Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21409144
Bidragsforhøjelse
Klagerne optog i 2005 et F5-lån med afdragsfrihed på 1.910.000 kr. og i 2009 et F6 lån på 720.000 kr., ligeledes med afdragsfrihed, hos det indklagede realkreditinstitut. Af aftalegrundlaget for lånene fremgik det, at instituttet fastsatte bidraget ved lånets udbetaling, og at såvel bidrag som beregningsmetode kunne ændres af instituttet i lånets løbetid. I maj 2013 varslede instituttet nye priser på begge klagernes realkreditlån, hvilket betød, at den årlige bidragssats i procent for F5 lånet ville stige fra 0,59 til 0,8888 og for F6 lånet en stigning fra 0,6 til 1,7724. Efterfølgende klagede klagerne forgæves til instituttet over bidragsforhøjelserne.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle nedsætte bidragssatsen på klagernes to lån, principalt til bidragssatsen for lån med sikkerhed fra 0-40 pct., subsidiært til bidragssatsen for et lån med sikkerhed fra 0-80 pct. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at der ikke i sagen umiddelbart var tvist mellem parterne om hjemlen til bidragsforhøjelser. Derimod rejste klagerne tvivl om, hvorvidt de konkrete bidrag på deres lån var korrekte og i overensstemmelse med både prislisten og den aktuelle sikkerhedsmæssige placering. Nævnet henviste til, at instituttets bidrag var differentieret, således at den sikkerhedsmæssige placering afspejledes i bidragssatserne, og at bidragssatsen for det enkelte lån blev fastsat ud fra den sikkerhedsmæssige placering på tidspunktet for låneoptagelsen. Nævnet kunne ikke kritisere, at der ikke efterfølgende blev foretaget en korrektion af disse bidragssatser, uanset at den aktuelle sikkerhedsmæssige placering måtte have ændret sig. Da klagernes lån var optaget i henholdsvis 2005 og 2009, ville den samlede bidragssats på lånene ikke svare til den sats, der betaltes ved fuld belåning (i samme institut), ud fra en sammenvejning af de individuelle satser i prislisten, idet den sammenvejede sats på aktuelt 1,025 pct. kun kunne opnås, såfremt lånene var optaget på samme tidspunkt. Nævnet fandt, at bidragene heller ikke på andet grundlag kunne tilsidesættes. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 10. april 2015



JOURNAL NR.: 2014-01-09-144-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 20. februar 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Per Englyst
Lars K. Madsen





SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne optog i 2005 et F5-lån med afdragsfrihed på 1.910.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut.

Af pantebrevet for lånet på 1.910.000 kr. fremgår blandt andet følgende af de særlige bestemmelser:

”1. Hæftelse og vilkår
-----------------------
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbetingelser” samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende pantebrev.
…

5. Bidrag
---------
Bidraget beregnes som en procentdel af pantebrevets restgæld. Bidragssatsen for nærværende lån er angivet under ”Rente og betalingsvilkår”. …(Indklagede)… kan forhøje bidragssatsen og ændre beregningsprincipperne herfor. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor(er) med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

Ved ændring af bidragssats eller beregningsmetode ændres lånets ydelser.”

Klagerne optog yderligere i slutningen af 2009 et F6-lån på 720.000 kr., ligeledes med afdragsfrihed.

Af låne- og pantsætningsaftalen for lånet på 720.000 kr. fremgår følgende:

”Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)…. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.”

Indklagedes Långuide, som er gældende for begge lån, indeholder følgende om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol.
…

Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Den 27. maj 2013 varslede indklagede nye priser på begge klagernes realkreditlån:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F5) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5900
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,8888
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.910.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 20.140,32
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 1.426,77
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

-0-

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F6) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,7724
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 720.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 9.361,90
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 2.110,32
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.”

Den 23. juni 2014 rettede klagerne henvendelse til indklagede med en klage over bidragsforhøjelsen:

”Siden ændring af bidragssatsen har vi kontaktet vores pengeinstitut et par gange, fordi vi ud fra …(indklagedes)… prisblad er uforstående over for øgningen på det ene af vores lån, men får oplyst, at bidragssatsen er beregnet korrekt. Dette er vi dog ikke tilfredse med, idet øgningen er på over 14.000 kr. årligt.

Det drejer sig om lånet nr. … + …
Tilbage i 2009 optager vi nr. 2 lån i samme bolig. Begge rentetilpasningslån med afdragsfrihed. Inden ændring betaler vi 0,5900 på det største lån 1.910.000 kr. og 0,60000 på det mindste lån 720.000 kr. i alt 2.630.000 kr. Ved optagelsen af dette lån bliver vores hus dengang vurderet til 3.298.000 kr. dvs, at lånene sammenlagt ved optagelse dengang var under 80% af husets værdi.

Pr. 1. oktober øges lånet på 1.910.000 kr. til en bidragssats, der hedder 0,8888, og de 720.000 øges til 1,7724, og det er her den store undren og manglende forståelse kommer til os, fordi der ifølge prisbladet ikke skal betales så store bidragssatser, og fordi det er en øgning x 3.

I kroner betyder det, at hvor vi tidligere betalte henholdsvis 11.268 kr. årligt på lånet 1.910.000 kr., betaler vi nu 16.976 kr., en øgning på 5.708 kr., og lånet på 720.000 betalte vi 4.320 kr. og nu 12.760 kr. Det er simpelthen ikke i orden, at vi på det mindste lån skal betale næsten 3 gange så meget, end vi gjorde tidligere. Totalt er det en øgning på lidt over 14.000 kr. årligt.

…”

Indklagede besvarede ved brev af 9. juli 2014 klagernes henvendelse:

”Bidragssatsen på jeres realkreditlån i …(indklagede)… er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet set i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Dette følger af låneaftalen og er uddybet i långuiden, som I fik udleveret ved optagelse af lånet.

Det betyder, at når man optager et realkreditlån hos …(indklagede)…, foretages der en vurdering af ejendommen, og der bliver på tilbudstidspunktet fastsat et belåningsinterval.

Dette belåningsinterval justerer vi ikke på i lånets løbetid, hverken op eller ned ved hhv. ejendomsprisfald eller –stigning, eller hvis der afdrages på lånet. Det er et princip, vi altid har haft, og det fortsætter vi med.

Det har således ikke betydning for fastsættelse af bidraget på lånet, om værdien af ejendommen er faldet eller steget.

Bidraget på lån med variabel rente og afdragsfrihed er højere end på lån med fast rente og med afdragsfrihed. Da I har både variabel rente og afdragsfrihed på jeres lån, ligger bidraget på jeres lån i den høje ende. Lån opr. 1.910.000 kr. ligger i intervallet 0-80% og lån opr. 720.000 kr. ligger i intervallet 0,58-80%. Bidraget på lånene er således korrekt fastsat i henhold til prislisten.

Vi kan dog godt forstå jeres ærgrelse over, at vi hæver bidragssatsen, og vi ville gerne have undgået det.

Men …(indklagedes)… indtjening er helt afgørende for, at vi også i fremtiden er i stand til at yde boliglån til konkurrencedygtige priser. Vi bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital, vi skal have som sikkerhed for vores udlån, og derfor er vi nødsaget til at hæve bidragssatsen. På den måde bringer vi bidragssatserne op på et niveau, der harmonerer med de markedsmæssige vilkår, som gælder i dag.

Bidragsforhøjelsen på eksisterende og nye lån vil tilsammen dække en del af de ekstraomkostninger, som vi i dag har i forbindelse med at yde realkreditlån. Vi effektiviserer løbende og gennemfører omkostningsbesparelser, men for at opfylde de kommende lovkrav er vi nødt til også at øge indtægterne på vores udlån.

Vi kan dog se, at afdragsfriheden på lån opr. 1.910.000 kr. ophører den 31.12.2014, og afdragsfriheden på lån opr. 720.000 kr. ophører den 31.03.2015. Vi vil derfor opfordre jer til at kontakte jeres rådgiver i …(det for indklagede låneformidlende pengeinstitut)…, så jeres rådgiver kan beregne, om lånene med fordel kan omlægges sammen i forbindelse med ophør af afdragsfriheden.”

Den 28. august 2014 varslede indklagede forhøjelse af kursskæring ved rentetilpasning på begge lånene samt bidragsforhøjelse på lånet på 720.000 kr. Af varslingsbrevene fremgår følgende:

”Forhøjelse af kursfradrag ved rentetilpasning af realkreditlån
1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… kursfradraget ved rentetilpasning. Kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F5) variabel rente
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 1.910.000,00
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,20
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende rentetilpasning (før skat)
48
Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning.

-0-

Nye priser på realkreditlån
1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F6) variabel rente
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 720.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,7724
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 1,7948
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 40,32
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,20
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende rentetilpasning (før skat)
30
Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning…”

Herefter blev sagen indbragt for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at nedsætte bidragssatsen på klagernes to lån, principalt til bidragssatsen for lån med sikkerhed fra 0-40 pct., subsidiært til bidragssatsen for et lån med sikkerhed fra 0-80 pct.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klagerne klager over den store bidragssatsforhøjelse specielt for det ene af deres 2 lån i samme bolig.

De optog i 2009 et tillægslån i deres bolig, men holdt sig fortsat under 80 pct. af boligens værdi.

I oktober 2013 steg deres bidragssats betydeligt, og de har nogle gange været i dialog med deres bank og senest indklagede, fordi de har været overbeviste om, at der måtte være tale om en fejl med den store stigning i bidragssatsen.

Deres bidragssats er øget fra ca. 0,6 pct. for hvert lån til henholdsvis 0,888 pct. på det store lån og til 1,7724 pct. på det mindste lån, hvilket er fuldstændig urimeligt. Det betyder for det mindste lån, at bidragssatsen er øget med næsten 300 pct. Øgningen betyder en årlig stigning på det ene lån fra 11.268 kr. til nu 16.975 kr. årligt. For det andet lån er bidraget steget fra 4.320 kr. til 12.760 kr. årligt, og det er specielt denne stigning, som de finder fuldstændig urimelig.

Begge lån er under de 80 pct. af boligens værdi, men ændringerne har medført, at det mindste lån nu takseres til at være imellem 60-80 pct., hvilket muligvis er korrekt. Det er imidlertid langt fra rimeligt, at bidragsbeløbet udgør 1/3 del af ydelsen. De mener, at begge lån blev takseret fra 0-80 pct., dengang de lånte pengene. Det var før, toplån blev indført.

De ønsker, at bidragssatsen specielt på det mindste lån 720.000 kr. nedsættes betragteligt. I indklagedes svar på deres klage anfører indklagede, at de kan lægge lånene om, og at afdragsfriheden ophører på deres det mindste lån 31.03.15, hvilket ikke er korrekt. Det er refinansieringsdatoen. Planen har været at fortsætte med afdragsfrihed på det mindste lån de næste 5 år og begynde at afdrage på det store af deres lån.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne pr. 28. juni 2005 fik udbetalt et afdragsfrit variabelt forrentet lån F5 på 1.910.000 kr. Lånet blev refinansieret pr. 31. december 2014, på hvilket tidspunkt lånets afdragsfrihed tillige udløb.

Klageren optog yderligere pr. 2. december 2009 et afdragsfrit variabelt forrentet lån F6 på 720.000 kr. Lånet refinansieres næste gang 31. marts 2015. Lånets afdragsfrihed udløber 30. september 2019.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede udgøres af pantebrevet fra 2005 og låne- og pantsætningsaftalen fra 2009, som begge indeholder vilkår om, at bidraget fastsættes af indklagede, der ligeledes kan ændre bidraget og beregningsmetoderne for bidrag. Begge aftalegrundlag suppleres af indklagedes Långuide, som ligeledes indeholder forbehold for bidragsændringer.

Indklagede har varslet bidragsstigninger over for klagerne. Varslingerne er sket i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og ovenstående aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede har været berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet over for klagerne.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagedes prisblad pr. 10. februar 2015 indeholder følgende oplysninger om bidragssatser:

Bidragssatser i procent p.a.3) Lån til ejerboliger
Fast rente Tilpasningslån F3 til F10,
RenteMax, F-kort Tilpasningslån F1 og F2
Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag
0-40% 0,3500 0,4500 0,4000 0,5000 0,4500 0,5500
40-60% 0,7500 1,0500 0,9500 1,2500 1,0000 1,3000
60-80% 1,0000 1,6000 1,2500 1,8500 1,5000 2,1000
0-80% 0,6125 0,8875 0,7500 1,0250 0,8500 1,1250

3. Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, lånets belåningsinterval i forhold til boligens værdi og valg af lån-type. Ved til- og fravalg samt udløb af afdragsfrihed fastsættes bidragssatsen på ny, ud fra det belåningsinterval lånet havde på lånetilbudstidspunktet.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der er ikke i sagen umiddelbart tvist mellem parterne om hjemlen til bidragsforhøjelser. Derimod rejser klagerne tvivl om, hvorvidt de konkrete bidrag på deres lån er korrekte og i overensstemmelse med både prislisten og den aktuelle sikkerhedsmæssige placering.

Indklagedes bidrag differentieres, således at den sikkerhedsmæssige placering afspejles i bidragssatserne. Bidragssatsen for det enkelte lån fastsættes således ud fra den sikkerhedsmæssige placering på tidspunktet for låneoptagelsen. Nævnet kan ikke kritisere, at der ikke efterfølgende foretages en korrektion af disse bidragssatser, uanset at den aktuelle sikkerhedsmæssige placering måtte have ændret sig.

Da klagernes lån er optaget i henholdsvis 2005 og 2009, vil den samlede bidragssats på lånene ikke svare til den sats, der betales ved fuld belåning (i samme institut), ud fra en sammenvejning af de individuelle satser, idet den sammenvejede sats på p.t. 1,025 pct. kun opnås, såfremt lånene er optaget på samme tidspunkt.

Bidragene synes heller ikke på andet grundlag at kunne tilsidesættes.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef