Spørgsmål om ansvar for forkert beregning af andelsværdi på grund af indberetning af restgæld til nominel værdi i stedet for til kursværdi.
| Sagsnummer: | 205/2021 |
| Dato: | 08-02-2022 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jesper Claus Christensen, Mette Lindekvist Højsgaard, Lisbeth Baastrup Burgaard og Kim Korup Eriksen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
Rådgivning - øvrige spørgsmål Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for forkert beregning af andelsværdi på grund af indberetning af restgæld til nominel værdi i stedet for til kursværdi. |
| Indklagede: | Handelsbanken |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører blandt andet spørgsmål om bankens ansvar i forbindelse med, at en andelsboligforenings andelsværdi blev beregnet fejlagtigt på baggrund af bankens indberetning af andelsboligforeningens restgæld til nominel værdi.
Sagens omstændigheder
Klageren, der er en andelsboligforening, henvendte sig i januar 2015 til Handelsbanken, da afdragsfriheden på foreningens eksisterende realkreditlån i realkreditinstituttet, R, ville udløbe i 2016.
I februar 2015 holdt banken og foreningen møde, hvor blandt andet et af foreningens bestyrelsesmedlemmer og bestyrelsesformanden deltog. Banken har oplyst, at den på mødet orienterede om lånetyper, herunder at banken kunne tilbyde op til 10 års fast rente, dog uden adgang til indfrielse til kurs 100.
Banken har oplyst, at den igangsatte en bevillings- og vurderingsproces den 21. april 2015, og at den præsenterede foreningen for lånetilbud af 7. maj 2015 og gennemgik lånevilkår den 11. maj 2015.
Den 22. maj 2015 modtog banken indfrielsestilbud på lånene i R, og sendte opdateret låneberegning med aktuelle rentesatser til foreningen.
Den 17. juni 2015 oplyste foreningen til banken, at lånet var blevet godkendt på generalforsamlingen. Banken har oplyst, at den på et møde den 24. juni 2015, hvor et bestyrelsesmedlem og bestyrelsesformanden deltog, gennemgik lånetilbud og vilkår.
Den 24. juli 2015 optog foreningen et 30-årigt PrioritetsLån Erhverv i banken. Lånet havde en hovedstol på 33.300.000 kr. og blev forrentet med en fast rente på 2,56 % de første 10 år af lånets løbetid. ÅOP var på 2,67 %. Lånet var et serielån, der skulle afdrages kvartalsvis med 125.000 kr. Af låneaftalen fremgik blandt andet:
”…
|
Indfrielse: |
Førtidig indfrielse kan med et varsel på 4 bankdage ske på en rentetilpasningsdag til kurs 100. Gebyr for førtidig indfrielse følger af kreditors til enhver tid gældende prisliste. Ved indfrielse på ethvert andet tidspunkt, herunder som følge af opsigelse eller misligholdelse, er Kreditor tillige berettiget til at opkræve rentetillæg i perioden indtil næste rentetilpasning. Der gælder endvidere særlige indfrielsesvilkår i en rentebindingsperiode. Dette betyder at indfrielsen af lånet i nogle situationer kun kan ske med et beløb, der er højere end restgælden (overkurs). Indfrielse kan aldrig ske til en kurs under 100. Som diskonteringsrente anvendes en af Kreditor fastsat rente med samme løbetid som lånets resterende rentebindingsperiode. Diskonteringsrenten skal være repræsentativ for markedsrenten. … |
…”
Den 29. oktober 2015 fremsendte banken et god skik skema til underskrift i foreningen. Banken har oplyst, at den gennemgik skemaet for foreningens bestyrelse, hvorefter foreningen underskrev den 30. oktober 2015. Af skemaet fremgår blandt andet:
”…
Om vores erfaring med at optage lån:
En betydelig erfaring. Vi har optaget boliglån flere gange tidligere.
…
Om vores risikovillighed:
…
Vi accepterer en høj renterisiko (rød risikoklasse). Lånets løbetid er længere end rentebindingsperioden, og det er ikke konvertibelt ved førtidsindfrielse.
…
Vi har valgt følgende lån:
Det valgte lån er et PrioritetsLån Erhverv i Handelsbanken/Handelsbanken Kredit. Lånebeløbet ligger fast, idet lånet udbetales til kurs 100.
…
Vælges PrioritetsLån med fast rente eller renteloft, kan lånet opsiges – eller helt eller delvist indfries, før rentelofts-/rentebindingsperiodens udløb, idet beregningen af indfrielseskursen dog følger særlige regler fastsat i lånedokumenterne.
…
Det lån, der optages har en årlig omkostning i procent (ÅOP) på 2,6%.
…”
Den 13. april 2016 modtog banken foreningens årsrapport 2015. Banken blev opmærksom på, at foreningens revisor fejlagtigt havde anført, at lånet var med variabel rente i stedet for med fast rente i 10 år. Banken skrev blandt andet til foreningen:
”…
Jeg må konstatere at jeres revisor har påført fejlagtig oplysning på side 10 note 3 [i foreningens regnskab pr. 31. december 2015] prioritetslån:
Han oplyser:
Var% Handelsbanken annuitetslån med en restløbetid på 30 år.
Det skulle retteligt have været:
Handelsbanken fast rente i 10 år 2,56% p.a. Serielån med årligt afdrag tkr. 500 med løbetid 30 år,
…”
Banken har fremlagt en kundelog, hvoraf fremgår, at en rådgiver i banken talte med bestyrelsesformanden den 9. januar 2017, og at banken i den forbindelse oplyste, at førtidsindfrielse af lånet ville koste cirka 4.500.000 kr. Banken har oplyst, at foreningen ikke kom med indsigelse eller bemærkninger til den oplyste kurs.
Af kundeloggen fremgår, at banken rettede henvendelse til foreningen den 21. juni 2018. Foreningen havde ingen bemærkninger til lånet.
Den 5. august 2019 kontaktede foreningen banken for at få en beregning af førtidig indfrielse af lånet for at omlægge til et 1-% lån. Af kundeloggen fremgår blandt andet:
”…
Jeg meddelte ham [bestyrelsesformanden] at det ville koste dem ca kr. 5 mio. i overkurs og baggrunden for dette som han udmærket forstod og havde forstået ved optagelsen. Jeg sendte ham beregningen.
…”
Af udkast til årsrapport for 2019, note 18 Beregning af andelsværdi fremgik blandt andet:
”…
Note 18. Beregning af andelsværdi
Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber § 5, stk. 2, litra b (handelsværdi) samt vedtægternes § 15:
|
|
|
kr. |
|
Foreningens egenkapital før andre reserver 31. december |
|
28.692.177 |
|
Korrektioner i henhold til lov om andelsboligforeninger: |
|
|
|
Prioritetsgæld, regnskabsmæssig værdi 31. december |
34.323.580 |
|
|
Prioritetsgæld, kursværdi 31. december |
-34.323.580 |
|
|
|
|
28.692.177 |
|
|
|
??????? |
…”
Foreningen har oplyst, at banken årligt skulle indberette restgælden på foreningens lån pr. 31. december til www.andelsboliginfo.dk. I forbindelse med udarbejdelsen af årsregnskabet for 2019 konstaterede foreningen, at banken havde indberettet gælden til nominel værdi og ikke kursværdi. Det viste sig, at banken havde indberettet til nominel værdi i hele lånets løbetid.
Foreningen har oplyst, at følgende fremgik af www.andelsportal.dk allerede fra 2014:
”…
Ansvar for nøgleoplysninger
Det er andelsboligforeningens ansvar at indtaste informationer i nøgleoplysningsskemaets punkt 1-3 og punkt 4 (nøgleoplysning P og R). De oplysninger, som andelsboligforeningen har ansvar for at udfylde kan findes i noterne til foreningens seneste årsregnskab.
Skemaets punkt 4 (nøgleoplysning O, S, T, U) indberettes direkte i systemet af penge- og realkreditinstitutterne. Derfor har andelsboligforeningen heller ikke ansvar for om disse oplysninger er korrekt indtastet.
…”
Foreningen og banken har oplyst, at foreningen ved e-mail af 9. marts 2020 gjorde banken opmærksom på, at den havde indrapporteret forkerte nøgletalsoplysninger til www.andelsboliginfo.dk, og at foreningens revisor havde anvendt de nominelle kurser i forbindelse med sin andelsværdifastsættelse. Banken har oplyst, at den bekræftede, at den havde indrapporteret nominel indfrielseskurs på restgælden. Foreningen har oplyst, at henvendelsen ikke blev taget alvorligt, og at den måtte rykke banken flere gange for at få et svar.
Ved brev af 12. juli 2020 (sendt med ved e-mail) skrev foreningen til banken, at banken fejlagtigt havde indberettet til nominel værdi, og at dette havde resulteret i en for høj andelsværdi, hvorved en række andelslejligheder var blevet solgt til overpris. I brevet havde foreningen udarbejdet følgende oversigt over salg af lejligheder i perioden 2016 – 2020, hvoraf blandt andet fremgår:
|
Årstal |
Regnskab |
Afslag |
Salgspris Netto |
Andelsværdi iflg. Regnskab |
Reguleret andelsværdi |
Overpris |
|
2016 |
2015 |
-7.800 |
1.087.500 |
1.092.480 |
1.082.967 |
4.533 |
|
2016 |
2015 |
-194.480 |
1.077.500 |
1.269.480 |
1.082.967 |
5.467 |
|
2017 |
2016 |
-147.000 |
1.205.000 |
1.352.000 |
1.117.792 |
87.208 |
|
2017 |
2016 |
|
1.269.480 |
1.352.000 |
1.117.792 |
151.688 |
|
2017 |
2016 |
|
1.352.000 |
1.352.000 |
1.117.792 |
234.208 |
|
2018 |
2016 |
|
1.352.000 |
1.352.000 |
1.117.792 |
234.208 |
|
2018 |
2017 |
|
1.521.120 |
1.521.120 |
1.305.744 |
215.376 |
|
2019 |
2018 |
|
1.547.960 |
1.547.960 |
1.344.503 |
203.457 |
|
2020 |
2019 |
? |
? |
1.434.600 |
1.362.679 |
71.921 |
|
|
|
|
|
|
Total |
1.208.066 |
Foreningen har oplyst, at oversigten alene er et overslag, da der endnu ikke er blevet udarbejdet nye reviderede regnskaber for de år, hvor lånerestgælden var opført forkert i www.andelsboliginfo.dk.
Den 13. juli 2020 indbragte foreningen sin revisor for revisornævnet.
Ved e-mail af 24. juli 2020 bad banken foreningen fremsende årsrapporter og generalforsamlingsreferater for perioden 2016-2020 samt revisors eventuelle bemærkninger om problemstillingen. Banken gjorde opmærksom på, at den endnu ikke kunne bekræfte, at der var sket fejlagtig indberetning, og at den bestred, at der var ansvar for - og årsagssammenhæng mellem indberetningen og eventuelle overprissager.
Den 10. august 2020 henvendte foreningens ejendomsadministrator sig til banken med et forligsforslag, hvorefter banken skulle tillade foreningen at indfri lånet før tid til kurs 100 mod at foreningen frafaldt klagen. Banken oplyste, at den først kunne tage stilling til forslaget, når den havde modtaget samtykke fra de respektive andelshavere, der eftersigende havde købt til overpris.
Den 21. august 2020 sendte banken sin foreløbige vurdering af sagen til foreningen. Banken beklagede, at den alene havde indberettet den nominelle værdi af gælden, men afviste samtidig, at der var årsagssammenhæng mellem den manglende indberetning og revisors manglende indhentning og anvendelse af gældens kontante indfrielseskurs ved fastsættelsen af andelsværdien.
Ved brev af 5. oktober 2020 afviste banken at være helt eller delvis erstatningsansvarlig for handlerne til overpris, ligesom banken afviste foreningens forligsforslag om at indfri lånet til nominel værdi.
Ved brev af 20. oktober 2020 anmodede foreningen banken om at genoverveje sagen. Foreningen skrev endvidere, at:
”…
I forbindelse med lånoptagelse rådgiver HB ikke om, at lånet ikke kan indfries til nominel værdi men i stedet til markedsværdi, som kan medtages i opgørelse af foreningens andelsværdi.
…”
Banken har oplyst, at dette var første gang, at foreningen gjorde indsigelse mod bankens rådgivning om indfrielse til kursværdi i forbindelse med låneoptagelsen.
Banken svarede ved brev af 12. november 2020, hvori den fastholdt sit svar af 5. oktober 2020 og gjorde gældende, at bestyrelsen var blevet rådgivet om, at lånet ikke kunne indfries til nominel værdi. Banken henviste i den forbindelse til god skik skemaet, som bestyrelsen underskrev i forbindelse med låneoptagelsen. På trods af, at banken ikke anså sig erstatningsansvarlig over for foreningen eller andelshaverne, foreslog den, at der blev afholdt et møde mellem parterne til drøftelse af sagen.
Den 5. marts 2021 traf revisornævnet afgørelse i foreningens sag mod sin tidligere revisor. Revisornævnet udtalte, blandt andet:
”…
Indledningsvis bemærker Revisornævnet, at det er bestyrelsen, der har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med andelsboligloven.
Det fremgår af årsregnskabet, at ejendommen var det eneste større aktiv, ligesom prioritetsgælden var det eneste større passiv. Det må endvidere anses for utvivlsomt og som bekendt for indklagede, at fastsættelse af en korrekt andelsværdi har afgørende betydning for andelshaverne.
Henset både til prioritetsgældens relative størrelse og til dens afgørende betydning for andelshaverne finder Revisornævnet, at indklagede - udover indhentelse af engagementsforespørgsel fra banken - burde have undersøgt lånevilkårene og overvejet, om en optagelse af lånet til kurs 100 reflekterede en korrekt værdiansættelse i henhold til andelsboligloven. Revisornævnet bemærker i den forbindelse at det er almindeligt kendt, også blandt ikke-professionelle, at bank- og realkreditlån kan have en værdi, der afviger i ikke ubetydelig grad fra den pålydende værdi. Indklagede findes herefter, ved uden nærmere undersøgelse at have afgivet erklæring på grundlag alene af oplysningerne fra banken om gældens pålydende værdi, at have tilsidesat god revisionsskik.
…”
Revisoren blev pålagt en bøde på 15.000 kr.
Den 25. marts 2021 afholdt parterne møde, hvor to repræsentanter fra banken og to bestyrelsesmedlemmer fra foreningen deltog. Parterne fandt ikke en løsning på sagen, og ved e-mail af 30. marts 2021 skrev banken til foreningen, at den afviste at være erstatningsansvarlig. Banken skrev blandt andet:
”…
Angående nøgletalsskemaet beklager vi naturligvis, at banken ikke også har rapporteret den kontante indfrielseskurs. Det er dog vores vurdering, at nøgletalsskemaet alene har til formål at give et meget overordnet indtryk af foreningens gældsforhold til andelshaverne. Det kan ikke anvendes som oplysningsgrundlag i forbindelse med bestyrelsens/revisors udarbejdelse af foreningens årsrapport med tilhørende fastsættelse af andelsværdien. På ABF's hjemmeside kan I se en nærmere beskrivelse af skemaets formål: https://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/koeb-og-salg-af-andelsbolig/noegleoplysninger/
…”
Parternes påstande
Den 23. april 2021 har foreningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Handelsbanken skal:
- rette de forkert indberettede tal i www.andelsboliginfo.dk fra 2014 og frem til dags dato,
- rette risikoklassificeringen i www.andelsboliginfo.dk fra rød til gul fra 2014 og frem til dags dato,
- betale omkostningerne til udarbejdelse af nye, reviderede årsregnskaber for årene 2014-2019,
- tilbagebetale gebyr for to fejlagtige engagementsforespørgsler,
- betale erstatning til de andelshavere, der har købt til overpris i de forgangne år,
- lade foreningen indfri lånet til kurs 100 pr. 31. december 2020 og afholde omkostninger til en omprioritering,
- betale godtgørelse til bestyrelsen for medgåede timer i forbindelse med sagen,
- tilrette det fejlagtige god skik rådgivningsskema,
- sørge for, at banken behandler data om foreningen på en god og sikker måde, som også opfylder GDPR-kravene og
- udstede proklama om sagen, herunder hvilke fejl banken har begået.
Handelsbanken har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Foreningen har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende ved kun at indberette den nominelle værdi og ikke kursværdien af foreningens lån til www.andelsboliginfo.dk i årene 2014-2019.
Den opgjorte værdi fra www.andelsboliginfo.dk indgår i beregningen af andelsværdien. Jo større gælden er, des mindre bliver andelsværdien. Andelsværdien danner grundlag for den maksimale salgspris pr. andelsbolig. Den andelsværdi, der fremgik af foreningens årsregnskaber fra 2014 og frem var for høj, hvilket medførte, at andelslejligheder solgt i denne periode blev solgt til en overpris i strid med andelsboligloven.
Banken indberettede forkert i alle de år, foreningen havde lånet. Banken blev overrasket, da foreningen gjorde opmærksom herpå. Hvert år rykkede banken for at modtage foreningens årsregnskab, og foreningen forventede, at banken som en professionel virksomhed kontrollerede, at dens pant var korrekt opført i regnskabet.
Banken omtaler et standardiseret skema uden præcisering og henviser til bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. samt om bestyrelsens pligt til at fremlægge skema over centrale nøgleoplysninger. Af bekendtgørelsens § 5, fremgår, at penge- og realkreditinstitutter skal indberette finansielle nøgleoplysninger om foreningens lån til brug for nøgleoplysningsskemaet i bekendtgørelsens bilag 1, punkt 4. Af bilag 1, punkt 4, fremgår blandt andet et skema med de oplysninger, som banken skal indgive, herunder oplysning om lån og finansielle aftaler, restgæld (værdi ved indfrielse), hvad der pt. afdrages, påbegyndelsestidspunktet for afdrag, næste rentetilpasning og restløbetiden.
Det kan undre, at banken introducerede et nyt låneprodukt uden at kontrollere, om den indberettede korrekt til myndighederne, herunder på www.andelsboliginfo.dk.
Banken underkender nøgleoplysningsskemaets betydning til kun at have til formål at give et overordnet indtryk af foreningens gældsforhold til andelshaverne. Foreningens bestyrelse arbejder med nøgleoplysningsskemaet som et seriøst og validt værktøj i indberetningen til www.andelsboliginfo.dk. Foreningen måtte kunne forvente at finde de reelle finansielle oplysninger i indberetningen fra banken.
Allerede fra 2014, da digital indberetning af nøgleoplysninger var nyt, fremgik det på www.andelsportal.dk, at skemaets punkt 4 indberettes direkte i systemet af penge- og realkreditinstitutterne, og at andelsboligforeningen derfor ikke har ansvar for, om disse oplysninger er korrekt indtastet.
At banken den 13. april 2016 gjorde foreningen opmærksom på revisors fejlagtige angivelse af lånet med variabel rente i stedet for fast rente, har intet med sagen at gøre, og fritager ikke banken for ansvar.
Banken klassificerede også fejlagtigt lånet som ”gult lån” i www.andelsboliginfo.dk, selvom det rettelig burde have været klassificeret som et rødt lån, henset til lånets beskaffenhed og definitionen på www.andelsboliginfo.dk. Klassificeringen som ”gult lån” hænger heller ikke sammen med god skik skemaet.
Af vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter fremgår det vedrørende § 3, at hvis et fastforrentet boliglån med afdrag ikke til enhver tid kan indfries til kurs 105 eller derunder i fastrenteperioden, da er lånet ikke grønt, men rødt.
Banken udleverede god skik skemaet for sent og først tre måneder efter låneoptagelsen. Skemaet vagte dels overraskelse, dels vrede i bestyrelsen, da det nu stod som noget nyt for bestyrelsen, at renten kunne ændres i rentebindingsperioden, og at lånet blev klassificeret i rød risikoklasse. Foreningen påstår ikke, at låneaftalen er ugyldig. Foreningen anerkender naturligvis det signerede lånebevis, hvor det blev aftalt, at lånet kunne indfries til en overkurs efter nærmere bestemte regler, men disse regler var ikke gennemskuelige, da foreningen ikke vidste, hvilken kurs og rente, der bliver brugt i beregningen.
I skemaet var ÅOP i øvrigt angivet med 2,6 %, men skulle rettelig have været 2,7 %. Én decimal af et lån på 33 mio. kr. kan betyde over 30.000 kr. i årlige meromkostninger. Banken rettede først langt senere fejlen uden dog at give bestyrelsen, administrator eller revisor besked derom.
Banken har desuden opkrævet gebyr for fejlagtige engagementsforespørgsler i årene 2019-2020, og banken opbevarede ikke foreningens årsregnskaber med mere på betryggende vis, da de blev opbevaret decentralt hos en rådgiver.
Foreningen er uforstående og meget skuffet over, at banken fralægger sig enhver form for ansvar. Bestyrelsen er ikke professionel. I det omfang, det er nødvendigt, anvender foreningen eksterne, professionelle rådgivere, såsom bank, revisor, ejendomsadministrator, valuar med videre, så foreningen kan drives fagkyndigt og leve op til gældende lovgivning. De pågældende fagfolk honoreres naturligvis for deres arbejde, så bestyrelsen ikke skal kontrollere, eftergå og stille sig tvivlende over for alt finansielt og økonomisk materiale.
Banken gav foreningen den klare opfattelse, at banken ville indgå forlig, hvis andelshaverne underskrev en blanco erklæring om ikke at rejse yderligere krav mod banken. Pludselig kunne det dog af uforklarlige grunde ikke lade sig gøre.
Handelsbanken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der er behov for yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer med henblik på vurdering af rådgivningsforløbet i forbindelse med indgåelsen af låneaftalen, og at sådanne forklaringer ikke kan afgives over for Ankenævnet. Sagen bør derfor afvises.
Ankenævnet kan ikke behandle foreningens påstand om krav på erstatning i overprishandlerne på vegne af andelshaverne, og påstanden bør afvises. Ifølge Ankenævnets vedtægters § 2, stk. 3, har Ankenævnet kompetence til at behandle tvister, der udspringer af et kundeforhold. Krav vedrørende overprishandler omhandler ikke et kundeforhold, da kunden er foreningen, som juridisk enhed og ikke dens medlemmer. Rette forum i overprissagerne er boligretten, jævnfør andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, samt § 5. Der er ikke fremlagt procesfuldmagter til foreningens bestyrelse fra de andelshavere, der har købt til overpris. Foreningens bestyrelse er selv potentielt erstatningsansvarlig i overprissagerne og kan derfor ikke repræsentere andelshaverne på grund af interessekonflikt. Kravet er i øvrigt meget lidt dokumenteret. Der er ikke modtaget oplysninger om verserende overprissager, og det ikke kan udelukkes, at potentielle krav nu er fortabt på grund af overskredne frister og forældelse.
Til støtte for frifindelsespåstanden har banken blandt andet anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende over for foreningen ved indberetningerne af nominel restgæld til www.andelsboliginfo.dk eller i forbindelse med foreningens indgåelse af låneaftalen. Alle økonomiske krav mod banken afvises på grund af manglende ansvarsgrundlag og manglende årsagssammenhæng, da banken ikke er ansvarlig for de andelsværdiberegninger, der blev foretaget af foreningens revisor. Foreningen har ikke lidt et selvstændigt tab som følge af bankens indberetninger. Det er kun de andelshavere, der købte til overpris, der eventuelt har lidt et tab.
I 2013 blev det indført i andelsboligforeningsloven, at der skulle oprettes en portal (www.andelsboliginfo.dk) til indberetning af nøgletal for andelsboligforeninger, så en andelshaver ved salg af sin andelsbolig kan fremskaffe et standardiseret dokument over andelsboligforeningens økonomi til køber. Af bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. samt om bestyrelsens pligt til at fremlægge skema over centrale nøgleoplysninger §§ 5-6, fremgår, at realkredit-/pengeinstituttet årligt skal indberette nøgleoplysninger til www.andelsboliginfo.dk i et standardiseret skema, men uden præcisering af indregningen af værdien.
Bankens restgældsoplysninger havde ikke givet anledning til fejlagtig fastsættelse af foreningens andelsværdi, hvis bestyrelsen havde reageret på bankens e-mail af 13. april 2016, og hvis revisoren havde udført sit arbejde i overensstemmelse med god revisorskik. Ifølge revisornævnet burde foreningens revisor have indregnet korrekt indfrielseskurs uanset, at banken kun oplyste nominelle indfrielseskurser. Ifølge revisornævnet burde det have været tydeligt selv for ikke-professionelle, såsom foreningens bestyrelse, at lånets indfrielseskurs kunne afvige fra den oplyste nominelle kurs. Bestyrelsen var opmærksom på den afvigende indfrielseskurs, og af samme årsag anmodede bestyrelsen om en kontant indfrielseskurs den 9. januar 2017 og den 5. august 2018. Bestyrelsen gjorde ikke revisor opmærksom på fejlen, selvom det først og fremmest var bestyrelsen, der havde ansvaret for årsrapporten.
Af note 18 i udkast til årsrapport 2019 fremgår, at kursværdien og den regnskabsmæssige værdi på bankens lån var ens noteret af revisor. Det samme gjorde sig gældende for tidligere år. Kun afdragene var medregnet fra år til år - ikke rente- og kursudviklingen. Foreningens revisor tog dermed ikke højde for låneaftalens vilkår om indfrielse til overkurs ved rentefald i andelsværdifastsættelsen.
Et lån med 10-årig rentebinding med vilkår om indfrielse til markedskurs er et sædvanligt låneprodukt, som kan sammenlignes med realkreditinstitutternes F10 Flekslån. Låneproduktet var ikke nyt, men der var tale om ny lovgivning vedrørende andelsboligforeningers anvendelse af nøgletalsskemaer. En andelsboligforening må forudsættes at have en mere langsigtet og driftsorienteret lånestrategi, og behov for førtidig indfrielse kan ikke forventes i samme omfang som for private låntagere. Lånet er hverken usædvanligt eller særligt risikobetonet, og det skal ikke risikoklassificeres som ”rødt” lån i stedet for gul. Heller ikke selvom foreningen i god skik skemaet bekræftede at acceptere en høj renterisiko. Der er ikke altid sammenhæng mellem, hvilket toleranceniveau en låntager bekræfter at kunne acceptere og det valgte lån.
Det er ubestridt, at låneaftalens vilkår blev gyldigt indgået og er bindende. Vilkårene om indfrielse af lånet til overkurs fremgik klart og entydigt af låneaftalen, og banken gennemgik indfrielsesvilkårene for foreningen både forud for indgåelsen af låneaftalen og efter i forbindelse med bestyrelsens underskrivelse af god skik rådgivningsskemaet. Bestyrelsen gjorde ikke indsigelse om, at de aftalte indfrielsesvilkår ikke var gyldige, tiltrådte eller forstået. Bestyrelsen blev ved flere lejligheder orienteret om lånets indfrielseskurs uden at gøre indsigelse, og en eventuel adgang til at gøre indsigelse er bortfaldet på grund af retsfortabende passivitet. At rådgivningsskemaet ved en fejl først blev udleveret til underskrift efter aftalens indgåelse, ændrer ikke ved, at banken er ansvarsfri, og at låneaftalen blev gyldigt indgået.
Foreningen gjorde ikke indsigelse mod det forsinkede skema, og et eventuelt rådgivningsansvar er forældet, jævnfør forældelseslovens § 3, stk. 1. Forældelsesfristen regnes som udgangspunkt fra tidspunktet for rådgivningsfejlen, hvilket for den manglende udlevering af rådgivningsskemaet senest er det tidspunkt, hvor låneaftalen blev indgået, den 24. juli 2015. Ansvaret er herefter forældet efter en treårig frist den 24. juli 2018.
Ved fordringshaverens ukendskab til fordringen løber forældelsesfristen dog først fra det tidspunkt, hvor denne fik eller burde have fået kendskab hertil, jævnfør forældelseslovens § 3, stk. 2. Banken gjorde foreningen opmærksom på lånets indfrielsesvilkår to gange. Første gang ved gennemgang og underskrift af god skik skemaet den 30. oktober 2015, hvor oplysningerne om lånets inkonvertibilitet på ny blev drøftet, og hvor foreningen bekræftede, at lånet ikke var konvertibelt ved førtidsindfrielse. På dette tidspunkt vidste foreningen – eller foreningen burde have vidst – om der var anledning til at gøre indsigelse. Derudover gjorde banken den 9. januar 2017 foreningens bestyrelsesformand opmærksom på, at lånet kunne indfries til en overkurs på omkring 4.500.000 kr., hvilket foreningen heller ikke gjorde indsigelse mod. Ved begge lejligheder blev bestyrelsen gjort opmærksom på, at lånet var inkonvertibelt. Uanset om foreningen blev bekendt med vilkårene i 2015 eller i 2017, er kravet forældet, da der er gået mere end tre år. Forældelse var allerede indtrådt forud for foreningens første henvendelse om sagen til banken i 2020.
Enhver indsigelse vedrørende god skik skemaet er således fortabt på grund af retsfortabende passivitet og forældelse. Dette omfatter også foreningens indsigelse mod ÅOP-beregningen i god skik skemaet, som foreningen først fremsatte i sin klage til Ankenævnet. Indsigelsen blev indgivet efter forældelsesfristens udløb, og et eventuelt krav er dermed forældet. Banken bekræfter, at lånets ÅOP med decimalerne 2,667 retteligt skulle være rundet op til 2,7 % og ikke ned til 2,6 %. Havde revisoren udført sit arbejde i overensstemmelse med god revisorskik, blandt andet ved gennemgang af rentevilkårene i låneaftalen, ville lånet have været indberegnet korrekt i foreningens regnskaber.
Banken er ikke erstatningsansvarlig for foreningens udgifter til udarbejdelse af nye regnskaber og skal ikke godtgøre bestyrelsens tid til varetagelse af sagen, allerede fordi udgifterne er foranlediget af revisors tilsidesættelse af god revisionsskik.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.
Klageren, der er en andelsboligforening, optog den 24. juli 2015 et 30-årigt PrioritetsLån Erhverv med en hovedstol på 33.300.000 kr. hos Handelsbanken. Lånet blev forrentet med en fast rente på 2,56 % de første 10 år af lånets løbetid. Det fremgår af låneaftalen, at der gælder særlige indfrielsesvilkår i en rentebindingsperiode, hvilket betyder, at indfrielsen af lånet i nogle situationer kun kan ske med et beløb, der er højere end restgælden (overkurs). Banken har oplyst, at den gennemgik lånet med medlemmer af bestyrelsen inden indgåelse af låneaftalen.
Den 29. oktober 2015 sendte banken et god skik skema til underskrift hos foreningens bestyrelse.
Den 13. april 2016 gjorde banken foreningen opmærksom på, at foreningens revisor fejlagtigt havde anført i foreningens årsrapport 2015, at lånet var med variabel rente i stedet for med fast rente i 10 år.
Banken skulle årligt indberette foreningens restgæld til www.andelsboliginfo.dk. I forbindelse med udarbejdelsen af årsregnskabet for 2019 blev foreningen opmærksom på, at banken havde indberettet restgælden til nominel værdi og ikke til kursværdi i hele lånets løbetid.
Den 9. marts 2020 gjorde foreningen banken opmærksom på fejlen, og at den havde resulteret i beregning af en for høj andelsværdi, hvorved flere andelslejligheder var blevet solgt til overpris i perioden 2016-2020.
Vedrørende betydningen af salg af andelslejligheder til en højere pris end tilladt efter andelsboligloven bemærker Ankenævnet, at en køber i en sådan situation må rette sit krav mod sælger af andelslejligheden. Hvis sælger herefter bliver pålagt at tilbagebetale det beløb, der udgør overprisen for andelslejligheden, vil sælger som udgangspunkt ikke kunne få dækket dette beløb af andelsboligforeningen. Overprisen udgør således ikke et tab for sælger, men derimod skuffede forventninger til værdien af andelslejligheden, der ikke kan kræves erstattet, jævnfør U 1996.200, 2 H.
Der må herefter tages stilling til, om banken er erstatningsansvarlig for sin rådgivning af foreningen vedrørende prioritetslånet. Som anført fremgår rentesatsen og indfrielsesvilkårene af låneaftalen, ligesom lånet blev gennemgået med medlemmer af bestyrelsen før indgåelsen. Det forhold, at banken først efter låneaftalens indgåelse fremsendte god skik skemaet til underskrift, og det forhold, at rentesatsen var afrundet forkert i skemaet, kan derfor ikke danne grundlag for et erstatningsansvar for banken. Hertil kommer, at banken i 2017 oplyste bestyrelsesformanden om, at førtidsindfrielseskursen udgjorde 4.500.000 kr., hvorfor andelsboligforeningen i hvert fald senest på dette tidspunkt havde tilstrækkeligt grundlag for at føre sag mod banken om rådgivningsansvar. Et erstatningskrav vedrørende rådgivningsansvar var derfor under alle omstændigheder forældet, da sagen blev indbragt for Ankenævnet den 23. april 2021, jævnfør forældelseslovens § 3. Banken er derfor ikke forpligtet til at afholde omkostningerne ved en eventuel omprioritering af lånet. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at lade foreningen indfri lånet til kurs 100.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge banken at dække udgiften til udarbejdelse af nye regnskaber, idet udgiften hertil må anses forårsaget af revisors tilsidesættelse af god revisionsskik.
Ankenævnet finder heller ikke, at der er grundlag for at pålægge banken at rette den indberettede restgæld på www.andelsboliginfo.dk fra lånets optagelse til dags dato.
Det følger af Ankenævnets vedtægter § 25, stk. 1, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part. Efter Ankenævnets praksis tilkendes der som udgangspunkt heller ikke klageren kompensation for klagerens tidsforbrug forud for, at sagen indbringes for nævnet. Ankenævnet finder ikke anledning til at fravige denne praksis i nærværende sag.
Det ligger uden for Ankenævnets kompetence at påse bankens overholdelse af regelsæt som eksempelvis reglerne om GDPR.
Ankenævnet finder ikke, at foreningen i øvrigt har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at banken er forpligtet til at erstatte foreningen noget beløb.
Foreningen får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.