Tilsagn om rykning. Spørgsmål om erstatningsansvar for tab ved forsinket gennemførelse af omprioritering.
| Sagsnummer: | 411/1996 |
| Dato: | 23-06-1997 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Busk, Peter Stig Hansen, Niels Bolt Jørgensen, Peter Møgelvang-Hansen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rykning
|
| Ledetekst: | Tilsagn om rykning. Spørgsmål om erstatningsansvar for tab ved forsinket gennemførelse af omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I 1983 fik indklagede håndpant i to ejerpantebreve på henholdsvis 85.000 kr. og 200.000 kr. i klagerens ejendom til sikkerhed for, hvad klagerens ægtefælle og ægtefællens erhvervsvirksomhed måtte blive indklagede skyldig i henhold til en kreditkontrakt. Ægtefællen udvandrede til Rumænien i november 1992 uden at afklare sit mellemværende med indklagede. Ægtefællen rejste et krav mod indklagede, der oversteg indklagedes tilgodehavende på engagementet.
Ved klagerens advokats skrivelse af 28. maj 1993 til indklagedes advokat afviste klageren med henvisning til ægtefællens modkrav at være indklagede noget beløb skyldig.
Den 14. oktober 1993 indgav indklagede stævning mod ægtefællen ved retten i Aalborg. Klageren afviste at modtage forkyndelse på ægtefællens vegne, hvorfor retten ved skrivelse af 17. januar 1994 afviste sagen med henvisning til sagsøgtes bopæl i Rumænien.
Ved skrivelse af 22. oktober 1993 rettede klageren henvendelse til indklagede med anmodning om omprioritering af sin ejendom, idet to eksisterende lån i henholdsvis Nykredit og BRF Kredit med en restløbetid på ca. 10 år ønskedes omlagt til 30-årige kontantlån.
Indklagede anmodede ved skrivelse af 18. november 1993 klageren om at fremsende diverse dokumenter til brug for en beregning og om en à contobetaling på 2.000 kr. til dækning af indklagedes omkostninger. Klageren indbetalte den 2. december 1993 2.000 kr. til en lånesagskonto.
Den 2. februar 1994 modtog indklagede et omprioriteringsforslag fra Nykredit vedrørende omlægning af lånet i dette realkreditinstitut til et 30-årigt kontantlån. Af beregningen fremgår bl.a., at en omlægning ville medføre en nedsættelse af første års ydelse på 35.882 kr. brutto/26.686 kr. netto.
Ved skrivelse af 3. marts 1994 til indklagede protesterede klageren over, at indklagede på et møde den foregående dag havde afvist at medvirke til omprioriteringen med henvisning til engagementet med ægtefællen. Klageren anførte bl.a., at indklagede havde forhalet sagen siden modtagelsen af låneomlægningspapirerne fra Nykredit den 2. februar 1994, og at indklagede efter hendes opfattelse var erstatningspligtig fra denne dato.
Ved skrivelse af 14. marts 1994 til klageren accepterede indklagede at medvirke til omprioriteringen og at lade ejerpantebrevene rykke for nye 30-årige kontantlån på basis af 6% obligationer i henholdsvis Nykredit og BRF Kredit under forudsætning af, at omprioriteringen ikke gav noget provenu.
Nykredit udarbejdede en ny beregning pr. 15. marts 1994. En souschef i Nykredit underskrev en påtegning på beregningen om, at pantebrev vedrørende det ønskede lån på 475.000 kr. ville blive fremsendt hurtigst muligt.
Den 30. marts 1994 afgav BRF Kredit et lånetilbud på et 30-årigt kontantlån på 120.000 kr. til omlægning af det eksisterende lån i samme realkreditinstitut.
Den 22. april 1994 afgav Nykredit et lånetilbud på et 10-årigt kontantlån på 475.000 kr. til omlægning af det eksisterende lån i samme realkreditinstitut. Lånetilbudet blev modtaget pr. telefax hos indklagede den 5. maj 1994 og fremsendt i kopi til klageren den følgende dag.
Klageren anførte i en skrivelse af 9. maj 1994 til indklagede, at hun var uforstående over for, at Nykredit tilbød et 10-årigt lån, svarende til restløbetiden på det eksisterende lån, frem for som forventet et 30-årigt. Det var klagerens opfattelse, at indklagede var årsag hertil, og hun forbeholdt sig fortsat erstatning beregnet i forhold til kurserne pr. 2. februar 1994. Indklagede afviste at være bekendt med baggrunden for, at Nykredit alene tilbød et 10-årigt lån.
Ved skrivelse af 13. maj 1994 meddelte Nykredit klageren, at en vurdering af klagerens tilbagebetalingsevne og Nykredits risiko i ejendommen var årsag til, at der kun blev tilbudt et 10-årigt lån.
I maj 1994 indbragte klageren en klage mod Nykredit til Realkreditankenævnet. I en skrivelse af 29. juni 1994 fra Nykredit til Realkreditankenævnet anføres det bl.a.:
"at Nykredit, efter anmodning fra klagers pengeinstitut, fremsendte et omprioriteringsforslag den l. februar 1994 til pengeinstituttet vedrørende omlægningen af et lån optaget i Jyllands Kreditforening med en resterende løbetid på ca. 9 1/2 år og en restgæld på ca. kr. 450.000,-.
Ifølge omprioriteringsforslaget skulle det nye lån ydes som et kontantlån baseret på 6% obligationer med en løbetid på 30. år.
Det skal bemærkes, at det af omprioriteringsforslaget tydeligt fremgik, at beregningerne var foretaget på grundlag af afgivne oplysninger, og at bindende lånetilbud kunne forudsætte vurdering af ejendommen. Der blev derfor heller ikke udskrevet og vedlagt noget pantebrev i tilslutning til fremsendelsen af omprioriteringsforslaget.
......
Efter anmodning fremsendte Nykredit den 15. marts 1994 et skærmprint af en ny omprioriteringsberegning, baseret på de på dette tidspunkt aktuelle obligationskurser. Rentefod og løbetid var uændret i forhold til det tidligere fremsendte omprioriteringsforslag. Omprioriteringsberegningen blev af Nykredit med håndskrift påtegnet en bemærkning om, at et pantebrev på kr. 475.000,- ville blive fremsendt hurtigst muligt.
Dette skete imidlertid ikke, idet resultatet af Nykredits sagsbehandling, der herefter påbegyndtes, blev, at Nykredit ikke ønskede at yde et nyt lån med en længere løbetid end restløbetiden på det gamle lån. Baggrunden herfor var blandt andet, at Nykredit i forbindelse med sagsbehandlingen blev opmærksom på, at klager på et tidligere tidspunkt havde misligholdt den gamle låneaftale, idet den ydelse, der forfaldt til betaling pr. decembertermin 1992 ikke betaltes rettidigt, hvorfor restancen efterfølgende blev overgivet til inkasso.
Den 22. april 1994 udfærdigede Nykredit derfor et lånetilbud til klager, hvori Nykredit tilbød at omlægge det gamle lån til et nyt kontantlån med en løbetid på 10 år."
Realkreditankenævnet gav ikke klageren medhold i påstanden om, at Nykredit var forpligtet til at tilbyde et 30-årigt lån.
Den 21. december 1995 tilbød Realkredit Danmark et 30-årigt kontantlån til omlægning af både Nykredit- og BRF Kredit lånet.
Ved skrivelse af 5. januar 1996 afslog indklagede at lade ejerpantebrevene rykke for det tilbudte lån.
Ved klageskema af 22. oktober 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at forsyne ejerpantebrevene med rykningspåtegning ved en låneomlægning og at betale erstatning.
Indklagede har taget bekræftende til genmæle over for påstanden om rykning ved en omlægning af indestående realkreditlån under forudsætning af, at et eventuelt overskud i denne forbindelse indbetales på det engagement, som ejerpantebrevene tjener til sikkerhed for. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Efter at indklagede havde accepteret at rykke for omlægningslånet, gennemførte klageren efter det oplyste en omprioritering.
Indklagede har fremlagt en oversigt over kursudviklingen på 30-årige 8% obligationer i perioden januar 1996 - januar 1997 og har i den forbindelse anført følgende i skrivelse af 29. maj 1997:
"Kursudviklingen har i forhold til kursen i januar 1996 og umiddelbart herefter været gunstig for omlægningen, og klageren har faktisk med de aktuelt højere kurser opnået en fordel ved først nu at hjemtage omlægningslånene. Klageren har derfor ikke lidt et tab som følge af bankens afslag den 5. januar 1996."
Klageren har anført, at indklagede uden forbehold accepterede hendes anmodning om omprioritering af 22. oktober 1993. Sagen blev forhalet af indklagede, der udnyttede hendes interesse i at få omprioriteringen gennemført til at opnå en løsning på mellemværendet med hendes ægtefælle, hvilket var omprioriteringssagen uvedkommende. Det er hendes opfattelse, at det skyldes forhold hos indklagede, at Nykredit, der både den 1. februar og 15. marts 1994 havde foreslået det eksisterende lån omlagt til et 30-årigt lån, pludselig den 22. april 1994 ændrede opfattelse, således at der kun kunne tilbydes 10-årig belåning. Der var ikke noget i hendes forhold til Nykredit i den pågældende periode, der kunne begrunde Nykredits holdningsændring. Bortset fra, at hun for at vinde tid afhentede beregningen af 15. marts 1994, var det alene indklagede, der havde kontakt til Nykredit. Indklagede kunne og burde via sit eget realkreditinstitut have tilbudt et 30-årigt lån til indfrielse af Nykreditlånet. Lånet havde første prioritet og var på basis af ejendomsvurderingen og handelspriserne uden risiko. På grund af kursfaldet i efteråret 1994 var der ikke grundlag for at omprioritere på dette tidspunkt. Først i efteråret 1995, da kurserne steg, forsøgte hun på ny at gennemføre en omprioritering, nu via Realkredit Danmark. Hun har lidt et tab, selv om indklagede nu har erklæret sig indforstået med at rykke. Som følge af, at omprioriteringen ikke blev gennemført primo 1994, har hun i årene 1994, 1995 og 1996 betalt en samlet merydelse på de eksisterende lån på 84.803 kr. Af beløbet udgør 61.803 kr. afdrag og 23.020 kr. renter (11%). Hertil kommer revisorhonorar på 5.000 kr.
Indklagede har anført, at det var klagerens revisor, der søgte omprioriteringslånene hos Nykredit og BRF Kredit, hvorfor det blev foreslået revisoren at rette henvendelse til Nykredit vedrørende ændringen af løbetiden i lånetilbudet i forhold til Nykredits låneforslag. Det fremgår af Realkreditankenævnets kendelse, at Nykredit var berettiget til ikke at imødekomme klagerens låneansøgning i 1994 om lån med en løbetid på 30 år, og at afslaget alene var begrundet i klagerens egne forhold. Hverken klageren eller dennes revisor vendte tilbage med meddelelse om, hvorledes man skulle forholde sig til låneomlægningssagen, hvorfor indklagede anså sagen for opgivet og tilsagnet om rykning for så vidt angår ejerpantebrevene for bortfaldet. Da der ikke er sket udvikling i engagementet med klageren siden den 14. marts 1994, hvor rykningstilsagnet blev givet, og da rykningstilsagnet ikke var tidsbegrænset, er indklagede indforstået med, at dette forsat er bindende. Klageren har ikke lidt tab ved, at indklagede meddelte afslag på rykning den 5. januar 1996, idet klagerens afdrag på de eksisterende realkreditlån modsvares af en større friværdi i ejendommen. På grund af kursudviklingen opnår klageren en fordel ved at gennemføre omprioriteringen primo 1997 fremfor 1996. Klageren har således ikke lidt et tab som følge af indklagedes afslag den 5. januar 1996. Afslaget har kun i begrænset omfang nødvendiggjort revisorens bistand, hvorfor der ikke er grundlag for at godtgøre klagerens udgift hertil.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet lægger efter Nykredits skrivelse af 29. juni 1994 til Realkreditankenævnet til grund, at det ikke skyldtes forhold hos indklagede, at Nykredit ikke som forudsat tilbød en omlægning med et 30-årigt kontantlån i foråret 1994, men alene en 10-årig belåning svarende til restløbetiden på det eksisterende lån. Allerede som følge heraf finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede et eventuelt erstatningsansvar som følge af, at omprioriteringen af klagerens ejendom ikke som oprindeligt planlagt blev gennemført i foråret 1994.
Indklagede har erkendt, at afslaget af 5. januar 1996 på klagerens anmodning om rykning var uberettiget på grund af det tidligere afgivne tilsagn herom. På grundlag af indklagedes oplysninger om kursudviklingen finder Ankenævnet imidlertid ikke, at klageren har lidt et erstatningsberettiget tab ved, at omprioriteringen blev udskudt ca. 1 år fra primo 1996 til primo 1997.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.