Afgørelse

Rådgivning i forbindelse med indgåelse af renteswap. Omkostninger ved udtræden. Indsigelse mod bidragssats og refinansiering af realkreditlån i 2010 og 2012

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser om mangelfuld rådgivning i forbindelse med indgåelse af en renteswapaftale med Danske Bank i 2008 samt indsigelse mod bidragssats og refinansiering af realkreditlån i 2010 og 2012.

Sagens omstændigheder

Klageren er en andelsboligforening. Foreningen havde i 2007 et F3 lån og et F5 lån hos DLR. Lånene skulle refinansieres henholdsvis ultimo 2008 og ultimo 2010.

I foråret 2007 kontaktede foreningens formand BG Bank (nu Danske Bank) for at drøfte omlægning af de to realkreditlån. Banken har oplyst, at man på møde den 20. marts 2007 præsenterede foreningen for fem forskellige forslag til låneomlægninger, herunder et 30-årigt fast forrentet lån. Man aftalte med bestyrelsen at arbejde videre med to af forslagene om et lån med fast rente i 10 år henholdsvis med og uden rentetrappe.

Den 30. november 2007 udarbejdede banken et oplæg vedrørende omlægningen. På ekstraordinær generalforsamling i foreningen den 3. december 2007 præsenterede banken et sæt plancher vedrørende omlægningen. Omlægningen af de to realkreditlån skulle ske successivt på lånenes refinansieringstidspunkt, så lånene kunne indfris til kurs 100. Oplægget og plancherne indeholdt beregninger af ydelserne efter omlægning til Cibor6 realkreditlån med en bidragssats på 0,30 %, kombineret med en renteswapaftale henholdsvis med og uden en rentetrappe. Af oplæggets og planchernes forside fremgik, at de viste beregninger var af vejledende karakter og uden ansvar for banken. Af plancherne fremgik bl.a.følgende forudsætninger:

" … Danske Bank har følgende forudsætninger for at etablere en Renteswap:

… Realkreditlånet optages i Realkredit Danmark og/eller banken har foreningens bankforretninger. …

Det skal tydeligt fremgå af indkaldelsen/referatet fra generalforsamlingen, …

- at foreningen er gjort bekendt med, og har godkendt

?at renteswappen er en selvstændig aftalesom værdireguleres uafhængigt af realkreditlånet.

?at aftalens værdi fremover skal optages i foreningens regnskab, så nuværende og fremtidige beboere er bekendt med forretningen og dens værdi

?at renteswappen skal lukkes, såfremt realkreditlånet indfries før tid

?atrenteswappen kun kan lukkes efter aftale med banken i løbetiden.

…"

Foreningen vedtog herefter på generalforsamlingen at omlægge lånene og etablere en renteswapaftale med en rentetrappe stigende fra 4 % p.a. til 5,3 % p.a. efter fem år.

Den 3. december 2007 underskrev foreningen endvidere en rammeaftale om handel med valuta og derivater. Rammeaftalen indeholdt bl.a. følgende:

"… Med sin underskrift erklærer kunden at være bekendt med og at acceptere den risiko og det ansvar, som er forbundet med indgåelse af forretninger …"

Af aftalen fremgik endvidere, at bankens forudsætninger, jf. planche af 3. december 2007, tydeligt skulle fremgå af indkaldelse og referat af generalforsamling. Forudsætningerne fremgik endvidere af referatet af generalforsamlingen, der blev underskrevet af dirigenten og bestyrelsen den 28. januar 2008.

Den 14. februar 2008 sendte banken en bekræftelse til foreningen på en 10-årig renteswapaftale vedrørende en hovedstol på 6.937.000 kr. fra den 30. december 2008, og reguleret til en hovedstol på 26.832.000 kr. fra den 30. december 2010. Af bekræftelsen fremgik, at banken skulle betale en variabel rente svarende til Cibor6, mens foreningen skulle betale en fast rente til banken på 4 % p.a. fra den 30. december 2008, med en stigende rentetrappe frem til den 30. december 2013, hvorefter renten skulle udgøre 5,15 % p.a.

Banken har oplyst, at foreningen løbende modtog opgørelser over renteswapaftalens markedsværdi. Af opgørelser af 29. februar 2008 og 30. juni 2008 fremgik, at renteswapaftalen havde en negativ markedsværdi på 524.633 kr. den 29. februar 2008 og en positiv markedsværdi på 275.890 kr. den 30. juni 2008. Opgørelserne indeholdt bl.a. følgende:

"… Markedsværdien i DKK viser Deres aktuelle gevinst (+) eller tab (-), som ville være fremkommet, hvis de nævnte forretninger var blevet lukket på udskriftsdagen for dette brev. …"

Banken har oplyst, at plancherne præsenteret på generalforsamlingen tog udgangspunkt i et realkreditlån med Cibor6 obligationer med udløb i 2018, men at finanskrisen bevirkede et kursfald på denne obligation i efteråret 2008, hvorfor det ikke længere var hensigtsmæssigt at hjemtage lån med denne obligation som følge det hermed forbundne kurstab.

Den 8. december 2008 sendte Realkredit Danmark et lånetilbud til foreningen vedrørende omlægning af F3 lånet til et rentetilpasningslån Cibor6 på 7.035.000 kr. med 20 års afdragsfrihed. Lånet var baseret på obligationer med udløb i 2010. Af tilbuddet fremgik, at lånet skulle refinansieres første gang den 1. juli 2010. Lånetilbuddet indeholdt endvidere følgende:

"… Det forudsættes at lån i DLR stort kr. 22.032.000 omlægges til RD når lånet skal refinansieres den 01.01.2011. …

…

I lånets løbetid betales et bidrag på 0,25 % p.a. om året, dog mindst det af Realkredit Danmark til enhver tid fastsatte mindstebidrag. … Der tages dog forbehold for ændringer i størrelsen og/eller beregningsmetoden for bidraget i henhold til pantebrevets særlige bestemmelser punkt 2. "lånets afvikling". …

Hvis lånet bliver mindre, eller hvis flere nye lån slås sammen, vil bidraget blive ændret. …"

I e-mail af 9. december 2008 til foreningen oplyste Realkredit Danmark, at den oprindeligt forudsatte obligation med udløb i 2018 ikke længere var hensigtsmæssig som følge af kursfald, og at den nye obligation udløb i 2010, hvorefter lånet skulle refinansieres til kurs 100.

Af pantebrev underskrevet af foreningen den 10. december 2008 fremgik, at lånet skulle refinansieres første gang den 1. juli 2010, at bidragssatsen var 0,9 % p.a., og at bidraget kunne ændres af Realkredit Danmark. I e-mail af 11. december 2008 bekræftede Realkredit Danmark, at bidragssatsen var 0,25 % p.a. i henhold til lånetilbuddet.

Den 21. september 2010 sendte Realkredit Danmark et lånetilbud til foreningen vedrørende omlægning af F5 lånet til et rentetilpasningslån Cibor6 på 19.925.000 kr. med afdragsfrihed frem til den 31. december 2018 og med et årligt bidrag på 0,65 % p.a. Lånet var baseret på obligationer med udløb i 2012 og skulle ifølge lånetilbuddet refinansieres første gang den 1. juli 2012.

Af pantebrev vedrørende lånet på 19.925.000 kr., som blev underskrevet af foreningen den 18. oktober 2010 fremgik, at det årlige bidrag var 1,2 %.

Foreningen betaler efter det oplyste en årlig bidragssats på 0,65 % på lånet. Banken har oplyst, at bidragsforhøjelsen fra 0,25 % til 0,65 % skete som følge af Realkredit Danmarks generelle prisstigning.

Ved brev af 3. marts 2011 rejste foreningen indsigelser mod bankens rådgivning om renteswappen. Indsigelserne blev afvist af banken ved brev 4. april 2011. Parterne fastholdt deres synspunkter i efterfølgende korrespondance.

Parternes påstande

Den 13. september 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal anerkende, at klageren er berettiget til at indfri renteswapaftalen uden tab, at klageren kan få en bidragssats på 0,25 % for lånet på 19.925.000 kr., og at banken skal betale for meromkostninger ved refinansieringen.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at bankens rådgivning var mangelfuld.

Foreningen ønskede en løsning, som sikrede en kendt rente i en længere tid. Foreningen havde et ønske om fastforrentede lån, så foreningen ingen usikkerhed havde på renten og ydelsen.

I stedet endte foreningen med to variabelt forrentede lån med en renteswapaftale. Foreningen har dermed ikke kunnet udnytte et rentefald.

Banken fokuserede i sin rådgivning på, at foreningen ved at indgå en renteswapaftale opnåede det bedste af to verdener med et billigt variabelt forrentet lån og sikkerhed for, at renten ikke kunne blive større end aftalt i renteswapaftalen. Banken fokuserede ensidigt på konsekvenserne af en rentestigning, hvilket var naturligt på daværende tidspunkt.

Banken rådgav ikke om ulemperne ved at indgå en renteswapaftale. Foreningen blev ikke oplyst om, at et rentefald ville påvirke værdien af renteswapaftalen negativt, at et rentefald ikke ville kunne udnyttes af foreningen, at foreningen kun kunne komme ud af renteswapaftalen før ophør ved at betale den negative markedsværdi, og at lukning før ophør kun kunne ske med bankens accept.

Banken bestemte selv indholdet af referatet fra generalforsamlingen, idet ordlyden fra bankens planche blev overført direkte til referatet. Referatet kan derfor ikke tages til indtægt for den faktiske gennemgang og rådgivning på mødet.

Banken har trods opfordring hertil ikke fremlagt et eneste bilag, der viser, at banken skriftligt gjorde foreningen opmærksom på, at renteswapaftalen kunne have en negativ markedsværdi, og på konsekvenserne heraf hvis foreningen ønskede at komme ud af renteswapaftalen før udløb. Dette fremgik hverken af plancherne eller referatet fra generalforsamlingen, hvorfor det modsætningsvis må sluttes, at banken ikke rådgav herom.

De fremlagte opgørelser over renteswapaftalens markedsværdi pr. 29. februar 2008 og 30. juni 2008 vedrører perioden efter indgåelsen af renteswapaftalen.

Banken har anført, at foreningen ikke på noget tidligere tidspunkt fremsatte ønske om at gå ud af renteswapaftalen, og at foreningen kunne have været gået ud uden tab pr. 30. juni 2008, jf. opgørelsen pr. denne dato. Foreningen var ikke vidende om konsekvenserne af en positiv eller negativ markedsværdi, da foreningen ikke havde modtaget nogen rådgivning herom inden indgåelse af renteswapaftalen. Foreningen tillagde det derfor ingen betydning, om markedsværdien var positiv eller negativ.

Afdragsfriheden på det store lån udløber i 2018. Renteswapaftalen for begge lån udløber i 2018 med deraf følgende rentefølsomhed. Foreningen står derfor i en usikker økonomisk situation i 2018.

Banken bør lade foreningen indfri de indgåede renteswapaftaler uden tab. Herved vil foreningen have mulighed for at omlægge de to variabelt forrentede lån til fastforrentede lån, som foreningen hele tiden har ønsket.

Foreningen fik ikke den aftalte bidragssats på det store lån, hvor foreningen betaler en bidragssats på 0,65 %. Banken lovede i oplægget, at bidragssatsen skulle være 0,3 %. Senere bekræftede banken i e-mail fra december 2008, at bidragssatsen var 0,25 %.

Foreningen blev stillet i udsigt, at det lille lån skulle omfatte Cibor6 obligationer med udløb i 2018. Foreningen fik i stedet et lån med en obligation med udløb i 2010 og siden en ny 2-årig obligation med udløb i 2012. Foreningen blev og vil blive påført meromkostninger ved refinansieringen.

Danske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden bl.a. anført, at foreningen modtog fyldestgørende og indgående rådgivning fra banken på møder forud for generalforsamlingen og på selve generalforsamlingen. Foreningen optog således realkreditlånene og indgik renteswapaftalen på et fuldt oplyst grundlag. Foreningen fik den løsning, som foreningen selv efterspurgte, nemlig en kendt rente i 10 år og en løsning, som tilgodeså foreningens økonomiske formåen og ønsker.

Foreningens formand rettede henvendelse til banken for at drøfte mulighederne for omlægning af foreningens lån. Foreningen havde erfaring med inkonvertible realkreditlån, idet foreningen dengang havde et F3 og et F5 lån. Foreningen ønskede en løsning, der sikrede en kendt rente i længere tid, og som gav foreningen en rimelig tid til at bygge en øget renteudgift ind i budgettet.

Det afvises, at bankens rådgivning ensidigt var fokuseret på at fortælle om konsekvenserne af en rentestigning. Bankens rådgivning var derimod fokuseret på at finde en løsning, der kunne tilgodese de særlige ønsker fra foreningen, herunder især hensynet til foreningens økonomi og de begrænsninger, der lå heri.

Banken rådgav foreningen om muligheden for at sikre en fast rente ved at optage et traditionelt fastforrentet realkreditlån og om alternative løsninger hertil såsom variabelt forrentede realkreditlån tilknyttet en renteswapaftale.

Foreningen fravalgte på grund af sin økonomi bevidst de løsninger, som sikrede en fast rente i 30 år, og som var konvertible. Foreningen valgte i stedet en løsning, der samlet set sikrede foreningen en kendt lånerente i 10 år. Foreningen valgte at etablere realkreditlånene med afdragsfrihed og rentetrappe for at få så billig en startydelse som muligt.

Det var en betingelse fra bankens side, at foreningens medlemmer på generalforsamlingen blev gjort bekendt med og tiltrådte bankens forudsætninger for at etablere renteswapaftalen. Forudsætningerne blev gennemgået på generalforsamlingen og fremgik både af plancherne, af generalforsamlingsreferatet, der blev udarbejdet af foreningen og tiltrådt af dirigenten og foreningens bestyrelse og af allongen til rammeaftalen.

Det fremgik tydeligt af plancherne, som blev præsenteret for foreningen, at foreningen blev sikret en kendt rente i 10 år, og at det er en naturlig følge heraf, at renten efterfølgende ville skifte til variabel.

Af plancherne fremgik, at banken skulle give accept til, at renteswapaftalen kunne blive lukket før ophør. Renteswapaftalen var tilsvarende uopsigelig fra bankens side.

Af plancherne fremgik, at renteswapaftalen var en selvstændig aftale, som blev værdireguleret uafhængigt af realkreditlånet, og at renteswapaftalens værdi krævedes optaget i foreningens regnskab. Disse to forhold var et udtryk for, at værdien af renteswapaftalen både kunne være negativ og positiv. Banken lagde vægt herpå, da man ønskede, at eventuelle tab i renteswapaftalens løbetid ville kunne ses i regnskabet.

Foreningen fik endvidere sendt månedlige opgørelser over renteswapaftalens markedsværdi. I den første opgørelse af 29. februar 2008 var værdien opgjort til 524.633 kr. (negativ). Foreningen var således fra starten bekendt med og accepterede, at renteswapaftalen kunne have en negativ markedsværdi. I opgørelsen af 30. juni 2008 var værdien opgjort til 275.890 kr. (positiv). Foreningen kunne således have været gået ud af renteswapaftalen uden tab.

Foreningen var bekendt med og tiltrådte vilkårene for refinansiering af hovedstolen på realkreditlånene. Foreningen var indforstået med at hjemtage lånet baseret på obligationer med udløb i 2010, der sikrede den bedst mulige kurs i det givne marked.

Danske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at fastsættelse af bidragssatsen udelukkende er et anliggende mellem foreningen og Realkredit Danmark, hvorfor forholdet ligger uden for Ankenævnets kompetence. Det fremgik endvidere af pantebrevene og de tilknyttede betingelser, at Realkredit Danmark kunne ændre bidragssatsen.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet lægger til grund, at formålet med renteswapaftalen var at sikre andelsboligforeningen mod stigende boligafgift som følge af renteudviklingen.

Dette formål blev opfyldt ved indgåelse af renteswapaftalen, hvor rentebetalingerne på foreningens efterfølgende Cibor6 realkreditlån blev udlignet ved bankens betalinger i henhold til renteswapaftalen. Foreningens reelle renteudgift udgjorde herefter den faste rente ifølge renteswapaftalen.

Ankenævnet lægger endvidere til grund, at foreningen ønskede en løsning med en så lav indledningsvis stigning i boligafgiften som muligt efter omlægning af de eksisterende lån. Dette formål blev opfyldt ved renteswapaftalens rentetrappe.

Ankenævnet finder ikke, at banken i sin rådgivning af foreningen om renteswapaftalen har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar. Ankenævnet lægger herved vægt på, at det fremgik af bankens plancher, der blev præsenteret af banken på generalforsamlingen, at renteswapaftalen kun kunne lukkes i løbetiden efter aftale med banken, og at aftalens værdi skulle optages i foreningens regnskab.

Realkreditlånene skulle optages ultimo 2008 og ultimo 2010. Det fremgik af plancherne, atde viste beregninger var af vejledende karakter og uden ansvar for banken. Foreningen måtte indse, at realkreditlånene skulle hjemtages i henhold til lånetilbud fra realkreditinstituttet.

Ankenævnet finder ikke, at banken gav foreningen tilsagn om, at bidragssatsen på de forudsatte realkreditlån skulle være 0,25 % eller 0,30 %. Ankenævnet bemærker, at det fremgik af lånetilbuddet af 8. december 2008 fra Realkredit Danmark, at bidraget kunne ændres, og at bidragssatsen på 0,65 % p.a. for lånet på 19.925.000 kr. fremgik af Realkredit Danmark’s lånetilbud af 21. september 2010. Det bemærkes endvidere, at Ankenævnet ikke har kompetence til at tage stilling til Realkredit Danmarks fastsættelse af bidragssatsen. Dette spørgsmål henhører under Realkreditankenævnet, Krabbesholmsvej 5, 2700 Brønshøj.

Banken har oplyst, at plancherne tog udgangspunkt i et realkreditlån med Cibor6 obligationer med udløb i 2018. Ankenævnet finder ikke, at banken gav foreningen tilsagn om, at de forudsatte realkreditlån kunne optages med obligationer til udløb i 2018. Ankenævnet lægger i overensstemmelse med bankens forklaring og oplysningerne fra Realkredit Danmark i december 2008 til grund, at det ikke var hensigtsmæssigt for foreningen at hjemtage lånet med denne obligation ultimo 2008 og ultimo 2010 som følge af kursfald på obligationen. Ankenævnet bemærker, at det fremgik af lånetilbuddene af 8. december 2008 og af 21. september 2010 fra Realkredit Danmark, at der skulle ske refinansiering af lånene i 2010 og 2012.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.