Rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med ombygning. Indhentelse af rykningstilsagn fra efterstående panthavere.
| Sagsnummer: | 434/1996 |
| Dato: | 10-06-1997 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lars Pedersen, Ole Reinholdt, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rykning
|
| Ledetekst: | Rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med ombygning. Indhentelse af rykningstilsagn fra efterstående panthavere. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I foråret 1992 henvendte klagerne sig til en arkitekt med henblik på ombygning af køkken og installation af fjernvarme i deres ejendom. Arkitekten indhentede et lånetilbud i Kreditforeningen Danmark af 14. juli 1992 til omlægning af eksisterende lån og til finansiering af ombygningen og fremkom i august samme år med et tilbud på ombygningen.
Den 8. september 1992 henvendte klagerne sig til indklagede, der samme dag bevilgede klagerne et lån på 15.000 kr. Af indklagedes interne kundeskema fremgår, at lånet blev ydet til "midlertidig finansiering af omk. + rykningspåtegn. ved optagelse af tilbygningslån".
Klagerne har anført, at de anmodede om indklagedes vurdering af sagen, herunder om der kunne blive problemer med efterstående panthavere. Indklagedes medarbejder oplyste, at der ingen problemer var, hvorfor de trygt gik i gang med ombygningen og installeringen af fjernvarme. Først da ombygningen var iværksat, blev de bekendt med, at de efterstående panthavere ikke havde pligt til at rykke for kreditforeningslånet. Det viste sig, at en efterstående panthaver ikke ville give det nødvendige rykningstilsagn. Indklagede har anført, at lånet på 15.000 kr. blev bevilget, men at indklagede ikke blev involveret i ombygningen og lånesagen før end i januar 1993, hvor dokumenterne i sagen blev indleveret. På dette tidspunkt var ombygningen påbegyndt.
Ved gældsbrev af 29. januar 1993 blev klagernes lån hos indklagede forhøjet med 174.970,34 kr. til 240.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 3.900 kr. Låneforhøjelsen blev ydet til dækning af håndværkerudgifter.
Ved skrivelse af 28. februar 1994 meddelte indklagede bl.a., at det var nødvendigt at indhente rykningstilsagn fra de efterstående panthavere ved hjemtagelse af kreditforeningslånet.
Klagerne overførte deres lønkonti og indlånskonti til et andet pengeinstitut, som i foråret 1994 forestod en omprioritering af klagernes ejendom ved hjemtagelse af et kontantlån på 660.000 kr. i Realkredit Danmark.
I forbindelse med omprioriteringen accepterede indklagede at rykke med et ejerpantebrev på 150.000 kr., som lå til sikkerhed for klagernes lån, under forudsætning af at omprioriteringen ikke medførte udbetaling af et provenu til klagerne.
På grund af problemer med afviklingen af klagernes lån blev der afholdt møde med klagerne hos indklagede i marts 1996. Klagerne oplyste, at der ifølge en ejendomsmæglervurdering var en friværdi på ca. 200.000 kr. i deres ejendom, som de ønskede at belåne ved hjemtagelse af et nyt realkreditlån via indklagede.
Den ene klager var på baggrund af nogle udlæg i ejendommen blevet registreret i RKI kreditinformation, og Realkredit Danmark gav den 21. maj 1996 klagerne afslag på en ansøgning om nye lån med henvisning hertil.
Indklagede ønskede ikke at udvide engagementet med klagerne men tilbød en ydelsesnedsættelse på lånet på 1.700 kr.
Ved klageskema af 6. november 1996 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning for tab som følge af mangelfuld og forkert rådgivning og at yde hjælp til gennemførelse af en omprioritering af ejendommen.
Indklagede har for så vidt angår erstatningskravet nedlagt påstand om frifindelse og for så vidt angår kravet om gennemførelse af en omprioritering nedlagt påstand om afvisning.
Klagerne har anført, at de i god tid før påbegyndelsen af ombygningen forelagde byggesagens dokumenter, herunder kopi af de private pantebreve, for indklagede. De fik den ekspederende medarbejders ord for, at der ikke ville blive problemer med de pantebreve, der skulle rykke. Ombygningen kunne finansieres af det tilbudte kreditforeningslån, som på grund af en forlænget løbetid kun ville medføre en mindre stigning i de månedlige udgifter. Først da byggeriet var i fuld gang, konstaterede de, at de efterstående panthavere ikke var forpligtet til at rykke for kreditforeningslånet, hvorfor de blev nødsaget til at anmode indklagede om en låneforhøjelse til dækning af håndværkerudgifterne. Finansieringen af ombygningen via lånet hos indklagede medførte en væsentlig forøget månedlig udgift. Såfremt de havde været bekendt med, at de efterstående panthavere ikke var forpligtede til at rykke, ville de ikke have påbegyndt ombygningen. Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar ved at yde forkert rådgivning herom. Indklagede bør i hvert fald være forpligtet til aktivt at være dem behjælpelig med nu at gennemføre en omprioritering, så friværdien i ejendommen kan realiseres og anvendes til indfrielse af deres gæld.
Indklagede har anført, at afdelingen ikke blev spurgt til råds om finansieringen og rykningsproblematikken, før ombygningen var påbegyndt. På dette tidspunkt var det for sent at standse byggeriet. Indklagede blev ikke involveret i beslutningen om låneomlægning og ombygning, og dokumenterne i sagen blev først indleveret til afdelingen primo 1993. Rykningsproblematikken blev drøftet på et tidspunkt i februar 1993, hvor kopi af pantebrevene endnu ikke var indleveret. En medvirken til omprioritering af klagernes ejendom på nuværende tidspunkt ville medføre en udvidelse af engagementet. Da det falder uden for Ankenævnets kompetence at pålægge et pengeinstitut at yde yderligere kredit, bør dette klagepunkt afvises af Ankenævnet.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagerne har anført, at de i god tid før påbegyndelsen af ombygningen søgte rådgivning hos indklagede om finansieringen heraf, og at indklagede under drøftelse af rykningsproblematikken undlod at oplyse, at de efterstående panthavere ikke var forpligtet til at rykke for kreditforeningslånet. Indklagede har anført, at finansieringen og rykningsproblematikken først blev drøftet, da ombygningen var iværksat og ikke kunne standses.
Ankenævnet finder herefter, at spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne for mangelfuld rådgivning i forbindelse med byggesagen, forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet men i givet fald må finde sted for domstolene, jf. § 7 i Ankenævnets vedtægter. Ankenævnet kan ikke pålægge indklagede at medvirke til gennemførelse af omprioritering af klagerens ejendom.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle klagen. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.