Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21408105
Bidragsforhøjelse.
Det indklagede realkreditinstitut fremsendte i maj 2010 et tilbud til klagerne på et 30-årigt, 4 pct. obligationslån med afvikling samt et afdragsfrit rentetilpasningslån. Af aftalegrundlaget fremgik det, at der som en del af ydelserne skulle betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde kunne ændres af instituttet. I forbindelse med låneoptagelsen tiltrådte klagerne et rådgivningsskema, som indeholdt de væsentligste egenskaber ved det valgte lån, herunder en angivelse af elementer, der kunne påvirke ydelsen på lånene. Bidragssatsen var ikke i den sammenhæng nævnt. Instituttet varslede i november 2011, i maj 2013 og i august 2014 nye priser på klagernes lån, som samlet indebar en forhøjelse af den årlige bidragssats på klagernes fastforrentede lån fra 0,4288 til 0,4788 pct. og på rentetilpasningslånet fra 0,800 til 2,0464 pct. Klagerne var utilfredse med bidragsforhøjelserne og indbragte sagen for Ankenævnet.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle revurdere deres bidrag og reducere dette til niveauet fra før stigningen på 124 pct. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet konstaterede, at klagerne ikke bestred instituttets hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser, men anfægtede, at de havde modtaget eller haft anledning til at læse de dele af aftalegrundlaget, der omhandlede denne hjemmel. Som sagen var oplyst, lagde Nævnet til grund, at klagerne havde modtaget – eller havde haft mulighed for at skaffe sig i besiddelse af – de relevante dokumenter i forhold til bidragshjemlen og dermed havde haft mulighed for at gennemlæse de dokumenter, der indgik i aftalegrundlaget. Der var i beregningerne forud for låneoptagelsen og i tilbudsmaterialet foretaget nogle markeringer af de elementer, der kunne påvirke ydelsen på klagernes lån, uden at bidraget var nævnt i den sammenhæng. Udviklingen havde vist, at det havde været rigtigst også at nævne bidraget. Nævnet fandt dog ikke, at instituttet på tidspunktet for låneoptagelsen havde en pligt hertil, og bemærkede i den forbindelse, at det antagelig ikke kun var kommet bag på låntagerne, men også på realkreditbranchen, at kapitalkravsændringer og kapitalfrembringelsesomkostninger samt ratingbureauernes krav om yderligere kapitalbuffere havde gjort det nødvendigt med bidragsforhøjelser på det aktuelle niveau og med den skete frekvens. Endelig bemærkede Nævnet, at forholdet i givet fald ikke kunne antages at være omfattet af markedsføringsloven, men af reglerne om god skik, hvis overholdelse påses af Finanstilsynet. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 1. juni 2015



JOURNAL NR.: 2014-01-08-105-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 27. april 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Per Englyst
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

I forbindelse med køb af en ejendom fik klagerne i maj 2010 foretaget en række finansieringsberegninger hos et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for det indklagede realkreditinstitut. I beregningerne var den årlige bidragsprocent anført til 0,4808 pct., og der var indsat følgende generelle beregningsforudsætninger:

”Generelle beregningsforudsætninger
Denne beregning er vejledende og ikke et lånetilbud. For at kunne give et lånetilbud kan det være nødvendigt for os at vurdere din ejendom, hvortil kommer, at en række øvrige forudsætninger skal være opfyldt. Vores beregninger bygger på aktuelle kurs- og renteforhold. Hvis de ændrer sig, vil beregningsresultaterne også ændre sig. Beregningerne kan således ikke tages som udtryk for, at der kan indgås fastkursaftale på de forudsætninger, der er angivet i beregningerne. Vilkårene for en fastkursaftale baseres på de kurs- og renteforhold, der er gældende på det eksakte tidspunkt for indgåelsen af en fastkursaftale. Vi og vores samarbejdspartnere på realkreditområdet påtager os ikke noget ansvar for at opdatere beregningen. Der kan derfor ikke rettes erstatningskrav mod os eller nogen af vores samarbejdspartnere, hvis du vælger at disponere på baggrund af beregningen. Har vi eller en af vores samarbejdspartnere påtaget os et rådgivningsansvar, er reglerne anderledes.”

Den 28. juni 2010 fremsendte det låneformidlende pengeinstitut følgende e-mail til klagerne:

”Så skulle vi være ved at være der. Kontantbehov 3.760 t.kr. (ca. 150 t.kr. lagt oveni ift. sidst) finansieret med

80% 4% obl. med afdrag
20% F1 uden afdrag

Baseret på de beregninger jeg modtog 28.05 har jeg estimeret at det skulle give en månedlig ydelse efter skat 12.909 kr. (eller 1.599 kr. mere end det eksisterende lån). Kan naturligvis variere lidt med kurserne som dog stort set er uforandrede. Vil du bekræfte estimatet (se evt. vedhæftede ark).”

Den samme dag fremsendte det låneformidlende pengeinstitut et lånetilbud til klagerne vedrørende lån hos indklagede. Af følgebrevet fremgår følgende:

”I henhold til aftale fremsendes hermed lånetilbud fra …(indklagede)… på 30-årigt 4% obligationslån med afvikling samt afdragsfrit rentetilpasningslån. Følgende dokumenter bedes foranlediget underskrevet:

• Pantebreve stort kr. 3.008.000 og kr. 752.000
• Underskriftsdokumenter – samtykke, fuldmagt m.v.
• Refinansieringsaftale
• Rådgivningsskemaer
• Indfrielsesaftale

Efter underskrift bedes dokumenterne returneret til os.

Til egen orientering vedlægges kopier af lånetilbuddene.

Skulle der være spørgsmål i denne forbindelse, er I naturligvis velkomne til at kontakte os.”

Indklagedes følgebrev til lånetilbuddet har følgende indhold:

”Tilbudspakke

Som vi har aftalt, får I her et tilbud på et lån fra …(indklagede)… Tilbuddet består af flere dokumenter, nemlig:

• Tilbud
• Låne- og pantsætningsaftale
• Underskriftsdokument
-samtykke, fuldmagt m.v.
• Standardiseret Europæisk Informationsblad
• Långuide
• Refinansieringsaftale

På næste side kan I læse mere om, hvad dokumenterne indeholder, og hvordan I skal forholde jer til dem.

Vær opmærksom på, at I skal skrive under på låne- og pantsætningsaftalen, underskriftsdokumentet og refinansieringsaftalen.

Tilbuddet er givet på vegne af …(indklagede)…, og jeg håber, at det lever op til jeres forventninger.

Tilbud

Dokumenter i tilbudspakken fra …(indklagede)…:
I tilbuddet finder I hovedtallene for jeres lån. Det vil sige information om, hvor stort jeres lån er, hvornår det skal være betalt tilbage, og hvad rentesatsen er. Her kan I også læse, hvilke betingelser der skal være opfyldt, for at lånet kan udbetales, og hvor meget I skal betale i ydelse med det nuværende renteniveau.

Låne- og pantsætningsaftale
I skal skrive under på låne- og pantsætningsaftalen, der er …(indklagedes)… sikkerhed for lånet.

Underskriftsdokument
-samtykke, fuldmagt m.v.
Underskriftsdokumentet samler de elementer, som I skal acceptere eller tage stilling til, før lånet kan udbetales. For eksempel skal I beslutte, hvordan lånet skal afregnes, som I vil betale lånet tilbage via BetalingsService, og om I vil modtage markedsføringsmaterialer. De forskellige tilvalg foretager I ved at krydse af i boksene. Vær opmærksom på, at I skal skrive under på dokumentet på den sidste side.

Standardiseret Europæisk Informationsblad
I Standardiseret Europæisk Informationsblad finder I flere informationer om lånets vilkår.

Långuide
Långuiden er en oversigt over de generelle informationer, der gælder, uanset hvilket lån I får. I kan blandt andet læse om behandling af personoplysninger.

I kan også læse om …(indklagede)… forretningskoncept, og om hvordan arbejdsopgaver og ansvar er fordelt mellem pengeinstituttet og …(indklagede)…

Refinansieringsaftale
Refinansieringsaftalen viser blandt andet vilkårene for rentetilpasning af jeres lån. I skal skrive under på aftalens sidste side.”

I lånetilbuddet var bidraget på lånet på 752.000 kr. anført til 0,700 pct. pr. år, og det var oplyst, at bidraget blev beregnet af lånets restgæld, og at der var yderligere information om bidragssatsen i prisbladet.

Af pantebrevet for lånet på 752.000 kr. fremgår følgende af de særlige bestemmelser:

”Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Indklagedes Långuide indeholder følgende bestemmelser om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder - men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

I forbindelse med låneoptagelsen tiltrådte klagerne efter det oplyste et rådgivningsskema, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”Om vores risikovillighed:
Vi ønsker lav ydelse og accepterer risikoen for, at ydelsen kan variere ubegrænset samt lånets manglende beskyttelse af friværdi i boligen.

Vi accepterer risikoen ved at vælge et lån med afdragsfrihed, hvor ændringer i renteniveauet giver større variation i ydelsen end på lån med afdrag. Herudover er vi også indstillet på, at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber, eller at lånet forfalder til fuld indfrielse, når lånet udløber.
…

…(Det låneformidlende pengeinstitut)… har i den forbindelse oplyst os om følgende:

De væsentligste egenskaber ved det valgte lån:
Vi har valgt et afdragsfrit BoligXlån med variabel rente.

Et lån med variabel rente koster typisk mindre end et lån med fast rente. Til gengæld kan renten og dermed ydelsen på lånet både stige og falde. Herudover har dette lån ikke en friværdibeskyttende egenskab, da kursen på lånets bagvedliggende obligationer ikke falder i nær samme grad, som boligens værdi ved stigninger i renteniveauet. Ved hver rentetilpasning er der mulighed for at ændre lånet, herunder hvor mange år der skal være mellem hver rentetilpasning (1-10 år).”

Indklagede fremsendte den 21. november 2011 følgende brev til klagerne om nye priser:

”Nye priser på realkreditlån
…(Indklagede)… oplever ligesom de øvrige realkreditinstitutter stigende krav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for kundernes lån. Samtidig er kapitalen blevet dyrere at anskaffe. Det betyder, at …(indklagedes)… omkostninger er steget.

Fra 1. april 2012 forhøjer vi derfor for første gang i …(indklagedes)… 20-årige historie bidragssatsen på alle realkreditlån. Det forhøjede bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af juni måned 2012.

Hvor meget bidragssatsen forhøjes, afhænger af hvilket lån du har. På lån med fast rente og afdrag forhøjes bidragssatsen med 0,05 procentpoint. Alle andre lån forhøjes med 0,10 procentpoint.

Hvad betyder det for dig?
Bidragssatsen på dit lån ændres fra 0,4288 til 0,4788 procent årligt.

Som tommelfingerregel kan du regne med, at for hver million, du har lånt, vil det øge bidraget med følgende beløb pr. måned:
____________________________________________________
Med afdrag Afdragsfri
____________________________________________________
Fastforrentede lån
-Før skat 45 kr. 85 kr.¹
-Efter skat 30 kr. 60 kr.¹
____________________________________________________
Lån med variabel rente
-Før skat 85 kr. 85 kr.
-Efter skat 60 kr. 60 kr.
____________________________________________________
Når den afdragsfrie periode ophører, vil bidragssatsen falde med 0,05 procentpoint.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dit pantebrev.”

Den 27. maj 2013 varslede indklagede nye priser over for klagerne:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital, vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,7928
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 752.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 4.080,90
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 1.866,46
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt. Terminsydelsen er udregnet ud fra dagens renteniveau. Renteændringer frem til 1. oktober 2013 påvirker ydelsen.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Indklagede varslede på ny den 28. august 2014 nye priser over for klagerne:

”Nye priser på realkreditlån
1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 752.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,7928
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 2,0464
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 476,77
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,30
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende rentetilpasning (før skat)

376
Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning. Ændring i ydelsen som følge af ændring i kursfradraget er vejledende og afhænger af renteniveauet på rentetilpasningstidspunktet.

Forhøjelsen af bidragssatsen og kursfradraget følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Klagerne var utilfredse med bidragsforhøjelserne og den deraf følgende påvirkning af lånets ydelser og indbragte derfor i efteråret 2014 en sag for Realkreditankenævnet.






PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at revurdere deres bidrag og reducere dette til niveauet fra før stigningen på 124 pct.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Indledningsvis bemærker klagerne, at klagen omhandler manglende respekt af god markedsføringsskik samt rådgivningen i forbindelse med låneoptagelsen, idet de fik en prisstigning på 124 pct. på trods af, at der på intet tidspunkt var givet rådgivning om, at så dramatiske stigninger kunne finde sted på denne omkostningskomponent.

Klagerne oplyser, at de i maj 2013 modtog et brev om nye priser på realkreditlån. I brevet blev den årlige bidragssats hævet fra 0,8 pct. til 1,79 pct. En helt igennem urimelig prisstigning på ikke mindre end 124 pct., som er langt over, hvad man som kunde med rimelighed kan forvente, når man indgår aftaler om lån eller tilsvarende ydelser. De brugte på det tidspunkt ressourcer på at drøfte mulighederne med deres bankforbindelse, ligesom de gjorde diverse overvejelser om, hvilke muligheder de havde som kunder i den situation, idet de ikke i forbindelse med låneoptagelsen er blevet rådgivet om, at bidraget er variabelt. Endvidere havde de med udgangspunkt i, at bidraget historisk i mange år havde ligget i niveauet 0,5-1,0 pct., ikke nogen form for forventning om at skulle udsættes for en prisstigning på bidrag med så væsentlig betydning for deres privatøkonomi.

Stigningen udgør således en årlig meromkostning på ca. 7.500 kr., svarende til flere hundrede tusinde kroner over lånets levetid. Med andre ord en væsentlig ændring af lånebetingelser, som de på intet tidspunkt var gjort opmærksom på i forbindelse med valg af dette lån.

I henhold til markedsføringsloven er virksomheder forpligtet til at fortælle kunderne det eksplicit og meget tydeligt, hvis der i produktet/servicen indgår betingelser, som vil kunne ændre vilkårene væsentligt. Tilsvarende bestemmelser fremgår af bekendtgørelse for god skik for finansielle virksomheder.

Hvis man gennemgår dokumentationen og sagsbehandlingen fra deres låneoptagelse, fremgår det eksplicit, at denne er mangelfuld, og at de ikke har fået tilstrækkelige oplysninger om karakteristika og pris, som giver dem mulighed for at gøre nødvendige overvejelser om køb. I den forbindelse blev de således bedt om at underskrive et 3-siders dokument ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”. Af dette dokument fremgår det, at de er blevet rådgivet om, at ”… ændringer i renteniveauet giver større variation…”, ”Vi har valgt et afdragsfrit BoligXlån med variabel rente”, ”Et lån med variabel rente…” og ”Til gengæld kan både renten og dermed ydelsen på lånet både stige og falde”. Mens rådgivningen således i gentagne tilfælde omhandler variabel rente, fremgår der til gengæld intet om, at bidraget er variabelt og kan stige. Indklagede har således ikke udvist god markedsføringsskik, jf. markedsføringsloven samt lov om finansiel virksomhed, idet væsentlige forudsætninger om rettigheder og pligter er udeladt.

På trods af dette har indklagede efterfølgende i drastisk omfang ændret bidraget, selv om deres aftale om lån var baseret på, at bidraget forventeligt var en relativ lille og fast del af deres ydelse. Der er således tale om et rentetilpasningslån, hvor de alene havde forventning om, at renten ville kunne variere, deraf navnet ”Rentetilpasningslån”. Såfremt de havde været rådgivet/vidende om, at bidrag kunne variere på samme niveau eller mere end renten, ville de ikke have indgået aftalen med indklagede om disse lån.

At alle realkreditinstitutter - antagelig ofte i strid med den ydede rådgivning på samme måde som i deres tilfælde - i stedet for at søge kapital fra deres ejere vælger at vælte behov for finansiel polstring over på deres kunder, har blot gjort, at det ikke har været muligt at skifte til et mere konkurrencedygtigt institut. Det kan undre, at pressen ikke hidtil har været opmærksom på den mistænkelige og nærmest kartelagtige adfærd på tværs af realkreditinstitutterne.

I juni 2014 blev de via dagspressen opmærksom på, at indklagede har indgået et forlig i en tilsvarende sag. Efterfølgende har de undersøgt den pågældende sag og må konkludere, at præmissen og indklagedes mangelfulde/ikke-eksisterende rådgivning er tilsvarende i de to sager.

Til indklagedes udtalelse har klagerne følgende bemærkninger:

I de ”vejledende beregninger af finansiering ved køb” var omtalt, at renten og ikke bidraget kunne variere, og på intet tidspunkt i det reelle salgsforløb er de blevet gjort opmærksom på, at bidraget kunne variere. Følgende fremgik således af de vejledende beregninger:

”Vores beregninger bygger på aktuelle kurs- og renteforhold. Hvis de ændrer sig, vil beregningsresultaterne også ændre sig”.

Der er ikke i salgsmaterialet af indklagedes ”XR lån uden afvikling” omtalt, at bidraget kan variere. Det samme gælder lånetilbuddet, hvor der alene er anført en beregningsteknisk kommentar om, at ”Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i prisbladet”. Som det fremgår af følgebrevet, er prisbladet ikke medsendt.

De mener derfor, at indklagede ikke er berettiget til at hæve bidraget fra 0,8 til 1,7928 pct. og derved påføre dem en helt uventet meromkostning på flere hundrede tusinde kroner over lånets løbetid. Det strider mod markedsføringslovens § 1 om god markedsføringsskik og eventuelle andre paragraffer. De mener fortsat, at de ikke har været skyld i de eventuelle tab, som indklagede har haft i kølvandet på finanskrisen, og mener, at indklagede må foretage besparelser internt eller tilføre kapital, såfremt indklagede er blevet mødt med øgede krav til ”polstring”. I det omfang, indklagede ønsker at afspejle en eventuel øget risiko via lånetyper, kan dette gøres fremadrettet, ikke retrospektivt i den konkrete størrelsesorden.

Når man sammenholder rentetilpasningen med bidragstilpasningen, jf. den historiske oversigt på indklagedes hjemmeside (gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”), kan man endvidere få den tanke, at indklagede har øget bidraget i takt med, at renten er faldet for således at øge egen indtjening i en periode, hvor kunder ikke vil mærke det som en stigning i ydelsen. Som konsekvens får kunden ikke up-side af rentefald, som det burde være rimeligt, når kunden har påtaget sig risikoen for down-side ved rentestigning.

De er ikke enige i, at det relevante aftalegrundlag udgøres af de to dokumenter, indklagede omtaler.

De har ikke set eller modtaget den Långuide, som indklagede refererer til som det ene af to dokumenter. Dette blev ikke i første omgang bestridt af indklagede.

At de ikke har modtaget Långuiden understøttes af, at dokumentet ikke er nævnt i det følgebrev, som de modtog, da den øvrige lånedokumentation blev fremsendt fra det låneformidlende pengeinstitut.

Låne- og pantsætningsaftalen til underskrift ankom i et stort bundt sammen med en masse andet materiale, jf. det nævnte følgebrev. Der var sat en lille gul mærkat, hvor de skulle underskrive. De kan ikke huske, om de faktisk har gennemlæst pantebrevet fra ende til anden, men det har de sandsynligvis ikke. Det mener de, at indklagede godt ved - eller burde vide, at de fleste mennesker, der optager lån, ikke gør. Såfremt de af indklagede omtalte afsnit er noget, der er vigtigt for indgåelse af aftalen, bør dette således klart fremgå af markedsføringen af lånet og i særdeleshed af salgsmaterialet, dvs. den vejledende beregning mv., som fremsendtes. Dette skete ikke.

Efterfølgende anerkender indklagede, at Långuiden ikke er modtaget af dem, og i stedet henvises til et meget teknisk afsnit i lånedokumentationen, hvor indklagede anfører, at de på grundlag heraf burde have gennemskuet, at lånedokumentationen ikke var fuldstændig. Denne forudsætning bygges på en henvisning til et afsnit i lånedokumentationen, som er fuld af teknikaliteter og fagudtryk, idet der på få linjer blandt andet refereres til ”Justitsministeriets Pantebrevsformular B”, ”hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter”, ”almindelige forretningsbetingelser”, ”særlige forretningsbestemmelser”, ”lån ydet i …(indklagedes)… kapitalcenter F”, ”uden yderligere vedtagelse til …(indklagedes)… E” mv. På trods af det avancerede ordvalg i afsnittet forudsætter indklagede, at de som forbrugere kan gennemskue fejlen/ufuldstændigheden i det fremsendte. Dette på trods af:

• At de samlet modtog en stor bunke på i alt ca. 50 papirer fra det låneformidlende pengeinstitut den 29. september 2010. Den omfattende mængde er i sig selv en udfordring, og herudover var der indsat gule sedler for at henlede opmærksomheden på, hvor der skulle underskrives.
• At der ikke blev afholdt et eneste rådgivningsmøde i forbindelse med låneudstedelsen (f.eks. med henblik på gennemgang, herunder sikring af fuldstændighed, af lånedokumentationen).
• At indklagede ikke finder Långuiden vigtig nok til at blive omtalt i ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”.

Da indklagede indser, at det ikke er rimeligt at pålægge dem som almindelige forbrugere at gennemskue, at indklagede som professionelle aktører har haft fejl i sin sagsbehandling, forsøger indklagede sig i stedet med afsæt i en formodning. Hvis man vil inddrage sådanne, så er formodningen omvendt, at der er sat kryds ved noget i et felt i det pågældende låneadministrationssystem, men ved en menneskelig fejl er det pågældende dokument faktuelt ikke blevet fremsendt. Denne formodning understøttes af, at det pågældende dokument ikke er anført i følgebrevet fra 28. juni 2010, hvori det i øvrigt meget detaljeret er beskrevet, hvad der udleveres. Endvidere taler den systematik, de har i opbevaring af dokumentation og korrespondance som dokumenteret ved den omfattende bilagsmængde, de har fremlagt i klagesagen, som formodning for, at deres arkiv er fuldstændigt.

De er således ikke enige i indklagedes forudsætning primært med henvisning til, at de faktuelt ikke har modtaget et dokument, som indklagede nu tillægger væsentlig betydning. Sekundært fordi det ikke kan være rimeligt, at det påhviler dem som almindelige forbrugere at gennemskue, at der er sket en fejl i sagsbehandlingen hos den professionelle udbyder. En fejl, som hvad dette angår, har medført, at den modtagne lånedokumentation var ufuldstændig.

De mener i det hele taget ikke, at det er relevant at inddrage en formodning. Da det er indklagede, der lægger det pågældende dokument til grund for at kræve en uhyrlig stor stigning i bidraget, må bevisbyrden i givet fald påhvile indklagede. Det kan således ikke påhvile dem at bevise en ”ikke”-modtagelse. Det må derfor lægges til grund, at den professionelle aktør ikke har fremsendt det pågældende dokument.

Reelt er situationen, at indklagede henviser til to dokumenter. Det af de to, som mere detaljeret beskriver ”Ændring af bidrag”, har indklagede ikke fremsendt. Dette efterlader indklagedes argument hvilende på Låne- og pantsætningsaftalen, hvoraf følgende fremgår:

”Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregnings-principperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Da bidrag og ændring i bidrag ikke var noget, der fremsendtes følsomhedsberegninger på, og ikke var noget, der på anden måde var et tema i den rådgivning, de modtog, og da lånedokumenterne fremsendtes med gule lapper, der henledte opmærksomheden på underskriftsider, og endeligt da teksten fremgår med småt, kan de ikke med sikkerhed erindre, hvorledes de har reflekteret over ovenstående. De mener, at indklagede godt ved (eller burde vide), at de fleste almindelige forbrugere ikke vil reflektere særligt over implicitte vidtrækkende konsekvenser, såfremt opmærksomheden ikke henledes herpå, eller hvis det som i dette tilfælde begraves som en minimal del af et omfattende materiale. De vil dertil knytte følgende kommentarer:

Kommentar til 1. underafsnit
Det fremgår eksplicit, at bidrag fastsættes ved udbetaling, hvilket også for dem var og er logisk ud fra den modtagne rådgivning.

Kommentar til 2. underafsnit
Dette afsnit på halvanden linje er alt, hvad der i låne- og pantsætningsaftalen på i alt 8 sider og i den samlede lånedokumentation på i alt 50 stk. papirer omtales som det, der efterfølgende har vist sig at have en signifikant betydning for den samlede låneøkonomi med en prisstigning på 124 pct. Der har ikke i årtier været ændringer i denne sats, og det er uden andet materiale svært at se, hvordan de som almindelige forbrugere skulle læse indenad og fortolke, at teksten i denne halvanden linje kunne påvirke deres økonomi så signifikant senere.

Det anføres endvidere, at forbeholdet om at kunne ændre forretningsmellemværendet (bidrag og beregningsprincipper) er angivet vilkårligt/arbitrært. Teksten angiver således på ingen måde oplysninger om, hvilke omstændigheder eller typer af omstændigheder, der kan udløse ændringer. For god ordens skyld anføres, at såfremt de pågældende oplysninger havde eksisteret, skulle sådanne vilkår have været udformet i et klart og tydeligt sprog. Endvidere skulle vilkårene angive de betingelser eller situationer, som udløser ændringer, og dette skulle i givet fald være sket på en måde, som giver dem som forbrugere mulighed for efterfølgende at vurdere, om ændringerne er i overensstemmelse med aftalen.

Endeligt fremføres, at denne vigtige oplysning end ikke har fået sit eget afsnit med en iøjnefaldende overskrift, men blot er fundet værdig til halvanden linje skrevet med småt.

Kommentar til 3. underafsnit
De har ikke på noget tidspunkt fået oplysninger om, at deres lån er ”særligt” eller del af ”særlig gruppe”, så de antager, at dette afsnit ikke er aktuelt i deres tilfælde. Hvis det modsatte er tilfældet, vil de tillade sig at kalde det en udspekuleret catch-all formulering.

Indklagede forholder sig ikke til substansen i sagen, men fremhæver en række formalia, herunder refererer indklagede til et dokument med overskrift ”Lånepakke”, som indklagede først sent i klagesagen har inddraget, uanset at indklagede tidligere i klagesagen først indikerede, at de selv burde have gennemskuet, hvad der manglede, og senere bygger op om et argument baseret på en formodning. At det først fremfindes sent, understreger kompleksiteten som illustreret nedenfor og indikerer, at det er et dokument, som end ikke for indklagede er top-of-mind, hverken i forbindelse med en sagsgennemgang som denne og således formodentlig heller ikke i forbindelse med fremsendelsen i 2010.

Det er interessant at anskue det, som indklagede fremlægger som idealsituationen. Som det fremgår af nedenstående illustration, er det en situation, hvor det bilag, som indklagede fremhæver som vigtigt indgår i 4. niveau. Med andre ord som bilag til et følgebrev, som er et bilag til det overliggende følgebrev.




Det, som indklagede betragter som idealsituationen, er med andre ord særdeles kompliceret lag-på-lag. Selv hvis de, nu hvor de har den samlede dokumentsamling, forsøger at læse henvisninger fra niveau 2 og 3 til niveau 4, så er det henvisninger til standardbetingelser, og det er ikke fremhævet med nogen som helst tydelighed, at der i niveau 4 findes lånebetingelser, som kan være af væsentlig betydning for den samlede låneøkonomi.

De er forundrede over, at det forløb, som indklagede har fremstillet, er så forskelligt fra den faktiske kundeoplevelse, de har haft. De har i 2010 forelagt dette for en anden bank, som konstaterede, at ”… i 2010 var det ikke sædvane at fremhæve eller rådgive om bidrag eller risiko for stigning i bidragssats”.

Ud fra en helt principiel betragtning vil det i sig selv være relevant at få belyst, om relevante instanser mener, at det er god markedsføringsskik, at vigtig information om den samlede låneøkonomi er oplyst i niveau 4 i en lag-på-lag pakketering uden nogen form for berøring i øvrigt i forbindelse med salg af realkreditlånet.

Omstændighederne i deres case er endvidere skærpede, idet de end ikke har modtaget Långuiden (niveau 4), jf. nedenfor.

De kan måske være i en situation, hvor de reelt ikke kan flytte deres lån fra indklagede eller omlægge deres nuværende lån uden store følge-/flytteomkostninger. De mistænker indklagede for at spekulere i dette (ikke kun vedrørende deres lån/situation, men generelt for alle kunder). Dette gør, at indklagede kan slippe af sted med urimelige bidragsforhøjelser med profit for øje, fordi der reelt p.t. ikke eksisterer reel eller tilnærmelsesvis fuld konkurrence på markedet for realkredit, hvor realkreditinstitutterne på mistænkelig vis ligger meget ens, hvad angår bidragssatser.

Indklagede anfører, at det ikke er væsentligt at fremhæve en faktor i rådgivningen, som efterfølgende stiger så signifikant og har så stor betydning for lånets samlede økonomi. At indklagede på den måde trækker på skulderen i forhold til behovet for rådgivning om bidragstilpasning, står stærkt i kontrast til den omfattende rådgivning, som gives om risikoen for rentetilpasning.

Det kan undre, at indklagede finder, at blot halvanden linje med småt i så omfattende lånedokumentation om et forhold med så væsentlig betydning:

• Tilgodeser kunden/deres interesser og giver kunden/dem et godt grundlag for at træffe sin/deres beslutning.
• Udgør relevant, retvisende og fyldestgørende rådgivning.
• Samlet orienterer om de risici, der er relevante for kunden

Den holdning, der gives udtryk for, er samlet svær at forene med udtalelsen fra indklagedes administrerende direktør til business.dk den 22. juni 2014: ”Hvis vi har indgået et forlig, er det, fordi sagsbehandlingen ikke var god nok. Kunderne skal ikke have en dårlig oplevelse. Vi bestræber os på at give kunderne en god oplevelse hos os.”, se citatet nedenfor. Da denne udtalelse må tages som udtryk for indklagedes officielle holdning, ville det klæde indklagede at anerkende, at nærværende sag er en af dem, hvor sagsbehandlingen ikke har været god nok.

Såvel i forbindelse med varsling af prisstigning og endvidere inden igangsætning af denne klagesag har de forespurgt deres bankrådgiver (indklagedes agent) om, hvorfor de ikke er blevet rådgivet om risikoen for bidragstilpasning med signifikant påvirkning af låneøkonomien. Responsen har ikke refereret til de to dokumenter, som indklagede nu fremhæver. I stedet har svaret været, at de heller ikke havde nogen forventning om stigning, endsige så signifikant en stigning, og har indrettet deres rådgivning med det som udgangspunkt.

Samlet gør klagerne gældende, at:

1. Lemfældighed råder i forhold til, hvad der er fremsendt. Långuiden, som indklagede tillægger væsentlig værdi, er ikke modtaget. Tilsvarende er prisbladet ikke modtaget.
2. Det er korrekt, at der med småt i Låne- og pantsætningsaftalen står, at bidraget kan ændres. Dette bilag er imidlertid tilsendt i en stor bunke i forbindelse med lånedokumentationen, og der var indsat gule mærkater, hvor der skulle underskrives.
3. Der ikke i forbindelse med fremsendelse af disse bunker blev gjort særlig opmærksom på, at afsnit om bidrag kunne indebære signifikant risiko, og at de derfor burde studeres.
4. De på intet andet tidspunkt under overvejelserne vedrørende låneoptagelse (salgsforløbet) er blevet gjort opmærksom på, at bidraget kan variere.
5. Bidragssatser på låneoptagelsestidspunktet havde ligget fast i årtier med begrænsede udsving. Indklagede kan således ikke gøre gældende, at de som kunder burde have haft en forventning om, at der var risiko for en så signifikant stigning, som det har været tilfældet. Hvis indklagede selv på lånetidspunktet/salgstidspunktet havde forventning om en sådan stigning, er det påfaldende, at denne risiko ikke er blevet fremhævet.
6. Alle låneberegninger og anden dokumentation alene omtaler risiko for variabel rente
7. Indklagede i en omfattende erklæring ”dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” anmoder om bekræftelse på, at der er rådgivet om risici vedrørende variabel rente. Dokumentet omtaler ”De væsentligste egenskaber ved det valgte lån”, og risiko for bidragstilpasning er på intet tidspunkt omtalt.
8. Gennemgang af alt materiale i sagen bestyrker klagerne i, at der på intet tidspunkt er blevet gjort eksplicit opmærksom på, at bidraget kan variere i en sådan grad, som det er sket.
9. Indklagede ifølge pressen har indgået forlig med nogle andre klagere i juni 2014. De har undersøgt den pågældende sag og må konkludere, at indklagedes mangelfulde sagsbehandling/ikke-eksisterende rådgivning er tilsvarende i de to sager.

Jo mere de læser bilagene virker det, som om indklagede ikke ønsker, at de som låntagere og almindelige forbrugere skal blive gjort opmærksom på, at bidraget kan varieres i næsten samme omfang som renten. Dette selv om det er et rentetilpasnings- og IKKE et bidragstilpasningslån, indklagede markedsfører og sælger.

De fastholder således, at indklagede i denne sag bør genoverveje bidragsstigningen med henvisning til god markedsføringsskik generelt og med henvisning til, at indklagedes sagsbehandling/rådgivning i denne konkrete sag har været mangelfuld/ikke eksisterende.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne pr. 7. juli 2010 fik udbetalt et afdragsfrit tilpasningslån (F1) på 752.000 kr. Lånet har 2. prioritet og blev senest refinansieret pr. 30. september 2014.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede udgøres af Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden, som gælder for begge lån.

Både Låne- og pantsætningsaftalen og Långuiden indeholder bestemmelser om, at bidragets størrelse og beregningsmåde fastsættes af indklagede, og at disse kan ændres efter indklagedes beslutning.

Indklagede varslede ved breve af 27. maj 2013 og 28. august 2014 bidragsstigninger over for klagerne med virkning fra henholdsvis 1. oktober 2013 og 1. januar 2015. Varslingerne er sket i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede.

Klagerne anfører, at de ikke har fået udleveret indklagedes Långuide. Af lånedokumentationen, som klagerne har underskrevet, fremgår det, at:

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale (pantebrev)…

Som det fremgår, var Långuiden således vedlagt fremsendelsesbrevet. Indklagede bemærker herved, at fremsendelsesbrevet fra det låneformidlende pengeinstitut alene vedrørte hvilke dokumenter, som skulle returneres i underskrevet stand og ikke den fulde fremsendelsespakke. Ligeledes bemærker indklagede, at der i Lånetilbuddet er henvist til Långuiden.

Af indklagedes låneadministrationssystem fremgår det tillige, at den citerede Långuide er generet og udskrevet samtidigt med, at tilbuddet og låne- og pantsætningsaftalen blev udskrevet og udleveret til klagerne. Formodningen er således, at også Långuiden er udleveret, og at den udleverede låndokumentation var fuldstændig.

Uagtet at Långuiden udgør en del af lånedokumentationen, findes hjemmelsgrundlaget for de gennemførte bidragsstigninger i låne- og pantsætningsaftalen, som klagerne har underskrevet. Denne aftale suppleres af Långuiden. Klagerne har ikke bestridt at have modtaget og underskrevet låne- og pantsætningsaftalen, hvori hjemlen til den gennemførte bidragsstigning forefindes.

Indklagede forudsætter, at klagerne har gjort sig bekendt med pantebrevet/låne- og pantsætningsaftalen, inden klagerne underskrev denne.

Indklagede har ikke hverken direkte eller indirekte anerkendt, at klagerne ikke har fået Långuiden udleveret. Som anført ovenfor findes hjemlen til bidragsstigningen i Låne- og pantsætningsaftalen, som alene suppleres af Långuiden. Hjemmelsgrundlaget til bidragsstigninger er således aftalt med klagerne.

På denne baggrund mener indklagede, at der er tilstrækkelig formodning for, at Långuiden er blevet udleveret.

Klagerne fremhæver, at de ikke er blevet rådgivet om, at bidraget er variabelt. Indklagede bemærker, at rådgivning kan finde sted på et skriftligt grundlag eller over telefonen. Indklagede bemærker yderligere, at indklagede på tidspunktet for klagernes låneoptagelse aldrig før havde været nødsaget til at ændre sin prisstruktur. Henset til, at alle realkreditlån uanset realkreditinstitut ydes med en variabel bidragssats, mener indklagede, at det ikke er en væsentlig egenskab at fremhæve i forbindelse med den mundtlige rådgivning om klagernes valg af realkreditlån. Det er således tilstrækkeligt, at dette fremgår af lånedokumentationen, som indgår som en integreret del af rådgivningen.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet i brev af 27. maj 2013, og

at de gennemførte bidragsstigninger ikke er i strid med god markedsføringsskik.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klagerne har fremlagt nogle artikler fra en nyhedshjemmeside om prisstigninger på boliglån og om en konkret sag, hvori indklagede indgik forlig.

Klagerne har endvidere fremlagt følgende grafiske fremstilling af historiske rentetilpasningsresultater fra indklagedes hjemmeside:



Markedsføringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1216 af 25. september 2013, indeholder følgende bestemmelser:

”§ 1. Erhvervsdrivende omfattet af denne lov skal udvise god markedsføringsskik under hensyntagen til forbrugerne, erhvervsdrivende og almene samfundsinteresser.

…

§ 2. Loven finder anvendelse på privat erhvervsvirksomhed samt på offentlig virksomhed, i det omfang der udbydes varer og tjenesteydelser på markedet.

Stk. 2. § 1 og § 13, stk. 3 og stk. 8, nr. 1, finder ikke anvendelse på finansielle virksomheder, i det omfang erhvervs- og vækstministeren har udstedt regler på det pågældende område.

… ”

Bekendtgørelse nr. 928 af 28. juni 2013 om god skik for finansielle virksomheder indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

”Generelle bestemmelser om god skik

§ 3. En finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder.

§ 4. En finansiel virksomhed må ikke anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer, hvis dette er egnet til mærkbart at forvride kundernes økonomiske adfærd på markedet.

Stk. 2. Markedsføring, som i sit indhold, sin form eller den anvendte fremgangsmåde er vildledende, aggressiv eller udsætter kunderne for en utilbørlig påvirkning, og som er egnet til mærkbart at forvride deres økonomiske adfærd, er ikke tilladt.

Stk. 3. Rigtigheden af angivelser om faktiske forhold skal kunne dokumenteres.

Stk. 4. De former for adfærd, der er opregnet i bilag 1, anses under alle omstændigheder for at være urimelige i private kundeforhold, og er ikke tilladt.

§ 5. Ved en opfordring til køb rettet mod private kunder skal en finansiel virksomhed give følgende oplysninger, medmindre de allerede fremgår tydeligt af sammenhængen:

1) Produktets væsentligste karakteristika.

2) Den finansielle virksomheds navn og adresse.

3) Forhold vedrørende betaling og gennemførelse af aftalen, i det omfang disse forhold afviger fra, hvad der er sædvanligt i branchen.

…

Stk. 2. Medfører produktets art, at prisen ikke med rimelighed kan beregnes på forhånd, angives den måde, hvorpå prisen beregnes.

…

Rådgivning

§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.

…

Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, herunder tilbud af visse lån med sikkerhed i fast ejendom

§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån.

Stk. 3. For lånepakker skal oplysningerne efter stk. 2, nr. 1 og 2 gives for den samlede lånepakke og for hvert lån, der indgår i lånepakken. Ved lånepakker forstås en flerhed af lån, der udbydes samlet, og hvor ydelsen af lånene er betingede af hinanden.

…

§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. Når der samtidigt indgås aftale om flere lån, som udgør en lånepakke, anvendes standardskemaet i bilag 3. En kopi heraf udleveres til kunden.

…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klagerne bestrider ikke umiddelbart indklagedes hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser, men anfægter, at de har modtaget eller haft anledning til at læse de dele af aftalegrundlaget, der omhandler denne hjemmel.

Som sagen er oplyst, lægger Nævnet til grund, at klagerne har modtaget – eller har haft mulighed for at skaffe sig i besiddelse af – de relevante dokumenter i forhold til bidragshjemlen, og at klagerne således har haft mulighed for at gennemlæse de dokumenter, der indgår i aftalegrundlaget.

Der er i beregningerne forud for låneoptagelsen og i tilbudsmaterialet foretaget nogle markeringer af de elementer, der kan påvirke ydelsen på klagernes lån, uden at bidraget er nævnt i den sammenhæng.

Udviklingen har vist, at det havde været rigtigst også at nævne bidraget. Nævnet finder dog ikke, at indklagede på tidspunktet for låneoptagelsen havde en pligt hertil. Nævnet bemærker i den forbindelse, at det antagelig ikke kun er kommet bag på låntagerne, men også på realkreditbranchen, at kapitalkravsændringer, kapitalfrembringelsesomkostninger m.v. samt ratingbureauernes krav om yderligere kapitalbuffere har gjort det nødvendigt med bidragsforhøjelser på det aktuelle niveau og med den skete frekvens.

Endelig bemærkes, at markedsføringsloven ikke kan antages at gælde for forholdet, som derimod er omfattet af reglerne om god skik, hvis overholdelse påses af Finanstilsynet.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen