Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsfejl ved indfrielse af realkreditlån i forbindelse med ejendomssalg.

Indledning

Denne sag vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et ansvar ved ikke at have rådgivet rettidigt om kurssikring og ved ikke at have opsagt klagernes realkreditlån, der skulle indfries i forbindelse med en bolighandel.

Sagens omstændigheder

Klagerne K og M er kunder i Danske Bank. Ved købsaftale af 30. marts 2010 solgte klagerne deres faste ejendom til overtagelse pr. 1. september 2010. Ejendommen var bl.a. belånt med et 4 % obligationslån med en restgæld på lidt over 2 mio. kr.

Under "individuelle vilkår" fremgår følgende af købsaftalen:

"…

Såfremt køber ønsker at overtage sælgers indestående lån, sørger køber selv for at blive debitorgodkendt….. Senest samtidig med garantistillelse skal køber være debitorgodkendt og have underskrevet gældsovertagelseserklæring.

…"

Køberne skulle stille pengeinstitutgaranti senest den 22. april 2010.

Det fremgår videre af købsaftalen under pkt. 18 "Købesummen", at:

"…

Sælger og køber er gjort bekendt med muligheden for at foretage kurssikring af hhv. indestående og nye lån.

…"

Den 8. april 2010 sendte klagernes ejendomsmægler en mail til Danske Bank, hvoraf følgende fremgår:

"Til [bankmedarbejder]

Vi har for din kunde solgt ovennævnte ejendom.

Handlen er en kontanthandel, og i den forbindelse, beder vi dig være behjælpelig med indfrielse af indestående prioriteter, der ikke overtages af køber.

Til dit brug vedlægges følgende bilag:

-Kopi af købsaftale

-Kopi af provenuberegning

-Kopi af tinglysningsattest

…..

For bedst muligt at sikre kundens provenu, vil vi anbefale, at du i samråd med kunden overvejer evt. kurssikring, straksindfrielse med opsigelse eller køb af obligationer til indfrielse af eksisterende lån, der ikke skal overtages af køber.

…."

Samme dag kontaktede banken klagerne telefonisk og oplyste, at der på daværende tidspunkt ville være en kursgevinst på ca. 100.000 kr. på klagernes 4 %-realkreditlån.

Den 21. april 2010 blev banken kontaktet af købernes bank, der oplyste, at køberne ønskede at overtage klagernes realkreditlån. Dagen efter meddelte banken, at der skulle udarbejdes et tillæg til købsaftalen.

Den 23. april 2010 meddelte ejendomsmægleren, at det ikke var nødvendigt, da det i købsaftalen var beskrevet, hvordan parterne skulle forholde sig, hvis køberne ønskede at overtage indestående lån.

Den 5. maj 2010 modtog banken en garanti fra købernes pengeinstitut. Garantien var udarbejdet ud fra, at handlen skulle gennemføres som en delvis kontanthandel og delvis finansieret handel.

Den 4. juni 2010 var klagerne til møde i banken. De blev orienteret om, at kursen på 4 %-realkreditlånet var steget til 99, og at der derfor ikke længere var en forventet kursgevinst på lånet.

Den 15. juni 2010 skrev banken en mail til H, hvoraf følger:

"Jeg lagde en besked på din telefon i går, men sender også lige en mail.

Jeg har modtaget oplysninger fra købers bank om at handlen alligevel skal køres som en kontant handel. Køber ønsker så alligevel ikke at overtage jeres nuværende lån.

Så hvis der skal indgås en indfrielsesaftale nu, er I velkommen til at kontakte mig. Hvis jeg ikke hører noget vil vi ekspedere indfrielsen på billigste måde på overtagelsesdagen."

H besvarede mailen samme dag som følger:

"Ja, tak, jeg hørte din besked, og vi er også blevet kontaktet af Totalkredit mhp besigtigelse af huset.

Vi vender tilbage, hvis der skal gøres noget i forbindelse med kurssikring.

Har du fået nogen forklaring på, hvorfor køber alligevel ikke vil overtage lånet?"

Den 1. september 2010 blev realkreditlånet indfriet til pari. I den forbindelse betalte klagerne differencerente på 26.543,98 kr. for 122 dage. Det er oplyst under sagen, at lånet indtil den 31. juli 2010 kunne have været opsagt til indfrielse den 1. oktober 2010.

Det fremgår af oplysninger fra OMX, at kursen på klagernes realkreditlån i juni 2010 lå i niveauet 98,5 – 99,5 og at kursen pr. 1. september 2010 var ca. 101.

Ved mail af 9. september 2010 til banken rejste klageren krav om tilbagebetaling af differencerenterne og erstatning for den kursgevinst, de var gået glip af, idet banken burde have rådgivet om kurssikring samt sørget for, at realkreditlånet var blevet opsagt.

Den 13. september 2010 afviste banken at have et erstatningsansvar.

Parternes påstande.

Klagerne har den 11. december 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale ca. 125.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken burde have rådgivet om kurssikring af 4 % lånet. Banken havde lejlighed til at give dem denne rådgivning i perioden indtil den 21. april 2010, hvor køberne meddelte, at de ønskede at overtage lånet. Banken gik indtil da ud fra, at der var tale om en kontanthandel. Den mangelfulde rådgivning har kostet dem et kurstab på knap 100.000 kr.

Hvis de havde modtaget rådgivning om kurssikring, så ville de have foretaget kurssikring, da de var af den opfattelse, at køberne ikke ville benytte sig af adgangen til at overtage lånene. Optionen var først og fremmest indført som en sikkerhed for, at køberne kunne opnå finansiering.

Banken nævnte først spørgsmålet om kurssikring på mødet den 4. juni 2010, hvor muligheden for kurssikring var forpasset. Det forhold, at banken muligvis i forbindelse med låneomlægninger i 2008 og 2009 har orienteret om kurssikring har ingen betydning. Dels fordi situationerne er forskellige og dels fordi det er sandsynligt, at de ville have glemt alt om det i mellemtiden.

Banken lagde en telefonbesked hos dem den 15. juni 2010, hvor banken frarådede dem at kurssikre. Det er i lyset af denne besked, man skal læse deres mail af samme dato, hvor de fortalte banken, at de ville vende tilbage, hvis de ønskede at kurssikre indfrielsen af lånet. Det er ikke korrekt, når banken hævder, at den rådede dem til at kurssikre lånet. Det kan også ses af, at de ikke modtog et tilbud om en kurssikringsaftale. Det er usandsynligt, at de skulle have ignoreret et tilbud om rådgivning, hvis det var det, der var lagt op til. De modtog kun én telefonbesked, nemlig beskeden til H.

Banken fortalte dem ikke, at de ved at kurssikre lånet kunne undgå at betale differencerente ved indfrielsen. Denne fejl betød, at de skulle betale ca. 26.000 kr. i differencerenter.

De troede, at lånene var "sagt op", og at kurssikring alene handlede om at opnå en kursgevinst på forskellen mellem kurs 99, som de fik oplyst den 4. juni 2010, og kurs 100. Det var i det lys, de valgte ikke at kurssikre indfrielsen.

Når de i mailen af 15. juni 2010 forbeholdte sig at vende tilbage om kurssikring, så var det i tilfælde af, at kurssikring på et senere tidspunkt ville kunne betale sig på grund af, at renten var steget og kurserne faldet.

Danske Bank har anført, at den allerede få dage efter at have modtaget kopi af købsaftalen blev orienteret om, at køberne skulle overtage realkreditlånene. Derfor var kurssikring af lånene ikke relevant. Købsaftalen indeholdt en option for køber på at overtage lånene. Derfor kunne det ikke anbefales klagerne at kurssikre indfrielsen, idet de ved at kurssikre et obligationslån, der blev overtaget af køberne, ville løbe en risiko for at lide tab.

Banken lagde den 15. juni 2010 en besked på M’s telefonsvarer, hvor banken orienterede klagerne om muligheden for kurssikring og opfordrede dem til at kontakte banken. Det er rådgiverens opfattelse, at han ikke i beskeden anbefalede klagerne at undlade at indgå kurssikringsaftale. Det var klagernes eget valg ikke at tage imod tilbuddet om rådgivning om kurssikring.

Det er fast praksis, at banken anbefaler kunderne at kurssikre deres lån i forbindelse med indfrielse. Kurssikringstilbud forelægges mundtligt på baggrund af den aktuelle kurs og gælder kun 15 minutter. Banken udsteder således ikke konkrete kurssikringstilbud medmindre, at kunderne beder om det.

Det er rådgiverens klare opfattelse, at klagerne kendte til muligheden for at kurssikre, og at de var bekendt med formålet hermed. Dette skyldes bl.a., at klagerne i forbindelse med låneomlægninger tidligere har modtaget rådgivning om kurssikring.

Klagernes betaling af differencerente skyldes, at lånet blev indfriet ved en pari-straks indfrielse. Indfrielsesmetoden var den billigst mulige, da alternativet at købe obligationer til indfrielsen havde været dyrere.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Ankenævnet lægger til grund, at klagerne risikerede at lide et tab, såfremt deres 4 % realkreditlån var blevet kurssikret, køberne af ejendommen havde valgt at overtage lånet, og kursen var faldet i perioden indtil, at kurssikringsaftalen udløb.

Da kurssikringsaftaler i forbindelse med låneindfrielse som udgangspunkt sker for at minimere risikoen, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at Danske Bank har handlet ansvarspådragende ved ikke i perioden fra den 8. april 2010 til den 21. april 2010 at rådgive klagerne om mulighed for at indgå en kurssikringsaftale. Det bemærkes herved, at køberne ifølge bankens oplysninger kort efter den 8. april 2010 tilkendegav deres ønske om at ville overtage lånet.

Ankenævnet finder derfor, at klagerne ikke over for banken kan gøre krav om erstatning af det kurstab, som de har lidt ved ikke at kurssikre låneindfrielsen i perioden op til den 15. juni 2010.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Niels Bolt Jørgensen og Karin Sønderbæk - udtaler:

Vi finder det ikke godtgjort, at banken medio juni 2010 frarådede klagerne at kurssikre indfrielsen.

Det kan ikke bebrejdes banken, at den ikke anbefalede klagerne at opsige lånet til indfrielse, da kursen i hele juni 2010 var under 100. En opsigelse af lånet kunne have medført et tab for klagerne, hvis kursen fortsat lå under 100 på indfrielsestidspunktet.

Vi finder det ikke godtgjort, at den valgte indfrielsesmetode, pari straks-indfrielse med betaling af differencerenter, ikke var den billigst mulige løsning på indfrielsestidspunktet, set i lyset af, at opsigelse ikke var sket og, at kursen på realkreditlånet på dette tidspunkt oversteg 100.

To medlemmer – Anna Marie Schou Ringive og Maria Hyldahl – udtaler:

Vi finder, at det påhvilede banken at rådgive om de indfrielsesmuligheder, klagerne havde, da det den 15. juni stod klart, at køber alligevel ikke ønskede at overtage klagernes lån. Banken burde således have rådgivet om, at klagerne – udover kurssikring – havde mulighed for at opsige deres lån indtil 31. juli 2010 til opsigelse pr. 30. september 2010, og dermed sikre sig en indfrielse til kurs 100 og maksimalt differencerenter til 30. september 2010. Ved ikke at rådgive herom, har banken påført klagerne at måtte betale en unødvendig høj differencerente. Vi stemmer således for, at banken skal erstatte de ekstra udgifter, som klagerne har haft hermed.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.