Afgørelse

Spørgsmål om rådgivning i forbindelse med prioritetskredit og hussalg.

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med prioritetskredit samt uforholdsmæssigt nedslag i udbudsprisen for klagerens hus.

Sagens omstændigheder.

Klageren har boet i sit hus siden 1978, og har været ejer af ejendommen siden 1982-1983.

I år 2000 blev klageren enke, og samme år blev hun kunde i Nordfyns Bank.

Klageren har oplyst, at hun i 2001 mødte en ny mand, der flyttede ind i hendes hus. Han kom i år 2004 til at stå på skødet som medejer af huset, dog uden at betale noget herfor. Samtidig lånte klagerens kæreste 100.000 kr. i husets friværdi til at afbetale gammel gæld.

I år 2006 gik klageren og hendes kæreste fra hinanden.

Klageren henvendte sig i juli 2006 til en advokat for at få tinglyst skødet på huset med hende som eneejer.

Den 13. december 2006 underskrev klageren en uigenkaldelig salgsfuldmagt til banken. Det fremgår heraf:

"…

Undertegnede […] befuldmægtiger hermed uigenkaldeligt A/S Nordfyns Bank […] til på mine vegne at underskrive ethvert dokument vedrørende salg af min ejendom […].

…"

I april 2007 modtog klageren det nye skøde på huset, og huset blev umiddelbart efter sat til salg.

Den 28. oktober 2008 underskrev klageren en kreditkontrakt i banken og fik derved udvidet sin kassekredit med 100.000 kr. Kreditrammen var herefter på 1.550.000 kr.

Kreditten blev forrentet med en variabel rente, som på daværende tidspunkt udgjorde 8,7500 % p.a.

Af kreditkontraktens genforhandlingsvilkår fremgår:

"…

Kreditten indestår uden nedbringelse indtil videre. Dog tager banken kredittens fortsatte beståen op til behandling en gang årligt, første gang den 01.04.2009.

…"

Af bankens almindelige forretningsbetingelser for forbrugere fremgår det for så vidt angår renter:

"…

At renten er variabel betyder at banken kan ændre rentesatsen.

Rentesatsen afhænger af kontotype, ligesom rentesatsen for hele kontoen kan afhænge af kontoens til enhver tid værende saldo.

…

Banken kan […] forhøje variable rentesatser på udlån uden varsel, hvis

a. ind- eller udenlandske ændringer i penge- eller kreditpolitik har betydning for banken, fordi det almindelige renteniveau påvirkes, eller

b. anden udvikling i det almindelige renteniveau, eksempelvis på penge- og obligationsmarkederne, er af betydning for banken, eller

c. ændringer i skatter og afgifter har betydning for banken.

…"

Af allonge kreditaftale, der også er underskrevet af klageren den 28. oktober 2008, fremgår det, at indtil anden aftale er indgået, forudsættes det, at kreditten indfries den 1. april 2009.

Klagerens ejendomsmægler gik konkurs primo 2009, og banken rådede i den forbindelse klageren til at vælge en lokal ejendomsmægler.

Klageren gjorde i e-mail af 5. marts 2009 banken opmærksom på, at hun ville have udfærdiget en ny energirapport, inden hun tog kontakt til den af banken anbefalede ejendomsmægler. Klageren ytrede i samme e-mail ønske om, at renten på hendes kredit blev sat ned, da hun i nyhederne havde hørt, at renterne var på vej ned.

Banken svarede klageren i e-mail af 11. marts 2009:

" …

Renterne er på vej ned ja, hvilket du også nyder godt af. Men så længe du ikke indbetaler på din kredit, så betyder renten ikke særlig meget i det store billede.

…"

Ved brev af 2. juni 2009 skrev banken bl.a. til klageren:

"…

Jeg har haft kontakt til [ejendomsmægleren]. Han afventer dokumenter fra dig og tager herefter sagen videre.

Jeg vedlægger et tilrettet budgetskema, her er der et overskud pr. Mdr. På ca. 1.100 kr. Dem overfører vi efterfølgende hver måned til din boligkredit. Der er tillige et kontant overskud på din budget konto på ca. 10.000 kr. dem er vi nødt til at overføre til din boligkredit tillige, idet der ved næste rentetilskrivning vil være et væsentligt overtræk på din boligkredit.

…

Omkring overtræk ved næste rentetilskrivning på din boligkredit, så vender vi lige tilbage om hvad vi gør der.

…"

Ved brev af 24. juni 2009 til klageren foreslog banken, at klageren skulle sælge nogle af sine aktier for at inddække overtrækket på kreditten, der på det tidspunkt udgjorde 24.514 kr.

Ved e-mail af 26. juni skrev klageren til banken, at renten på hendes kredit skulle sættes ned, før hun ville sælge nogle af sine aktier.

Ved e-mail af 2. juli 2009 oplyste banken klageren om, at renten på kreditten var faldet med 1,50 %, så den nu udgjorde 7,75 % p.a. Banken skrev endvidere, at der skulle findes en løsning på overtrækket på klagerens kredit med det samme. Salg af klagerens aktier blev atter anført som en mulighed.

Ved e-mail af 8. juli 2009 svarede klageren bl.a. følgende:

"…

På sidste møde hvor din bankbestyrer deltog ved jeg godt at vi talte om de aktier, men de var til at komme videre for det sagde din bankbestyrer jo, der var på intet tidspunkt tale om at de skulle sælges til andet formål.

Jeg mener også at det på daværende tidspunkt var OK med overførsel at overskud budgetkonto samt at overskudet månedsvis overføres til kreditten.

…

[…] renten skal […] sænkes noget mere før jeg overhovedet vil så meget som tænke på at sælge mine aktier.

…"

Det fremgår af brev til klageren fra banken den 18. september 2009, at klagerens ejendom over længere tid havde været til salg til 1.695.000 kr., uden at ejendommen var blevet solgt. Ejendomsmægleren havde derfor anbefalet at nedsætte udbudsprisen til 1.595.000 kr. Det fremgår videre af bankens brev:

"…

Vi må samtidig konstatere, at dine indtægtsforhold ikke giver dækning for dine udgifter.

På denne baggrund kræver vi, at udbudsprisen nedsættes i tråd med ejendomsmæglerens anbefaling, i første omgang til 1.595.000 kr.

Vi skal derfor bede dig om omgående at underskrive den ændrede formidlingsaftale og tilbagesende den til [ejendomsmægleren].

Såfremt formidlingsaftalen ikke er underskrevet og tilbagesendt senest den 24. september 2009, ser vi os nødsaget til at opsige dit engagement med banken.

…"

Ved brev af 23. december 2009 anbefalede banken i samråd med ejendomsmægleren, at udbudsprisen for ejendommen pr. 1. februar 2010 blev sænket til 1.475.000 kr.

Det fremgår af brev fra banken af 9. juli 2010, at der forelå et forslag til en ny salgsaftale med en udbudspris på 1.475.000 kr. Da salgsaftalen endnu ikke var underskrevet, anmodede banken klageren om, at underskrive denne og returnere den til ejendomsmægleren inden udgangen af den følgende uge. Det fremgik videre af brevet:

"…

I modsat fald må vi konstatere, at du ikke ønsker at medvirke til et salg af ejendommen. Hvorfor banken i så fald straks må kræve overtræk på konto […] inddækket.

Overtræk udgør pr. d.d. kr. 132.960,02 + ej tilskrevne renter fra sidste rentetilskrivning.

…"

Klageren oplyste ved brev af 11. juli 2010 banken om, at hun ikke havde returneret papirerne til ejendomsmægleren, da hun havde forsøgt at få et uvildigt råd vedrørende hendes situation.

Klageren klagede i samme brev over, at banken ikke havde hjulpet hende med at få nogle billigere lån, indtil huset var solgt, men i stedet havde ladet kassekreditten vokse. Hun anfægtede, at hun skulle betale 7,5 % i rente, når man på et F1 lån skulle betale 1-1,5 % i rente. Endelig var klageren utilfreds med, at ejendommens udbudspris var blevet nedsat med 120.000 kr.

Parternes påstande.

Klageren har den 8. januar 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordfyns Bank tilpligtes at nedsætte renten på hendes gæld.

Nordfyns Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at der i 2006 blev oprettet en kassekredit som lån i hendes hus på 1.300.000 kr. med en rente der lå lidt højere, end den på det tidspunkt var i en kreditforening. I banken sagde man, at det var det billigste for hende.

Hun var på daværende tidspunkt på efterløn, hvilket hun var frem til hun overgik til folkepension i februar 2010.

I forbindelse med oprettelse af kassekreditten underskrev hun en uigenkaldelig salgsfuldmagt. Hun fik at vide, at det kun var en formssag, og at den reelt var uden betydning.

Betingelserne for kassekreditten vekslede i takt med skiftende bankrådgivere og forskellige bankbestyrere. Renten blev sat op uden varsel, og da hun skulle låne yderligere 10.000 kr. til en ny varmtvandsbeholder blev renten sat yderligere op.

Banken har bestemt, at hun skulle skifte ejendomsmægler to gange, så hun nu har haft tre forskellige ejendomsmæglere.

Banken bestemmer ligeledes egenrådigt udbudsprisen på huset, og er det ikke solgt efter 2 måneder, forlanger banken, at prisen sættes yderligere 100.000 kr. ned. Huset var således i sommeren 2010 nedsat med 520.000 kr., siden det blev sat til salg.

Hvis hun ikke imødekommer bankens krav, truer de med at opsige hendes aftaler. Man truer hende således til at sælge huset alt for billigt.

Det må være i alles interesse, at huset sælges til den bedst mulige pris.

Prisen på huset og renten på hendes kassekredit burde i øvrigt følges ad. Hun har bedt banken sætte renten på hendes kredit ned. Dette er også sket, men ikke i tilstrækkelig grad. Renten på kassekreditten er stadig så høj, at udbudsprisen på huset ikke engang dækker det skyldige beløb på kassekreditten og salær til ejendomsmægler.

Som efterlønner kan hun ikke engang betale alle de renter der bliver tilskrevet.

Hun har forsøgt at skifte bank, men det kan heller ikke længere lade sig gøre, nu hvor kassekreditten er blevet så høj.

Banken burde have hjulpet hende til nogle billigere lån i stedet for at lade kassekreditten vokse. Dette har hun også bedt om, men nu siger banken, at det er for sent, fordi kassekreditten er blevet så høj, at hun slet ikke kan låne så mange penge. Banken er den medvirkende årsag til hendes situation.

Nordfyns Bank har bl.a. anført, at klageren i forbindelse med bruddet med sin kæreste i 2006 ansøgte om gældsovertagelse af gælden i huset på 1.077.000 kr. Dette blev afslået af Nykredit på grund af klagerens indkomstforhold.

Klageren var fra starten klar over, at hun ikke kunne blive boende i ejendommen som følge af for lav indkomst. Klageren ønskede imidlertid at overtage ejendommen, så hun kunne beholde det forventede salgsprovenu.

Med baggrund i klagerens ønske om at overtage ejendommen oprettede banken en midlertidig finansiering i form af en prioritetskredit, således at gælden i Nykredit kunne indfries, og klageren kunne overtage ejendommen.

Prioritetskreditten blev oprettet med den forudsætning, at banken fik en uigenkaldelig salgsfuldmagt fra klageren.

Rentesatsen på kreditten afspejler den risiko og det ressourceforbrug, der er forbundet med det pågældende lån. Rentesatsen har således været korrekt. Dette understøttes af Nykredits afvisning af gældsovertagelsen, og at prisen på ejendommen reelt har vist sig at være lavere end antaget.

Sænkning af udbudsprisen på ejendommen er sket i samråd med ejendomsmægler og for at imødekomme klagerens ønske om salg af ejendommen.

Det er ikke korrekt, at banken har været medvirkende til, at klageren i dag står i en meget ugunstig økonomisk situation. Klageren optog således sammen med sin tidligere samlever lån i ejendommen på 100.000 kr. til betaling af samleverens gæld, og der opstod finanskrise med bl.a. kraftigt faldende boligpriser. Disse forhold kan banken ikke tage ansvar for, og det berettiger ikke til, at banken nedsætter renten. Specielt ikke når aktivernes værdi falder.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det fremgår af bankens almindelige forretningsbetingelser, at rentesatsen afhænger af kontotype, ligesom rentesatsen for hele kontoen kan afhænge af kontoens til enhver tid værende saldo. Rentesatsen kan i øvrigt uden varsel ændres i en række nærmere angivne tilfælde.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har foretaget ændringer i rentesatsen i strid hermed, hvorfor klagen ikke tages til følge.

Det bemærkes i øvrigt, at bankens forsøg på at sælge klagerens ejendom i henhold til den afgivne fuldmagt som typeforudsætning skal ske til markedspris.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.