Afgørelse

Krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning vedrørende refinansieringstidspunkt af realkreditlån.

Sagsnummer:	43/2023
Dato:	15-11-2023
Ankenævn:	Bo Østergaard, Janni Visted Hansen, Andreas Moll Årsnes, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn.
Klageemne:	Realkreditbelåning - rådgivning Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Ledetekst:	Krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning vedrørende refinansieringstidspunkt af realkreditlån.
Indklagede:	Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen omhandler krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning vedrørende refinansieringstidspunkt af realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Danske Bank. I november 2020 optog hun via banken et realkreditlån til finansiering af køb af en fast ejendom i Realkredit Danmark.

I oktober 2020 henvendte klageren sig til banken, idet hun ønskede finansiering i form af realkreditbelåning af sin ejerlejlighed, som hun havde købt med overtagelse den 1. december 2020. Købesummen var 3.295.000 kr. og skulle finansieres ved en egenfinansiering på ca. 2.000.000 kr. og ca. 1.300.000 kr. i realkreditfinansiering.

Den 12. oktober 2020 blev der afholdt et møde mellem klageren og banken, hvor klageren deltog med en bisidder. Banken har oplyst, at der på mødet overvejende blev drøftet mulighed for kreditgodkendelse, dokumentation for en forventet arv til klageren, afdragsfrihed og bidragssatser.

Den 27. oktober 2020 blev der afholdt endnu et møde mellem klageren og banken, hvor klageren deltog med en bisidder. Banken har oplyst, at der på mødet blev drøftet finansiering af lejligheden, hvor der blev gennemgået forskellige låntyper, herunder F5, fastforrentede lån, F3, F1 og meget kort Bolig Fri og FlexLife. Banken oplyste i den forbindelse blandt andet, at F5-lånet ville have en forventet rentetilpasningstermin i begyndelsen af 2025, da man i oktober 2020 var tæt på termin, og at F5-lånet kunne være en fin løsning at starte ud med.

Banken har endvidere oplyst, at klageren umiddelbart var interesseret i et F5-lån eller F3-lån, og at hun i forhold til et muligt F3-lån gav udtryk for, at hun med et F3-lån ikke ville være bundet i for lang tid, hvis hun senere ønskede at sælge lejligheden, at det var vigtigt for hende at kunne komme ud af lånet, og at F3-lånet ville være billigere at indfri før tid. Klageren nævnte, at hun havde omkring to år tilbage af sit studie, og det blev afslutningsvis aftalt, at klageren skulle vende tilbage, når hun havde besluttet, om det skulle være F5-lån eller F3-lån.

Banken har fremlagt ”Resumé af rådgivning – fast ejendom” af 2. november 2020, hvoraf det blandt andet fremgår:

”Hvilken erfaring har du med at optage lån?

Jeg har lidt kendskab til enkelte låntyper og det at optage lån

…

Hvor risikovillig er du?

• Jeg har det fint med, at renten kan stige og falde og dermed påvirke min ydelse

• Jeg vil som udgangspunkt ikke omlægge mine lån for at opnå en lavere restgæld eller en lavere ydelse

• Jeg vil vente med at afdrage på mit lån

• Jeg ønsker at blive gældfri, men vil gerne afdrage lånet så langsomt som muligt for at opnå en lavere ydelse

• Jeg ønsker ikke lån i euro

…

Hvor længe forventer du, lånet skal løbe?

• Jeg har ingen aktuelle forventninger om at indfri lånet eller sælge ejendommen

…

Lånets væsentlige egenskaber

• Lånet er et kontantlån. Realkredit Danmark skaffer pengene til lånet ved at udstede obligationer. Kurstab ved udbetaling af lånet bliver til en fradragsberettiget rente.

• Provenuet af lånet er kendt nu, men ydelsen frem til næste rentetilpasning er først endelig, når lånet bliver udbetalt eller hvis du indgår en fastkursaftale.

• Renten på lånet bliver fastsat hvert 3. år til den markedsrente, der er aktuel på det tidspunkt. Stiger renten, så stiger ydelsen - og omvendt, hvis renten falder.

• Lånet egner sig ikke umiddelbart til aktiv gældspleje (låneomlægninger), da kursen på obligationerne normalt er meget stabil, men du kan ændre lånets profil ved en rentetilpasning.

• Særligt om afdragsfrihed

• De samlede betalinger på lånet bliver større, hvis du ikke afdrager i en periode - og derfor stiger ydelserne, når den afdragsfrie periode ophører.

• Du betaler et tillæg til bidraget i de afdragsfrie perioder. Tillægget er højere, når den samlede belåning hos Realkredit Danmark er over 60% af ejendommens værdi.

• Du kan ændre aftale om afdragsfri periode ved en rentetilpasning, men Realkredit Danmark skal acceptere ændringen.

…

Begrundelse for valget af lån

Jeg har valgt dette lån, fordi lånet har en lav ydelse nu, og jeg har luft i økonomien til, at ydelsen kan stige, hvis renten stiger i kortere eller længere perioder.

Jeg har valgt dette lån, fordi jeg ønsker afdragsfrihed nu og har råd til, at ydelsen senere kan stige. Afdragsfriheden skal bruges til at supplere rådighedsbeløb.

Væsentlige forudsætninger valg af lånet

Ingen væsentlige forudsætninger”

Banken har derudover oplyst, at klageren efterfølgende bekræftede, at hun ønskede en finansiering med et F3-lån.

Klageren modtog den 2. november 2020 et lånetilbud, hvoraf det blandt andet fremgik, at låntypen var et F3-lån med en hovedstol på 1.305.000 kr. til en rente på -0,34 % og en løbetid på 30 år, at lånet var afdragsfrit fra den 2. november 2020 til den 30. september 2030, at rentetilpasning skete med virkning fra den 01. januar, første gang den 1. januar 2023, og at rentetilpasningen skete hvert tredje år.

Klageren blev præsenteret for en ”Aftale om finansiering og tinglysning” den 2. november 2020, hvoraf det blandt andet fremgik, at lånet ville blive udbetalt den 30. november 2020.

Den 24. august 2022 sendte Realkredit Danmark et brev til klageren indeholdende et varsel om rentetilpasning pr. 1. januar 2023.

Klageren rettede den 18. september 2022 henvendelse til banken og klagede over, at hendes lån allerede skulle rentetilpasses, at hun ikke var blevet rådgivet om, at lånet kun løb i lidt over to år for hendes vedkommende, idet det blev optaget og udbetalt i slutningen af kalenderåret, at lånet ikke passede til hendes situation, som bankrådgiveren var gjort bekendt med, og at hun nu var stillet i en dårlig situation, hvor renten ikke ville blive fastholdt i den periode, som hun med rette kunne forvente på baggrund af rådgivningen. Klageren rejste krav om kompensation.

Banken afviste klagerens krav kompensation.

Parternes påstande

Den 15. januar 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal godtgøre hendes tab.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har ydet en mangelfuld og vildledende rådgivning i forbindelse med optagelse af realkreditlån, og at denne rådgivning har været udslagsgivende for hendes valg af låntype.

Hun havde over for banken angivet tre kriterier, som lånet skulle opfylde; ydelsen på lånet skulle være kendt under hendes studium og minimum seks måneder ekstra, lånet skulle være uden afdrag under hendes studium og lånet skulle besidde en god kombination af ydelse, rente og bidragssats. På baggrund af bankens rådgivning valgte hun et F3-lån, men lånet skulle allerede rentetilpasses den 1. januar 2023, hvilket ikke matchede hendes behov.

Hun valgte F3-lånet, idet det kunne give hende en fast og fornuftig økonomi igennem hele hendes studietid, og banken ydede mangelfuld og vildledende rådgivning, idet F3-lånet ikke skulle have været fremlagt, da det ikke opfyldte de behov, som hun havde oplyst om i forbindelse med den mundtlige rådgivning.

Den mundtlige information var ikke fyldestgørende, idet hun ikke blev gjort opmærksom på, at F3-lånet skulle rentetilpasses efter lidt over to år, og derved ikke levede op til hendes primære krav. Kravene var bankrådgiveren blevet gjort opmærksom på.

Banken har ved behandlingen af hendes klage aflyttet optagelsen af rådgivningen, som hun fik i 2020, og har givet hende medhold i, at rådgiveren ikke gjorde opmærksom på, at F3-lånet kun havde en løbetid på lidt over to år.

F3-lånet skulle ikke været italesat af rådgiveren, da lånet ikke passede til de behov, som hun oplyste i forbindelse med den mundtlige rådgivning. Den behovsafdækning, som rådgiveren ledte hende igennem, burde have ført til, at F3-lånet blev frarådet, da hendes primære kriterium ikke blev opfyldt.

Hun var efter rådgivningen af den opfattelse at et F3-lån varer i tre år, og at det kunne opfylde hendes behov, hvilket understøttes af resumé af rådgivning, hvoraf fremgår, at lånets rente fastsættes hvert tredje år. Det var kun på den baggrund, at det syntes at være et bedre valg end et F5-lån.

Hun enig i, at datoen for rentetilpasning fremgår af lånetilbuddet, men hun var ikke i tvivl om, at F3-lånet gav hende sikkerhed tre år fra, at hun optog lånet, og baseret på denne klare opfattelse, har hun ikke bemærket den præcise dato for rentetilpasning i lånetilbuddet, idet hun lagde større vægt på de øvrige dokumenter, som hun modtog og ikke mindst den mundtlige vejledning og rådgivning.

Hun står nu i en yderst dårlig situation, hvor renten ikke bliver fastholdt i den periode, som hun med rette kunne forvente på baggrund af rådgivningen.

Det er på intet tidspunkt blevet forelagt hende, at tidspunktet for hjemtagelse af lånet kunne optimere hendes vilkår.

Hun er som førstegangskøber afhængig af fyldestgørende rådgivning, og at banken lever op til sit ansvar i den forbindelse. Banken bør holdes ansvarlig for deres vildledende rådgivning.

Danske Bank har anført, at det fremgik af lånetilbuddet, at den første rentetilpasning ville ske med virkning fra den 1. januar 2023, og at klageren dermed i hvert fald fra tidspunktet for modtagelsen af lånetilbuddet har været bekendt med og er informeret om, at den første rentetilpasning ville ske med virkning fra den 1. januar 2023.

Klageren har accepteret det af banken fremsendte lånetilbud, og at der dermed er indgået en gyldig låneaftale mellem klageren og banken. Ved sin accept af lånetilbuddet accepterede klageren, at den første rentetilpasning ville ske med virkning fra den 1. januar 2023.

Bankens rådgiver oplyste på mødet den 27. oktober 2020, at man var tæt på termin, og at det for et F5-lån i hvert fald betød en forventet rentetilpasningstermin allerede i begyndelsen af 2025.

Det var under alle omstændigheder nødvendigt at etablere og udbetale lånet den 30. november 2020, som var tæt på termin, da klageren skulle overtage lejligheden den 1. december 2020, hvorfor det ikke var muligt at vente med at hjemtage lånet til efter den 30. november 2023.

Klageren lagde i forhold til valget af F3-lånet afgørende vægt på, at hun med et F3-lån ikke ville være bundet i for lang tid, hvis hun senere ønskede at sælge lejligheden, at det var vigtigt for hende at kunne komme ud af lånet, og at F3-lånet ville være billigere at indfri før tid end eksempelvis F5-lånet.

Klageren accepterede, at lånets ydelse kunne ændre sig i forbindelse med en rentetilpasning.

Den information og rådgivning, som klageren modtog på møderne med bankens rådgiver, var omfattende og tilstrækkelig både i forhold til de forskellige låntyper og i forhold til det F3-lån, som klageren endte med at vælge.

Selv hvis den information og rådgivning, som klageren modtog på møderne med bankens rådgiver, kunne have været mere tydelig og specifik vedrørende tidspunktet for den første rentetilpasning, kan det ikke i sig selv tilsidesætte indholdet og ordlyden i den låneaftale, som klageren indgik med banken.

Banken er ikke ansvarlig for tab som følge af klagerens eventuelle skuffede forventninger.

Banken har under alle omstændigheder ikke handlet ansvarspådragende i sagen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Danske Bank. I november 2020 optog hun via banken et realkreditlån til finansiering af køb af en fast ejendom i Realkredit Danmark.

Den 27. oktober 2020 blev der afholdt et møde mellem klageren og banken, hvor der blandt andet blev drøftet låntyper, herunder F5-lån og F3-lån. Klageren valgte på baggrund heraf et F3-lån.

Den 24. august 2022 sendte Realkredit Danmark et brev til klageren indeholdende varsel af rentetilpasning pr. 1. januar 2023.

Klageren har oplyst, at hun på mødet gjorde bankens rådgiver bekendt med sine tre kriterier, som lånet skulle opfylde; ydelsen på lånet skulle være kendt under hendes studium og minimum seks måneder ekstra, lånet skulle være uden afdrag under hendes studium og lånet skulle besidde en god kombination af ydelse, rente og bidragssats, og har anført, at bankens rådgivning var mangelfuld og vildledende, idet F3-lånet ikke opfyldte hendes behov, og at rådgivningen var udslagsgivende for hendes valg af låntype.

Banken har anført, at klageren ved valget af F3-lånet lagde afgørende vægt på andre kriterier som følge af F3-lånets karakteristika, at rådgivningen, som klageren modtog, var omfattende og tilstrækkelig vedrørende F3-lånet, og at klageren i hvert fald fra tidspunktet for modtagelsen af lånetilbuddet har været bekendt med og er informeret om, at den første rentetilpasning ville ske med virkning fra den 1. januar 2023.

Ankenævnet lægger til grund, at klageren i overensstemmelse med de af klageren underskrevne lånedokumenter har modtaget rådgivning om vilkårene for F3-lånets rentetilpasning samt kommende rentetilpasningstidspunkt.

Ankenævnet har herved blandt andet lagt vægt på, at klageren forud for optagelsen af lånet fik udleveret det relevante materiale vedrørende lånet, hvor det af dokumenterne fremgik, at den kommende dato for rentetilpasning var den 1. januar 2023.

Ankenævnet finder endvidere, at der ikke er grundlag for at fastslå, at bankrådgiverens mundtlige rådgivning ikke var i overensstemmelse med det af banken senere fremsendte skriftlige materiale vedrørende lånet, eller at der i forbindelse med den mundtlige rådgivning blev indgået en aftale om at skubbe tidspunktet for rentetilpasningen, således at denne skulle finde sted tre år efter optagelsen af lånet.

Ankenævnet finder på den baggrund, at der ikke er grundlag for at fastslå, at banken som følge af mangelfuld eller vildledende rådgivning har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning vedrørende refinansieringstidspunkt af realkreditlån.