Aftale om købersikring, hvor det søgte ejerskiftelån ikke kunne opnås.
| Sagsnummer: | 149/2000 |
| Dato: | 06-11-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lisbeth Baastrup, Timme Bertolt Døssing, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Aftale om købersikring, hvor det søgte ejerskiftelån ikke kunne opnås. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører en aftale om købersikring, som klagerne indgik med indklagede, men hvor det forudsatte realkreditlån ikke kunne ydes, hvorfor klagerne i stedet søgte realkreditlån i et andet realkreditinstitut og dér kurssikrede dette.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale underskrevet af sælger den 12. oktober og af klagerne den 17. oktober 1999 købte klagerne et fritidshus med overtagelse 1. november 1999. Købesummen var 561.000 kr., som ifølge købsaftalen blev foreslået finansieret ved optagelse af 20-årigt obligationslån fra Realkredit Danmark på 337.000 kr. på grundlag af et aktuelt kursniveau på 94,2. Klagerne skulle som købere bære kursrisikoen vedrørende realkreditlånet frem til lånets hjemtagelse. Ejerskiftelånet skulle optages i sælgers navn og hjemtages af Realkredit Danmark.
Den 25. oktober 1999 rettede klagerne henvendelse til indklagedes Trørød afdeling, der er klagernes pengeinstitut, vedrørende finansieringen af ejendomskøbet. På mødet blev det drøftet at erstatte det foreslåede realkreditlån i Realkredit Danmark med et lån fra Unikredit, der er koncernforbundet med indklagede. Endvidere blev kurssikring drøftet.
Indklagede har anført, at klagerne, der ikke udtrykte nogen præference vedrørende valg af realkreditinstitut, blev præsenteret for indklagedes "købersikring" -produkt, hvorved klagerne kunne kurssikre straks i forventning om, at Unikredit tilbød det ønskede lån.
Af "Aftale om Købersikring" underskrevet af klagerne den 25. oktober 1999 fremgår, at klagerne ønskede at optage et 20-årigt 7% obligationslån i Unikredit på 328.000 kr. Lånet skulle udbetales den 20. december 1999, og aftalekursen var 96,875 (spotkursen på 97,875 med terminsfradrag på 1 kurspoint). Af aftalen fremgår endvidere:
"Aftalen fastlåser kursen
Med aftalen fastlåser De kursen på obligationerne fra det nye lån i Unikredit. I praksis betyder det, at De har forpligtet Dem til, at obligationerne leveres til salg på udbetalingsdatoen til den aftalte kurs - uden at der er et bindende lånetilbud fra Unikredit.
[indklagede] garanterer ikke, at De kan optage lånet i Unikredit eller et andet realkreditinstitut. Banken garanterer heller ikke, at De kan få tilbudt et lån på et evt. manglende beløb, hvis lånetilbuddet ikke bliver som forudsat.
......
Obligationer fra et andet realkreditinstitut
Hvis Unikredits lånetilbud er mindre end det ønskede, eller de har givet et afslag, kan der leveres realkreditobligationer med samme løbetid og kuponrente fra et lån i et andet realkreditinstitut.
Hvis De ønsker at bruge muligheden, skal banken have en kopi af Deres låneansøgning i et andet realkreditinstitut, senest 5 ekspeditionsdage efter De har modtaget Unikredits lånetilbud eller afslag.
Hvis banken senest 10 ekspeditionsdage før den aftalte udbetalingsdato har modtaget en kopi af lånetilbuddet fra et andet realkreditinstitut og det underskrevne pantebrev, kan aftalen ændres til at kurssikre obligationerne fra det tilbudte lån.
Obligationsbeløbet i et lånetilbud fra et andet institut må ikke være mindre end beløbet i Unikredits lånetilbud. Obligationsbeløbet må heller ikke være større end forudsat i denne aftale.
Aftalen kan bortfalde
......
Hvis bolighandlen ikke gennemføres, fordi købsaftalen ikke underskrives af sælger, eller hvis den indeholder forbehold, som udnyttes, eller Unikredit ikke tilbyder Dem et lån, kan aftalen bortfalde uden, at banken har noget krav på Dem eller omvendt. Det er en forudsætning, at banken senest 5 ekspeditionsdage efter bolighandlens bortfald modtager dokumentation for årsagen til, at bolighandlen ikke gennemføres, eller modtager en kopi af Unikredits afslag.
......
Aftalen kan ophæves
Hvis ikke denne aftale bortfalder, eller De bruger Deres mulighed for at ændre den til at kurssikre et lån fra et andet realkreditinstitut, skal De opfylde aftalen ved, at de aftalte obligationer leveres til salg på udbetalingsdatoen til den aftalte kurs. Hvis det ikke sker, eller De ikke overholder betingelserne i lånetilbuddet, betragtes det som ophævelse af denne aftale.
Ophæves aftalen, skal De betale kursforskellen (inkl. kurtage og andre handelsomkostninger), hvis den aktuelle kurs på aftalens resterende løbetid på opgørelsestidspunktet er højere end kursen i denne aftale. I praksis sker det ved, at obligationerne på opgørelsestidspunktet købes til den aktuelle terminskurs, hvorefter de straks sælges til den aftalte kurs i aftalen. Handlerne sker over Deres konto.
Gevinsten udbetales ikke, når aftalen ophæves, hvis den aktuelle kurs på aftalens resterende løbetid på opgørelsestidspunktet er lavere end kursen i denne aftale. Aftalen bortfalder uden, at De har noget krav på banken. Aftalen kan derfor ikke bruges til at spekulere i renteudviklingen.
De skal meddele banken, at De ønsker at ophæve aftalen ved at underskrive en anmodning om ophævelsen senest 5 ekspeditionsdage før den aftalte udbetalingsdato."
Samme dag underskrev klagerne låneansøgning til Unikredit om optagelse af størst muligt 7% 20-årigt obligationslån.
Indklagede har anført, at indklagedes afdeling formentlig fredag den 29. oktober 1999 meddelte klagerne, at Unikredit ikke kunne tilbyde et lån på 328.000 kr., men et mindre lån. Unikredits meddelelse om det mindre lånetilbud var blevet givet telefonisk direkte til indklagedes medarbejder.
Klagerne har anført, at de efter at have fået oplysning om, at Unikredit ikke kunne tilbyde det ønskede lån, kontaktede Realkredit Danmark, som straks tilbød et ejerskiftelån.
Under sagen er fremlagt lånetilbud af 28. oktober 1999 fra Realkredit Danmark på et 20-årigt 7% obligationslån på 325.000 kr.
Klagerne har yderligere anført, at de herefter meddelte indklagedes medarbejder, at de ønskede ejerskiftelånet optaget i Realkredit Danmark. Medarbejderen oplyste, at der "vist nok er noget med, at man kan overføre en kurssikring", hvorfor medarbejderen ville kontakte dem senere, hvilket dog ikke skete.
Indklagede har anført, at det med klagerne blev drøftet, hvilke muligheder der forelå i den foreliggende situation, herunder hvor meget det ville koste at ophæve købersikringsaftalen, hvilket klagerne dog ikke var interesseret i. Det blev endvidere drøftet at opnå et lignende obligationslån gennem et andet realkreditinstitut med efterfølgende overførsel af obligationerne til indklagede. Indklagedes medarbejder skulle søge den nærmere fremgangsmåde herved bekræftet hos indklagedes regionale boligspecialist. Formentlig den 29. oktober 1999 eller mandag den 1. november 1999 kontaktede medarbejderen klagerne. Ifølge medarbejderen gav klagerne udtryk for at acceptere muligheden for at optage lånet i et andet realkreditinstitut med overførsel af lånets obligationer til indklagede.
Den 1. november 1999 modtog indklagedes afdeling kopi af Realkredit Danmarks lånetilbud af 28. oktober 1999 fra den ved handlen medvirkende ejendomsmægler.
Ved fondsnota af 1. november 1999 afregnede indklagede klagernes salg af nominelt 325.000 kr. 7 % Realkredit Danmark obligationer til kurs 96,875 pr. den 20. december 1999. Indklagede har anført, at notaen muligt ikke blev fremsendt til klagerne.
Ved skrivelse af 2. november 1999 til sælgers pengeinstitut orienterede indklagede om, at klagerne havde tegnet købersikring oprindeligt på et Unikreditlån. Som følge af, at dette lån ikke kunne opnås, var finansieringen overgået til Realkredit Danmark. Sælgers pengeinstitut blev anmodet om, at obligationerne ved udbetaling af Realkredit Danmark lånet skulle overføres til indklagede. Indklagede har anført, at baggrunden for skrivelsen var, at man antog, at sælgers pengeinstitut skulle ekspedere lånehjemtagelsen. Det er efterfølgende oplyst over for indklagede, at sælgers pengeinstitut videreekspederede skrivelsen til ejendomsmægleren.
Den 11. november 1999 indgik klagerne fastkursaftale med Realkredit Danmark om det tilbudte obligationslån. Afvikling blev aftalt til den 20. december 1999, og aftalekursen var 99,113.
Indklagede har anført, at som følge af, at man ikke modtog Realkredit Danmark obligationerne, tog man telefonisk kontakt til klagerne samt Realkredit Danmark, efter at det blev klarlagt, at obligationerne var udleveret og solgt samt afregnet. Man anså herefter aftalen for ophævet med klagerne, som blev orienteret om, at indklagede ville foretage en modsatrettet handel til udligning af salget af de kurssikrede obligationer pr. 20. december 1999.
Den 6. januar 2000 foretog indklagede et erstatningskøb af de manglende obligationer. Ved en fejl blev købet foretaget i en forkert obligationsserie. Fejlen blev berigtiget den 12. s.m., hvor der samtidig blev foretaget erstatningskøb af obligationer i den korrekte obligationsserie. Købet blev gennemført til kurs 99,35. Afregningsbeløbet på 323.519,44 blev trukket på klagernes konto.
Af refusionsopgørelse i forbindelse med klagernes køb af ejendommen fremgår, at klagerne blev godskrevet 9.902,11 kr. som følge af, at sælger fra ejerskiftelånet havde opnået et højere låneprovenu end forudsat ved købsaftalen. Baggrunden herfor var, at kursniveauet var steget fra købsaftalens indgåelse og frem til klagernes kurssikring den 11. november 1999 via Realkredit Danmark.
Parternes påstande.
Klagerne har den 5. april 2000 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 9.843,10 kr. samt en rentekompensation som følge af, at deres konto har haft en negativ saldo.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de ved mødet den 25. oktober 1999 af en meget salgsorienteret medarbejder blev overbevist om, at ejerskiftelånet burde hjemtages via Unikredit. De havde begrænset viden herom, men indgik herpå og underskrev derfor låneansøgning til Unikredit samt købersikringsaftalen.
Efter at det viste sig, at Unikredit ikke kunne tilbyde det ønskede lån, oplyste indklagedes medarbejder, at kurssikringen muligt kunne overføres til Realkredit Danmark-lånet, men medarbejderen var ikke sikker herpå, hvorfor han ville undersøge sagen og kontakte dem snarest muligt. Dette skete dog ikke.
Da de trods flere forgæves henvendelser til indklagede i de følgende to uger ikke fik en tilfredsstillende løsning, valgte de at kurssikre lånet via Realkredit Danmark.
De stiller sig uforstående over for, at indklagede gav underretning til sælgers pengeinstitut, da det var Realkredit Danmark, der skulle foretage omprioriteringen for sælger.
Indklagede solgte dem et produkt, der ikke kunne leveres som aftalt, hvorfor indklagede burde være ekstra opmærksom på at bringe sagen på rette spor. Indklagede svigtede denne opgave ved ikke at besvare deres gentagne henvendelser.
Indklagede har ikke dokumenteret, at skrivelsen af 2. november 1999 til sælgers pengeinstitut kom til ejendomsmæglerens kundskab. Indklagede burde endvidere have fremsendt kopi af skrivelsen til sælgers pengeinstitut til dem.
Henset til, at indklagedes medarbejder ikke var fuldt orienteret om indholdet af købersikringsaftalen, kan det ikke bebrejdes dem, at de heller ikke kendte aftalen fuldt ud.
Indklagede har anført, at klagerne efter at være blevet gjort bekendt med, at Unikredit ikke kunne tilbyde det ønskede lån, accepterede at anvende købersikringsaftalens mulighed for overførsel af obligationerne fra Realkredit Danmark til indklagede. Herfor taler bl.a., at indklagede modtog lånetilbud fra Realkredit Danmark fra ejendomsmægleren den 1. november 1999, samt at man den følgende dag orienterede sælgers pengeinstitut om den indgåede kurssikringsaftale. Endvidere kontaktede medarbejderen indklagedes interne afdeling for salg af de underliggende obligationer. Der blev givet instruktion om, at kurssikringen skulle ændres til at omfatte Realkredit Danmark obligationer, ligesom obligationsbeløbet blev nedsat til 325.000 kr.
Ifølge købersikringsaftalen var klagerne forpligtet til at levere de specificerede obligationer eller en ensartet mængde tilsvarende obligationer fra et andet realkreditinstitut til indklagede. Kun såfremt Unikredit helt afslog at give lånetilbud, klagerne anvendte deres lovmæssige fortrydelsesret eller ejendomshandlen ikke blev gennemført på grund af sælgers forhold bortfaldt klagernes forpligtelse til at levere obligationerne.
Da indklagede ikke modtog obligationerne, måtte man berettiget kunne betragte aftalen som ophævet af klagerne, hvorfor indklagede var berettiget til at gennemføre erstatningskøbet for klagernes regning den 12. januar 2000.
Indklagede bestrider subsidiært klagernes erstatningsopgørelse. Som følge af, at kurssikringen hos Realkredit Danmark skete til et højere kursniveau, medførte dette en refusion fra sælger til klagerne. Som følge heraf udgør klagernes tab 1.402,19 kr., der fremkommer som forskellen mellem provenuet fra kurssikringen hos Realkredit Danmark og klagernes udgift ved erstatningskøbet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Af købsaftalen vedrørende klagernes køb af fritidshuset fremgår, at det i købsaftalen forudsatte ejerskiftelån fra Realkredit Danmark skulle optages i sælgers navn og hjemtages af Realkredit Danmark.
Da indklagede ved modtagelsen af lånetilbudet fra Realkredit Danmark blev klar over, at klagerne ikke ønskede Unikredit-lånet, men - som oprindelig forudsat - et lån i Realkredit Danmark, finder Ankenævnet, at indklagede på baggrund af det passerede burde have taget i betragtning, at dette muligt indebar, at handelen ville blive gennemført med det indhold og på den måde, som indklagede oprindelig blev præsenteret for. Ankenævnet finder derfor, at indklagede ved henvendelse til klagerne eller Realkredit Danmark burde have søgt afklaret, hvorledes hjemtagelse af realkreditlånet agtedes gennemført, og at det således må anses for en fejl fra indklagedes side, at man uden videre orienterede sælgers pengeinstitut.
Ankenævnet lægger til grund, at såfremt indklagede havde orienteret Realkredit Danmark om det passerede i forbindelse med købersikringsaftalen, ville obligationerne fra Realkredit Danmark-lånet være overført til indklagede. Det bemærkes herved, at klagerne først den 11. november 1999 indgik fastkursaftale med Realkredit Danmark. Det må antages, at en sådan aftale ikke kunne være etableret, såfremt Realkredit Danmark fra indklagede havde modtaget korrekt orientering.
Ankenævnet finder herefter, at indklagede bør stille klagerne, som om afregningen af 20. december 1999 samt afregningerne primo januar 2000 ikke var foretaget.
Som følge heraf
Indklagede skal inden fire uger korrigere klagernes konto som foran anført. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.