Afgørelse

Spørgsmål om klagerne blev misinformeret om behovet for omlægning af realkreditlån

Indledning

Denne sag vedrører, om Vordingborg Bank misinformerede klagerne om behovet for at omlægge deres realkreditlån, herunder om banken fortalte, at deres eksisterende lån skulle udgå.

Sagens omstændigheder

Klagerne var kunder i Vordingborg Bank, hvor de i 2012 var til et møde i banken.

Klagerne har oplyst, at de på mødet fik at vide, at de ikke kunne beholde deres daværende realkreditlån med afdragsfrihed, da regeringen havde bestemt, at den type lån skulle udgå. Banken har bestridt dette og anført, at klagerne fik oplyst, at hvis de ville sikre sig 10 nye afdragsfrie år på hele lånet, ville det kræve, at lånet blev omlagt inden Totalkredits nye regler om såkaldt tolagsbelåning trådte i kraft. Reglerne om tolagsbelåning betyder, at der alene kan vælges afdragsfrihed for den del af belåningen af en ejendom, som ligger inden for 60 % af ejendommens værdi på tidspunktet for låneoptagelsen.

Efter det oplyste havde klagerne et såkaldt XV-lån med en hovedstol på 2.510.000 kr., renteloft på 5 % i 10 år og 10 års afdragsfrihed, der ville udløbe i 2017, således at afdrag skulle betales fra og med marts-terminen 2018.

På et møde den 31. maj 2012 blev klagerne præsenteret for tre forslag til nye realkreditlån. Af fremlagte beregninger vedrørende et BoligXlån med en hovedstol på 2.541.000 kr., en rentesats på 2,34 %, 10-årig rentetilpasning og 10-års indledende afdragsfrihed fremgår blandt andet, at klagernes månedlige bruttoydelse før skat ville stige fra ca. 12.000 kr. til ca. 18.000 kr. og at den effektive rente ville stige med 0,9 %.

Klagerne valgte herefter at optage det nævnte lån.

Følgende fremgår af ”dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”:

”…

Begrundelse for valget af lånet i lyset af vores økonomiske situation:

Forlængelse af afdragsfri periode samt fastlåsning af renten i 10 år.

Øvrige råd:

Vi har drøftet at der er risiko for at de kan blive nødt til at sælge huset efter 10 år eller før hvis ikke pensionsindtægt er tilstrækkeligt….”

Klagerne har fremlagt amortiseringsforløb for henholdsvis det gamle og det nye lån, som viser, at bruttoydelsen i 2014 for det nye lån er 21.796,72 kr. højere.

Parternes påstande

Den 20. september 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vordingborg Bank skal betale 172.174 kr.

Vordingborg Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de fik urigtige oplysninger om, at deres lån skulle udgå og at det derfor var nødvendigt at omlægge lånet. Det var den eneste grund til, at de valgte at omlægge lånet.

Deres lån var optaget med en variabel rente for en periode på 10 år, hvor der resterede 5 ½ år.

Renten var på 1,48 % og således ikke i nærheden af renteloftet på 5 %, hvorimod renten på det nye lån var på 2,34 %. Det var derfor ikke optimalt for dem at skifte lån. De har nu fået at vide, at grunden til, at man ønsker, at forbrugerne omlægger lånene til tolagsbelåning eller andet lån i samarbejde med bankerne, er, at Totalkredit taber penge på, at forbrugerne har et XV-lån.

Pr. 1. juli 2012 havde de en månedlig udgift på 4.357 kr., men med det nye lån er udgiften steget til 6.496 kr. Dette giver en difference på 141.174 kr. over en periode på fem år og seks måneder. Desuden er hovedstolen forhøjet fra 2.510.000 kr. til 2.541.000 kr. Det er disse forskellen, der ligger til grund for deres krav.

Vordingborg Bank har anført, at banken ikke på noget tidspunkt fortalte klagerne, at lånet skulle omlægges på baggrund af ny lovgivning. Banken gjorde derimod opmærksom på, at hvis klagerne ville sikre sig 10 nye afdragsfrie år på hele lånet, ville det kræve en omlægning inden Totalkredits nye regler om tolagsbelåning trådte i kraft. Det blev nævnt, at banken ikke havde konkret kendskab til, hvordan andre realkreditinstitutter ville løse problemstillingen med faldende boligpriser og øget krav om sikkerhed, ud over, at nogle konkurrenter havde varslet bidragsforhøjelser.

Klagerne valgte at omlægge lånet, fordi det var vigtigt for dem at sikre deres fremtidige økonomi og ikke risikere, at renten på deres lån med renteloft steg til 5 %, som de tidligere havde betalt.

På mødet, hvor klagerne underskrev dokumenterne vedrørende det nye lån, blev ”rådgivningsskemaet” gennemgået og underskrevet. Klagerne blev gjort bekendt med vilkårene for det nye lån, og at den væsentligste årsag til omlægningen var at sikre en ny afdragsfri periode og at fastlåse renten.

Det fremgik af omlægningsberegningerne, at der ville være en højere ydelse og en forøgelse af restgælden i forhold til det eksisterende lån.

Klagernes tabsopgørelse bestrides, da de bruger bruttotal som sammenligningsgrundlag og forudsætter, at renten vil være uændret i 66 måneder.

Ankenævnets bemærkninger

På anbefaling af Vordingborg Bank valgte klagerne medio 2012 at omlægge deres realkreditlån med renteloft og afdragsfrihed til et rentetilpasningslån med afdragsfrihed og 10-årig rentetilpasningstermin.

Klagerne har anført, at banken fortalte, at omlægningen var nødvendig, da deres lån skulle udgå. Banken har anført, at omlægning blev anbefalet, da klagerne derved kunne sikre sig en længere periode med afdragsfrihed, idet det på grund af Totalkredits indførsel af tolagsbelåning var usikkert, om klagerne ville kunne optage et nyt afdragsfrit lån af en tilsvarende størrelse, når de om fem til seks år skulle til at betale afdrag på deres eksisterende lån. Desuden ville de med det nye lån sikre sig en lav rente i 10 år.

Det fremgår af det fremlagte god skik skema, som klagerne har underskrevet, at baggrunden for det valgte lån er et ønske om forlængelse af den afdragsfrie periode samt fastlåsning af renten i 10 år.

På baggrund heraf finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken gav klagerne fejlagtige oplysninger om behovet for låneomlægning.

Ankenævnet bemærker dog, at det – når Vordingborg Bank blandt andet som begrundelse for omlægningen af kreditforeningslånet henviste til Totalkredits indførelse af tolagsbelåning – havde været naturligt, at banken samtidig havde oplyst, at andre realkreditinstitutter stadig tilbød etlagsbelåning.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.