Afgørelse

Spørgsmål om rådgivning om kurstabsfradrag i forbindelse med omlægning af et kontantlån i et realkreditinstitut til et boliglån i et pengeinstitut.

Indledning.

Denne sag vedrører indklagedes rådgivning om kurstabsfradrag i forbindelse med klagerens omlægning af et kontantlån i et realkreditinstitut til et boliglån hos indklagede.

Sagens omstændigheder.

I januar 2003 henvendte klageren sig til indklagedes Tarup afdeling med henblik på en omlægning af et kontantlån i sin ejendom. Kontantlånet, der var ydet af Realkredit Danmark, var baseret på 7 % obligationer og havde en restløbetid på 21 år og 6 måneder. Obligationsrestgælden var ca. 365.000 kr.

Den 27. januar 2003 indhentede indklagede hos Realkredit Danmark en konsekvensberegning vedrørende en omlægning af kontantlånet til et 30-årigt 5 % obligationslån på 392.000 kr. med en aktuel kursværdi på 375.761 kr. Ved omlægningen kunne klageren opnå en ydelsesbesparelse efter skat på 365 kr. månedlig og et nettoprovenu på 5.512 kr. Bruttoydelsen på kontantlånet var 2.864 kr. pr. måned, mens bruttoydelsen på obligationslånet var 2.255 kr. Beregningen viste et fald i nutidsværdien på 10.454 kr. Et kurstabsfradrag på 35.834 kr. var overført til det nye lån. Af konsekvensberegningen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Når du indfrier lån, hvor der er tilknyttet et kurstabsfradrag, bliver fradraget overført, hvis det nye lån har mindst samme løbetid som restløbetiden på nuværende lån. Hvis løbetiden på det nye lån er mindre end nuværende lån, bliver fradraget overført forholdsmæssigt. I skemaet kan du se, hvor meget der er overført. Kurstabsfradraget bliver fordelt med lige store fradrag, hvert år i det nye låns løbetid og er indregnet i ydelserne efter skat."

Indklagede udarbejdede samme dag en amortisationsoversigt vedrørende et boliglån med en hovedstol på 370.000 kr. til en variabel rente på p.t. 5,75 % p.a. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 2.153,57 kr. Løbetiden var 30 år.

Klageren valgte boliglånet hos indklagede. Ifølge gældsbrevet vedrørende lånet var hovedstolen 390.408,16 kr., hvoraf 15.408,16 kr. var stiftelsesomkostninger. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 2.280,35 kr.

Låneprovenuet blev pr. den 6. februar 2003 anvendt til indfrielse af kontantlånet. Af indfrielsesopgørelsen fra Realkredit Danmark fremgår bl.a.:

"Kurstabsfradrag

Til det indfriede lån er der tilknyttet et kurstabsfradrag på 416,68 DKK pr. termin, svarende til i alt 35.834,48 DKK. Hvis der inden 1 år efter lånets indfrielsesdato optages et nyt realkreditlån med et provenu svarende til indfrielsesbeløbet og med mindst samme restløbetid, som det indfriede lån, kan kurstabsfradraget overføres til det nye lån. Fradraget fordeles ligeligt over det nye låns løbetid. Optages det nye lån med et lavere provenu end indfrielsesbeløbet, vil kurstabsfradraget blive reduceret forholdsmæssigt."

Parternes påstande.

Den 11. august 2003 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde "erstatning for mit tab, udgifter til låneomkostninger, evt. andet realk.-lån i Realkredit Danmark uden omkostninger, jv. tilbud."

Indklagede har under sagen godtgjort klageren stiftelsesomkostningerne på 15.408,16 kr. med tillæg af renter fra den 5. februar 2003.

Indklagede i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun valgte boliglånet på grundlag af en gennemgang af lånetilbuddene og indklagedes anbefaling. Hun lagde vægt på, at boliglånet hos indklagede havde den laveste ydelse, at der ikke var omkostninger ved at optage lånet, at hun var fri for omlægninger, da renten altid ville være den lavest mulige samt indklagedes oplysning om, at boliglånet var det billigste, og at det var mere fleksibelt med henblik på eventuel ydelsesfritagelse.

Efterfølgende blev hun opmærksom på, at der blev beregnet omkostninger ved stiftelsen af lånet, og en af hendes bekendte, som er ejendomsmægler, påpegede, at hun havde mistet kurstabsfradrag på ca. 36.000 kr. ved at vælge lånet hos indklagede frem for lånet i Realkredit Danmark.

Indklagede har ikke ydet den rådgivning, som hun berettiget kunne forvente. De lånetilbud, der dannede grundlag for hendes beslutning, var ikke sammenlignelige. Det bestrides, at indklagede rådgav om kurstabsfradraget eller overhovedet nævnte dette. Indklagede undlod endvidere at rådgive om muligheden for flekslån hos Realkredit Danmark og om de kommende lån med afdragsfrihed.

Ud over den nu betalte godtgørelse for stiftelsesomkostningerne bør indklagede betale erstatning for det mistede kurstabsfradrag.

Indklagede har anført, at klageren tillagde det stor vægt, at der ved boliglånet var mulighed for ydelsesfritagelse, således at hun kunne bruge af friværdien, hvilket ikke var muligt ved realkreditlånet. Desuden lagde klageren vægt på, at der ved boliglånet var en let adgang til at få forhøjet lånet, og at det månedlige afdrag på boliglånet stort set svarede til afdraget på realkreditlånet.

Klageren blev gjort opmærksom på, at hun ville miste kurstabsfradraget på ca. 36.000 kr. ved at vælge boliglånet fremfor realkreditlånet. Klageren blev således rådgivet om konsekvenserne ved valget af boliglånet fremfor realkreditlånet.

Klageren blev også rådgivet om flekslån, men klageren var ikke interesseret heri. Dette var begrundet i, at klageren fandt den form for lån for risikabel, ligesom der ikke var mulighed for ydelsesfritagelse.

Da klageren ønskede omlægningen gennemført i begyndelsen af 2003, var der ikke mulighed for at etablere et afdragsfrit lån, som først kunne benyttes fra 1. oktober 2003.

Efter godtgørelsen af stiftelsesomkostningerne har klageren fået det boliglån, som hun ønskede, og som hun modtog tilbud på. Der er derfor ikke grundlag for en godtgørelse for det mistede kurstabsfradrag.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Da der er gået mindre end ét år efter indfrielsen af kontantlånet har klageren ifølge indfrielsesopgørelsen fra Realkredit Danmark fortsat mulighed for at bevare kurstabsfradraget ved at optage et ny realkreditlån. Som følge heraf, og idet indklagede har under sagen godtgjort klageren stiftelsesomkostningerne ved etableringen af boliglånet, har klageren mulighed for nu at vælge et realkreditlån frem for boliglånet hos indklagede uden at blive påført unødige omkostninger. Allerede som følge heraf kan det ikke pålægges indklagede at betale en yderligere kompensation til klageren.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.