Afgørelse

Spørgsmål om bank var berettiget til at anvende indestående på skødedeponeringskonto til betaling af faktura fra klagerens ejendomsmægler med hvem han havde en tvist

Indledning

Denne sag vedrører, om EIK Bank var berettiget til at overføre et beløb fra klagerens skødedeponeringskonto til hans ejendomsmægler på trods af, at klageren havde meddelt banken, at han ikke ønskede beløbet overført.

Sagens omstændigheder

Klageren ejede en lejlighed, som han satte til salg i 2009 via ejendomsmægleren E.

Lejligheden blev solgt ved købsaftale af 20. oktober 2009 med overtagelse den 15. november 2009.

Følgende fremgår af købsaftalen:

"…..

Anvendelse af det deponerede beløb
Den der berigtiger handelen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 18.1.2 og 18.1.3 at foranledige betaling af følgende:
- pantegæld, der ikke skal overtages,
- ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen,
- restancer,
- forfalden refusionssaldo i købers favør,
- beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
- sælgers andel af handlens omkostninger,
- salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under punkt 18.1.1. hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf.

…."

Det under pkt. 18.1.1. deponerede beløb var købers udbetaling på 64.750 kr. og det under pkt. 18.1.2. nævnte beløb var restkøbesummen på 1.185.250 kr.

Den 30. oktober 2009 oprettede klageren en deponeringskonto i EIK Bank. Efter modtagelsen af restkøbesummen udstedte banken de 17. november 2009 en deponeringskvittering til handelens parter, hvoraf fremgår:

"Deponering af kontant udbetaling vedr. ejendomshandel.

Modtaget beløb: 1.185.250,00 kr.

…..

Beløbet frigives på følgende betingelser:
Beløbet frigives til sælgeren med fradrag af evt. refusionssaldo i købers favør, når endeligt skøde til køberne er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, jf. i øvrigt købsaftalens bestemmelser.

....

Deponeringen frigives til sælger eller dennes befuldmægtigede ved forevisning af endeligt tinglyst skøde som adkomst for køber uden præjudicerende retsanmærkninger, og når ovenstående betingelser i øvrigt er dokumenteret opfyldt overfor banken, eller når der foreligger skriftlig tilladelse hertil fra køber eller dennes advokat.

…"

Den 12. juli 2010 fremsendte den berigtigende advokat kopi af tinglyst skøde til banken og meddelte, at de deponerede midler kunne frigives over for sælger.

Ved mail af samme dato fremsendte E kopi af faktura udstedt til klageren på 81.150 kr. Af mailen fremgår:

"Vedlagt følger vores afregning med saldo i vor favør kr. 16.400,00 da vi har modtaget kr. 64.750,00 i udbetaling.

Vort tilgodehavende bedes venligst tilsendt [E] af det deponerede beløb, før sagen afregnes overfor din kunde….."

Den 13. juli 2010 skrev banken følgende til klageren:

"..Forinden jeg frigiver hele indeståendet, vil jeg lige gøre dig opmærksom på, at [E] har fremsendt en afregning til os, der angiver at de skulle have et tilgodehavende på kr. 16.400,00 hos dig. Kan du give accept på, at dette er korrekt og tilladelse til at jeg betaler dette beløb til [E]?.."

Den 14. juli 2010 overførte banken 541.000 kr. fra deponeringskontoen til klagerens konto. Saldoen på deponeringskontoen var herefter 16.761,39 kr.

Den 2. september 2010 meddelte klageren banken, at han ikke ville give accept af betalingen til [E]. Han bad banken overføre hele indeståendet på deponeringskontoen til ham.

Den 4. november 2010 skrev klageren følgende til banken:

"…Under alle omstændigheder, uanset nedenstående spørgsmål, er sagen ikke afsluttet hos [E], da jeg endnu afventer svar på nogle spørgsmål og hængepartier, som [E] mangler at besvare til mig…"

Den 23. december 2010 overførte banken 16.400 kr. til E, hvorefter kontoen blev ophævet.

Samme dag bad klageren banken om at tilbageføre beløbet.

Den 5. januar 2011 sendte klageren en e-mail til bankens klageansvarlige og anmodede på ny om at få beløbet tilbageført, hvilket banken afslog.

Parternes påstande

Den 28. februar 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at EIK Bank (Spar Lolland) skal betale 16.400 kr.

EIK Bank (Spar Lolland) har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han ikke gav banken tilladelse til at overføre et beløb til ejendomsmægleren, hvilket han understregede flere gange over for banken.

Han ønskede ikke, at banken overførte beløbet til ejendomsmægleren, da hans engagement med ejendomsmægleren ikke var afsluttet. Han manglede blandt andet nogle svar fra ejendomsmægleren på nogle centrale spørgsmål i sagen.

Han har ikke underskrevet salgsprovenu-beregningen.

Han havde en forventning om, at banken som hans rådgiver og underleverandør, ville agere til hans fordel og på hans side. Det var netop for at styrke sin position over for ejendomsmægleren, at han ville have foretrukket, at banken ikke havde overført beløbet.

Banken har ikke haft mandat til at udbetale beløbet.

EIK Bank (Spar Lolland) har anført, at klageren indgik en formidlingsaftale med ejendomsmæglerne, hvor udgifterne forbundet med handlen fremgår af salgsprovenuberegningen.

Klageren har underskrevet en købsaftale, der er det juridisk bindende dokument, som fastlægger vilkårene for handelen.

En deponeringskonto anvendes til deponering af den kontante del af købesummen ved en ejendomshandel. Den er omfattet af de særlige bestemmelser, der følger af den deponeringskvittering, som parterne modtager ved deponeringen. Deponeringskvitteringen henviser til købsaftalen, hvor det fremgår, at depositar skal foranledige betaling af salgsvederlag og udlæg m.v. til ejendomsmægler.

Banken har opfyldt sine forpligtelser i henhold til købsaftalen.

Banken bad klageren godkende slutafregningen fra ejendomsmægleren, men opfatter dette som en formalitet.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren underskrev den 20. oktober 2009 en købsaftale, hvor det som et standardvilkår fremgik, at det pengeinstitut, hvor købesummen var deponeret, skulle betale en række poster, inden salgsprovenuet kunne frigives til sælger. EIK Bank skulle således blandt andet betale klagerens ejendomsmæglersalær i det omfang, at dette ikke kunne dækkes af den hos ejendomsmægleren deponerede udbetaling, inden provenuet kunne frigives til klageren.

Klageren meddelte ved mail den 2. september 2010, at han ikke kunne acceptere, at der skete betaling til E.

Ved mail af 4. november 2010 til indklagede meddelte klageren, at han afventede svar på nogle spørgsmål m.m. i forhold til E. Klageren har ikke gjort gældende at have noget økonomisk krav mod E. I hvert fald under disse omstændigheder har banken, henset til den tid der var forløbet siden anmærkningsfrit skøde forelå, været berettiget til at frigive deponeringen til E.

Ankenævnet bemærker endvidere, at klageren ikke over for EIK Bank inden betalingen den 27. december 2010 har dokumenteret eller sandsynliggjort, at ejendomsmæglerens fakturering var uberettiget. Klageren får herefter ikke medhold.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.