Afgørelse

Overskud ved omprioritering mindre end forventet.

Sagsnummer:	155/2006
Dato:	08-11-2006
Ankenævn:	Lars Lindencrone Petersen, Karen Frøsig, Erik Sevaldsen, Poul Erik Tobiasen
Klageemne:	Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Overskud ved omprioritering mindre end forventet.
Indklagede:	Skælskør Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens indsigelser i forbindelse med en omprioritering, der medførte et provenu, der var mindre end klageren forventede.

Sagens omstændigheder.

I midten af april 2006 rettede klageren henvendelse til indklagede med henblik på en belåning af sin ejendom.

Ejendommen var behæftet med et 5 % obligationslån i BRFkredit på oprindelig 117.000 kr., et rentetilpasningslån i Totalkredit på oprindelig 236.000 kr. og et skadesløsbrev til klagerens bopælskommune på 45.000 kr.

Klageren har anført, at han meddelte indklagede, at han ønskede en forhøjelse af det eksisterende Totalkreditlån, og at hans økonomi kunne bære en ydelsesforhøjelse på højst 300 kr. pr. måned. Han vurderede selv, at han havde råd til en forhøjelse på 50- 60.000 kr., men indklagede oplyste, at han kunne få en forhøjelse på 100.000 kr., som kun ville koste ca. 170 kr. ekstra pr. kvartal, hvilket han accepterede. Indklagede har anført, at det blev aftalt at omlægge de eksisterende lån til et nyt 30-årigt rentetilpasningslån med renteloft i 10 år. Omprioriteringen skulle medføre et provenu på minimum 75.000 kr., og merydelsen måtte ikke overstige 400 kr. pr. måned.

Der blev herefter foretaget en vurdering af klagerens ejendom.

Under et møde hos indklagede den 16. maj 2006 underskrev klageren et pantebrev til Totalkredit vedrørende et 30-årigt rentetilpasningslån på 425.000 kr. med et renteloft på 5 % i 10 år. Det fremgår af pantebrevet, at tinglysningsafgiften var på 2.900 kr. Til brug for afgiftsberegningen fremgår endvidere kurstab og omkostninger på det nye lån på henholdsvis 8.585 kr. og 4.372 kr. samt indfrielsessum og omkostninger på indfriede lån på henholdsvis 314.938 kr. og 1.972 kr.

Klageren underskrev endvidere en aftale med indklagede om hjemtagelse af Totalkreditlånet på 425.000 kr. og indfrielse af de to eksisterende lån. Hverken hjemtagelsen eller indfrielserne skulle kurssikres. Skadesløsbrevet på 45.000 kr. skulle rykke for det nye lån. Omkostninger og gebyrer, der skulle betales til indklagede, blev opgjort til 3.200 kr.

Om drøftelserne på mødet har klageren anført, at han forstod, at der nu var tale om et provenu på kun 75.000 kr. Han fremhævede, at det ikke var det beløb, der var aftalt. Indklagede oplyste herefter, at provenuet ville blive på 92.000 kr. efter omkostninger på 8.000 kr. Han blev usikker og spurgte derfor to gange, om beløbet var korrekt, hvilket indklagede bekræftede. Han underskrev herefter papirerne i tillid hertil. Han kunne ikke overskue de mange sider papir og påførte derfor sin underskrift på de af indklagede anviste steder i tillid til indklagedes mundtlige forsikring om, at der ville blive overført 92.000 kr. til hans lønkonto. Indklagede har anført, at klageren gjorde opmærksom på, at han mente, at han skulle have 100.000 kr. Klageren fik oplyst, at lånet var i overensstemmelse med de oplysninger, der lå i indklagedes sagssystem, hvorefter der ved omlægningen skulle opnås et provenu på minimum 75.000 kr.

Indklagede gennemførte omprioriteringen med hjemtagelse af det nye lån den 22. maj 2006 og indfrielse af de eksisterende lån henholdsvis den 24. og 30. maj 2006. Omprioriteringslånet blev hjemtaget til kurs 97,391, hvilket stort set svarede til kursen på lånetilbudstidspunktet. Den kvartårlige ydelse på de indfriede lån var på i alt 5.319,82 kr. Den kvartårlige ydelse på det nye lån var på 5.808,67 kr.

Da omprioriteringskontoen den 8. juni 2006 blev opgjort, havde klageren fået udbetalt et kontant provenu på i alt ca. 83.000 kr. Klageren gjorde indsigelse imod, at omkostningerne nu tilsyneladende havde udgjort ca. 17.000 kr., hvilket væsentligt oversteg de forventede 8.000 kr.

Ved e-mail af 9. juni 2006 oplyste indklagede bl.a., at der ved indfrielserne var betalt terminsydelser med forfald den 1. juni 2006 på i alt ca. 5.300 kr., som skulle have været betalt via klagerens budgetkonto.

Indklagede overførte herefter 5.300 kr. fra klagerens budgetkonto til klagerens lønkonto.

Indklagede har under sagen opgjort ydelsen på de indfriede lån fra den seneste termin den 1. april 2006 til indfrielsestidspunkterne til i alt 3.356,52 kr. og har på den baggrund opgjort klagerens endelige provenu til 86.266,69 kr. De samlede omkostninger har indklagede opgjort således:

"…

Kurtage ved låneoptagelse	1.045,87
Lånesagsgebyr til Totalkredit	2.500,00
Stempel + tinglysningsafgift	2.900,00
Rykningspåtegning skadesløsbrev	1.400,00
Gebyr til [indklagede]	3.200,00
Indfrielsesgebyr Totalkredit gl. lån	750,00
Indfrielsesgebyr Brf	950,00
Differencerente BRF-lån	1.429,99	kan fratrækkes på selvangivelsen = reel udgift på 943,79
	14.175,86
Skattegodtgørelse BRF-lån	-486,20	difference mellem 1429,99 og 943,79
Samlede omk.	13.689,66
..."

Parternes påstande.

Den 19. juni 2006 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at indklagede skal betale 9.000 kr. (17.000 kr. ÷ 8.000 kr.).

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at lånesagen ikke blev gennemført som aftalt, og at indklagede bærer ansvaret herfor.

Lånesagen blev iværksat på grundlag af indklagedes oplysninger om, at det eksisterende lån kunne forhøjes med 100.000 kr., og at det kun ville koste ca. 170 kr. ekstra pr. kvartal. Der var ikke tale om, at lånet i BRFkredit skulle indfries.

På mødet den 16. maj 2006 opstod der tvivl om størrelsen af provenuet, men indklagede forsikrede ham om, at han ville få 92.000 kr. udbetalt efter omkostninger på 8.000 kr. Det vigtigste for ham var at vide, hvilket beløb han kunne råde over, og hvor meget det ville koste. Desværre stolede han på indklagede i stedet for at aflyse lånesagen.

Da han gjorde indsigelse imod, at omkostningerne oversteg det aftalte, lovede indklagede at indsætte 5.300 kr. på hans lønkonto. Efterfølgende konstaterede han, at indsættelsen vedrørte hans egne penge, der blot var flyttet fra budgetkontoen til lønkontoen.

Indklagede har anført, at omprioriteringen blev gennemført i overensstemmelse med de aftaler, der blev indgået med klageren herom. Omprioriteringen blev forklaret for klageren på de afholdte møder og blev bekræftet af klageren med dennes underskrift på dokumenterne.

Klageren har samlet fået et provenu på 86.266,69 kr. De samlede omkostninger var på 13.689,66 kr., hvoraf 3.200 kr. udgjorde omkostningerne til indklagede. Merydelsen pr. måned for det nye lån udgør 162,95 kr. Det aftalte kriterium om et provenu på minimum 75.000 kr. og en ydelsesstigning på mindre end 400 kr. pr. måned blev således opfyldt.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det findes ikke godtgjort, at indklagede tilsikrede klageren, at han ved omprioriteringen ville opnå et provenu på 92.000 kr. efter omkostninger på 8.000 kr. Klageren måtte endvidere i hvert fald i forbindelse med underskrivelsen af dokumenterne være blevet klar over, at omprioriteringen omfattede en omlægning af begge de eksisterende lån i ejendommen.

Omprioriteringen medførte et provenu på ca. 85.000 kr., og Ankenævnet finder ikke, at der i forbindelse med sagen er blevet opkrævet unødige eller urimelige omkostninger.

Ankenævnet finder heller ikke, at omprioriteringen kan anses for ufordelagtig for klageren.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.