baseret på 5% obligationer i Realkredit Danmark. Ejerskiftelånet skulle søges af klagernes pengeinstituttet, indklagede II, og hjemtages af sælgers pengeinstitut (indklagede I)/advokat i sælgers navn. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Køber forestår selv finansieringen, såfremt køber efterfølgende vælger anden finansiering i et andet kreditinstitut end anført på side 2C-1.
......
Når der foreligger lånetilbud uden forbehold for købers forhold, kan køber fordre, at sælger for købers regning indgår fastrenteaftale for at fastholde ydelsen.
......
Sælger bestemmer udbetalingstidspunktet. Kan udbetaling ikke nås, inden overtagelsesdagen, skal hjemtagelsen finde sted uden ugrundet ophold herefter.
......
Hvis køber efterfølgende ændrer den valgte finansiering til at være et obligationslån, skal køber omgående foretage kurssikring eller stille bankgaranti for lånets provenu.
Køber og sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til fastlåsning af ydelse/nettoprovenuet."
Det foreslåede ejerskiftelån blev ændret til et 30-årigt 6% obligationslån i Totalkredit på 863.000 kr. Lånetilbudet blev den 7. september 1998 udstedt af indklagede II på vegne Totalkredit.
Den 8. september 1998 fremsendte den medvirkende ejendomsmægler en kopi af lånetilbudet til klagernes advokat. Af fremsendelsesskrivelsen fremgår, at de originale dokumenter var fremsendt til sælgers advokat. Gældsovertagelseserklæringen, som skulle underskrives af klagerne, beroede hos indklagede II, som også ville drøfte kurssikring med klagerne.
Medio september 1998 rettede indklagede II telefonisk henvendelse til indklagede I vedrørende hjemtagelsen af ejerskiftelånet. Det blev aftalt, at indklagede I skulle hjemtage lånet og samtidig stille garanti for anmærkningsfrit tinglyst pantebrev.
Den 15. september 1998 underskrev sælger fuldmagtsdelen af en fuldmagts- og garantierklæring ved hjemtagelse af Totalkreditlånet, hvorefter indklagede I fik fuldmagt til at anmode om låneudbetaling samt modtage og kvittere for låneprovenuet.
Gældsovertagelseserklæringen blev underskrevet af klagerne og videreekspederet af indklagede II den 17. september 1998.
Den 18. september 1998 blev pantebrevet tinglyst.
Om formiddagen på overtagelsesdagen den 1. oktober 1998 blev indklagede II kontaktet af klagerne, som ønskede lånet hjemtaget. Indklagede II fremførte klagernes ønske om hjemtagelse over for såvel sælgers som klagernes advokat samme formiddag.
Sælgers advokat anmodede telefonisk indklagede I om at hjemtage ejerskiftelånet og fremsendte til brug herfor den originale fuldmagts- og garantierklæring til indklagede ved skrivelse af s.d. den 1. oktober 1998. Indklagede modtog skrivelsen fredag den 2. oktober 1998.
Mandag den 5. oktober 1998 anmodede indklagede I sælgers advokat om indeståelse for anmærkningsfri tinglysning af pantebrevet.
Advokatens indeståelse blev modtaget hos indklagede I den 6. oktober 1998. S.d. udfyldte og underskrev indklagede I den del af fuldmagts- og garantierklæringen der vedrørte udbetalingen af lånet og garantien. Blanketten er fortrykt med Totalkredits adresse øverst. Vedrørende låneafregning fremgår, at denne "foretages altid via tilbudsgivende pengeinstitut" Under punktet garantierklæring er det bl.a. anført, at endeligt tinglyst pantebrev, stempelskema samt indfrielsesnota(er) skulle fremsendes til "TOTALKREDIT via tilbudsgivende pengeinstitut".
Indklagede I fremsendte s.d. den 6. oktober 1998 fuldmagts- og garantierklæringen direkte til Totalkredit.
Den 7. oktober 1998 videresendte Totalkredit fuldmagts- og garantierklæringen til indklagede II, som herefter afregnede lånet til kursen den 9. oktober 1998 på 93,25 med et fradrag på 0,1% point.
Kursen på obligationerne vedrørende lånet var i perioden 1.-9. oktober 1998 som følger:
1. oktober 96,700 2. oktober 96,950 3. og 4. oktober weekend 5. oktober 96,300 6. oktober 96,050 7. oktober 95,950 8. oktober 95,250 9. oktober 93,250
Parternes påstande.
Klagerne har den 28. juni 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede I og/eller indklagede II tilpligtes at betale erstatning for kurstabet.
De indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede I som følge af for lang ekspeditionstid ved hjemtagelsen af ejerskiftelånet har pådraget sig erstatningsansvar for kurstabet.
Indklagede II har pådraget sig ansvar for kurstabet ved at have undladt at foretage kurssikring straks efter den 7. september 1998. Indklagede II burde i hvert fald umiddelbart efter henvendelsen til indklagede I medio september 1998 have sørget for underskrift af dokumenter, indhentelse af erklæringer m.v., således at sagen kunne fremmes med kort varsel. Som følge af indklagede II's mangelfulde rådgivning blev de påført en unødig kursrisiko.
Indklagede I har anført, at man på baggrund af henvendelsen fra indklagede II indvilgede i at hjemtage lånet og samtidig stille garanti for anmærkningsfrit tinglyst pantebrev forudsat en sædvanlig indeståelse fra sælgers advokat, som forestod tinglysning af pantebrevet.
Sælgers advokats instruks om hjemtagelse af lånet den 1. oktober 1998 kunne først udføres den 6. oktober 1998, hvor man fra advokaten havde modtaget dels den originale fuldmagts- og garantierklæring, dels indeståelsen for anmærkningsfrit tinglyst pantebrev.
Udbetalingsanmodningen og garantien blev fremsendt til Totalkredit, som fremstår som modtager af erklæringen. Det fremgår ikke, at selve erklæringen skal fremsendes til andre end realkreditinstituttet, og man har ikke som anført af indklagede II modtaget orienteringsskrivelsen "Information om hjemtagelse af lån i Totalkredit", hvoraf det skulle fremgå, at indeståelsen skulle sendes til indklagede II.
Indklagede II har anført, at man med klagerne drøftede muligheden for dels kurssikring dels en snarlig hjemtagelse af lånet, da overtagelsesdagen var nært forestående.
Indklagede I, som ifølge købsaftalen skulle forestå hjemtagelsen, meddelte mundtligt at ville indestå for tinglyst pantebrev ved en eventuel snarlig hjemtagelse af lånet. Man ekspederede sagen for så vidt angår gældsovertagelseserklæringen, mens den øvrige del af hjemtagelsen, som ifølge købsaftalen skulle ske umiddelbart på overtagelsesdagen eller uden ugrundet ophold herefter, skulle varetages af indklagede I og sælgers advokat. De pågældende burde have afstemt sagens videre forløb.
Hjemtagelsen blev yderligere forsinket som følge af, at udbetalingsanmodningen af indklagede I fejlagtigt blev sendt til Totalkredit, frem for tilbudsgivende pengeinstitut (indklagede II).
Oplysning om, hvortil udbetalingsanmodning skal fremsendes, fremgår af "Information om hjemtagelse af Totalkreditlån", som vedlægges ethvert ejerskiftelånetilbud, der udarbejdes af indklagede II. Hverken før eller efter omvalg af ejerskiftefinansieringen har det været på tale, at ejerskiftelånet skulle hjemtages af indklagede II.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at indklagede I i hvert fald ved indklagede II's telefoniske henvendelse medio september 1998 påtog sig at hjemtage ejerskiftelånet. Allerede som følge heraf finder Ankenævnet, at det påhvilede indklagede II at påse, at udbetalingsgrundlaget var til stede.
Det må lægges til grund, at indklagede II forestod ekspeditionen af gældsovertagelseserklæringen den 17. september 1998, at ejerskiftelånspantebrevet blev tinglyst den 18. september 1998, og at både advokatens indeståelse og den originale fuldmagts- og garantierklæring kunne have været rekvireret fra advokaten således, at lånet var klar til hjemtagelse på overtagelsesdagen den 1. oktober 1998. Ankenævnet finder derfor, at indklagede I som udgangspunkt er erstatningsansvarlig for det tab, klagerne led som følge af kursfaldet i perioden efter denne dato.
Det må anses for uafklaret, om indklagede I sammen med lånetilbudet modtog Information om hjemtagelse af lån i Totalkredit, hvor det fremgik, at fuldmagt- og garantierklæringen skulle fremsendes til tilbudsgivende pengeinstitut, som var indklagede II. Ankenævnet finder derfor ikke grundlag for at fastslå, at indklagede I begik en ansvars-pådragende fejl ved at fremsende fuldmagts- og garantierklæringen direkte til Totalkredit, som var anført som adressat. Som følge heraf finder Ankenævnet, at indklagede I's erstatningsansvar bør begrænses til klagernes tab som følge af kursfaldet i perioden 5. - 9. oktober 1998.
For så vidt angår indklagede II må det som ubestridt af klagerne lægges til grund, at spørgsmålet om kurssikring blev drøftet i forbindelse med indhentelsen af lånetilbudet, og at klagerne under hensyn til den relativt korte tid indtil overtagelsesdagen valgte at undlade kurssikring. Ankenævnet finder som følge heraf ikke grundlag for at pålægge indklagede II erstatningsansvar som følge af mangelfuld rådgivning.
Der er ikke fornødent grundlag for at tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidt indklagede II på grund af mangelfuld oplysning om fremgangsmåden ved udbetaling af lånet har pådraget sig erstatningsansvar for klagernes tab som følge af kursfaldet i perioden 1. - 5. oktober 1998.
Som følge heraf
Indklagede I skal inden fire uger betale klagerne en erstatning som ovenfor anført. For så vidt angår indklagede II tages klagen ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.