Provenu ved ejendomshandel, omprioritering.
| Sagsnummer: | 376 /1992 |
| Dato: | 19-02-1993 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Lars Pedersen, Søren Geckler, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
|
| Ledetekst: | Provenu ved ejendomshandel, omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I forbindelse med et påtænkt salg af klagerens ejerlejlighed og omprioritering af denne, rettede den medvirkende ejendomsmægler i april 1991 henvendelse til indklagedes Triangel afdeling og anmodede afdelingen om at stille en garanti for betaling af ydelser ifølge et pantebrev på oprindelig 100.000 kr. med pant i lejligheden. Pantebrevet, der forrentedes med 16% p.a., var uopsigeligt indtil december 1995. Garantiens formål var at træde i stedet for pantebrevet, således at dette kunne aflyses. Afdelingen foretog en beregning af nettoprovenuet ved handelen, hvoraf fremgik, at såfremt klageren betalte 13.500 kr. til indskud i forbindelse med indflytning i en lejlighed, ville der efter indfrielse af det garanterede pantebrev i 1995 være et underskud på ca. 15.000 kr. Klageren underskrev herefter en garantibegæring vedrørende en garanti på 78.649,11 kr. stillet overfor pantekreditor; i rubrikken vedrørende garantiens formål var anført:
"Betaling af terminsydelser på privat pantebrev oprindelig kr. 100.000 á 16% til pantebrevets udløb mod, at pantebrevet kvitteres til aflysning af tingbogen vedrørende matr.nr. [........]. Pantebrevets bestemmelser og vilkår skal dog gælde uforandret herunder, at pantebrevet/garantien kan indfries med 3 måneders varsel til kurs pari, dog tidligst den 11. juni 1995. Garantien nedskrives hver 11. juni og 11. december med et beløb svarende til erlagt afdrag."
Det var endvidere anført, at det til enhver tid kommende provenu ved salg af ejerlejligheden, for hvilket der ville blive købt obligationer, blev håndpantsat til sikkerhed for garantien. Samtidig ydede indklagede klageren et lån på 13.500 kr. til indskud i lejligheden. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 500 kr., første gang den 30. juni 1991, og skulle indfries, når handlen var afsluttet. Derudover aftaltes det, at klageren skulle indbetale 400 kr. om måneden i ca. 4 år til inddækning af det af indklagede beregnede underskud samt renter. Den 13. juni 1991 blev slutseddel om salg af ejerlejligheden underskrevet, hvorefter indklagede stillede bankgarantien overfor pantekreditor.
På grund af en forglemmelse blev der ikke oprettet en opsamlingskonto, hvortil klageren skulle indbetale 400 kr. månedligt. Efter at klageren i begyndelsen af august 1991 havde anmodet afdelingen herom, og ejendomsmægleren telefonisk havde oplyst, hvad sælgerpantebrevet formodentlig ville indbringe, indvilgede afdelingen i at indfri lånet på 13.500 kr. og udbetale klageren 10.000 kr. Den 4. november 1991 blev mellemfinansieringskontoen opgjort, og saldoen på 5.400,64 kr. udbetaltes til klageren.
Den 5. december 1991 kontaktede klageren afdelingen for at få oplyst, om det kunne være korrekt, at hun skulle betale terminsydelsen pr. 11. december 1991 vedrørende det bankgaranterede lån, 8.385 kr. Da afdelingen svarede bekræftende herpå, meddelte klageren, at hun ikke var i stand hertil, og klageren undlod herefter at betale terminen.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at hun vedrørende det garanterede pantebrev alene har pligt til at betale 400 kr. om måneden gennem 4 år.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede har begået en fejl ved at udbetale 15.400,64 kr. til hende uden samtidig at oplyse, at der herefter ikke indestod tilstrækkelige midler til at betale ydelserne på det bankgaranterede lån. Hun er ikke blevet gjort opmærksom på, at hun skulle betale ydelser på det bankgaranterede lån, og finder, at indklagede har begået en fejl ved at undlade at oprette opsamlingskontoen til indbetaling af de 400 kr. Hun er dog indforstået med at betale 400 kr. om måneden i 4 år som oprindeligt aftalt.
Indklagede har anført, at klageren blev gjort bekendt med, at der ikke ville blive overskud ved handelen, og at der ikke blev frigjort beløb til indskud i en ny lejlighed. Som følge heraf blev bankgaranti og lån til indskud bevilget på betingelse af, at klageren månedligt indbetalte 400 kr. I begyndelsen af august 1991 overgik sagen til en ny sagsbehandler, som ikke var blevet gjort opmærksom på aftalen om indbetaling af 400 kr. om måneden. Han antog derfor, at det var aftalt, at klageren blot kunne fortsætte med betaling af terminsydelser på det bankgaranterede lån mod til gengæld at få udbetalt renterne af de håndpantsatte obligationer. Klageren burde have gjort sagsbehandleren opmærksom på indbetalingsaftalen, men i stedet fik klageren udbetalt 15.400,64 kr. Klageren har ikke lidt noget tab, som indklagede bør godtgøre hende. Indklagede har i øvrigt tilbudt klageren en favorabel forligsmæssig ordning, som klageren imidlertid har afvist.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet lægger til grund, at klageren forud for salget af ejerlejligheden blev gjort bekendt med, at der, når lånet til indskud vedrørende den ny lejlighed var indfriet, ikke ville fremkomme noget overskud, idet hun tværtimod måtte indbetale 400 kr. om måneden gennem ca. 4 år til dækning af et restbeløb til ydelser vedrørende det garanterede pantebrev. Dette bekræftes også af indholdet af garantibegæringen, hvorefter det samlede provenu ved salget af ejerlejligheden skulle anvendes til køb af obligationer. Indklagede begik fejl ved ikke at oprette en opsamlingskonto til indbetaling af de 400 kr. om måneden og ved at udbetale klageren i alt 15.400,64 kr. af provenuet ved salget af ejerlejligheden. Efter det foran anførte, finder Ankenævnet imidlertid ikke grundlag for at tage klagerens påstand til følge.
Det bemærkes, at Ankenævnet går ud fra, at det af indklagede fremsatte tilbud om en forligsmæssig løsning fortsat står ved magt.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.