Ekspedition af hjemtagelse af ejerskiftelån.
| Sagsnummer: | 273/1995 |
| Dato: | 26-03-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Inge Frølich, Peter Nedergaard, Bjarne Lau Pedersen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - ekspeditionstid |
| Ledetekst: | Ekspedition af hjemtagelse af ejerskiftelån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved købsaftale af 24. maj 1994 solgte klageren og dennes ægtefælle deres faste ejendom med overtagelse den 15. august 1994. Købesummen på 1.096.000 kr. skulle berigtiges ved et 30-årigt kontantlån i Nykredit på 853.000 kr., et sælgerpantebrev på 175.000 kr. og en udbetaling på 68.000 kr. Efter nærmere angivne retningslinier skulle der ske regulering af sælgerpantebrevet, såfremt den årlige ydelse på ejerskiftelånet afveg fra det forudsatte.
Den 6. juni 1994 fremsendte Nykredit lånetilbud på ejerskiftelånet til den medvirkende ejendomsmægler. Af lånetilbuddet fremgår, at udbetaling af lånet var betinget af, at Nykredit modtog BBR-ejermeddelelse, tinglyst skøde til den nye ejer, ejerskifteerklæring underskrevet af den nye ejer samt dokumentation for, at køber havde solgt sin hidtidige ejendom.
Ejendomsmægleren videresendte lånesagen til indklagedes City afdeling, København, som skulle ekspedere lånesagen. Ved ejendomsmæglerens skrivelse af 15. juni 1994 fremsendtes gældsovertagelseserklæring og genpart af lånetilbuddet til en advokat, som repræsenterede både klageren og køber, med anmodning om videreekspedition af gældsovertagelseserklæringen.
Indklagede fremsendte pantebrevet til tinglysning den 29. juni 1994.
Ved skrivelse af 6. juli 1994 meddelte advokaten indklagede, at køber ønskede ejerskiftelånet hjemtaget på basis af 9% obligationer, og at regulering af købesummen skulle finde sted på basis af 6% obligationer. Indklagede blev anmodet om at kontakte køber, når lånet var klar til hjemtagelse. Advokaten anmodede endvidere om oplysning "om den endelige regulering, hvorefter skødet vil blive ekspederet til tinglysning."
Ved skrivelse af 12. juli 1994 meddelte indklagede klageren, at pantebrevet var tinglyst med kendte anmærkninger, og at lånet herefter kunne hjemtages mod indeståelse. Det blev samtidig oplyst, at kursniveauet stadigt var stigende, og at man afventede instruks fra klageren.
Ved skrivelse af 5. august 1994 fremsendte advokaten til indklagede underskrevet gældsovertagelseserklæring og forespurgte, om ejerskiftelånet var hjemtaget.
På indklagedes skriftlige forespørgsel af 12. oktober 1994 meddelte klageren den 17. oktober 1994, at han ønskede at afvente hjemtagelse af ejerskiftelånet på grund af stigende kurser. Indklagede orienterede samme dag advokaten herom.
Den 1. december 1994 anmodede klageren indklagede om hjemtagelse af ejerskiftelånet.
Vedrørende ekspedition af hjemtagelsen har indklagede oplyst, at man i perioden 1. - 15. december 1994 sagsbehandlede og bevilgede en indeståelse over for Nykredit for anmærkningsfrit pantebrev, idet dette var lyst med retsanmærkning om et eksisterende pantebrev, der var opsagt til indfrielse den 30. december 1994. Nykredit blev anmodet om hjemtagelse den 15. december 1994. Den følgende dag rettede Nykredit telefonisk henvendelse, idet betingelserne for låneudbetaling ikke var opfyldt. Ved indklagedes skrivelse af 21. december 1994 blev advokaten anmodet om at fremsende kopi af BBR-ejermeddelelse, kopi af tinglyst skøde, dokumentation for købers salg af hidtidig ejendom og accept af hjemtagelse på basis af 9% obligationer. Efter modtagelse af de nævnte dokumenter blev disse fremsendt til Nykredit, der udbetalte lånet til kursen den 9. januar 1995. Det endelige skøde var underskrevet den 19. december 1994 og tinglyst den 3. januar 1995.
Det er oplyst, at kursen på 30-årige obligationer 6% i Nykredit den 1. december 1994 var 75,00 og den 9. januar 1995 72,45.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte den nedsættelse af sælgerpantebrevet, som var en følge af kursfaldet i perioden 1. december 1994 - 9. januar 1995.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagedes boligrådgiver under et orienterende møde med ham og køber i juni 1994 forklarede, at han havde kursrisikoen, hvorfor det også var ham, der bestemte tidspunktet for lånehjemtagelsen, der dog ikke måtte finde sted senere end 6. december 1994, hvor Nykredits lånetilbud udløb. Boligrådgiveren forklarede, at han blot skulle give afdelingen besked, når han mente, at kursen var den rigtige, hvorefter lånet ville blive effektueret. Han fulgte herefter kursudviklingen på tekst-TV. Under et møde i afdelingen den 1. december 1994 fulgte han sammen med boligrådgiveren kursudviklingen via indklagedes online-system. Kursen var den pågældende dag omkring 75,1. Da han ikke mente, at kursen ville blive meget bedre, hvilket boligrådgiveren gav ham ret i, anmodede han om hjemtagelse af lånet til denne kurs. Han blev hverken under dette møde eller tidligere gjort bekendt med, at der var nogen hindringer for at hjemtage lånet. Indklagede, der siden juni 1994 havde været bekendt med Nykredits betingelser for udbetaling af lånet, burde have anvendt den mellemliggende periode til at påse, at betingelserne var opfyldt.
Indklagede har anført, at klageren på mødet i juni 1994 blev orienteret om muligheden for kurssikring. Indklagede forventede, at advokaten, som forestod handelen, også varetog opgaven med fremskaffelse af den fornødne dokumentation til Nykredit. Advokaten varetog kontakten til køber, hos hvem en del af dokumentationen skulle indhentes. Hertil kommer, at udbetaling af lånet måtte afvente advokatens fremsendelse af tinglyst skøde, som først blev underskrevet den 19. december 1994 og tinglyst den 3. januar 1995. Uanset klagerens instruks om hjemtagelse den 1. december 1994 kunne hjemtagelse ikke finde sted, før de af Nykredit stillede vilkår var opfyldt. I relation til opfyldelsen af disse vilkår blev sagen ekspederet inden for rammerne af en normal ekspeditionstid.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at det påhvilede indklagede at påse opfyldelsen af Nykredits betingelser for låneudbetaling ved indhentelse af de fornødne dokumenter hos klageren eller den berigtigende advokat. I hvert fald ved modtagelsen af advokatens skrivelse af 6. juli 1994, hvor advokaten udbad sig oplysning om den endelige regulering inden fremsendelse af skødet til tinglysning, burde indklagede have indset, at advokaten ikke var opmærksom på Nykredits særlige betingelser for udbetaling af lånet.
Ankenævnet finder, at klageren ved modtagelsen af indklagedes skrivelse af 12. juli 1994 berettiget kunne forvente, at lånet umiddelbart kunne hjemtages på hans anmodning herom. Ankenævnet finder herefter, at indklagede bør betale klageren en erstatning svarende til den regulering af købesummen, der blev en følge af kursfaldet i perioden 1. december 1994 - 9. januar 1995. Ankenævnet finder, at erstatningen bør tilskrives rente efter renteloven fra det tidspunkt, regulering af købesummen fandt sted.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale klageren en erstatning beregnet som ovenfor anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.