Afgørelse

Indsigelse mod hæftelse som debitor på et realkreditlån

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser over for Brørup Sparekasse (nu: Saxo Privatbank) vedrørende hæftelse på et realkreditlån og mod at skulle betale gebyr til realkreditinstituttet i forbindelse med at blive slettet som debitor.

Sagens omstændigheder

Klageren ejer sammen med sin søn S en gård, som udlejes.

Frem til 2010 var ejerforholdet 50/50 %. S overtog herefter yderligere 25 % af gården.

Klageren og S underskrev den 5. januar 2010 følgende erklæring:

"…

Hjemtagelse af lån i … [realkreditinstitut REAL] stort kr. 960.000,00 med pant i …

Det nævnte lån er hjemtaget i forbindelse med at … [S] overtager en del af gården fra … [klageren]. … [S] er alene debitor på lånet, men pga. af kreditforeningen ikke vil lave et lån kun i … [S’] navn, fremgår både … [S og klageren] som debitorer overfor kreditforeningen. Ydelsen betales af … [S], som derfor også er berettiget til indbetaling af alle renteudgifter overfor Skat.

…"

Af brev af 23. september 2011 fra realkreditinstituttet REAL til Brørup Sparekasse fremgår:

"…

Som drøftet over telefon kan jeg bekræfte, at … [REAL] tilbage i januar 2010 ikke kunne imødekomme at der frafaldt en debitor.
I stedet kunne vi tilbyde følgende fordeling; 75 % til sønnen og 25 % til faderen.

Denne fordeling med to debitorer ønsker … [REAL] fortsat at bevare, da der på ejendommen også er to adkomsthavere.
Såfremt der skal ske ændring i debitor-forholdet, betragtes dette som en anmodning om ejerskifte og vi må derfor se relevant materiale, for at kunne bedømme sagen på ny.

…"

Primo 2012 rettede klagerens revisor R henvendelse til REAL og utrykte utilfredshed med, at klageren hæftede som debitor på REAL-lånet, som S havde optaget for at købe 25 % af sin fars ejerandel af gården. Ved indlevering af S’ regnskabsmateriale ville REAL vurdere, hvorvidt klageren kunne frigives som debitor på lånet. I så fald ville dette koste et gebyr på 5.000 kr. - der imidlertid muligvis kunne nedsættes til 3.500 kr. R rettede desuden henvendelse til Brørup Sparekasse og anførte, at sparekassen i forbindelse med lånoptagelsen ikke havde lavet deres arbejde godt nok, hvorfor klageren og S fik denne udgift til gebyret. Sparekassen afviste dette. Parterne korresponderede videre uden at nå til enighed.

Parternes påstande

Den 23. juli 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, at Brørup Sparekasse (Saxo Privatbank) skal betale gebyret forbundet med, at han bliver frigivet som debitor på REAL-lånet.

Brørup Sparekasse (Saxo Privatbank) har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at han er blevet belastet med et lån, der slet ikke er hans, og så er der skrevet et stykke papir under hånden mellem ham og S, hvor der står, at det bare ikke passer. Det er da noget rod.

Det er tvivlsomt om Skifteretten vil tage dette dokument for gode varer, ligesom de renteudgifter, der henføres til hans og S’ oplysninger hos SKAT (R 75) ikke stemmer.

De har underskrevet de dem forelagte papirer, men det burde være blevet udarbejdet af professionelle rådgivere. Der er lavet alt for mange problemer.

Hans hæftelse på lånet skal fjernes uden omkostninger på grund af dårlig vejledning og sagsbehandling.

Korrespondancen med REAL viser, at det havde været muligt at lave det korrekt fra starten, således at han ikke hæfter for en gæld, der ikke er hans.

Hvis en fratrukken renteudgift ikke stemmer med det selvangivne, vil vedkommende falde ud i et udsøgningssystem, som SKAT kigger på.

Sparekassens samtale med en tilfældig medarbejder i et Skattecenter, som ikke er dokumenteret skriftligt, kan ikke tillægges nogen værdi.

Reglerne for fradrag for renteudgifter er dog således, at kun den som hæfter direkte for gælden over for kreditor kan få fradrag for renteudgifterne. Selvom man lægger rentebetalingen over på andre, kan retten til at foretage fradrag for renter ikke overføres. Det fremgår af kendelse TfS 1975.175 fra Landsskatteretten, at det er den, som hæfter overfor kreditforeningen, som har fradraget.

R har ejet en ejendom med sin søn - og de hæftede ikke ens overfor kreditforeningen.

Brørup Sparekasse (Saxo Privatbank) har bl.a. anført, at banken har fulgt den normale procedure ved hjemtagelse af lån i en kreditforening ved en ejendom med to ejere.

REAL meddelte ved mail af 23. september 2011, at den ikke vil imødekomme frafald af en debitor, som er medejer.

Sparekassen er uforstående overfor, hvorfor erklæringen fra klageren og S skal betegnes som lavet under hånden og hvorfor Skifteretten ikke skulle godkende dokumentet.

Et skattecenter har oplyst, at netop et sådant dokument skulle oprettes for at flytte renteudgiften til S.

Sparekassen kan ikke se, hvorfor dokumentet ikke skulle blive godkendt.

Da lånet blev optaget, ville REAL ikke imødekomme, at der frafaldt en debitor, men tilbød i stedet klageren og S fordelingen på 25/75 %. Dette er REALs beslutning og ikke noget sparekassen kan ændre på.

Sparekassen skulle ikke have handlet anderledes i forbindelse med lånoptagelsen.

Sparekassen kan ikke ændre debitor på et REAL-lån.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet bemærker, at Brørup Sparekasse (nu: Saxo Privatbank) ikke kan frigive klageren som debitor på et realkreditlån i REAL. En eventuel klage over realkreditinstituttet kan indgives til og prøves i Realkreditankenævnet.

Ankenævnet finder ikke godtgjort, at sparekassen i forbindelse med klagerens optagelse af realkreditlånet har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.