Omprioritering, underskud. Opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående panthaver, differencerente.
| Sagsnummer: | 672/1993 |
| Dato: | 03-06-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Omprioritering, underskud. Opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående panthaver, differencerente. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Denne sag omhandler underskud på en omprioriteringskonto.
Klagerne henvendte sig den 9. juli 1993 til indklagedes Jyderup afdeling med henblik på en omlægning af lånene i deres ejendom. Indklagede foretog en konsekvensberegning baseret på en pari-straks-indfrielse af to eksisterende kontantlån mod samtidig optagelse af et nyt 20-årigt lån i samme realkreditinstitut. Beregningen viste en besparelse for klagerne på ca. 500 kr. pr. måned.
Indklagede fremsendte låneansøgning til realkreditinstituttet, og klagerne underskrev konverteringsanmodning.
Den 26. august 1993 var alle nødvendige dokumenter underskrevet af klagerne, og konverteringssagen blev sendt til indklagedes konverteringsgruppe i Holbæk.
Omlægningen skete den 2. september 1993, hvor de to kontantlån med en obligationsrestgæld på ialt 385.627,74 kr. blev straks-indfriet og erstattet af et 20-årigt kontantlån på 408.000 kr. Af realkreditinstituttets indfrielsesopgørelser af 6. september 1993 fremgik, at der skulle betales 10.841,59 kr. i differencerente. På det ene lån betaltes rente af restgæld pr. 31. juli 1993 indtil indfrielsestidspunktet med 3.322,70 kr. For så vidt angår det andet lån indgik terminsydelsen for september termin 1993, 12.634,01 kr., i opgørelsen med fradrag af rente i 21 dage, 1.498,75 kr. Den samlede opgørelse i forhold til realkreditinstituttet udviste et underskud på 7.913,22 kr., som indklagede debiterede klagernes omprioriteringskonto.
I klagernes ejendom var en efterstående panthaver, som ved omprioriteringen skulle modtage et eventuelt nettoprovenu som ekstraordinært afdrag. Af indklagedes provenuopgørelse af 30. september 1993 fremgik det, at nettoprovenuet efter fradrag af specificerede omkostninger udgjorde 12.321,51 kr. Provenuopgørelsen blev udarbejdet i overensstemmelse med Finansrådets retningslinier af 2. september 1993, hvorfor bl.a. differencerenterne ikke blev fratrukket. Efter betaling af nettoprovenuet til den efterstående panthaver og overførsel af 8.400 kr. til kontoen udviste klagernes omprioriteringskonto ved lånesagens afslutning den 18. november 1993 et underskud på 19.209,57 kr. Indklagede ydede klagerne et lån på det nævnte beløb med en variabel rentesats, p.t. 10,5%, og med en ydelse på 470 kr. pr. måned over ca. 4 1/2 år uden stiftelsesprovision. Renten på det efterstående pantebrev er 9% p.a. Restløbetiden er ikke oplyst. I samlet gebyr for behandling af omprioriteringssagen har indklagede beregnet sig 2.550 kr.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale principalt 19.209,57 kr., subsidiært et mindre beløb.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede har ydet dårlig rådgivning. Først ved lånesagens afslutning blev de informeret om differencerenten og det ekstraordinære afdrag, som ikke var til nogen fordel, idet beløbet nu skyldes til indklagede, der beregner sig en højere rente. Lånesagen blev indledt med henblik på en lettelse af deres stramme økonomi, men endte med yderligere gæld til indklagede.
Indklagede har anført, at det ved lånesagens start var lagt til grund, at bl.a. differencerente kunne fradrages i provenuopgørelsen i relation til efterstående panthavere i ejendommen. Efter modtagelsen af Finansrådets fortolkning af 2. september 1993 bristede denne forudsætning. Klagerne modtog en kvalificeret rådgivning på det retsgrundlag, der var gældende på tidspunktet for låneomlægningen. Underskuddet på lånesagen var 19.209,57 kr. På grund af den ny afdragsprofil på det efterstående pantebrev sammenholdt med den skattemæssige fordel ved selve konverteringen blev underskuddet reelt 13.760 kr. Heraf blev 12.321,51 kr. anvendt til nedbringelse af klagernes gæld, hvorefter det reelle underskud var 1.439 kr. Klagerne blev ikke ringere stillet efter låneomlægningen, idet den månedlige ydelse til det nyoprettede lån på 19.209,57 kr. svarer til den månedlige besparelse, som klagerne opnåede ved omlægningen. Klagerne har derfor ikke lidt et tab.
Ankenævnets bemærkninger:
3 medlemmer - Peter Blok, Niels Busk og Lars Pedersen - udtaler:
Underskuddet på ca. 19.000 kr. på klagernes omprioriteringskonto er ikke i sig selv udtryk for, at klagerne har lidt et tab. Underskuddet hænger for en væsentlig del sammen med, at der i kreditforeningens opgørelse er indregnet ydelser på de indfriede lån fra sidste termin til indfrielsesdagen med et samlet beløb på godt 14.000 kr. Dette beløb skulle klagerne under normale omstændigheder have opsparet på deres budgetkonto, og de har i mangel af oplysninger om andet ikke uden videre kunnet gå ud fra, at beløbet fuldt ud ville blive finansieret af provenuet af det ny kreditforeningslån. Dette skete heller ikke, idet der fremkom et underskud på ca. 8.000 kr. i forhold til kreditforeningen. Vi finder imidlertid, at det også må bebrejdes indklagede, at man ikke på forhånd har præciseret denne sammenhæng over for klagerne.
En anden væsentlig årsag til underskuddet på omprioriteringskontoen var, at der skulle betales et beløb på ca. 12.000 kr. som ekstraordinært afdrag på det efterstående pantebrev. Dette beløb fremkom som nettoprovenuet ved låneomlægningen beregnet efter de regler, der gælder i forhold til efterstående pantebreve med sædvanlig omprioriteringsklausul. Vi finder, at indklagede burde have informeret klagerne om, at et sådant ekstraordinært afdrag måtte påregnes, idet hverken løbende renter frem til indfrielsestidspunktet eller differencerenter kan fradrages ved opgørelsen af nettoprovenuet i forhold til efterstående panthavere. Det bemærkes herved, at indklagede, der som professionel og mod vederlag havde påtaget sig at bistå klagerne med gennemførelse af omprioriteringen, ikke kan påberåbe sig ukendskab hertil, selv om Finansrådets retningslinier først fremkom på et senere tidspunkt.
Vi finder herefter, at indklagedes information af klagerne i forbindelse med omprioriteringssagen har været mangelfuld. Under hensyn til, at indklagede under disse omstændigheder ikke bør kunne beregne sig fuldt verderlag, og at vilkårene for det lån, indklagede har ydet klagerne til finansiering af underskuddet på omprioriteringskontoen, i hvert fald med hensyn til rentens størrelse er mindre gunstige end vilkårene for det pantebrev, på hvilket klagerne har måttet betale det ekstraordinære afdrag, findes klagerne at have krav på en godtgørelse, som skønsmæssigt fastsættes til 2.000 kr.
Et medlem - Niels Bolt Jørgensen - udtaler:
Jeg er enig med flertallet i, at indklagede burde have været opmærksom på problemstillingen i forhold til den efterstående panthaver og have informeret klagerne herom. Jeg stemmer derfor for, at indklagede skal tilbyde klagerne et lån svarende til det ekstraordinære afdrag på det private pantebrev og med samme restløbetid, forrentning samt øvrige vilkår som dette pantebrev. Etableringen af lånet gennemføres uden omkostninger for klagerne.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger betale 2.000 kr. til klagerne. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.