Spørgsmål om erstatningsansvar for differencerenter som følge af manglende opsigelse et lån, der skulle indfries i forbindelse med en ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 452/1998 |
| Dato: | 07-07-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - differencerente |
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatningsansvar for differencerenter som følge af manglende opsigelse et lån, der skulle indfries i forbindelse med en ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klageren som følge af, at et lån, der skulle indfries i forbindelse med klagerens salg af en ejendom, ikke blev opsagt.
Sagens omstændigheder.
I forbindelse med klagerens skilsmisse fra sin ægtefælle, H, blev deres fælles ejendom sat til salg via en ejendomsmægler. Ifølge et salgsbudget udarbejdet af ejendomsmægleren den 5. januar 1998 ville et salg af ejendommen til en kontantpris på 1.550.000 kr. medføre et provenu på ca. 630.000 kr. I forbindelse med handlen skulle et eksisterende kontantlån i Nykredit med en obligationsrestgæld på ca. 855.000 kr. indfries.
Den 27. juli 1998 blev en købsaftale vedrørende salg af ejendommen for kontant 1.370.026 kr. underskrevet af køber. Overtagelsesdagen var den 15. oktober 1998. Der skulle optages et ejerskiftelån med et kontantprovenu på 1.089.631 kr.
Købsaftalen blev underskrevet af klageren og H den 30. juli 1998.
Samme dag, den 30. juli 1998, blev der afholdt et møde mellem klageren, H og indklagedes Albertslund afdeling, hvor H er kunde. Under mødet drøftedes mellemfinansieringen af salget af den fælles ejendom og henholdsvis klagerens og H's køb af en ny bolig.
Klageren har anført, at der under mødet blev indgået aftale med indklagede vedrørende alle tre punkter. Indklagedes medarbejder ønskede at få en kopi af købsaftalen, som derfor blev hentet hos ejendomsmægleren, der er nabo til indklagede. Spørgsmålet om, hvorvidt indklagede ville påtage sig mellemfinansieringen i forbindelse med salget af fællesejendommen, var vigtigt, idet ejendomsmægleren havde understreget, at Nykreditlånet skulle opsiges inden udgangen af juli 1998 for at undgå renter i opsigelsesperioden. Senere blev han kontaktet telefonisk af indklagedes medarbejder, der meddelte, at man ikke ville vedstå aftalen vedrørende hans personlige engagement, idet han ikke var kunde. De øvrige aftaler under mødet blev fastholdt.
Indklagede har anført, at mødet den 30. juli 1998 var aftalt med H med henblik på en drøftelse af hendes køb af ny bolig. Man var overrasket over, at tillige klageren mødte op, idet klageren er kunde hos pengeinstiuttet P. Klageren fremkom med det ønske, at indklagede skulle mellemfinansiere begges køb af ny bolig, således at provenuet af salget af fællesejendommen skulle finansiere købene. Som led i dette ønskede klageren, at indklagede skulle stå for mellemfinansieringen af salget af fællesejendommen. Det fremgik, at en del af klagerens andel af salgsprovenuet skulle anvendes i en akkorderingsordning med et tredje pengeinstitut. Man forsøgte forgæves at få denne akkordordning bekræftet telefonisk under mødet. Da man anså denne uafklarede gældspost for et problem, drøftede man herefter alene H's behov for finansiering ved køb af ny bolig. Salgsbudgettet vedrørende salget af fællesejendommen blev ikke gennemgået i detaljer, og opsigelsesfristen på Nykreditlånet blev ikke drøftet. Et par timer efter mødet meddelte man klageren telefonisk, at man alene ville stå for mellemfinansiering af H's køb af ny bolig, og man henviste samtidig klageren til at kontakte sit eget pengeinstitut for så vidt angik klagerens køb af ny bolig og salget af fællesejendommen.
Primo august 1998 modtog indklagede fra ejendomsmægleren materialet i forbindelse med salget af fællesejendommen. Indklagede overbragte materialet til P's Albertslund afdeling, hvor køber var kunde.
Indklagede har anført, at man for at lette ekspeditionen overgav sagen til P, hos hvem man havde fået oplyst, at klageren var kunde. Medarbejderen hos P's Albertslund afdeling, der modtog sagen, var enig i, at ejendomsmæglerens fremsendelse af sagen til indklagede måtte bero på en fejl.
Ifølge deponeringskvittering dateret 21. september 1998 modtog indklagede via P 220.395 kr. fra køber til deponering i henhold til købsaftalen. Samme dag rettede klageren henvendelse til indklagede med forespørgsel om, hvorvidt en terminsopkrævning fra Nykredit skulle betales.
Klageren har anført, at han først i den forbindelse blev bekendt med, at indklagede havde overgivet sagen til P's Albertslund afdeling, der havde straksindfriet lånet hos Nykredit.
Af opgørelsen fra Nykredit fremgår, at der ved indfrielsen blev opkrævet 8.503,65 kr. i differencerenter for perioden 30. september til 31. december 1998.
Ifølge deponeringskvittering af 5. oktober 1998 modtog indklagede yderligere 213.335,83 kr. fra P til deponering i henhold til købsaftalen. Beløbet udgjorde differencen mellem kontantprovenuet af ejerskiftelånet og indfrielsesbeløbet vedrørende det hidtidige lån.
Parternes påstande.
Den 17. december 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 4.081,75 kr. svarende til differencerenterne med fradrag af skattebesparelsen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at det efter mødet og telefonsamtalen med indklagede den 30. juli 1998 var hans klare opfattelse, at indklagede havde påtaget sig sagen vedrørende salget af fællesejedommen, herunder opsigelsen af Nykreditlånet inden fristens udløb, idet vigtigheden heraf blev understreget under mødet. Umiddelbart efter mødet henvendte han og H sig til ejendomsmægleren, hvor de underskrev købsaftalen og gav besked om, at indklagede havde påtaget sig sagen. På et møde den følgende dag med P's Taastrup afdeling, hvor han er kunde, drøftede han alene finansieringen af sit eget boligkøb, idet han forudsatte, at der vedrørende salget af fællesejendommen var indgået aftale med indklagede. Hverken han eller H har på noget tidspunkt anmodet P om at foretage sig noget i denne sag. Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar ved på trods af aftale herom at have undladt at opsige Nykreditlånet inden udgangen af juli 1998 og bør erstatte den udgift til differencerenter, som han og H som følge heraf er blevet påført.
Indklagede har anført, at man den 30. juli 1998 afviste at forestå ejerskiftesagen og samtidig henviste klageren til hans eget pengeinstitut. Opsigelsen af Nykreditlånet blev ikke drøftet hverken under mødet eller den efterfølgende telefonsamtale, og klageren kunne efter afslaget ikke have en berettiget forventning om, at man ville opsige lånet. Der blev ikke indgået omprioriteringsaftale, og man havde derfor heller ikke fuldmagt til at opsige lånet. Lånet kunne rettidigt have været opsagt den 31. juli 1998, hvor der blev afholdt møde mellem klageren og P. Det er ikke usædvanligt, at man modtager en anmodning om at deponere et beløb i en ejendomshandel, selv om man ikke i øvrigt står for omprioriteringen. Såfremt man havde returneret sagen til ejendomsmægleren frem for at overlevere den til P, var sagen blevet yderligere forsinket.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Når henses til, at der ikke er indgået nogen skriftlig omprioriteringsaftale, og efter det i øvrigt foreliggende finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at indklagede den 30. juli 1998 påtog sig at forestå omprioriteringen, herunder opsigelsen af Nykreditlånet, i forbindelse med klagerens og dennes tidligere ægtefælles salg af ejendommen samme dag.
Klageren har ikke lidt tab ved, at indklagede i begyndelsen af august 1998 overleverede dokumenterne vedrørende salget til klagerens pengeinstitut i stedet for at tilbagesende dem til ejendomsmægleren.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.