Krav om erstatning eller godtgørelse begrundet i blandt andet overbelåning af en fast ejendom, som i 2016 blev solgt med tab.
| Sagsnummer: | 21701001/0 |
| Dato: | 11-12-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Lars K. Madsen og Morten Bruun Pedersen |
| Klageemne: |
Værdiansættelse - belåningsgrad
Personlig fordring - tvangsauktion |
| Ledetekst: | Krav om erstatning eller godtgørelse begrundet i blandt andet overbelåning af en fast ejendom, som i 2016 blev solgt med tab. |
| Indklagede: | Nordea Kredit Realkreditselskab |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører krav om erstatning eller godtgørelse begrundet i blandt andet overbelåning af en fast ejendom, som i 2016 blev solgt med tab.
Sagens omstændigheder
Ved skøde af 27. juni 2006 købte klageren og hendes nu fraskilte ægtefælle, M, en fast ejendom for en købesum på 1.660.000 kr. Ejendommen, der skulle istandsættes, blev finansieret med et 30-årigt 5% forhåndslån/obligationslån i Nordea Kredit på 2.082.000 kr. med afdragsfrihed de første ti år.
I juli 2008, hvor byggeriet var færdigt, blev ejendommen vurderet til 2.800.000 kr., og klageren og M optog som tillægslån et 30-årigt 6% obligationslån på 354.000 kr. i Nordea Kredit.
Nordea Kredit har oplyst, at værdien af det eksisterende lån på 2.082.000 kr. på daværende tidspunkt udgjorde 1.889.652 kr. og at værdien af tillægslånet udgjorde 340.725 kr. Værdien af lånene udgjorde derfor i alt 2.230.377 kr. (340.725 kr. + 1.889.652 kr. = 2.230.377 kr.).
I begyndelsen af 2009, hvor ejendommen blev vurderet til 2.505.000 kr., blev lånet på 2.082.000 kr. omlagt til et 28-årigt rentetilpasningslån på 2.004.000 kr. i Nordea Kredit. Lånet var med ét-årig rentetilpasning og afdragsfrihed de første syv år. Lånet blev tinglyst med panteret efter tillægslånet på oprindelig 354.000 kr.
I april 2015, hvor klageren og M var separeret, blev ejendommen sat til salg.
I slutningen af 2015, hvor ejendommen endnu ikke var solgt, blev lånene omlagt til dels et Kort Rente lån med afdragsfrihed på 1.666.000 kr. i Nordea Kredit, dels et prioritetslån på 660.000 kr. i Nordea Bank. Klageren og M underskrev i den forbindelse henholdsvis den 14. og 7. december 2015 i Nordea Bank en erklæring for hvert lån vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, jf. Finanstilsynets bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder.
Klageren har oplyst, at ejendommen blev solgt for 1.895.000 kr. pr. den 1. juli 2016, og at der herved blev realiseret et tab på 422.290 kr.
Nordea Kredit har oplyst, at klageren den 19. december 2016 fik tilsendt en gældsovertagelseserklæring som dokumentation for, at hun ikke længere var debitor på realkreditlånet i ejendommen.
Ved klageskema af 26. december 2016 indgav klageren en klage over Nordea Kredit til Realkreditankenævnet.
Klageren har fremlagt et uddrag af en boddelingsoverenskomst mellem hende og M. Heraf fremgår blandt andet, at M og en tredjemand pr. den 1. juli 2016 skulle overtage realkreditlånet på oprindelig 1.666.000 kr., og at dette var godkendt af Nordea Kredit.
Klageren har endvidere fremlagt en tingbogsattest, der er udskrevet den 19. januar 2017. I denne er hun anført som meddebitor på lånet på 1.666.000 kr. sammen med M.
Parternes påstande
Klageren har anført ti klagepunkter og har nedlagt påstand om, at Nordea Kredit skal betale erstatning eller godtgørelse som anført i klagepunkterne 1-9, og at Nordea Kredit skal slette hende som meddebitor i tingbogen på ejendommen, jf. klagepunkt 10.
Nordea Kredit har nedlagt påstand om afvisning for så vidt angår klagepunkterne 2, 5, 6 og 7 og frifindelse for så vidt angår de øvrige klagepunkter.
1
Klageren har anført, at belåningen i 2008 oversteg 80 % af ejendomsværdien på 2.800.000 kr., svarende til 2.240.000 kr., jf. lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 5. Der var tale om overbelåning uanset det af Nordea Kredit anførte om, at værdien af lånene på daværende tidspunkt udgjorde i alt 2.230.377 kr., da der hertil skal lægges et ejerpantebrev på 100.000 kr.
Allerede fordi der i 2008 skete overbelåning var der også tale om overbelåning i 2009.
I 2009 oversteg lånene endvidere 80% af ejendomsværdien, som på daværende tidspunkt var faldet til 2.505.000 kr. Som grundlag for de to lån havde det været nødvendigt med en ejendomsvurdering på 2.947.500 kr.
Nordea Kredit bør betale erstatning eller godtgørelse. Erstatningskravet udgør tabet på 422.290 kr. med tillæg af renter i låneperioden. Kravet på godtgørelse, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 24, stk. 2, der hjemler godtgørelse for skuffede forventninger, udgør 943.500 kr., svarende til forskellen mellem de 2.947.500 kr. og lånet på 2.004.000 kr.
Nordea Kredit har anført, at ejendommen ikke blev overbelånt, hverken i 2008 eller i 2009.
Værdien af tillægslånet med hovedstol på 354.000 kr., der blev optaget i 2008 udgjorde 340.725 kr. På daværende tidspunkt havde det foranstående lån med hovedstol på 2.082.000 kr. en værdi på 1.889.652 kr. Den samlede værdi, der således udgjorde 2.230.377 kr. (340.725 kr. + 1.889.652 kr. = 2.230.377 kr.) oversteg ikke 80 % af ejendomsværdien, som udgjorde 2.800.000 kr.
Omlægningen i 2009 blev gennemført som en 1:1 omlægning uden ny afdragsfrihed og uden tillægsbelåning. Omlægningen kunne derfor i henhold til lovgivningen gennemføres uden en ny vurdering, men i henhold til den vurdering og låneudmåling, som blev foretaget ved tillægsbelåningen i 2008.
2
Klageren har anført, at lånene oversteg hendes og M’s økonomiske formåen. Deres indtægt var beskeden, og i årene 2005-2008 var hun under uddannelse.
Hvis begge lån havde være 30-årige obligationslån med fast rente, ville deres rådighedsbeløb langt fra have opfyldt de krav, som Nordea Bank generelt stillede til rådighedsbeløbets størrelse. Ifølge § 20 i reglerne om god skik må et pengeinstitut eller et realkreditinstitut som udgangspunkt kun tilbyde lån med pant i fast ejendom med variabel rente til kunder, der har en økonomi, som efter instituttets vurdering medfører, at kunden kan godkendes til at optage et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed.
Deres indkomst kunne højst danne grundlag for en belåning med 30-årigt fast forrentet obligationslån på 1.250.000 kr.
Nordea Kredit bør betale erstatning eller godtgørelse. Erstatningskravet udgør tabet på 422.290 kr. Kravet på godtgørelse, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 24, stk. 2, der hjemler godtgørelse for skuffede forventninger, udgør 1.108.000 kr., svarende til forskellen mellem den samlede gæld i 2009 på 2.358.000 kr. og de 1.250.000 kr. (2.358.000 kr. - 1.250.000 kr. = 1.108.000 kr.).
Nordea Kredit har anført, at klagepunktet vedrører Nordea Bank og derfor ikke er omfattet af Realkreditankenævnets kompetence.
3
Klageren har anført, at Nordea Bank ydede dårlig, vildledende og illoyal rådgivning i forbindelse med låneomlægningen i 2015 og begik fejl ved beregningen af rådighedsbeløb.
Banken udnyttede ikke de muligheder, den havde for at bistå hende. Hun havde ikke råd til at betale på lånene, og hun var uvidende om sine rettigheder. Der blev ikke taget hensyn til, at hun og M var separerede og ikke længere havde fælles økonomi. Ifølge banken kunne man ikke tilbyde en anden løsning, og alternativet ville være tvangsauktion. Ifølge vejledningen til i bekendtgørelsen om god skik var der imidlertid mulighed for at fravige § 20 ved for eksempel at yde lån med henblik på at afværge tvangsauktion i forbindelse med skilsmisse. Banken burde have bevilget afdragsfrihed på prioritetslånet.
Ifølge en vejledning fra Finanstilsynet burde hun og hendes to hjemmeboende børn som minimum have haft et rådighedsbeløb på 10.990 kr. pr. måned. Det faktiske rådighedsbeløb udgjorde 6.476 kr. pr. måned, svarende til en difference på 4.514 kr.
Numrene på de af banken udleverede dokumenter vedrørende lånene stemmer ikke overens med de tinglyste pantebreve.
Nordea Kredit bør betale erstatning eller kompensation. Erstatningskravet udgør det manglende rådighedsbeløb 4.514 kr. i 16 måneder, svarende til 72.224 kr., med tillæg af morarenter. På de handlinger, der er udført af Nordea Bank, kræves et vederlag som erstatning for ”uopfyldte behov” på 100.000 kr.
Nordea Kredit har anført, at omlægningen i 2015 blev gennemført fordi afdragsfriheden på det største af de to lån stod til at udløbe den 1. januar 2016. Samtidig viste en vurdering i november 2015, at ejendomsværdien var faldet til 2,08 mio. kr. Det var derfor i henhold til lovgivningen ikke muligt at omlægge til nye lån med afdragsfrihed. Da klageren ønskede en så lav ydelse som muligt, blev løsningen at optage et afdragsfrit realkreditlån på 80 % af den nye vurdering og finansiere resten med banklån.
Lånedokumenter indeholder en del forskellige løbenumre, for eksempel lånetilbudsnummer, lånenummer, pantnummer, tilbudsnummer m.m. I den konkrete sag er der fuld overensstemmelse mellem de forskellige løbenumre.
4
Klageren har anført, belåningen var for høj i forhold til pantets værdi på baggrund af de faktiske handelspriser i lokalområdet, jf. lov om realkreditlån § 10, stk. 2 og § 11, stk. 1.
Lånene var basererede på særligt dækkede obligationer, hvilket blandt andet indebar en pligt for udstederen til at stille supplerende sikkerhed i tilfælde af fald i pantets værdi, uden at overføre omkostningerne herved til låntageren.
Nordea Kredit bør betale erstatning eller godtgørelse. Erstatningskravet udgør tabet på 422.290 kr. Kravet på godtgørelse, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 24, stk. 2, der hjemler godtgørelse for skuffede forventninger, udgør 1.052.000 kr., svarende til forskellen mellem den faktiske belåningsværdi på 2.947.500 kr. og salgsprisen for ejendommen på 1.895.000 kr. (2.947.500 kr. - 1.895.000 kr. = 1.052.000 kr.).
Nordea Kredit har anført det samme som under klagepunkt 1.
5
Klageren har anført, at Nordea Bank har vildledt og undladt væsentlige oplysninger i forbindelse med udarbejdelse af rådighedsberegning i februar 2015.
Nordea Kredit bør betale en erstatning på 72.224 kr. med tillæg af renter, jf. klagepunkt 3, samt dække hendes udgifter til økonomisk rådgivning.
Nordea Kredit har anført, at klagepunktet vedrører Nordea Bank og derfor ikke er omfattet af Realkreditankenævnets kompetence.
6
Klageren har anført, at Nordea Bank og Nordea Kredit ikke har opfyldt deres oplysningsforpligtelser i forbindelse med ejendomssalget, jf. blandt andet bekendtgørelse om god skik for boligkredit § 7. Hun så sig derfor nødsaget til at søge advokatbistand i forbindelse med ejendomssalget og bodelingen. Nordea Kredit bør erstatte hendes udgifter til advokaten, som udgjorde 24.800 kr.
Nordea Kredit har anført, at klagepunktet vedrører Nordea Bank og derfor ikke er omfattet af Realkreditankenævnets kompetence.
7
Klageren har anført, at hun havde en statsgaranteret studiegæld, som blev omlagt til realkreditlån. Herved blev hun pålagt en unødig merrenteudgift. Omlægningen skete på baggrund af vildledning og aggressiv markedsføring fra Nordea Bank. Nordea Bank og Nordea Kredit bør betale en erstatning eller en godtgørelse svarende til merrenteudgiften med tillæg af morarenter.
Nordea Kredit har anført, at klagepunktet vedrører Nordea Bank og derfor ikke er omfattet af Realkreditankenævnets kompetence.
8
Klageren har anført, Nordea Bank og Nordea Kredit i forbindelse med låneomlægningen i 2009 handlede i strid med redelig og loyal forretningsskik, idet hun blev vildledt om markedsvilkårene og derved ikke fik den bedst mulige belåning. Det eksisterende lån kunne således have været omlagt til et 30-årigt lån med afdragsfrihed i stedet for som sket til et 28-årigt lån uden afdragsfrihed.
Nordea Kredit og Nordea Bank bør derfor godtgøre hende omkostningerne ved låneomlægningen, som udgjorde 30.000 kr.
Nordea Kredit har anført, at rådgivningen i forbindelse med låneomlægningen i 2009 og dermed årsagen til, at løbetiden blev fastholdt, ikke på nuværende tidspunkt kan dokumenteres med et God Skik skema.
Ved omlægningen blev den afdragsfri periode fastholdt. Lånets samlede løbetid havde derfor ingen betydning for ydelsen i den afdragsfri periode.
Et lån med løbetid på 28 år er ikke et dårligere lån end et 30-årigt lån.
9
Klageren har anført, at restgælden på lånet med hovedstol på 2.082.000 kr. tilsyneladende ikke blev nedsat, selvom kursen var faldet.
Nordea Kredit bør betale en godtgørelse svarende til kursfaldet.
Nordea Kredit har anført, at lånet med hovedstol på 2.082.000 kr. ved omlægningen i 2009 blev indfriet til kurs 95,625 svarende til en kursværdi på 1.989.000 kr. Der blev i stedet optaget et rentetilpasningslån med afdragsfrihed på 2.004.000 kr. Det nye lån skulle dække kursværdien af det indfriede lån samt omkostninger til omlægningen.
10
Klageren har anført, at Nordea Bank og Nordea Kredit har lovet at slette hende som debitor på realkreditlånet på 1.666.000 kr. Hun er imidlertid ikke blevet slettet fra tingbogen, og aftalen er derfor ikke blevet overholdt.
Nordea Kredit og Nordea Bank skal slette hende fra tingbogen vedrørende alle pantehæftelser på ejendommen.
Nordea Kredit har anført, at klageren har fået tilsendt en gældovertagelseserklæring som dokumentation for, at hun ikke længere er debitor på realkreditlånet i ejendommen.
Gældsovertagelsen behøver ingen tinglysning for at være gyldig. Derfor er det almindelig praksis at undlade tinglysning ved gældsovertagelse.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet behandler klager over realkreditinstitutter. Klager over pengeinstitutter behandles af Pengeinstitutankenævnet. Ankenævnet kan derfor ikke behandle klagepunkterne 2, 5, 6 og 7, der vedrører Nordea Bank, jf. Ankenævnets vedtægter § 4.
Vedrørende klagepunkterne 1, 3, 4, 8 og 9 finder Ankenævnet, at klageren ikke har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at Nordea Kredit er forpligtet til at betale noget beløb.
Vedrørende klagepunkt 10 lægger Ankenævnet som anført af Nordea Kredit til grund, at klageren den 19. december 2016 fik tilsendt en gældsovertagelseserklæring som dokumentation for, at hun ikke længere var debitor på realkreditlånet i ejendommen. Ankenævnet finder ikke, at det kan pålægges Nordea Kredit at foretage yderligere i forhold til klageren i forbindelse med Nordea Kredits bevilling af gældsovertagelsen.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.