Afgørelse

Håndtering af sag vedrørende realkreditbelåning til ombygning af fast ejendom. Betingelser for rykning med ejerpantebrev.

Indledning.

Denne sag vedrører klagernes erstatningskrav begrundet i omstændigheder i forbindelse med Nordea Banks håndtering af en sag vedrørende realkreditbelåning til finansiering af en ombygning samt bankens betingelser for at rykke med et ejerpantebrev.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er parret M og H.

Den 5. november 2009 var M til møde i Fionia Bank, hvor han var kunde. Baggrunden for mødet var, at M ønskede et tillægslån i sin ejendom, der var parrets fælles bolig, med henblik på at indrette førstesalen. Samtidig skulle H indtræde som medejer af ejendommen. M medbragte bl.a. et overslag på 356.250 kr., som han havde indhentet hos en tømrer i januar 2009.

Den 17. november 2009 blev ejendommen besigtiget af Totalkredit med henblik på en tillægsbelåning, idet M ønskede at beholde to eksisterende Totalkreditlån. I slutningen af november 2009 meddelte Fionia Bank, at ejendommen efter den påtænkte ombygning blev vurderet til 1.350.000 kr.

Klagerne har oplyst, at en 80%-belåning på grundlag af vurderingen på 1.350.000 kr., svarende til en belåning på i alt 1.080.000 kr., ville medføre et provenu på 387.000 kr. På baggrund af et tilsagn om tilskud fra Byggerenoveringsfonden skulle byggeriet være færdigt den 31. marts 2010.

Pr. den 1. december 2009 blev kundeforholdet overtaget af Nordea Bank.

Den 22. december 2009 blev der på baggrund af et tilbud afgivet den 15. december 2009 indgået aftale mellem et byggefirma og M om indretning af førstesalen for 382.400 kr. samt nyt gulv i stuen for 48.000 kr. Førstesalsprojektet var udvidet i forhold til tilbuddet fra januar 2009.

Den 23. december 2009 afleverede klagerne det underskrevne tilbud til banken.

I begyndelsen af januar 2010 fik klagerne oplyst, at realkreditbelåningen nu skulle ske via Nordea Kredit.

Den 13. januar 2010 blev ejendommen besigtiget af Nordea Kredit, der vurderede ejendommen til 1.275.000 kr. Nordea Kredit tilbød at belåne 70 % af vurderingssummen, svarende til 892.000 kr., på betingelse af, at de eksisterende lån i ejendommen blev omlagt, og at H indtrådte som meddebitor.

Klagerne accepterede ikke tilbuddet fra Nordea Kredit. Alternativt accepterede klagerne et tilbud fra Totalkredit om 80%-belåning på grundlag af en vurdering på 1.280.000 kr., svarende til 1.024.000 kr. Tilbuddet blev indhentet via H’s pengeinstitut. De eksisterende Totalkredit lån kunne bibeholdes. Nordea Bank skulle imidlertid rykke med et ejerpantebrev på 200.000 kr.

Tillægsbelåningen blev således 56.000 (1.080.000 kr. – 1.024.000 kr.) lavere end forventet på baggrund af vurderingen i november 2009.

Ved brev af 29. januar 2010 til klagerne gav banken tilsagn om at rykke med ejerpantebrevet på betingelse af, at H blev medudsteder af ejerpantebrevet og meddebitor på et bestående boliglån på ca. 205.000 kr., som ejerpantebrevet lå til sikkerhed for.

Den 14. juni 2010 indgav klagerne en klage over Nordea Bank til Ankenævnet med krav om betaling af 56.000 kr. og en rentekompensation.

Ved brev modtaget i Ankenævnets sekretariat den 6. august 2010 tilbød Nordea Bank en kulancemæssig godtgørelse på 14.000 kr. "med henblik på om muligt at afslutte sagen".

Ved brev af 23. september 2010 til Ankenævnet meddelte klagerne, at tilbuddet ikke var rimeligt i forhold til deres reelle merudgift, som var på 56.000 kr. med tillæg af renter i forhold hertil opgjort således:

Ved brev af 17. august 2011 har banken på forespørgsel fra sekretariatet oplyst, at man på baggrund af klagernes manglende accept anser forligstilbuddet for bortfaldet.

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt påstand om, at Nordea Bank skal betale 56.000 kr. og 70.820,62 kr.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at aftalen med byggefirmaet blev indgået i tillid til, at ejendommen via Totalkredit kunne belånes med 80 % på grundlag af en vurdering på 1.350.000 kr.

Da den endelige aftale af 22. december 2009 med byggefirmaet omfattede arbejder ud over det oprindelige tilbud, var det deres opfattelse, at vurderingen af ejendommen kun kunne blive højere. Aftalen blev indleveret til banken, der ikke havde bemærkninger. Først den 6. januar 2010 fik de ved et tilfælde oplyst, at belåningen nu skulle indhentes via Nordea Kredit. De blev herved bragt i tidnød i forhold til, at byggeriet skulle starte senest den 1. februar 2010.

Nordea Kredits tilbud var utilstrækkeligt og med urimelige betingelser.

Da de alternativt valgte tilbuddet i Totalkredit via P, stillede Nordea Bank urimelige betingelser om hæftelse fra H’s side for at rykke med ejerpantebrevet. På grund af tidspres så de sig nødsaget til at acceptere betingelserne.

På et møde den 25. januar 2010 tilbød banken løsørepant i en bil, der tilhørte M, og som af forsikringen var vurderet til 275.000 kr., som alternativ til H’s hæftelse.

Banken burde allerede på et møde, der blev afholdt den 4. december 2009, eller i hvert fald ved indleveringen af det endelige tilbud den 23. december 2009 have oplyst, at realkreditbelåningen skulle ske via Nordea Kredit, og at de ikke kunne være sikre på vurderingen på 1.350.000 kr. I så fald havde de haft mulighed for at undgå eller blive frigjort for forpligtelserne over for byggefirmaet.

Det af banken tilbudte beløb på 14.000 kr. er utilstrækkeligt.

Det reelle alternativ til realkreditbelåningen var en kassekredit til 8,75 % i rente. Banken burde have tilbudt dem et boliglån til en rente på 4,75 %, hvis dette var et reelt alternativ.

Nordea Bank Danmark har anført, at klagerne ikke har fået løfte om, at der gennem Fionia Bank eller Nordea Bank kunne formidles et realkreditlån på 1.080.000 kr. svarende til 80 % af vurderingen på 1.350.000 kr. Vurderingen var baseret på det daværende overslag over byggeomkostningerne, og der blev ikke indhentet noget lånetilbud.

Banken har ikke fremsat et bindende lånetilbud over for klagerne og har heller ikke på et andet grundlag tilsikret klagerne et bestemt provenu. Banken er ikke ansvarlig for den udvikling i ejendomsmarkedet, som tilsyneladende ligger til grund for, at Nordea Kredit og Totalkredit efterfølgende vurderede ejendommen lavere end den oprindelige vurdering på 1.350.000 kr., og som medførte, at den endelige belåning blev 56.000 kr. lavere end klagerne forventede.

Banken var berettiget til at stille betingelser for at rykke med ejerpantebrevet.

Klagernes opgørelse af et eventuelt erstatningskrav bestrides. Den øgede renteudgift som følge af, at beløbet på 56.000 kr. ikke kunne finansieres ved realkreditlån men i stedet ved f.eks. et boliglån med rentesats på 4,75 % beløber sig over 30 år og efter fradrag af skattemæssig besparelse til højst 14.000 kr.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det kan ikke lægges til grund, at Fionia Bank/Nordea Bank tilsikrede klagerne, at der ved en tillægsbelåning til finansiering af en ombygning af den omhandlede ejendom kunne opnås et bestemt provenu.

På baggrund af Totalkredits vurdering af ejendommen og byggeprojektet forventede klagerne, at ejendommen kunne finansieres med i alt 1.080.000 kr. svarende til 80 % af vurderingssummen på 1.350.000 kr. Selvom banken ved mødet den 4. december 2009 burde have præciseret, at der ikke forelå et endeligt lånetilbud, og dermed ikke noget finansieringsløfte, finder Ankenævnet ikke, at det forhold, at klagerne blev skuffede i januar 2010, hvor både Nordea Kredit og Totalkredit gav lånetilbud, der var lavere end forventet, kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Der er heller ikke i øvrigt oplyst omstændigheder, der kan danne grundlag for et erstatningsansvar.

Banken var ikke forpligtet til at rykke med ejerpantebrevet for den af klagerne ønskede tillægsbelåning. Banken var derfor berettiget til at betinge rykningen af, at H, der skulle være medejer af ejendommen, indtrådte i såvel ejerpantebrevet og som meddebitor for det lån, som ejerpantebrevet lå til sikkerhed for.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :