Indsigelse om for høj rente på boliglån og indsigelse mod størrelse af restgæld.
| Sagsnummer: | 192 /2023 |
| Dato: | 30-11-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: |
Rente - udlån
Udlån - rente |
| Ledetekst: | Indsigelse om for høj rente på boliglån og indsigelse mod størrelse af restgæld. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om for høj rente på boliglån og indsigelse mod størrelse af restgæld.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans ægtefælle, H, var kunder i Danske Bank, hvor de blandt andet havde et boliglån.
Banken har oplyst, at den i december 2006 bevilgede klageren og H en forhøjelse af deres boliglån med 183.367,35 kr. til 306.703,56 kr. Lånet var med variabel rente på for tiden 7,7 % om året og med en månedlig ydelse på 3.500 kr. Forudsat uændret rente ville lånet være færdigbetalt 30. november 2021. Til sikkerhed for lånet var pantsat et ejerpantebrev på 150.000 kr. med pant i klageren og H’s ejendom. Provenuet fra lånet blev anvendt til indfrielse af overtræk, nulstilling af klageren og H’s kassekreditter, der var brugt til køb af bil samt til diverse udgifter på ejendommen.
Banken har endvidere oplyst, at den i juni 2007 bevilgede klageren og H et overtræk på 90.000 kr. til indfrielse af DIFKO samt sletning af udlæg i deres ejendom. Det var hensigten, at det bevilgede overtræk skulle afløses af en tillægsbelåning i ejendommen.
Banken har yderligere oplyst, at den i juni 2007 efterfølgende formidlede et 6 % obligationslån fra Realkredit Danmark på 1.156.000 kr. med 30 års løbetid og med 10 års afdragsfrihed til klageren og H til erstatning for deres eksisterende realkreditlån i et andet realkreditinstitut, til indfrielse af deres boliglån i banken på ca. 300.000 kr. og til indfrielse af det bevilgede overtræk på 90.000 kr.
Banken har oplyst, at obligationslånet på klageren og H’s foranledning i juli 2007 blev ændret til et Realkredit Danmark FlexGaranti type 5,0/0,85M på 1.212.000 kr. med 30 års løbetid og 10 års afdragsfrihed.
Banken har endvidere oplyst, at klageren og H i november 2007 på ny henvendte sig til banken, da de havde planer om at renovere/ombygge deres ejendom, og at de spurgte banken, om den ville finansiere renoveringen/ombygningen.
Banken har oplyst, at den i marts 2008 dels bevilgede klageren og H et 5 % obligationslån fra Realkredit Danmark på 356.000 kr. med 30 års løbetid og 10 års afdragsfrihed samt bevilgede en byggekredit på 600.000 kr. til finansiering af klageren og H’s planlagte renovering/ombygning af ejendommen. Realkreditlånet blev bevilget som et forhåndslån, og til sikkerhed for byggekreditten blev pantsat et ejerpantebrev på 550.000 kr. med pant i klageren og H’s ejendom (forhøjelse af det eksisterende ejerpantebrev med 400.000 kr.).
Banken har yderligere oplyst, at den bevilgede klageren og H et boliglån på 627.000 kr. den 2. februar 2009 til erstatning for deres boligkredit. Lånet var med variabel rente, men med rentesikring i 5 år. Renten var for tiden 7,15 % om året. Den månedlige ydelse var 4.500 kr., og lånets forventede løbetid var 25 år forudsat uændret rente.
Banken har endvidere oplyst, at klageren og H i 2010 fik bevilget fristforlængelse til 15. december 2010 på forhåndslånet med henblik på færdiggørelse af renoveringen/ombygningen af deres ejendom. De fik endvidere bevilget en forhøjelse af en kredit med 50.000 kr. til 100.000 kr. til køb af køkkenelementer. Byggeprojektet blev færdigmeldt i december 2010.
Banken har oplyst, at klageren i efteråret 2015 gjorde indsigelse mod renten på boliglånet, da han mente, at banken havde lovet ham en rente på 5 %. Banken var ikke enig heri. På baggrund af en dialog med klageren bevilgede banken i april 2016 en låneomlægning uden provenu af klageren og H’s eksisterende realkreditlån til et Flexlån F5K fra Realkredit Danmark med afdrag og 30 års løbetid.
Banken har yderligere oplyst, at den samtidig bevilgede en omlægning af klageren og H’s boliglån til et nyt boliglån med variabel rente. Banken har fremlagt et gældsbrev fra april 2016, som klageren og H underskrev digitalt, hvoraf fremgår, at klageren og H optog et boliglån -901 på 545.500 kr. med en månedlig ydelse på 4.495 kr. Lånet forventedes tilbagebetalt 31. oktober 2031, hvis det blev afviklet som forudsat. Det fremgik af lånedokumentet, at hvis renten på lånet blev ændret, ville ydelsen på lånet også blive ændret, så lånet fortsat ville være tilbagebetalt den nævnte dato. Låneomlægningen betød, at løbetiden på klageren og H’s boliglån blev forkortet med tre år.
Af gældsbrevets individuelle betingelser fremgik endvidere:
”Renten og rentefastsættelse
For lånet betaler jeg en variabel rente. At renten er variabel betyder, at banken kan ændre renten.
Udlånsrenten er for tiden 5,9500 procent pr. år. Renten beregnes efter bankens til enhver tid gældende vilkår for lån af denne type. …
…
Ændringer
Renten bliver ændret efter bankens til enhver tid gældende satser og vilkår for denne kredittype. …
I Almindelige forretningsbetingelser - forbrugere står der mere om, hvordan banken kan ændre renten.”
Banken har oplyst, at klageren og H’s realkreditlån blev rentetilpasset pr. 1. april 2021 for en ny 5-årig periode, hvilket betød, at ydelsen på lånet blev nedsat med 379 kr. om måneden før skat.
Den 14. november 2022 varslede banken en forhøjelse af renten på boliglån -901 med 1,25 procentpoint til 7,20 % om året pr. 1. januar 2023. Ydelsen på lånet ville derfor blive ændret til 4.702,25 kr. om måneden.
Den 17. januar 2023 varslede banken en forhøjelse af renten på boliglån -901 med 1,10 procentpoint til 8,30 % om året pr. 20. februar 2023. Som følge heraf ville ydelsen på lånet blive forhøjet til 4.902,77 kr. om måneden, første gang pr. 28. februar 2023.
Af varslingerne fremgik blandt andet:
”Vi ændrer renten på baggrund af, at renteniveauet generelt stiger. Ændringen sker derfor af markedsmæssige årsager efter punkt 6. II.B i vores almindelige forretningsbetingelser, som du kan se på danskebank.dk/vilkår. Renten er variabel.
…”
Banken har oplyst, at den i februar 2023 endvidere sendte et brev til klageren om, at hans priser og kundefordele ville ændre sig pr. 1. august 2023, hvis hans forretningsomfang med banken i de næste fire måneder var uændret, jf. vilkårene for bankens kundeprogram. Det ville blandt andet betyde, at prisen for kundepakken Danske Hverdag+ ville være 9 kr. om måneden.
Af bankens almindelige forretningsbetingelser – forbrugere gældende fra den 1. marts 2021 fremgik:
”6 Rente og provisioner
…
II. Ændring af rentesatser
…
B. Med en måneds varsel
Vi kan med en måneds varsel, medmindre andet fremgår af lovgivningen, sætte de variable rentesatser på indlån ned og sætte de variable rentesatser på udlån op, hvis ændringen skyldes markeds-, indtjenings- eller konkurrencemæssige forhold i ind- og udland, herunder risikomæssige, regulatoriske og omkostningsmæssige forhold. Det kunne f.eks. være:
- øgede omkostninger ved tilvejebringelse af kapital
- øgede solvens-, kapital- eller likviditetskrav
- et generelt øget omkostningsniveau, herunder stigning i bidrag til generelle garantiordninger
- ubalance mellem markedsrenter
- øget kreditrisiko
- øget operationel risiko for banken
- lovændringer, ændringer i retspraksis og myndighedsforanstaltninger
- en mere hensigtsmæssig brug af bankens ressourcer
- ændringer i skatter og afgifter, der har betydning for banken
- forretningsmæssige behov for ændringer i bankens prisfastsættelse og gebyrstruktur uden sammenhæng med udviklingen i det almindelige renteniveau.
…”
Parternes påstande
Den 20. marts 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal nedsætte renten på hans boliglån med tilbagevirkende kraft, således, at restgælden på boliglånet nedskrives med den for meget betalte rente.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, han og H i 2007-2008 fik et byggelån i banken på ca. 600.000 kr. Dette blev lovet til en fast rente på 5 %, men var i stedet reelt 7,5 % plus 7.500 kr. i gebyrer eller mere, der blev trukket kvartalsvis fra byggelånet. Det blev herefter endelig ændret til et boliglån, igen med en for høj rente. Efter at han klagede, fik han et tilbud på et lån med en variabel rente på 6 %, men han undrer sig over beregningen med rente og renters rente, som bliver tilskrevet hvert kvartal.
Efter endeløse påtaler uden held har han og H nu i mange år betalt 4.500 kr. pr. måned punktligt på et boliglån, der efter snart 15 år er nede på 360.000 kr., så de har yderligere 10 år i vente. Renten er ikke faldet, men så snart det er dårlige tider, ryger renten øjeblikkelig op, så ydelsen nu er knap 5.000 kr. pr måned.
Der er tale om et boliglån med pant i H og hans ejendom, men han har indtryk af, at dette er en pengemaskine for banken, hvor man er stavnsbundet til et lån til evig tid.
Efter han havde indbragt sagen for Ankenævnet blev han ringet op af banken, der tilbød en ny vurdering af H og hans ejendom med henblik på at ændre lånet til et realkreditlån. Dette ville nok ikke give en lavere ydelse, men så var sagen i Realkredit Danmarks regnskab, ikke i Danske Banks.
Han er nu ikke Eksklusiv plus kunde i banken mere, kun Eksklusiv kunde med flere omkostninger til følge.
Danske Bank har anført, at det var klageren og H’s egen beslutning i 2009 at optage et boliglån med variabel rente og med 5 års rentesikring, hvor renten for tiden var 7,15 % om året og med en løbetid på lånet på 25 år.
Det var endvidere klageren og H’s egen beslutning at omlægge lånet. I 2016 bevilgede banken en låneomlægning til klageren og H, hvor den variable rente på deres boliglån blev ændret til for tiden 5,95 % om året, og hvor løbetiden blev forkortet med 3 år, så lånet ville være tilbagebetalt den 31. oktober 2031.
Klageren og H accepterede vilkårene for lånet, herunder rentevilkårene, med deres underskrift på boliglånet.
Banken har varslet renteændringerne på boliglånet i overensstemmelse med bankens Almindelige forretningsbetingelser – forbruger punkt 6.II.B.
Banken har ikke haft pligt til at nedsætte renten på lånet.
Banken har ikke beregnet og opkrævet ågerrenter på lånet.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende, og klageren og H har ikke har lidt et erstatningsberettiget tab.
Det er i øvrigt mere end tre år siden, at klageren og H optog lånet, hvorfor et eventuelt rådgivningsansvar er forældet.
Ankenævnets bemærkninger
I 2008 optog klageren og H en byggekredit på 600.000 kr. i Danske Bank, der i 2009 blev afløst af et boliglån på 627.000 kr. Renten på boliglånet var variabel på for tiden 7,15 % om året. Efter at klageren klagede til banken over renten på boliglånet, blev boliglånet i april 2016 omlagt til et boliglån på 545.500 kr. med en månedlig ydelse på 4.495 kr. og en variabel rente på for tiden 5,95 % om året
I perioden fra den 1. januar 2023 til den 20. februar 2023 hævede banken renten to gange, hvorefter rentesatsen pr. den 20. februar 2023 udgjorde 8,30 % om året.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i 2008/2009 lovede klageren en fast rente på 5 % om året på boliglånet.
Ved optagelsen/omlægningen af boliglånet i april 2016 accepterede klageren og H ved deres underskrift af gældsbrevet en variabel rente på lånet på 5,95 % om året.
Ankenævnet finder, at banken havde hjemmel i gældsbrevet og i bankens Almindelige forretningsbetingelser – forbruger punkt 6.II.B til at foretage de i sagen omhandlede renteændringer med virkning fra 1. januar 2023 og den 20. februar 2023, og Ankenævnet lægger til grund, at renteændringerne var gældende for alle bankens kunder med tilsvarende lån.
Ankenævnet finder endvidere, at renteforhøjelserne skete med de varsler, der følger af bankens almindelige forretningsbetingelser, og at klageren og H blev informeret om rentestigningerne på fyldestgørende måde, jf. kreditaftalelovens § 9.
Det fremgik ikke af gældsbrevet, at banken var forpligtet til at justere renten løbende i forhold til markedsrentens udvikling.
Ankenævnet finder ikke, at hverken renten på boliglånet optaget i 2016 på 5,95 % om året eller rentestigningerne i 2023 til henholdsvis 7,20 % om året og 8,30 % om året kan tilsidesættes som urimelige, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38 c.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.