Afgørelse

Indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring i forbindelse med køb af ejendom og hjemtagelse af et realkreditlån.

Sagsnummer:	446 /2022
Dato:	12-12-2023
Ankenævn:	Henrik Waaben, Christina Bryanth Konge, Karin Duerlund, Jacob Ruben Hansen og Anna Marie Schou Ringive.
Klageemne:	Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 Realkreditbelåning - kurssikring Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:	Indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring i forbindelse med køb af ejendom og hjemtagelse af et realkreditlån.
Indklagede:	Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring i forbindelse med køb af ejendom og hjemtagelse af et realkreditlån.

Sagens omstændigheder

I februar 2021 skiftede klagerne, M og H, pengeinstitut og blev kunder i Nordea Danmark. De havde på daværende tidspunkt en ejerlejlighed, i hvilken de havde et F3 lån, som skulle refinansieres pr. 31. marts 2021. Klagerne valgte efter en dialog med banken at optage et S3Frihed10 i Nordea Kredit, hvilket var et F3 lån med ti års afdragsfrihed.

Banken har fremlagt ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” af 10. marts 2021, som blev udarbejdet efter afholdelse af et møde den 26. februar 2021. Af erklæringen fremgik, at klagernes erfaring med låneoptagelse var stor. Endvidere fremgik det af bilag 1A til erklæringen:

”Udbetaling

Gennemsnitskurs med valør den [intet anført]. Vi har valgt ikke at kurssikre lånet og ved at vi har kursrisikoen indtil lånet udbetales pr. 01-04-2021”

Den 27. marts 2022 rettede klagerne henvendelse til deres bankrådgiver i banken, R1, og oplyste, at de var ved at kigge på hus og gerne ville drøfte en mulig finansiering af køb af huset til en kontantpris på 10 mio. kr. De spurgte i den forbindelse ligeledes, om de eventuelt kunne blive godkendt til køb af huset uden at have solgt deres lejlighed.

Den 28. marts 2022 sendte klagerne budgetoplysninger til banken. Klagerne har oplyst, at de gjorde banken opmærksom på, at de ønskede at opretholde et rådighedsbeløb så tæt på de 30.000 kr. som muligt.

Den 29. marts 2022 oplyste klagerne banken om, at en ejendomsmægler havde vurderet salgsværdien af deres nuværende lejlighed til 7,5 mio. kr.

I starten af april 2022 sendte R1 forskellige finansieringsforslag til klagerne baseret på bud på huset på henholdsvis 10 mio. kr. og 9,7 mio. kr. Af noter i finansieringsforslagene fremgik, at kursen på de i forslagene anførte lån kunne ændre sig, inden lånetilbud blev udfærdiget og udbetalt. R1 gjorde den 1. april 2022 opmærksom på, at klagernes egenfinansiering skulle op på 3 mio. kr., at deres gældsfaktor var over fem, og at dette kunne betyde, at klagerne skulle vælge et lån med fast rente og afvikling.

Den 6. april 2022 holdt R1 et telefonmøde med M, hvor de drøftede finansieringsmuligheder for det potentielt kommende huskøb, blandt andet realkreditbelåning. Af en transskription af telefonmødet fremgik blandt andet:

”…

M: … og de resterende 50 % af lånet vil det være en fastforrentet 30 årig med afvikling (og var det den der lå til 2,5 % ?)

R1: Yes, den ligger i øjeblikket til 2,5 % i kurs omkring 97/96. Det er det man kan sige i øjeblikket.

M: Der vil vi selvfølgelig gerne have den kurs lidt op, men …

R1: Ja, vi sidder alle sammen og venter lidt. (der grines).

…”

I en mail af 13. april 2022 til klagerne skrev R1:

”Kære [klagernes navne]

Jeg kan med glæde bekræfte at jeg nu fik den endelige bevilling på køb før salg, hvor vi tilmed har fået tilsagn om at ”kun” ligge 2.500.000 kr. i egenfinansiering og vi hertil kan finansiere resten af lånesummen afdragsfrit (dog med fast rente).

Derfor er den kreditmæssige del nu på plads og derfor tænker jeg at efter garantistillelsen m.v. skal vi afholde valg af lån-møde.”

I en mail af 13. april 2022 til R1 svarede M.

”Dejligt at høre [rådgiverens navn].

Ja lad os tage et lån møde i Maj måned (hvis du tænker det er optimal timing).

…”

Samme dag, den 13. april 2022, underskrev klagerne en købsaftale vedrørende køb af huset til en kontantpris på 9,7 mio. kr. med overtagelsesdag den 1. november 2022 uden, at deres lejlighed var blevet solgt.

Henholdsvis den 22. april og 24. april 2022 underskrev klagerne ”Aftale om køb af bolig” vedrørende oprettelse af en boligskiftkonto i banken. Af aftalen fremgik blandt andet:

”Rådgivning

Vi bekræfter, at Vi har fået rådgivning og information fra banken om punkterne 1-5:

Det er normalt muligt at kurssikre udbetalingen af realkreditlån, så renten på et kontantlån eller rentetilpasningslån og provenuet af et obligationslån eller Rentegarantilån er sikret. …

Hvis Vi ikke opretter aftale om kurssikring, er der risiko for, at kursudviklingen gør nye lån eller indfrielsen af eksisterende lån dyrere end på tidspunktet for denne aftales oprettelse.

…”

Den 19. maj 2022 holdt klagerne og R1 et fysisk møde om finansiering af huskøbet. Der foreligger ikke noget referat af mødet.

Klagerne har oplyst, at R1 på mødet forsikrede dem om, at deres rådighedsbeløb var tæt på de 30.000 kr. pr. måned, og at der ikke var nogen grund til bekymring.

Banken har oplyst, at M ved afslutningen af mødet sagde, at klagerne ikke ville optage eller vælge finansiering, førend lejligheden var solgt, idet de ønskede at kende størrelsen af provenuet herfra og dermed også det kommende lånebeløb.

Klagerne har anført, at de efterfølgende gennem en bekendt i sommeren 2022 fandt ud af, at man kunne kurssikre et realkreditlån. Herefter klagede de til banken i juli 2022.

I august 2022 fik klagerne en ny bankrådgiver i banken, R2. Den 12. august 2022 tog R2 kontakt til klagerne vedrørende nye finansieringsforslag/lånemuligheder og rådgav dem om muligheden for kurssikring. Banken har fremlagt en kladde til et budget af 10. august 2022, der blev anvendt i forbindelse med drøftelserne mellem klagerne og R2. Kladden til budget viste et månedligt rådighedsbeløb på 23.349 kr. ved optagelse af et 4 % obligationslån på 7.440.000 kr. på daværende tidspunkt og salg af lejligheden.

I forlængelse heraf indgik klagerne en fastkursaftale vedrørende hjemtagelse af et 4 % fastforrentet realkreditlån på 7.384.000 kr. med ti års afdragsfrihed til udbetaling den 1. november 2022

I en netbankbesked af 19. august 2022 til M anførte banken:

”…

Lad mig først takke for din tålmodighed, det har taget lidt længere end forventet at få styr på både mails og de samtaler du og [R1] har haft om jeres boligfinansiering.

I din klage til mig har du to punkter, som jeg her vil besvare.

1. Information om kurssikring

Af de mails og samtaler som du har haft med [R1] er der ikke en konkret dialog/rådgivning om kurssikring. Når det er sagt, så kan jeg høre at I har talt om flere forskellige finansieringsforslag og I jeres tilfælde er der lang tid til at I overtager huset og lånet derfor skal være udbetalt.

Du har bedt om flere beregninger på finansiering og fra at du modtog disse er det gået lang tid før du vender tilbage om hvilke løsning du ønsker. Det er typisk først aktuelt at tale om kurssikring når valg af finansiering er på plads. Havde I i april måned besluttet jer for finansieringen, kan jeg se at prisen for en kurssikring ville have været 2.4 kurspoint, da lånet først skal udbetales til november. Der er et forholdsvis stort kursfradrag, og du nævner selv 6. april i telefonsamtalen med [R1], at kursen på Fastrente 3% afdragsfrit lån (10 år) gerne skulle højere op, hvorfor det vil have formodningen imod sig, at I ville have kurssikret.

Du har fået flere forskellige finansieringsforslag, med fokus på afdragsfrihed og variabelt forrentet lån. Du vender først tilbage til [R1], om hvilken løsning du ønsker 19. maj hvor I har statusmøde i forhold til jeres salgssituation. På dette møde bliver der ikke truffet en beslutning, da I stadigvæk ville afvente salget af jeres lejlighed, hvilket giver god mening i forhold til provenuet fra salget sat i forhold til lånebehovet til købet.

Det lange forløb har ikke været til jeres fordel, da der kom rentestigninger undervejs, men det er stadigvæk min vurdering at [R1] har ydet en rådgivning som ikke er ansvarspådragende, ved ikke at tale om kurssikring før den endelige finansiering var besluttet.

2. Information om forbehold i forbindelse med køb før salg

I er i en situation hvor jeres økonomi er så stærk at I er kreditvurderet til at I kan købe før I sælger, og det endda uden forbehold fra os. Det er altid forbundet med en risiko at købe før man sælger, men det er ikke vores ansvar at rådgive om hvorvidt I skal tage forbehold når I køber jeres næste bolig. Her er det min vurdering at det er jeres advokat som har bistået jer med købet som kunne have rådgivet jer til at lave forbehold i forbindelsen med købet. Jeg mener af den årsag at vi ikke kan drages til ansvar for den situation I er i nu.

Da vi ønsker at I skal fortsætte som tilfredse kunder hos os, vil vi tilbyde per kulance at kompensere Nordeas gebyrerne der er forbundet med jeres finansieringer.

Vi vil derfor tilbyde at kompensere jer for følgende:

• Bankomkostning, 3.500 kr.

• Lånesagsgebyr, 3.000 kr.

• Afregningsprovision, 7.300 kr.

• Bankgebyr ved salg af ejendom (uanset om det er lejligheden eller huset), 3.500 kr.

…”

Banken har fremlagt ”Erklæring om lån med sikkerhed i fast ejendom” af 19. september 2022, som blev udarbejdet efter, at klagerne havde modtaget vejledning og rådgivning af banken i august 2022. Af erklæringen fremgik, at klagerne havde valgt at optage et 4 % fastforrentet realkreditlån på 7.384.000 kr. med ti års afdragsfrihed og en Nordea Boligkredit på 485.000 kr. med ti års afdragsfrihed. Endvidere fremgik, at klagernes erfaring med låneoptagelse var stor.

Den 26. oktober 2022 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.

Den 15. november 2022 godtgjorde banken klagerne i alt 13.750,49 kr. for oprettelsen af lånet og anførte, at de sidste 3.500 kr. vedrørende salget af enten lejlighed eller hus ville blive aktiveret, når salget gik igennem.

I en mail af 16. november 2022 bad M banken om at tilbageføre pengene, hvis det juridisk kunne opfattes som en accept af bankens tilbud.

I en mail af 17. november 2022 svarede banken, at den havde overført beløbet i henhold til aftale med M, og at den ville afvente afgørelsen i Ankenævnet.

I mails af 17. november og 21. november 2022 til banken bad M banken om at tilbageføre de penge, som han havde efterspurgt for at undgå, at det kunne opfattes som en accept af bankens forslag.

Ifølge det oplyste har banken ikke tilbageført beløbet, da den herefter betragtede sagen som afsluttet.

Klagerne fik ikke solgt lejligheden, og de har oplyst, at de efter indgåelsen af fastkursaftalen opdaterede deres budget, der viste, at de alene ville have et rådighedsbeløb på ca. 10.000 kr. om måneden med udgifter til både huset og lejligheden. De valgte derfor at sætte huset til salg igen, inden de flyttede ind. Klagerne har oplyst, at huset som følge af faldende priser på ejendomsmarkedet blev sat til salg for en mio. kr. mindre, end de selv gav for det.

Klagernes hus blev solgt pr. den 1. januar 2023, og 4 % obligationslånet blev i den forbindelse indfriet.

Banken har under sagens forberedelse i Ankenævnet fremlagt et simuleret budget fra 10. august 2022, som viser, at klagerne ville have haft en månedligt rådighedsbeløb på 30.682 kr., hvis de i stedet for 4 % obligationslånet havde optaget et 2,5 % obligationslån på 7.374.000 kr. i maj 2022.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal betale erstatning for deres tab som følge af mangelfuld rådgivning.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af 134.044 kr.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at de først modtog oplysninger og rådgivning om muligheden for at indgå en fastkursaftale på deres realkreditlån den 12. august 2022 fra R2. De har på intet tidspunkt forud for denne henvendelse modtaget rådgivning eller oplysninger om mulighederne for at kunne kurssikre deres realkreditlån og ej heller om de økonomiske konsekvenser, som en manglende kurssikring af deres realkreditlån kunne medføre.

Bankens rådgivning om deres budget og deres månedlige rådighedsbeløb har endvidere været mangelfuld og har ikke levet op til god skik.

Henset til at R1 allerede i april 2022 vidste, at de kun kunne optage fastforrentede realkreditlån, og henset til at der allerede på det tidspunkt var stor uro på de finansielle markeder med stigende renter og faldende obligationskurser til følge, burde banken allerede i april 2022 have sikret sig, at de var fuldt ud bevidste og rådgivet om, at den risiko, som udsving i renter og obligationskurser medfører, kunne have en stor økonomisk konsekvens for dem, og at denne risiko påhvilede dem fuldt ud. Samtidig burde banken som en del af en korrekt og fyldestgørende rådgivning have rådgivet dem om, at de kunne imødegå denne risiko ved at foretage en kurssikring af deres realkreditlån.

Det er ikke en undskyldning eller formildende omstændighed for den manglende rådgivning, at de ikke var afklarede med, hvilket realkreditlån de ville vælge. De kunne kun vælge fastforrentede realkreditlån, og netop det faktum at de ikke var afklarede, burde have resulteret i, at R1 var ekstra opmærksom på kursrisikoen og på at forklare dem om risikoen ved at vente med at vælge lån.

Ydermere var der tale om en situation, hvor de af banken blev bevilliget muligheden for at købe før et salg af deres nuværende bolig, hvilket igen øgede behovet for at få afdækket og synliggjort den økonomiske risiko ved udsving i renter og realkreditobligationskurser.

De var hverken under telefonsamtalen med R1 den 6. april 2022 eller på mødet den 19. maj 2022 bekendt med, at de havde mulighed for at kurssikre realkreditlånet. Det var således et direkte udslag af bankens manglende rådgivning om muligheden for kurssikring, at de ikke kurssikrede lånet.

Bankens manglende rådgivning har medført, at de ikke har kunnet træffe en beslutning på et oplyst grundlag, og at de ikke vidste, at muligheden for kurssikring forelå, eller hvad kurssikring betød. Det er i strid med god rådgivningsskik at undlade at rådgive om muligheden for kurssikring og særligt at undlade at gøre dem tydeligt opmærksom på konsekvenserne ved ikke at foretage kurssikring eller vente med kurssikring. Den manglende rådgivning var direkte årsag til, at de ikke foretog kurssikring af et realkreditlån før end i august 2022. Den manglende kurssikring har medført et betydeligt tab for dem, idet de, da de i august 2022 blev rådgivet om kurssikring, kun kunne optage og kurssikre et 4 % obligationslån, kontra det 2,5 % obligationslån, de kunne og ville have kurssikret i april/maj 2022.

At de ville have kurssikret deres realkreditlån allerede ultimo april 2022 bestyrkes i høj grad af, at de netop kurssikrede deres lån i august 2022 straks efter, at de var blevet rådgivet om mulighederne for kurssikring og konsekvenserne ved manglende kurssikring.

Banken har blandt andet henvist til, de selv opfattede sig som havende ”stor” viden om låneoptagelse. Det bestrides, at de har foretaget afkrydsningen i rådgivningsskemaet. Det var banken, der havde fremsendt skemaet med afkrydsningen fortrykt, uden at de selv havde sat krydset.

At der foreligger et dokument, hvor banken i marts 2021 opsummerede samtaler, banken havde haft med dem således, at det fremgik, at de havde fravalgt kurssikring i forbindelse med en refinansiering af et F3 lån, er på ingen måde et udtryk for, de vidste, hvad kurssikring betød, eller at de dengang blev rådgivet om kurssikring eller risici ved fastforrentede lån, rentestigninger og kursudsving.

De er først blevet opmærksomme på, at ”Aftale om køb af bolig” indeholdt et afsnit om kurssikring, efter at banken anførte dette under klagesagen. Banken har på intet tidspunkt forud herfor foretaget en egentlig rådgivning om kurssikring og slet ikke om, hvad dette betød.

Banken har endvidere selv erkendt, at den ikke rådgav dem om kurssikring i forbindelse med deres køb af huset.

Det forhold, at de bad banken overføre det beløb, som den pr. kulance havde tilbudt, er ikke udtryk for, at de skulle have accepteret betalingen som en afgørelse på klagesagen og erstatningssagen, jf. den fremlagte mailkorrespondance.

Deres økonomiske tab svarer til den økonomiske forskel, der er på det 2,5 % obligationslån, de ved en korrekt og fyldestgørende rådgivning ville have optaget og kurssikret, og det 4 % obligationslån, som de optog og kurssikrede, da de modtog rådgivningen om kurssikring. Banken har ved en mail af 7. december 2022 opgjort forskellen i renteomkostninger mellem et 2,5 % obligationslån optaget og kurssikret 19. maj 2022 og det 4 % obligationslån, som de optog og kurssikrede i august 2022. Forskellen i renteomkostninger udgør efter bankens opgørelse ca. 95.000 kr. på årsbasis, svarende til ca. 71.200 kr. efter rentefradrag (25 %) og ca. 6.000 kr. pr. måned netto.

Deres tab ville ud fra ovenstående beregning kunne opgøres til den meromkostning, som renteforskellen medfører. Da deres tab i så fald ville afhænge af, hvor lang tid de beholdt huset, ville en eksakt opgørelse ikke kunne beregnes.

Da de forøgede renteomkostninger er et direkte resultat af den mangelfulde rådgivning fra banken, og da beregningen relaterer sig til handel med fast ejendom, vil meromkostningen til lånet med rette kunne sidestilles med den situation, at en ejendomsmægler laver fejl i opgørelsen/beregningen af ejerudgiften. Ser man på, hvordan en fejl i ejerudgiften ville blive behandlet ved Ankenævnet for Ejendomsformidling, ville en tilsvarende fejl (ejerudgiftsfejl) blive opgjort på årsbasis og multipliceret med en domsstolsfastsat praksis på faktor 10 – det betyder en godtgørelse på ca. 950.000 kr. før rentefradrag og ca. 712.000 kr. efter rentefradrag, hvilket kunne have været et retvisende udgangspunkt for beregningen af deres tab og godtgørelsesbeløb.

Da de konstaterede, at de økonomiske forudsætninger for deres køb af ejendommen ikke længere var til stede, og de kunne konstatere, at de ikke havde et rådighedsbeløb, der var i nærheden af det rådighedsbeløb, som de havde opstillet som forudsætning for deres køb (30.000 kr.), var de nødt til at begrænse de økonomiske konsekvenser og tage den nødvendige konsekvens at sælge huset igen allerede inden de havde overtaget det. Da de som led i deres tabsbegrænsning solgte huset igen, begrænsede dette deres månedlige tab/meromkostning, men det medførte et realiseret tab på huset på 1.000.000 kr. I forbindelse med salget af ejendommen, afholdt de tillige omkostninger til ejendomsmægler og omkostninger til købet, herunder tinglysningsafgifter og rådgivningsomkostninger i alt i størrelsesordenen 150.000 kr.

En opgørelse af deres tab baseret på, at de var nødt til at sælge ejendommen igen, kan således opgøres til 1.150.000 kr.

Da deres salg af ejendommen har begrænset deres tab på rentemeromkostninger, jf. ovenfor, må en opgørelse af deres tab baseret på en multiplicering af merrenteomkostningerne tage udgangspunkt i, at de havde beholdt ejendommen, idet det ellers ville komme banken til gode, at de for at begrænse deres tab, tog det store tab på salget af ejendommen. En opgørelse af deres tab skal således opgøres til meromkostningen på årsbasis multipliceret med en kapitaliseringsfaktor på 10, svarende til et tab på 950.000 kr. før rentefradrag og ca. 712.000 kr. netto.

Nordea Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at sagen allerede er afsluttet, idet banken tilbød klagerne en kulancemæssig godtgørelse til afslutning af sagen, og med klagernes insisteren på at få disse penge overført – og med bankens betaling heraf - er sagen afsluttet. Klagerne modtog kompensationen fra banken, men fortrød så kort tid efter denne beslutning, som efter bankens vurdering lukkede sagen. På samme baggrund ønskede banken ikke at fragå aftalen herom.

Herudover var klagerne fuldt ud klar over, hvad de foretog sig, og denne sag er alene udtryk for efterrationalisering og forsøg på at få banken til at bære risikoen for udviklingen i rentemiljøet.

Klagerne var og er hjemmevante i låneoptagelse. Deres erfaring er ”stor” og de foretog allerede i februar 2021 et positivt fravalg af kurssikring på deres daværende finansiering, jf. de fremlagte rådgivningsskemaer af henholdsvis 10. marts 2021 og 19. september 2022. Det er ikke troværdigt, når klagerne anfører, at de først i sommeren 2022 blev bekendt med, at et realkreditlån kunne kurssikres.

Efter at denne sag er blevet indledt, har klagerne ment, at de ville have kurssikret et 2,5 % realkreditlån allerede den 6. april 2022. Det vil sige en uge før, at de overhovedet havde skrevet under på en købsaftale. Det vil ikke give mening at hjemtage et lån til finansiering af et hus, de endnu ikke havde erhvervet. Dernæst er det meget usædvanligt at kurssikre et lån ca. 6 ½ måned frem i tid. Det vil være bekosteligt på kursen (2,4 kurspoint), og det er i denne sag udtryk for en efterrationalisering, idet klagerne valgte at tage en risiko på kursudviklingen, men måtte senere konstatere, at udviklingen ikke var til deres fordel. Det er et forhold, som klagerne alene må hæfte for.

Desuden valgte klagerne også at købe deres hus uden at have solgt deres lejlighed. Det er i sig selv et forhold, som er risikobetonet, og det underbygger, at klagerne havde en risikovillighed, som ud fra omstændighederne i denne sag også gjaldt for hjemtagelse af deres kommende realkreditlån.

M har også udtalt, at en kurs på 97 ikke var god nok og senere, at de ikke ville optage et lån, førend de havde solgt deres lejlighed. Og når en kurs 97 ikke var god nok, havde parret næppe kurssikret med et fradrag på 2,4 kurspoint, altså til en kurs ca. 94,6.

At det ikke lykkedes at sælge parrets lejlighed, og at de derfor valgte at sælge deres hus, kan ikke bebrejdes banken. De valgte at løbe en risiko ved at købe, førend de havde solgt, og den risiko må de bære alene.

Bankens rådighedsberegning fra august 2022 viste, at klagerne efter huskøbet og med salg af lejligheden, ville have 23.349 kr. ved valg af 4 % obligationslånet. Beregningen blev lavet i forbindelse med klagernes låneoptagelse, og de valgte at optage 4 % obligationslånet, og dermed accepterede de også rådighedsbeløbet. Det er under de 30.000 kr., men dette har ikke været udslagsgivende og har i øvrigt ikke nogen sammenhæng med klagernes påstand. Det bemærkes, at et rådighedsbeløb på 10.000 kr. er forkert angivet af klagerne, idet de har undladt at anføre, at dette bygger på betaling for både lejligheden og huset.

Klagerne valgte selv at udskyde valget af lån fra mødet i maj måned, og det endte med, at de optog finansieringen i august 2022. Det bemærkes, at det er ganske sædvanligt tidsmæssigt, at klagerne havde møde om og optog deres finansiering af huskøbet ca. 2 ½ måned før overtagelsestidspunktet. Klagerne modtog også her fuldgod rådgivning om finansieringen af huskøbet.

Det er korrekt, at rådgivningsskemaerne af henholdsvis 10. marts 2021 og 19. september 2022 blev udfyldt af banken. Men de blev udfyldt efter bankens dialog med klagerne. Og det ændrer ikke ved, at klagerne ikke reagerede på indholdet heri, førend at sagen kom for Ankenævnet, og de pludselig fandt ud af, at indholdet ikke stemte overens med deres opfattelse af sagen. I øvrigt blev rådgivningsskemaerne sendt til klagernes netbank henholdsvis den 10. marts 2021 og 19. september 2022.

Henholdsvis den 22. og 24. april 2022 underskrev klagerne ”Aftale om køb af bolig”. Med indgåelse af denne aftale kan der ikke være tvivl om, at klagerne var gjort bekendt med og rådgivet omkring kurssikring, og at risikoen for ikke at kurssikre påhvilede dem.

Banken er ikke enig i klagernes tabsopgørelse. Klagerne kan ikke anvende den praksis, som de henviser til anvendes ved Ankenævnet for Ejendomsformidling, da de har afhændet ejendommen, ligesom metoden i øvrigt ikke er relevant for denne sag. I klagernes påståede tabsopgørelse indgår det tab, som de fik ved at afhænde huset. Men det var klagernes eget valg at sælge ejendommen og dermed realisere den til en lavere pris, end det de selv havde givet. Klagerne havde valgt at løbe risikoen med at besidde to ejendomme på samme tid, og banken kan ikke gøres ansvarlig herfor. I øvrigt fremstår det påståede tab udokumenteret og kan derfor ikke lægges til grund.

Til støtte for den subsidiære påstand har banken anført, at såfremt Ankenævnet måtte finde, at banken ikke ydede fornøden rådgivning om kurssikring i foråret/forsommeren 2022, skal banken frifindes mod, at banken betaler 134.044 kr. til klagerne. Dette beløb er en beregning, som baserer sig på differencen mellem det optagne 4 % obligationslån set i forhold til, at klagerne på mødet 19. maj 2022 ville have valgt at kurssikre et 2,5 % obligationslån til udbetaling 1. november 2022 med en løbetid frem til indfrielse ultimo december 2022, hvor deres daværende 4 % obligationslån blev indfriet ved ny overtagelse deres hus.

Baggrunden for at beregningen tager udgangspunkt i mødet i maj 2022, er, at det mellem klagerne og banken var aftalt, at der skulle være et ”valg af lån” møde i maj måned. Til trods for at klagerne efter mødeafholdelsen 19. maj 2022 ville afvente valg af lån (da de ville afvente salg af lejligheden og kende størrelsen af provenuet), finder banken, at beregningen skal basere sig på dette tidspunkt i forløbet.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne, M og H, var kunder i Nordea Danmark.

Den 13. april 2022 meddelte banken klagerne, at den ville finansiere deres huskøb før salg af deres lejlighed, at de skulle lægge 2,5 mio. kr. i egenfinansiering, og at resten af købesummen kunne finansieres afdragsfrit, dog med fast rente. Klagerne og banken aftalte, at de skulle afholde et valg af lån-møde i maj 2022.

Samme dag, den 13. april 2022, underskrev klagerne en købsaftale vedrørende køb af et hus til en kontantpris på 9,7 mio. kr. med overtagelsesdag den 1. november 2022, uden at deres lejlighed var solgt.

Den 19. maj 2022 holdt klagerne og deres bankrådgiver, R1, et fysisk møde om finansiering af huskøbet.

Klagerne har oplyst, at R1 på mødet forsikrede dem om, at deres rådighedsbeløb var tæt på de 30.000 kr. pr. måned, og at der ikke var nogen grund til bekymring.

Banken har oplyst, at M ved afslutningen af mødet sagde, at klagerne ikke ville opta-ge eller vælge finansiering, førend lejligheden var solgt, idet de ønskede at kende størrelsen af provenuet herfra og dermed også det kommende lånebeløb.

Klagerne har anført, at de efterfølgende gennem en bekendt i sommeren 2022 fandt ud af, at man kunne kurssikre et realkreditlån. Herefter klagede de til banken i juli 2022.

I august 2022 fik klagerne en ny bankrådgiver i banken, R2. Den 12. august 2022 tog R2 kontakt til klagerne vedrørende nye finansieringsforslag/lånemuligheder og rådgav dem om muligheden for kurssikring. I forlængelse heraf indgik klagerne en fastkursaftale vedrørende hjemtagelse af et 4 % fastforrentet realkreditlån på 7.384.000 kr. med ti års afdragsfrihed til udbetaling den 1. november 2022.

Klagernes hus blev solgt pr. den 1. januar 2023, og 4 % obligationslånet blev i den forbindelse indfriet.

På trods af at banken i henhold til aftale med klagerne overførte en kulancemæssig godtgørelse til klagerne, finder Ankenævnet ikke, at sagen hermed kan anses for afsluttet, idet klagerne umiddelbart herefter bad banken tilbageføre pengene, idet de anførte, at de ikke ønskede, at dette kunne betragtes som en accept af bankens forslag, så de derved afskrev sig muligheden for at kræve yderligere erstatning fra banken. Det fremgik heller ikke af bankens tilbud af 19. august 2022, at tilbuddet var til fuld og endelig afgørelse af sagen.

Ankenævnet finder, at en afklaring af, om bankens rådgivning i foråret 2022 var ansvarspådragende, forudsætter en nærmere bevisførelse i form af blandt andet parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må ske for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af nævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagerne får klagegebyret tilbage.

Kontakt

Indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring i forbindelse med køb af ejendom og hjemtagelse af et realkreditlån.